Kira Sözleşmesi Nedir? Hukuki Dayanaklar, Türleri, Tahliye Sebepleri ve Yargıtay Kararları
1. Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 299’a göre:
“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
📌 Özellikleri:
-
Rızai sözleşmedir (karşılıklı irade beyanı yeterlidir).
-
İki tarafa da borç yükler.
-
Sürekli edim gerektirir.
-
Kanunda bazı hükümler emredici niteliktedir, özellikle kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
2. Hukuki Dayanaklar
Kira sözleşmesinin hukuki temelleri:
-
Türk Borçlar Kanunu
-
m. 299-338 → Genel hükümler
-
m. 339-356 → Konut ve çatılı işyeri kiraları
-
m. 357-378 → Ürün kirası
-
-
Türk Medeni Kanunu m. 1009 → Tapuya şerh
-
İcra ve İflas Kanunu m. 269 vd. → Tahliye ve kira alacağı takibi
-
Kat Mülkiyeti Kanunu → Ortak alan kiralamaları
3. Kira Sözleşmesi Türleri
-
Konut ve Çatılı İşyeri Kirası (Kiracı lehine özel hükümler)
-
Ürün Kirası (Gelir getiren taşınmazlar – tarla, bağ, maden)
-
Adi Kira (Sadece kullanım hakkı)
-
Süreli Kira (Belirlenen tarihte sona erer)
-
Süresiz Kira (İhbarla feshedilir)
-
Alt Kira (Yazılı izin şartı)
4. Tarafların Hak ve Borçları
Kiraya Verenin Borçları
-
Kiralananı kullanıma elverişli halde teslim etmek
-
Sözleşme süresince bu durumu korumak
-
Kiracının kullanımına müdahale etmemek
Kiracının Borçları
-
Kira bedelini zamanında ödemek
-
Kiralananı özenle kullanmak
-
Alt kiralama için yazılı izin almak
-
Tahliye sonunda aynen iade etmek
5. Kira Bedeli ve Artış Oranları
-
Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranı TÜFE 12 aylık ortalama ile sınırlıdır (TBK m. 344).
-
5 yılın sonunda rayiç bedel esas alınarak belirlenir.
-
2022-2023’te konut kiralarında geçici %25 artış sınırı uygulanmıştır.
6. Tahliye Sebepleri
-
Tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1)
-
İki haklı ihtar (TBK m. 352/2)
-
İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 350)
-
Yeniden inşa ve imar (TBK m. 350)
7. Yargıtay Kararları ve Detaylı İnceleme
7.1. Tahliye Taahhüdü – Yargıtay 6. HD, 2020/3412 E., 2021/2456 K.
Olay: Kiracı, kira sözleşmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmiştir. Süre bitmesine rağmen boşaltmamıştır.
Gerekçe: TBK m. 352/1’e göre geçerli tahliye taahhüdü varsa kiraya veren dava açarak tahliye isteyebilir. Taahhüdün kira sözleşmesinden sonra verilmesi gerekir.
Emsal Niteliği: Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını netleştirmiştir.
7.2. Kira Artış Oranının Sınırı – Yargıtay 3. HD, 2019/4567 E., 2020/8321 K.
Olay: Taraflar kira artışını TÜFE’yi aşacak şekilde %30 olarak belirlemiştir.
Gerekçe: TBK m. 344 gereği artış oranı TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemez. Aşan oran geçersizdir.
Emsal Niteliği: Kiracı lehine sınırlayıcı hükümler emredici olduğu vurgulanmıştır.
7.3. Alt Kira İzni – Yargıtay 6. HD, 2017/9983 E., 2018/5674 K.
Olay: Kiracı, taşınmazı üçüncü kişiye kiraya vermiş, sözleşmede izin şartı olduğu halde izin almamıştır.
Gerekçe: TBK m. 322’ye göre alt kira için yazılı izin gerekir, aksi tahliye sebebidir.
Emsal Niteliği: Alt kira yasağının ihlali halinde tahliyenin yolu açılmıştır.
7.4. İki Haklı İhtar – Yargıtay 6. HD, 2016/4521 E., 2016/8754 K.
Olay: Kiracı kira bedelini zamanında ödememiş, bir kira yılı içinde iki kez ihtar yapılmıştır.
Gerekçe: TBK m. 352/2’ye göre iki haklı ihtar tahliye sebebidir.
Emsal Niteliği: İhtarların yazılı yapılması ve usulüne uygun tebliğin önemi.
8. Kira Sözleşmesi Örneği
KİRA SÖZLEŞMESİ
1. Taraflar
Kiraya Veren: … (Ad-Soyad / Unvan)
Kiracı: … (Ad-Soyad / Unvan)
2. Kiralanan Taşınmaz
Adres: …
Niteliği: …
3. Süre
Başlangıç: …
Bitiş: …
4. Kira Bedeli
… TL / Ay, her ayın … günü ödenir.
5. Kira Artışı
TÜFE 12 aylık ortalama ile sınırlı.
6. Depozito
… TL, banka hesabında tutulur.
7. Kullanım Amacı
Konut / İşyeri
8. Kiracının Yükümlülükleri
Kira bedelini ödeme, özenli kullanım, alt kira yapmamak.
9. Kiraya Verenin Yükümlülükleri
Teslim ve kullanım hakkını koruma.
10. Tahliye ve Fesih
TBK hükümlerine uygun olarak uygulanır.
Taraflar: … / İmza / Tarih
9. Tahliye Taahhütnamesi Örneği
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
Kiracı olarak oturduğum/kullandığım … adresindeki taşınmazı … / … / … tarihinde tahliye edeceğimi, hiçbir hak ve tazminat talebinde bulunmadan teslim edeceğimi kabul ve taahhüt ederim.
Tarih – İmza – Ad Soyad
📌 Not: Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinden sonra ve kiracının serbest iradesiyle verilmelidir.
10. Uygulamada Dikkat Edilecek Hususlar
-
Kira ödemeleri banka kanalıyla yapılmalı.
-
Depozito mutlaka banka hesabında tutulmalı.
-
Tahliye taahhüdü mutlaka sözleşmeden sonra alınmalı.
-
Kira sözleşmesi mümkünse noter onaylı olmalı.
About Post Author
