Kira Uyuşmazlıklarında Dava ve İcra Takibi Süreci

1. Giriş – Kira Uyuşmazlıklarının Hukuki Önemi

Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen, kiraya verenin kiralananı kullanma hakkını kiracıya devretmesi ve kiracının da bunun karşılığında kira bedeli ödemesi esasına dayalı sözleşmelerdir. Hem konut hem de ticari alan kiralamalarında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar; kira bedelinin ödenmemesi, kiralananın amacı dışında kullanılması, tahliye taahhüdüne uyulmaması veya kira artış oranı konusunda anlaşmazlıklar olarak karşımıza çıkar.

Bu tür uyuşmazlıkların çözümü, dava yoluyla veya icra takibi yoluyla tahliye ve alacak talebi şeklinde olabilir. Ancak sürecin doğru yönetilmesi, hem hak kaybını önler hem de hızlı sonuç alınmasını sağlar.

2. Kira Uyuşmazlıklarının Hukuki Dayanakları

Kira ilişkilerinde tarafların hak ve yükümlülükleri, başlıca üç temel kanunda düzenlenmiştir:

Türk Borçlar Kanunu (TBK)
- m. 315: Kira bedelinin ödenmemesi halinde temerrüt ve fesih
- m. 350-352: Tahliye sebepleri
- m. 344: Kira bedeli artışı ve tespiti
İcra ve İflas Kanunu (İİK)
- m. 269-276: Kira alacağı ve tahliye takibi usulü
Türk Medeni Kanunu (TMK)
- m. 1009: Kira sözleşmesinin tapuya şerhi

Bu düzenlemeler, kira uyuşmazlıklarının çözümünde hem dava hem icra sürecinin yasal çerçevesini oluşturur.

3. Dava Öncesi Aşama – İhtarname Gönderme ve Delil Toplama

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce, çoğu durumda ihtarname göndermek hem hukuki hem de pratik açıdan zorunludur.

3.1. Ödeme İhtarı (TBK m. 315)

Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren en az 30 gün süre vererek yazılı ödeme ihtarı göndermelidir.
Bu süre sonunda ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir.

3.2. Tahliye Taahhüdü İhtarı (TBK m. 352/1)

Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten sonra kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye davası açmadan önce ihtar çekebilir.

3.3. Delil Toplama

Kira kontratı, banka dekontları, ihtarname tebliğ belgeleri ve taraflar arasındaki yazışmalar dava dosyasının temelini oluşturur.

4. Kira Davası Türleri ve Açılma Şartları

Kira ile ilgili davalar üç ana başlık altında toplanır:

4.1. Kira Alacağı Davası

Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda açılır.
Yetkili Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
Zamanaşımı: 5 yıl (TBK m. 147/4)

4.2. Tahliye Davası

Tahliye sebepleri TBK’da sınırlı olarak sayılmıştır:

Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)
İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2)
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)
Yeniden İnşa ve İmar (TBK m. 350)

4.3. Kira Bedelinin Tespiti Davası

Taraflar kira artış oranında anlaşamazsa TBK m. 344’e göre kira bedelinin tespiti davası açılır.
Bu dava genellikle yeni kira dönemi başlamadan önce açılır.

5. İcra Takibi Yoluyla Tahliye – Adım Adım Süreç

İcra ve İflas Kanunu m. 269 vd. uyarınca kiraya veren, kira alacağını ve tahliye talebini aynı anda ileri sürebilir. Bu yöntem, tahliye davalarına göre daha hızlı sonuç alınmasını sağlar.

Süreç şu adımlardan oluşur:

İcra Dairesine Başvuru → Tahliye ve alacak talepli ödeme emri düzenlenir.
Tebligat → Kiracıya 7 gün içinde itiraz, 30 gün içinde ödeme süresi verilir.
İtiraz Olmazsa → İcra müdürlüğü tahliye işlemini başlatır.
İtiraz Olursa → Sulh Hukuk Mahkemesinde “itirazın kaldırılması” davası açılır.

6. Yargıtay Kararları ile Uygulama

6.1. Tahliye Taahhüdünün Geçerliliği

Yargıtay 6. HD, 2020/3412 E., 2021/2456 K.

Olay: Kiracı, kira sözleşmesinden sonra tahliye taahhüdü vermiş ancak boşaltmamıştır.
Karar: Tahliye taahhüdü geçerli, kiraya veren haklıdır.
Önemi: Taahhüdün sözleşmeden sonra verilmesi gerekir.

6.2. İki Haklı İhtar ile Tahliye

Yargıtay 6. HD, 2016/4521 E., 2016/8754 K.

Olay: Kiracı, bir kira yılı içinde iki defa kira bedelini geç ödemiştir.
Karar: İki haklı ihtar şartı oluştuğu için tahliye kararı verilmiştir.
Önemi: İhtarların yazılı ve usulüne uygun yapılması şarttır.

6.3. İcra Takibinde Tahliye

Yargıtay 6. HD, 2019/2453 E., 2019/6521 K.

Olay: Kiraya veren, icra takibi ile hem kira alacağı hem de tahliye talep etmiştir.
Karar: İİK m. 269 vd. gereği her iki talep aynı takipte istenebilir.
Önemi: Tahliye süresini kısaltır.

7. Dava ve İcra Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

İhtar süreleri mutlaka kanuna uygun verilmelidir.
Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı ve tarihli olmalıdır.
Kira alacağına ilişkin dekontlar ve yazılı belgeler eksiksiz olmalıdır.
Yargıtay kararları incelenerek dava stratejisi belirlenmelidir.

8. Sonuç – Doğru Hukuki Adımlar ile Haklarınızı Koruyun

Kira uyuşmazlıklarında hem dava hem icra takibi yöntemleriyle çözüm mümkündür. Ancak hangi yöntemin kullanılacağı, uyuşmazlığın türüne, delillere ve zamana göre değişir. Hukuki süreçlerin uzman bir avukatla yürütülmesi, sürecin hızlı ve etkili şekilde sonuçlanmasını sağlar.

Single Blog Title