Kira Sözleşmesinde On (10) Yıllık Süre Sonunda Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kira sözleşmeleri, kiracının barınma ve işyeri ihtiyacını koruyan, kiraya verenin de mülkiyet hakkını gözeten özel bir hukuki ilişkidir. Ancak kira sözleşmelerinin özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, süresiz bir şekilde devam etmesi kiraya veren açısından bazı mağduriyetlere yol açabilir. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu (TBK), on yıllık uzama süresini dolduran kira sözleşmelerinde kiraya verene tahliye imkânı tanımıştır.

Yasal Dayanak

Türk Borçlar Kanunu’nun 6098 sayılı metninde yer alan m.347/1 hükmü uyarınca;

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin bitiminden sonra kiracı sözleşmeyi feshetmezse, sözleşme bir yıl uzar.

• Bu uzama, kiraya veren tarafından on kez tekrarlandığında (yani toplamda on yıllık uzama süresi dolduğunda), kiraya veren, on yıllık sürenin sonunda her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Dolayısıyla kiraya veren, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren değil; ilk sözleşme süresinin bitimi sonrasındaki on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra tahliye hakkını kullanabilir.

Uygulama Şartları

1. Sözleşmenin Belirli Süreli Olması:
   Bu tahliye sebebi sadece belirli süreli kira sözleşmeleri için geçerlidir. Belirsiz süreli sözleşmelerde TBK m.328 ve m.329 hükümleri uygulanır.

2. On Yıllık Uzama Süresinin Dolması:
   Başlangıçta yapılan kira süresi bittikten sonra sözleşme her yıl birer yıllık sürelerle uzar. Kiraya verenin tahliye hakkı, bu on yıllık uzama süresi dolduktan sonra doğar.

3. Yazılı Bildirim Şartı:
   Kiraya veren, tahliye hakkını kullanmak için, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Aksi hâlde bildirim bir sonraki yıl için hüküm ifade eder.

4. Dava Açma Zorunluluğu:
   Kiracı, kiraya verenin bildirimine rağmen taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye davası açmalıdır. Bu dava Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

Dava Süreci

• Görevli ve Yetkili Mahkeme: İhtilafın çözümünde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetki ise genel yetki kuralına göre kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.6).

• Dava Dilekçesi: Kiraya verenin, on yıllık uzama süresinin dolduğunu, yazılı bildirim şartını yerine getirdiğini ve buna rağmen kiracının taşınmazı tahliye etmediğini açıkça belirtmesi gerekir.

• İspat: Yazılı bildirim (noter ihtarnamesi, taahhütlü mektup) delil olarak dosyaya sunulmalıdır.

Yargıtay Uygulaması

Yargıtay, on yıllık uzama süresinin dolmasıyla kiraya verene tanınan tahliye hakkını, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirmek için ileri sürebileceği bağımsız ve açık bir sebep olarak kabul etmektedir. Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre:

• Tahliye hakkı, kiracının kusuruna bağlı değildir.

• İhtiyaç veya başka bir haklı sebep aranmaksızın kullanılabilir.

• Ancak bildirim şartına uyulmadığında dava reddedilmektedir.

Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama

TBK m.355’te öngörülen “üç yıl yeniden kiralama yasağı” ihtiyaç, yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliyelerde uygulanır. On yıllık süre sonunda açılan tahliye davalarında ise böyle bir kural bulunmamaktadır. Kiraya veren, tahliye edilen taşınmazı dilediği kişiye kiralayabilir.

Sonuç

On yıllık uzama süresinin dolması, kiraya verene herhangi bir gerekçe göstermeden kira sözleşmesini sona erdirme hakkı tanıyan özel bir düzenlemedir. Bu dava, kiracının kusuruna veya ihtiyaç iddiasına dayanmaksızın açılabilir. Ancak sürecin sağlıklı ilerlemesi için;

• on yıllık sürenin gerçekten dolduğunun tespiti,

• yazılı bildirimin usulüne uygun yapılması,

• davanın süresi içinde açılması gerekmektedir.

Aksi hâlde kiraya verenin açacağı dava reddedilir ve sözleşme uzamaya devam eder. Bu nedenle ihtar ve dava süreçlerinin titizlikle yürütülmesi büyük önem taşır.

Asel DÖNGELLİ