Kira Artışı, Tahliye ve Ev Sahibi–Kiracı Uyuşmazlıklarında Güncel Hukuki Durum
Giriş
Türkiye’de son yıllarda en çok tartışılan hukuki meselelerin başında kira artışları ve tahliye davaları gelmektedir. Artan enflasyon, konut arzındaki daralma ve mevzuattaki geçici düzenlemeler; ev sahipleri ile kiracılar arasında ciddi uyuşmazlıklara yol açmıştır. “Ev sahibi istediği kadar zam yapabilir mi?”, “Kiracı nasıl tahliye edilir?”, “Sözleşme bitince çıkmak zorunda mıyım?” gibi sorular, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların gündemindedir.
Bu makalede, kira artış sınırları, tahliye sebepleri ve tarafların hakları güncel hukuk çerçevesinde açıklanmaktadır.
1. Konut ve İşyeri Kiraları Hangi Hukuka Tabidir?
Konut ve çatılı işyeri kiraları:
-
Türk Borçlar Kanunu’na tabidir.
-
Kamu düzenine ilişkin koruyucu hükümler içerir.
Bu nedenle:
-
Taraflar sözleşmeyle her şeyi serbestçe belirleyemez,
-
Kiracıyı koruyan emredici kurallar vardır.
2. Kira Artışı Nasıl Belirlenir?
a) Genel Kural (TBK)
Kira artışı:
➡️ TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez.
Sözleşmede daha yüksek oran yazsa bile:
-
Bu hüküm geçersizdir,
-
Yasal sınır uygulanır.
b) %25 Kira Artış Sınırı (Geçici Düzenleme)
Son yıllarda yürürlüğe giren geçici düzenlemelerle:
-
Konut kiralarında artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır.
Bu sınır:
-
Kiracıyı korumaya yöneliktir,
-
Ev sahibi tek taraflı olarak aşamaz.
3. Kira Tespit Davası Nedir?
Ev sahibi:
-
5 yıldan uzun süren kira ilişkilerinde,
-
Rayiç bedelin çok altında kira alıyorsa
➡️ kira tespit davası açabilir.
Mahkeme:
-
Emsal kiraları,
-
Bölge koşullarını,
-
Hakkaniyeti
dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.
Bu dava, zam pazarlığının yerini alan hukuki yoldur.
4. Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Hâllerde Tahliye Edebilir?
Tahliye, istisnadır. Ev sahibi keyfi şekilde kiracıyı çıkaramaz.
🔹 En Sık Tahliye Sebepleri:
a) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Ev sahibi veya yakınları konuta ihtiyaç duyuyorsa.
b) Kira Borcunun Ödenmemesi
İki haklı ihtar veya temerrüt hâli.
c) Tahliye Taahhüdü
Kiracının yazılı ve geçerli taahhüdü varsa.
d) Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat
Konutta oturmak mümkün değilse.
5. Tahliye Taahhüdü Her Zaman Geçerli mi?
Hayır.
Tahliye taahhüdünün geçerli olması için:
-
Yazılı olması,
-
Kira sözleşmesinden sonra verilmesi,
-
Tarih içermesi
şarttır.
Boş kâğıda imza veya sözleşmeyle aynı tarihte alınan taahhütler, Yargıtay’a göre geçersizdir.
6. Kiracı Sözleşme Bitince Çıkmak Zorunda mı?
Hayır.
Konut kiralarında:
-
Sözleşme süresi bitse bile,
-
Kiracı otomatik olarak çıkmak zorunda değildir.
Sözleşme:
-
Aynı şartlarla 1 yıl uzar.
Ev sahibinin tahliye için hukuki sebep göstermesi gerekir.
7. Kiracının Hakları Nelerdir?
Kiracının temel hakları:
-
Keyfi tahliyeye karşı korunma,
-
Yasal sınırın üzerinde zam yapılmaması,
-
Yazılı ve geçerli tahliye sebebi olmadan çıkarılmama,
-
Dava süresince konutta oturmaya devam etme.
Bu haklar, kamu düzeni gereği korunur.
8. Ev Sahibinin Hakları Nelerdir?
Ev sahibinin de hakları vardır:
-
Kirasını zamanında alma,
-
Rayiç bedelin çok altında kalmama,
-
Gerçek ihtiyacı varsa konutunu kullanma,
-
Hukuki şartlar oluştuğunda tahliye isteme.
Hukuk, yalnızca kiracıyı değil; dengeyi korur.
9. En Sık Yapılan Hatalar
Ev sahibi–kiracı uyuşmazlıklarında en sık yapılan hatalar:
-
Sözlü anlaşmalarla hareket etmek
-
Geçersiz tahliye taahhüdüne güvenmek
-
Yasal zam sınırını aşmak
-
Dava açmadan kiracıyı çıkarmaya çalışmak
-
Süreleri kaçırmak
Bu hatalar, davanın kaybedilmesine yol açabilir.
Sonuç
Kira artışı ve tahliye uyuşmazlıkları, günümüz Türkiye’sinde en hassas hukuki alanlardan biridir. Hukuk, kiracıyı korurken ev sahibini tamamen çaresiz bırakmaz; ancak her adımın yasal zeminde atılmasını zorunlu kılar.
Keyfi zamlar ve baskı yoluyla tahliye girişimleri hukuka aykırıdır. Aynı şekilde, kiracının da sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ihmal etmesi korunmaz.
Doğru bilgiyle hareket eden taraflar, uyuşmazlığı daha kısa sürede ve daha az yıpranarak çözebilir.
About Post Author
