Kira Sözleşmelerinde Kiracı ve Ev Sahibi Hakları: Türk Hukuku Çerçevesinde Uygulamaya Yönelik Kapsamlı Rehber

1. Kira Sözleşmesinin Hukuki Çerçevesi

1.1. Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Önemi

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 299’da kira sözleşmesi şu şekilde tanımlanmıştır:

“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Bu tanımdan çıkan sonuçlar:

Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.
Karşılıklı edimler vardır: kiralananın teslimi – kira bedeli ödemesi.
Sürekli borç ilişkisi doğurur: kira bedeli her ay ödenir, kullanım hakkı süre boyunca devam eder.

Türkiye’de kira sözleşmeleri toplumsal yaşamın vazgeçilmez bir parçasıdır. TÜİK verilerine göre, büyük şehirlerde hanelerin yaklaşık %40’ı kiracıdır. Bu nedenle kira sözleşmeleri sadece bireyler arası değil, aynı zamanda toplumsal barış ve ekonomik düzen açısından da kritik önemdedir.

1.2. Kira Sözleşmesinin Unsurları: Taraflar, Kiralanan ve Kira Bedeli

1.2.1. Taraflar

Kiraya veren (ev sahibi): Malik olmak zorunda değildir. İntifa hakkı sahibi veya yetkili temsilci de kiraya verebilir.
Kiracı: Kira bedelini ödemeyi taahhüt eden kişi veya kurumdur.

1.2.2. Kiralanan

Kiralananın mutlaka belirli olması gerekir.

Konut, işyeri, arsa, araç, iş makineleri kiralanabilir.
Gayrimaddi haklar (patent vb.) kira değil, lisans sözleşmesine konu olur.

1.2.3. Kira Bedeli

Kira bedeli mutlaka kararlaştırılmalıdır.

Para olabileceği gibi ayni edim de olabilir (örneğin mahsulün bir kısmı).
Bedel kararlaştırılmamışsa sözleşme ivazsız kullanım (ariyet) sayılır.

1.3. Yazılı ve Sözlü Kira Sözleşmeleri Arasındaki Farklar

Yazılı kira sözleşmesi: Tarafların haklarını net ortaya koyar, ispat kolaylığı sağlar.
Sözlü kira sözleşmesi: Geçerli olsa da ispat sorunu yaratır.

1.4. Kira Türleri: Konut, Çatılı İşyeri ve Ürün Kiraları

Konut kiraları: Kiracının barınma hakkı için önemlidir.
Çatılı işyeri kiraları: Ticari faaliyetlerin güvenliği için düzenlenmiştir.
Ürün kiraları: Tarım arazilerinin ve ürün veren malların kiralanmasıdır.

1.5. Kısa ve Uzun Süreli Kiralamaların Uygulamadaki Önemi

Kısa süreli kiralamalar: Tatil evleri, günlük kiralamalar (Airbnb vb.) için geçerlidir. Apartman yönetim planına aykırılık tahliye sebebi olabilir.
Uzun süreli kiralamalar: 1 yıllık veya daha uzun süreli konut ve işyeri kiralarıdır. Süre sonunda otomatik olarak uzar.

2. Kiracının Hak ve Borçları

2.1. Kiracının Hakları

2.1.1. Kiralananı Kullanma Hakkı

Kiracı, sözleşme süresince kiralananı özgürce kullanma hakkına sahiptir. Ev sahibi, bu kullanıma müdahale edemez.

2.1.2. Ayıptan Doğan Haklar

Kiralanan ayıplı ise kiracı:

Ayıbın giderilmesini,
Kira bedelinde indirim yapılmasını,
Zararının tazminini talep edebilir.

2.1.3. Kiralananın Teslimi ve Kullanılabilir Halde Bulundurulması

Ev sahibi, kiralananı teslim etmek ve sözleşme boyunca kullanılabilir halde bulundurmakla yükümlüdür.

2.2. Kiracının Borçları

2.2.1. Kira Bedelini Ödeme

TBK m. 314’e göre her ay peşin ödenir.
Ödeme banka üzerinden yapılmalıdır.

2.2.2. Yan Giderler

Elektrik, su, doğalgaz, aidat kiracıya aittir.

2.2.3. Özenle Kullanma ve Tahliye

Kiracı, kiralananı özenle kullanmalı ve sözleşme bitiminde tahliye etmelidir. Olağan yıpranmalar için sorumlu değildir.

2.2.4. Alt Kira ve Devir

Ev sahibinin yazılı izni olmadan alt kira veya devir yapılamaz.

2.2.5. Tahliye Taahhüdü

Tahliye taahhüdü, sözleşmeden sonra verilmişse geçerlidir.

3. Ev Sahibinin Hak ve Borçları

3.1. Ev Sahibinin Hakları

3.1.1. Kira Bedelini Talep Hakkı

Ev sahibi, kira bedelinin ödenmesini talep edebilir. Ödenmezse icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.

3.1.2. Tahliye Talep Hakkı

Ev sahibi, ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar veya on yıllık uzama sebeplerine dayanarak tahliye davası açabilir.

3.1.3. Depozito Alma Hakkı

Depozito en fazla üç aylık kira bedeli olabilir ve bankaya yatırılmalıdır.

3.2. Ev Sahibinin Borçları

3.2.1. Teslim Borcu

Kiralananı sözleşmeye uygun şekilde teslim etmelidir.

3.2.2. Kullanıma Elverişli Bulundurma Borcu

Kiralananı sözleşme boyunca kullanılabilir halde tutmak zorundadır.

3.2.3. Müdahale Etmeme Borcu

Kiracının kullanımına müdahale etmesi hukuka aykırıdır.

3.2.4. Onarım ve Bakım Borcu

Olağan bakım ve onarımlar ev sahibine aittir.

4. Tahliye, Sona Erme ve Uyuşmazlıkların Çözümü

4.1. Tahliye Sebepleri

4.1.1. Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)

Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi en sık kullanılan tahliye sebeplerindendir.

Şartlar:
- Yazılı olmalı.
- Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra verilmiş olmalı.
- Taahhüt edilen tarihte kiracı çıkmazsa ev sahibi 1 ay içinde dava veya icra takibi açmalı.

📌 Güncel Örnek: Ev sahipleri çoğu zaman kira sözleşmesiyle aynı gün “boş tahliye taahhüdü” imzalatmaktadır. Yargıtay’a göre bu geçersizdir. Ancak, kiracı sözleşmeden 3 ay sonra kendi iradesiyle tahliye taahhüdü verirse bu geçerlidir.

4.1.2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)

Ev sahibinin veya yakınlarının konuta ya da işyerine gerçek ve samimi ihtiyaç duyması halinde tahliye talep edilebilir.

Kapsam:
- Ev sahibinin kendisi, eşi, çocukları, anne-babası için barınma ihtiyacı.
- İşyerine ihtiyaç: Ev sahibi veya çocuğu iş kuracaksa.

📌 Güncel Örnek: İstanbul’da kira fiyatlarının hızla artmasıyla birçok ev sahibi “ihtiyaç” iddiasıyla tahliye davası açmaktadır. Yargıtay, salt yüksek kira geliri elde etme arzusunu ihtiyaç olarak kabul etmez.İhtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir.

4.1.3. Yeniden İnşa ve İmar (TBK m. 350)

Ev sahibi, kiralananı yıkıp yeniden yapmak veya esaslı onarım yapmak isterse tahliye isteyebilir.

Ev sahibinin ciddi bir proje sunması gerekir.
Tahliye sonrası inşaat tamamlandığında, eski kiracıya öncelikli teklif hakkı tanınmalıdır.

📌 Güncel Örnek: Kentsel dönüşüm kapsamında birçok bina yıkılıyor. Bu süreçte ev sahipleri kiracılarını tahliye etmek için “yeniden inşa” sebebine dayanıyor. Yargıtay, bu davalarda projenin gerçekliğini ve belediye izinlerini arıyor.

4.1.4. İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2)

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini iki kez geç öderse ev sahibi tahliye davası açabilir.

İhtarların noter aracılığıyla yapılması gerekir.
İhtarlar aynı kira yılı içinde olmalıdır.

📌 Güncel Örnek: Ekonomik kriz nedeniyle bazı kiracılar ödemelerini geciktirmektedir. Eğer ev sahibi 1 yıl içinde iki kez ihtar çekerse tahliye sebebi oluşur.

4.1.5. On Yıllık Uzama Süresi (TBK m. 347)

Belirli süreli kira sözleşmesi 10 yıl uzadıysa, ev sahibi fesih bildirimiyle sözleşmeyi sonlandırabilir.

Bildirim, kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce yapılmalıdır.

📌 Güncel Örnek: 2009’da imzalanmış bir kira sözleşmesi 2019’da 10 yıllık uzamayı doldurmuşsa, ev sahibi 2020’den itibaren fesih hakkına sahiptir.

4.1.6. Kiralananın Özenle Kullanılmaması (TBK m. 316)

Kiracı kiralanana ciddi zarar veriyorsa veya komşuları rahatsız ediyorsa, ev sahibi haklı nedenle fesih yapabilir.

📌 Güncel Örnek: Apartmanda sürekli yüksek sesle parti yapan, komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi mümkündür.

4.2. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Belirli süreli sözleşmeler süre bitiminde sona ermez, uzar.
Belirsiz süreli sözleşmeler fesih bildirimiyle sona erer.
Haklı sebeple fesih mümkündür.

4.3. Kiracı ve Ev Sahibi Arasındaki Uyuşmazlıkların Çözümü

Kira sözleşmeleri, tarafların karşılıklı yükümlülüklerini düzenlese de uygulamada sık sık uyuşmazlık doğurmaktadır. Özellikle ekonomik kriz, fahiş kira artışları, tahliye talepleri ve depozito iadeleri, son yıllarda sulh hukuk mahkemelerinin iş yükünü artırmıştır. 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemelerle kira davalarında zorunlu arabuluculuk getirilmiştir. Bu bölümde uyuşmazlıkların çözüm yolları ayrıntılı olarak incelenecektir.

4.3.1. Zorunlu Arabuluculuk

Hukuki Dayanak

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 2023’te eklenen hüküm ile, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartı haline getirilmiştir.

Süre ve İşleyiş

Başvuru adliyelerde bulunan arabuluculuk bürolarına yapılır.
Arabulucu, tarafları görüşmeye davet eder.
Süre en fazla 4 hafta, zorunlu hallerde 1 hafta daha uzatılabilir.
Anlaşma sağlanırsa tutanak düzenlenir ve ilam niteliği kazanır.

Örnek

Kiracı depozitosunu geri alamadığında doğrudan dava açamaz, önce arabulucuya başvurmalıdır. Ev sahibi depozitoyu iade etmezse anlaşma sağlanamaz ve taraf mahkemeye gidebilir.

4.3.2. Sulh Hukuk Mahkemeleri

Arabuluculuk süreci başarısız olursa uyuşmazlık sulh hukuk mahkemelerinde çözümlenir.

Görev Alanı

Kira tespit davaları,
Tahliye davaları,
Uyarlama davaları,
Depozito iadesi davaları.

Yargılama Süreci

Dava dilekçesi sunulur (HMK m. 118).
Ön inceleme yapılır.
Tarafların delilleri toplanır.
Gerekirse keşif yapılır (özellikle konutun kullanıma elverişliliği için).
Karar verilir.

📌 Uygulama Örneği: Ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle açtığı tahliye davasında mahkeme, gerçekten ihtiyacın samimi olup olmadığını araştırmak için tanık dinleyebilir, emsal kira bedellerini inceleyebilir.

4.3.3. İcra Yoluyla Tahliye

Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için ev sahibi ilamsız icra takibi başlatabilir (İİK m. 269 vd.).

İşleyiş

Ev sahibi icra dairesine başvurur.
Takip kiracıya tebliğ edilir.
Kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir.
İtiraz etmezse 10 gün içinde ödeme yapmazsa, tahliye süreci başlar.

Özel Durum

Kiracı kira borcunu ödemediğinde, ev sahibi hem alacağı tahsil eder hem de kiracının tahliyesini sağlar. Bu yöntem, mahkemeye kıyasla daha hızlıdır.

4.3.4. Kira Tespit ve Uyarlama Davaları

Kira artış oranlarının tartışmalı hale geldiği günümüzde en sık açılan davalar kira tespit ve uyarlama davalarıdır.

Kira tespit davası: TBK m. 344’e göre kira bedeli TÜFE’ye göre belirlenir. Beş yıl sonunda emsal kiralar da dikkate alınır.
Uyarlama davası: TBK m. 138’e göre ekonomik koşullar olağanüstü değişmişse kira bedeli hakkaniyete uygun hale getirilir.

📌 Uygulama Örneği: Pandemi döneminde işyerleri kapanmış, kiracılar uyarlama davası açarak kira bedelinde indirim talep etmiştir.

4.3.5. Geçici Hukuki Koruma Yolları (İhtiyati Tedbir – İhtiyati Haciz)

Uyuşmazlık devam ederken tarafların haklarının korunması için geçici koruma tedbirleri mümkündür.

İhtiyati tedbir: Örneğin, kiracının taşınmazı üçüncü kişilere devretmesinin önlenmesi.
İhtiyati haciz: Kiracının kira borcunu ödememesi halinde, ev sahibinin alacağını güvence altına almak için malvarlığına haciz konulması.

4.3.6. Alternatif Çözüm Yolları

Taraflar mahkemeye gitmeden önce uzlaşma, özel hakem veya sözleşmeye konulacak tahkim şartı ile uyuşmazlıklarını çözebilirler.

📌 Uygulama Örneği: Ticari işyerlerinde bazı taraflar sözleşmeye ICC tahkim şartı koymakta, uyuşmazlık doğduğunda Türkiye dışında çözüm yolları aramaktadır.

5. Yargıtay Kararları, Sorunlar ve Sonuç

5.1. Yargıtay Kararlarının Önemi

Tahliye taahhüdü aynı gün alınırsa geçersizdir.
Depozito bankada tutulmalıdır.
Kira uyarlama davaları aşırı ifa güçlüğüne dayanabilir.

5.2. Uygulamada En Çok Görülen Sorunlar

Fahiş kira artışları,
Tahliye taahhüdü istismarı,
Depozito iadeleri,
Ev sahibinin eve izinsiz girmesi,
Ev satıldığında yeni malikin tahliye talebi.

5.3. Çözüm Önerileri ve Sonuç

Kiracılar mutlaka banka yoluyla ödeme yapmalı.
Ev sahipleri tahliye talebinde samimi olmalı.
Depozitolar bankada tutulmalı.
Taraflar arabuluculuğu etkin şekilde kullanmalı.

Sonuç olarak, kira hukukunda kiracının barınma hakkı ile ev sahibinin mülkiyet hakkı dengelenmelidir. TBK hükümleri ve Yargıtay kararları bu dengeyi sağlamaya yöneliktir.

#KiraSözleşmesi, #TürkBorçlarKanunu, #YargıtayKararları, Arabuluculuk, depozitoiadesi, evsahibihakları, işyerikiraları, kiraartışdavası, kiraartışı, kiracıhakları, kiracıkoruma, konutkiraları, tahliyedavası, uyarlamadavası

Single Blog Title