Kiracımı Nasıl Çıkarabilirim?
Kiracımı Nasıl Çıkarabilirim? Türkiye’de Tahliye Yolları, Süreler, Deliller ve Yargıtay Uygulaması
Konut ve çatılı işyeri kiralarında “kiracıyı çıkarmak”, keyfî bir işlem değildir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracının barınma/işyeri güvenliğini korumak amacıyla tahliye sebeplerini sınırlı sayıda düzenlemiştir. Uygulamada hak kaybının en büyük nedeni ise “haklı sebep varken bile” yanlış yol seçmek, süreyi kaçırmak veya delili doğru kurgulamamak olur.
Her somut olay farklıdır; işlem yapmadan önce profesyonel destek almak hak kaybını önler.
1) Önemli Uyarı: “Kendi Kendine Tahliye” Yapmayın
-
Elektrik/su/doğalgazı kestirmek, kapı kilidini değiştirmek, eşyayı dışarı çıkarmak, baskı/tehdit ile kiracıyı çıkarmaya çalışmak hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir.
-
Doğru yol: kanuni prosedür + mahkeme/ icra.
2) 2023 Sonrası Kritik Kural: Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023 itibarıyla, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti vb.) çoğu dava için dava şartı arabuluculuk getirilmiştir. Ancak İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye işlemleri bu zorunluluğun istisnasıdır.
Pratik sonuç:
-
Dava açacaksanız (ihtiyaç, 10 yıl, tahliye taahhüdü davası vb.): önce arabuluculuk çoğu kez zorunlu.
-
İlamsız icra ile tahliye yoluna gidecekseniz: arabuluculuk istisna olabilir (somut yola göre değerlendirilir).
3) En Yaygın Tahliye Sebepleri: “Hangi Durumda Hangi Yol?”
Aşağıdaki başlıklar TBK sistematiğine göre en sık kullanılan yolların özeti niteliğindedir. (Konut ve çatılı işyeri kiraları için TBK’nın ilgili hükümleri.)
A) Kiracı Kira Ödemiyor: Temerrüt (Gecikme) Nedeniyle Tahliye
Ne zaman kullanılır? Kiracı kira bedelini zamanında ödemiyor, sürekli geciktiriyor veya hiç ödemiyor.
Temel mantık:
-
Kiracıya kanuna uygun temerrüt ihtarı gönderilir.
-
Kanuni süre içinde ödeme olmazsa, tahliye talep edilebilir.
Uygulamada iki ana hat:
-
İlamsız icra ile tahliye (İİK yolu): hızlı bir yöntem olarak tercih edilir.
-
Dava yolu: bazı dosyalarda tercih edilebilir.
Yargıtay uygulamasında, icra takibinde borcun süresinde ödenmemesi halinde temerrüdün oluştuğu ve tahliye sonucuna gidilebildiği örnek kararlar vardır.
Delil seti (minimum):
-
Kira sözleşmesi
-
Ödenmeyen aylara ilişkin banka dekontları / hesap hareketleri
-
İhtarname + tebliğ şerhi / UETS kayıtları
-
İcra takip dosyası evrakı (varsa)
Sık hata: İhtarın içeriği/tebliği hatalı olursa süreç uzar veya reddedilir.
B) İki Haklı İhtar (TBK 352/2): Aynı Kira Yılında İki Kez Ödememe
Ne zaman kullanılır? Kiracı, aynı kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki ayrı yazılı haklı ihtar çekilmişse.
Kritik şartlar:
-
İhtarlar yazılı olmalı ve haklı olmalı.
-
İhtarların aynı kira yılı içinde gerçekleşmesi aranır.
-
Tahliye davası, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır (süre kaçarsa hak düşer).
Bu sürenin kamu düzeniyle bağlantılı şekilde değerlendirildiği ve 1 aylık sürenin öneminin vurgulandığı Yargıtay karar örnekleri mevcuttur.
Delil seti:
-
İhtarname(ler) + tebliğ belgesi
-
Ödeme gecikmesini gösteren banka kayıtları
-
Kira dönemi başlangıcını ispatlayan sözleşme/ek protokoller
Sık hata: “İhtarın düzenleme tarihi” yerine “tebliğ tarihi” hesabının gözden kaçırılması.
C) Tahliye Taahhüdü (TBK 352/1): Kiracının Yazılı “Şu Tarihte Çıkacağım” Demesi
Ne zaman kullanılır? Kiracı, kiralananı belirli tarihte boşaltacağına dair yazılı taahhüt vermişse.
En önemli geçerlilik noktaları:
-
Taahhüt, kural olarak kiralananın tesliminden sonra verilmelidir (kira sözleşmesiyle aynı gün/öncesi imzalatılan taahhütler uygulamada sık tartışma konusudur).
-
Kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava veya icra yoluna başvurmalıdır.
Yargıtay uygulamasından pratik notlar:
-
Taahhüdün kira ilişkisi başladıktan sonra verildiğinin anlaşılması/geçerlilik tartışması, somut olaya göre değerlendirilir.
-
Kira ilişkisi kurulurken tarihleri boş bırakılıp sonradan doldurulan taahhütlerde, “sonradan doldurma – anlaşmaya aykırılık” savunmasının ispatı tartışılır (HGK örneği).
-
“Sadece taahhüt var” diye kiracı kendiliğinden çıkmış sayılmaz; çoğu durumda icra/mahkeme süreci gerekir.
Delil seti:
-
Tahliye taahhütnamesi (aslı)
-
İmza incelemesi riskine karşı ispat araçları (noter, tanık, yazışmalar)
-
Taahhüdün kira ilişkisi başladıktan sonra verildiğini gösteren olgular (teslim tutanağı, abonelikler, yazışmalar)
Sık hata: 1 aylık başvuru süresini kaçırmak.
D) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK 350): Kendim / Yakınım Oturacak–İşletilecek
Ne zaman kullanılır? Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa.
Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımı (özet):
-
İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır; ispat yükü kiraya verendedir.
-
İhtiyacın sadece dava tarihinde değil, yargılama boyunca sürmesi beklendiğine dair değerlendirmeler vardır.
Süre ve usul (çok kritik):
-
Belirli süreli sözleşmelerde, süre sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine uygun şekilde ve çoğunlukla 1 ay içinde dava açma takvimi önemlidir.
-
Ayrıca TBK 353 kapsamında, kiraya verenin “dava açacağım” yönünde yazılı bildirim yapması halinde, dava açma süresi uzayabilir.
Yargıtay örneği (süre koruma):
-
İhtiyaç nedeniyle tahliyede, ihtarname ile tahliye isteminin bildirilmesi ve TBK 353 çerçevesinde dava açma süresinin korunmasına ilişkin bozma örneği bulunmaktadır.
Delil seti:
-
Nüfus kayıt örnekleri (yakınlık)
-
İhtiyacın sebebini gösterir belgeler (tayın/atama, okul kaydı, sağlık raporu, işyeri kapasite yetersizliği, kira ödeme külfeti vb.)
-
Başka uygun konut/işyeri bulunmadığını veya elverişsizliğini gösterir kayıtlar
-
İhtarname + tebliğ
Sık hata: “İhtiyacım var” denilip delillendirilmemesi.
E) Yeni Malik (Satın Alan) İhtiyacı (TBK 351): Evi Aldım, Ben Kullanacağım
Ne zaman kullanılır? Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı nedeniyle tahliye ister.
Öne çıkan kurallar:
-
Yeni malik, edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yapmalı; ardından çoğu senaryoda 6 ay sonra dava açma imkânı gündeme gelir.
Delil seti:
-
Tapu kayıtları (iktisap tarihi)
-
1 ay içinde yapılan yazılı bildirim ve tebliğ
-
İhtiyaç delilleri
F) Yeniden İnşa / İmar / Esaslı Onarım (TBK 350)
Ne zaman kullanılır? Kiralananın esaslı onarım, genişletme, yeniden inşa gibi işlerle kullanımı imkânsız hale gelecekse.
Bu yol özellikle “binayı güçlendirme / kentsel dönüşüm / kapsamlı tadilat” gibi dosyalarda gündeme gelir (somut projeye göre teknik delil gerekir).
Delil seti:
-
Belediye/ruhsat süreçleri, proje, statik rapor, tadilat ruhsatı
-
Keşif–bilirkişi ihtiyacını destekleyen teknik evrak
-
İhtarname + tebliğ
G) 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Sebepsiz Fesih (TBK 347/2)
Ne zaman kullanılır? Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresi bittikten sonra devam eden uzama yılları toplamda 10 yılı doldurmuşsa, kiraya veren belirli şartlarla “sebep göstermeden” fesih yoluna gidebilir.
En kritik şart:
-
Kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmalıdır.
Yargıtay örneği:
-
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin TBK 347/2 çerçevesinde 10 yıllık uzama süresi ve fesih bildirimi yaklaşımına ilişkin örnek karar künyeleri ve değerlendirmeleri mevcuttur.
Geçiş hükümleri (eski sözleşmeler):
-
TBK’nın yürürlüğe girmesinden önceki sözleşmeler bakımından 6101 sayılı Kanun’daki geçiş düzenlemeleri uygulamada önemlidir (süre hesabı dosyaya göre özel hesaplanır).
Sık hata: “10 yıl doldu” hesabını sözleşme başlangıcından yapmak; çoğu durumda uzama süresi hesabı daha teknik ilerler.
4) Tahliye Davası Açıldıktan Sonra: Karar, Kesinleşme ve İcra
-
Sulh Hukuk Mahkemesi’nden alınan tahliye kararı kural olarak icra yoluyla uygulanır.
-
Mahkeme/İcra aşamasında en küçük usul hatası (yanlış süre, yanlış tebligat, yanlış taraf) dosyanın uzamasına neden olabilir.
5) Tahliye Sonrası “Yeniden Kiralama Yasağı” ve Tazminat Riski (TBK 355)
İhtiyaç veya imar/onarıma dayalı tahliyelerde, kiraya verenin tahliye sonrası taşınmazı başkasına kiralaması belirli koşullarda sınırlanmıştır; aykırılık halinde kiracı lehine tazminat sonuçları doğabilir. Bu nedenle “tahliye ettim, hemen daha yüksek bedelle kiraya vereyim” yaklaşımı risklidir.
6) Pratik “Hızlı Kontrol Listesi” (Hak Kaybı Olmasın)
-
Hangi sebebe dayanıyorum? (Temerrüt / taahhüt / ihtiyaç / 2 haklı ihtar / 10 yıl / yeni malik / imar)
-
Zorunlu arabuluculuk var mı? (Dava yolu mu, icra yolu mu?)
-
Süre hesabı doğru mu? (1 ay / 3 ay / 6 ay / kira yılı vb.)
-
Tebligat doğru mu? (UETS, adres, tebliğ tarihi)
-
Deliller hazır mı? (dekont, ihtar, tapu, ihtiyaç belgesi, proje vb.)
7) Sık Sorulan Sorular
Kiracımın kira süresi bitti, hemen çıkarabilir miyim?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sadece süre bitimi çoğu zaman tek başına yeterli değildir; TBK’nın tanıdığı sebeplerden birine dayanmanız gerekir.
Evi satarsam kiracı otomatik çıkar mı?
Hayır. Yeni malik TBK 351’deki şartlara uyarak (bildirim–süre) tahliye isteyebilir.
Tahliye taahhüdü varsa kiracı kendiliğinden çıkmış sayılır mı?
Genellikle hayır; icra/mahkeme süreciyle tahliye uygulanır.
Sonuç
Kiracıyı tahliye etmek “haklı olmayı” tek başına yeterli kılmaz; doğru sebep + doğru yol + doğru süre + doğru delil gerekir. Bu dört unsurdan biri eksikse, dosya uzar veya dava reddedilebilir. Özellikle son yıllarda zorunlu arabuluculuk, sürelerin korunması (TBK 353) ve 10 yıllık uzama süresi gibi teknik başlıklar nedeniyle süreçler daha da “şekle bağlı” hale gelmiştir
About Post Author
