Kira Sözleşmesinde Kiraya Verenin Yükümlülükleri ve Kiracının Hakları (TBK)

1) Kiraya Verenin Temel Yükümlülükleri

Teslim ve elverişlilik (TBK m. 301):
Kiraya veren, kiralananı sözleşme amacına uygun kullanıma elverişli halde teslim etmek ve süre boyunca bu durumda tutmak zorundadır.

Bakım–onarım (TBK m. 302, 317):
Kullanımı engelleyen veya önemli ölçüde azaltan ayıpların giderilmesi kiraya verene aittir. Kiracının üstlendiği sadece küçük bakım ve olağan kullanım giderleridir.

Hukukî ve fiilî el atmanın önlenmesi (TBK m. 309):
Üçüncü kişilerin müdahalesi ya da kiraya verenin kendi tasarrufları kiracının kullanımını bozamaz; kiraya veren müdahaleyi gidermekle yükümlüdür.

Ayıptan sorumluluk (TBK m. 304–308):
Teslim anındaki veya sonradan ortaya çıkan ayıplar kiracının kullanımını etkiliyorsa, kiracı ayıbın giderilmesini, kira bedelinde indirimi, zararın tazminini ve şartları varsa fesih talep edebilir.

Mülkiyetin el değiştirmesi (TBK m. 310):
Kiralanan satılsa bile sözleşme yeni malike aynen bağlar. (Özel boşaltma sebepleri saklıdır.)

Depozito/teminat (TBK m. 342 – konut/çatılı işyeri):
Güvence en çok üç aylık kira tutarında olabilir ve banka hesabında tutulur; sözleşme bitiminde, kiraya verenin haklı alacağı yoksa iade edilir.

2) Kiracının Başlıca Hakları

Barışçıl kullanım ve koruma hakkı:
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kesintisiz ve güvenli kullanma hakkına sahiptir. Engeller doğarsa ayarın giderilmesini isteyebilir.

Kira indirimi ve tazminat (TBK m. 305–306):
Ayıp kullanım değerini düşürüyorsa orantılı indirim; ayıp giderilmezse fesih ve zarar tazmini gündeme gelir. Ani arızalarda kiracı acil onarım yaptırıp bedelini kiraya verenden talep edebilir.

Depozitonun iadesi (TBK m. 342):
Kiracı, sözleşme sonunda makul yıpranma dışındaki zararlar ve ödenmemiş borçlar yoksa depozitoyu geri alma hakkına sahiptir.

Yan giderler ve şeffaflık:
Sözleşmede açık hüküm olmadıkça ana onarım ve yapısal giderler kiraya verene aittir. Kiracıdan talep edilecek ortak giderler belgelendirilmeli ve orantılı olmalıdır.

Alt kira ve devir (TBK m. 322):
Konut ve çatılı işyerinde kiraya verenin rızasıyla alt kira/devir mümkündür; haksız engelleme dürüstlük kuralına aykırıdır.

Erken fesihte hakların korunması:
Haklı sebeple fesih (ör. ağır ayıp, kullanımın imkânsızlaşması) halinde kiracı tazminatsız çıkış yapabilir; anahtar teslimiyle kullanım sona erer, sonraki dönem kira borcu doğmaz.

3) Pratik Uyarılar (Hızlı Kontrol Listesi)

• Teslim tutanağı düzenleyin: metre–demirbaş–ayıp listesi.

• Ayıp bildirimini yazılı yapın; süreklilik ve delil için e-posta/KEP kullanın.

• Onarım süreleri makul olmalı; uzarsa indirim/fesih haklarını not edin.

• Depozito banka hesabı olmalı; elden ödeme yapmayın.

• Yan giderler için ayrıntılı belge talep edin.

• Sigorta ve bakım yükümlülükleri kimin üzerinde olduğuna sözleşmede açıkça yer verin.

4) Kısa Sonuç

Kira ilişkisinde denge, kiraya verenin teslim–bakım ve ayıptan sorumluluğu ile kiracının kullanım, indirim, tazminat ve iade haklarının doğru işletilmesiyle sağlanır. Somut uyuşmazlıklarda sözleşme metni + TBK hükümleri + ispat üçlüsü belirleyicidir. Yazılı bildirim, belge ve tutanak, kiracının hak arama sürecinde en güçlü dayanaktır.