KİRA SÖZLEŞMESİ VE UYGULAMA SORUNLARI

Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmeleri: Temel Düzenleme

1. Kira Sözleşmesinin Yasası ve Tarihsel Değişim
• 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile birlikte, daha önce 818 sayılı Borçlar Kanunu ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un kira ilişkilerine dair düzenlemeleri büyük ölçüde sona erdi.
• TBK, kira hukuku açısından “emredici / asgari koruma” ilkeleri getirmiştir: kiracı aleyhine düzenleme yapılamaz; kanuna aykırı hüküm geçersizdir (özellikle konut / çatılı işyeri kiralarında).
• Mevcut kira sözleşmelerinin durumu konusunda da usul hükümleri (fesih, temerrüt, sözleşmenin sona ermesi gibi) TBK hükümleri uygulanabilir.

2. TBK’da Yer Alan Önemli Hükümler – Kiracı Hakları / Kiraya Veren Sınırlamaları

TBK Maddesi Konusu Öne Çıkan Hüküm / Etki
Md. 301 Teslim ve Kiralananın Kullanımı Kiraya verenin kiralananı, sözleşmeye uygun şekilde teslim etme ve sözleşme süresince kullanılabilir durumda tutma borcu vardır.
Md. 304 / 305 / 316 Ayıplar / Sözleşmeye Aykırılıklar Kiracı, ayıp nedeniyle kira indirimi, sözleşmeyi fesih gibi haklara sahiptir. Ancak uygulamada “eksikliğin giderilmesi için süre” tanıma, bildirim zorunluluğu gibi pratik uyumsuzluklar ortaya çıkmaktadır.
Md. 343 Değişiklik Yasağı Kira bedelinin tespiti dışındaki hususlarda kiracı aleyhine tek taraflı değişiklik yapılamaz.
Md. 344 Kira Artışı / Tespit Davası Yenileme dönemlerinde kira artışı, 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranını aşamaz. 5 yıldan uzun kira veya 5 yıldan sonra yenilemelerde kira tespiti mahkemeden istenebilir.
Md. 346 Ceza / Muacceliyet Şartı Yasağı Kiracının sadece kira ve yan gider (yan yükümlülük) ile sınırlı sorumluluğu vardır; cezai şart, kira dışı borçların muaccel olması hükümleri geçersizdir (özellikle konut kiralarında).
Md. 347 Sebepsiz Fesih Hakları Kiraya veren, belirli koşullarla sebepsiz fesih hakkına sahip olabilir (10 yıllık kira ilişkisi vb.).
Md. 350 / 351 İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Kiraya verenin kendisi, eşi, çocukları gibi yakınlarının ihtiyacı nedeniyle tahliye isteyebilmesi şartları düzenlenir.
Md. 310 Kiralananın El Değiştirmesi Sözleşme başladıktan sonra malikin değişmesi hâlinde yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur.

Uygulamada Sık Görülen Sorunlar ve Mahkeme Pratiği

1. Sürenin Dolması Nedeniyle Tahliye Talebi

Sıklıkla, kiraya verenler; “sözleşme süresi bittiyse kiracı ister boşaltır” yaklaşımıyla hareket etmektedir. Ancak TBK md. 347 uyarınca, kiraya veren sadece sürenin dolmasını gerekçe göstererek kiracıyı tahliye ettiremez.
Pratikte, hâkimler bu talebi çoğu zaman reddetmekte; kiraya verenin fesih hakkı ancak kanunda öngörülen sebepler ve usullerle mümkündür.

2. Kira Artış Oranları ile Uyum Problemleri
• ÜFE → TÜFE geçişi: TBK md. 344, kira artışı için üst sınır olarak 12 aylık TÜFE ortalamasını getirmiştir.
• Bazı kiraya verenler bu sınırı aşan oranlarla zam teklif eder. Böyle bir durumda kiracı, artışı sınırlı oranla kabul edebilir ya da kira tespit davası açarak hakkaniyete uygun bir kira talep edebilir.
• Ticari / işyeri kira sözleşmelerinde TBK’daki kısıtlamalar 1 Temmuz 2020’den itibaren yürürlüğe girmiştir.

3. Sözleşmenin El Değiştirmesi ve Yeni Malikin Hakları
• TBK md. 310 hükmü ile, kiralanan taşınmaz el değiştirse bile kira sözleşmesi aynen devam eder ve yeni malik kiracıyı çıkartamaz.
• Yeni malik, bu haklarını kullanmak istiyorsa yazılı bildirim yapmak zorundadır (örneğin, el değiştirme tarihinden itibaren bir ay içinde) ve tahliye davası açmak için de belirli süreleri gözetmelidir.
• Uygulamada, bildirim yapılmaması ya da süreçlerin yanlış işletilmesi kiracı açısından ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır.

4. Sözleşmeye Aykırılık / Ayıp Hâlleri
• Kiracı, kiralananın kullanımını önemli ölçüde engelleyen bir ayıpla karşılaşırsa, 30 günlük süre vererek ayıbın giderilmesini talep edebilir; bu süre içinde düzeltilmezse sözleşmeyi feshedebilir.
• Pratikte sık karşılaşılan sorun: kiraya veren bu süreyi tanımaz, yeterince bildirim yapmaz ya da düzeltmeye yanaşmaz. Bu da mahkemede tartışma konusu olur.
• Ayrıca “sözleşmeye aykırılık” kavramının hangi hâlleri kapsadığı, ne oranda kullanıma engel sayılacağı gibi belirsizlikler mahkemelerce farklı yorumlanabiliyor.

5. Depozito (Güvence Bedeli) Uyuşmazlıkları
• TBK md. 342 uyarınca, depozito üç aylık kira bedelini geçemez.
• Kiraya verenin depozitoyu gerekçesiz tutma, geri ödememe ya da zamanaşımı gibi uygulamalarda, kiracı çoğu zaman yasal süreci başlatmak zorunda kalır.
• El değiştirme durumunda yeni malik de depozityonun iadesinden sorumludur.

6. Dövizli Kira / Kira Uyarlanması (Adaptasyon) Sorunları
• TBK md. 344/4, kira bedelinin yabancı para ile kararlaştırıldığı durumlarda ilk beş yıl içinde kira artışı yapılamayacağını, beş yıl sonra ise mahkemeden uyarlanma (yeniden tespit) talep edilebileceğini düzenler.
• Uygulama açısından sorun: kur dalgalanmaları nedeniyle kira değeri çok değişmiş olabilir; kiracı “aşırı ifa güçlüğü” (TBK md. 138) yoluna başvurabilir.

Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
1. Sözleşme Hazırlığına Özen Gösterin
• Sözleşmede taraf kimlik bilgileri, taşınmaz tanımı, kira bedeli, ödeme tarihi, depozito, kullanım şartları, tadilat / tamirat sorumlulukları açıkça yazılmalıdır.
• Kiraya verenin yetkisi, tapu durumu gibi kontroller mutlaka yapılmalı.
• Gerekiyorsa, “kira tespit” hakkı, ihtiyaca dayalı tahliye şartları gibi düzenleyici hükümler açıkça eklenmelidir.
2. Kira Artışına İlişkin Düzenleme
• Taraflar arasında kira artışı anlaşması yapılacaksa, TBK md. 344’ün sınırlarına dikkat edilmelidir.
• Taraflar anlaşamazsa, kira tespit davası açma hakkı her zaman saklıdır.
3. Bildirim / Tebligat Sürelerine Dikkat
• El değişmesi, tahliye talebi, fesih gibi konularda yasal bildirim süreleri gözden kaçırılmamalıdır.
• Yazılı bildirim şekli ve süresi (örneğin bir ay, üç ay gibi) dikkatle belirlenmelidir.
4. Uyum Denetimi / Düzenli İzleme
• Ekonomik göstergeler (TÜFE, emsal kira) takip edilmeli; kira artış teklifleri bu göstergelerle kıyaslanmalıdır.
• Yabancı para kiralarında kur farkları dikkate alınmalı; gerektiğinde “aşırı ifa güçlüğü” savunması değerlendirilmeli.
5. Uyuşmazlık Çözümüne Hazırlık
• Sözleşme sonuna “arabuluculuk”, “uygun mahkeme” gibi hükümlerin eklenmesi uygulanabilir.
• Kiracı ve kiraya veren, mahkeme sürecine hazırlıklı olmalı; yazılı belgeleri, bildirim kanıtlarını, fotoğrafları saklamalıdır.
6. İçtihat Takibi
• Yargıtay kararları, özellikle kira tespiti, ihtiyaç tahliye ve el değiştirme konularında somut örnekler sunar; güncel kararlar takip edilmelidir.