Kira Bedelinin Tespiti Dava Dilekçesi Örneği

SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI: […]- (TC: **********)

ADRES: […]

VEKİLİ: Av. […] (UETS)

DAVALI: […] – (TC: **********)

ADRES: […]

KONU: Kira bedelinin tespiti talebinden ibarettir.

AÇIKLAMALAR:

1. Davalı kiracı, davacı müvekkilime ait olan ve [Adres Gizli] adresinde bulunan taşınmazda, […] tarihinden itibaren kira sözleşmesine dayalı olarak kiracı sıfatıyla oturmaktadır.
2. Davacı müvekkilim, taşınmazı 2001 tarihinde satın almış olup, davalı kiracı 2005 o tarihten bu yana 5 yılı aşkın süredir kiracı olarak oturmaktadır.
3. Sözleşme başlangıcında kira bedeli aylık net […] TL olarak belirlenmiştir.Davalı 5 yıldan uzun süredir de kiracı olarak orada oturmaktadır.Fakat taşınmazın bulunduğu bölgedeki gayrimenkul değerlerinin hızla artması sebebiyle mevcut kira bedeli günümüz şartlarında taşınmazın rayiç bedelini yansıtmamaktadır.
4. Müvekkilim, taşınmazın değerinin ve kira bedelinin tespit edilmesi amacıyla 01.01.2011 tarihli ihtarname göndermiş ve kira bedelinin yeniden değerlendirilmesini talep etmiştir. Ancak bu talep davalı tarafından görmezden gelinmiş ve kira bedelinde herhangi bir artış yapılmamıştır.
5. Taşınmazda gerçekleşen tadilatlar ve yapılan yenilemeler, taşınmazın kullanım konforunu artırmış olup, kira bedelinin yeniden değerlendirilmesi gerektiği açıktır. Nitekim müvekkilim tarafından yapılan araştırmalarda, çevrede benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedelleri [Rakam Gizli] TL’nin üzerinde seyretmektedir.
6. Davalı kiracı, kira bedelinin artırılmasına yönelik taleplere rağmen ödeme yapmaktan kaçınmış, aynı zamanda kira sözleşmesinin kapsamını aşan birtakım kullanımlar da tespit edilmiştir. Özellikle taşınmazın bir kısmının iş yeri olarak kullanılmaya başlandığına dair bulgular elde edilmiştir. Bu durum, kira sözleşmesi hükümlerine aykırıdır.
7. Davalının ayrıca taşınmazı farklı kişilerle paylaşarak alt kiralama yaptığına ilişkin iddialar ortaya atılmış olup, bu hususta ilgili makamlardan bilgi ve belge talep edilmiştir.
8. Tüm bu nedenlerle, kira bedelinin taşınmazın rayiç değerine uygun şekilde yeniden belirlenmesini ve kira artışının geçmiş dönemlere etkili olarak uygulanmasını talep ediyoruz.

HUKUKİ NEDENLER: İlgili yasa hükümleri ve içtihatlar.

HUKUKİ DELİLLER: Kira sözleşmesi, ihtarname, bilirkişi raporu, tanık beyanları ve sair her türlü yasal delil.

SONUÇ ve TALEP: Yukarıda açıklanan nedenlerle, taşınmazın kira bedelinin tespit edilerek güncellenmesini, geçmiş dönemlere yönelik kira farkının tahsil edilmesini ve davalıya bu konuda gerekli uyarıların yapılmasını arz ve talep ederiz.

Davacı Vekili
Av. [İsim Gizli]

 

Kararlar ve Dayanaklar

Türk Borçlar Kanunun kira parasının tespitine ilişkin 344 maddesine göre,

” Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir. Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nasafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.

 

3.HUKUK DAİRESİ 2017/5671E. , 2019/437K.

TBK 345’e göre,

”Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin   artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira  döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira  bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir.

21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira bedelinin  arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir.

 

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve Yerleşik Yargıtay Uygulamalarına göre:

“hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi kira  süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal  kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yenide kiraya  verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, mahkemece bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir  kira parasına hükmedilmelidir.

 

”İÇTİHAT METNİ”

6.HUKUK DAİRESİ 2013/16352E. ,2014/8595K

Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde yıllık 126.000 TL olarak ödenen kira bedelinin 01.03.2012 tarihinden itibaren 300.000 TL olarak tesbitini istemiştir. Davalı ise ödenen kira bedelinin raiçlere uygun olduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuştur
Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira  parasının net 19.256 TL, yıllık kiranın net 231.072 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
01.03.2002 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık yoktur. Hak ve nesafet kurallarına göre tespiti gerekmektedir.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, mahallinde yeniden keşif yapılarak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.Öte yandan vergi kira tesbitinde bir unsur değildir. Fon ve fergi stopajı düşülerek kira parası net olarak tesbit edilemez.
Hükme esas alınan bilirkişi raporunda açıklanan ilkeler doğrultusunda kiralananın boş olarakkiraya   verilmesi halinde ne kada kira  getireceği belirlenmemiştir. Mahkemece davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyet indirimi yapılmadan sonuca gidilmiştir. Öte yandan kira ücretinin brüt olarak belirlenmesi gerekirken net olarak belirlenmesi de doğru olmadığı gibi aylık kira bedelinin tesbiti cihetine gidildiğine göre karar ve ilam harcının aylık  kira  farkı üzerinden alınması gerekirken yazılı şekilde yıllık fark üzerinden alınması da doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir. ./

 

Stajyer Öğrenci

Bedirhan TAŞÇI