Kentsel Dönüşümde Eski Binadaki Metrekareyle Yeni Daire Metrekarelerinin Farklı Olması

1. Giriş: “Yeni Dairem Daha Küçük Çıktı” Sorunu Neden Bu Kadar Yaygın?

Kentsel dönüşüm sürecine giren hemen her apartmanda aynı soru soruluyor:

“Eski dairem 90 m² idi, yeni projede 80 m² görünüyor. Hak kaybına uğruyor muyum?”

Riskli yapı tespiti yapılmış, bina kentsel dönüşüme girmiş, müteahhit ile sözleşme imzalanmış, projeler çizilmiş… Ama iş bağımsız bölüm metrekarelerine gelince, pek çok malik için hayal kırıklığı başlıyor. Özellikle:

• Eski fiili kullanım alanı ile yeni projedeki net m² birbirini tutmuyor,

• Sözleşmede brüt m² yazdığı için net alan çok daha düşük kalıyor,

• Ortak alanlar şişirilerek “brüt alan” yüksek gösteriliyor,

• Aynı arsa payına sahip maliklere farklı büyüklükte daireler veriliyor
  gibi durumlar ciddi hak kayıplarına yol açabiliyor.

Bu makalede, kentsel dönüşüm sürecinde eski bina ile yeni proje arasındaki metrekare farklarının nasıl okunması gerektiğini, hangi durumda gerçekten hak kaybı anlamına geldiğini ve bunu baştan sözleşme ve proje aşamasında nasıl önleyebileceğinizi adım adım ele alacağız.

---

2. Temel Kavramlar: Net Alan, Brüt Alan, Arsa Payı Nedir?

Konu metrekare olunca, öncelikle herkesin aynı dili konuşması gerekiyor. Çoğu uyuşmazlık, teknik kavramların yanlış anlaşılmasından doğuyor.

2.1. Net m² nedir?

Halk arasında “kullandığım alan” olarak da ifade edilen net alan, kabaca:

• Dairenin içinde duvarlar arasında kalan,

• Balkon, kış bahçesi gibi alanların sözleşme ve projedeki tanıma göre dahil edildiği veya edilmediği,

• Ortak alanların (merdiven, asansör boşluğu, koridorlar) dahil edilmediği,

fiilen oturduğunuz ve kullandığınız alanı ifade eder.

Kentsel dönüşümde malik açısından en kritik ölçü net alandır. Çünkü:

• Kanepeyi, dolabı, yatağı koyabileceğiniz yer net alan,

• Evin kullanım değerini doğrudan etkileyen kriter net alan,

• Hak kaybının hesaplanmasında çoğu zaman esas alınan da net alandır.

2.2. Brüt m² nedir?

Brüt alan ise genellikle:

• Bağımsız bölümün dıştan dışa ölçüsü,

• Binanın ortak alanlarından belirli bir payın eklenmesi,

suretiyle hesaplanır. Ancak brüt alanın tek tip bir tanımı yoktur; bu da uygulamada ciddi sorun yaratır. Müteahhit:

• Ortak alan payını yüksek tutarak,

• Otopark, sosyal tesis, asansör boşluğu gibi alanların daha büyük kısmını dahil ederek,

brüt alanı şişirebilir. Bu nedenle tek başına brüt m² değeri, malik için çoğu zaman yanıltıcıdır.

2.3. Arsa payı neyi ifade eder?

Kentsel dönüşümde gözden kaçan ama en az metrekare kadar önemli bir kavram da arsa payıdır. Arsa payı:

• Bağımsız bölümün, toplam arsa içindeki payını,

• Tapuda yer alan, hukuki mülkiyet oranını,

gösterir. Özellikle:

• Aynı arsa payına sahip maliklere farklı büyüklükte daire verilmesi,

• Önceden daha yüksek arsa payına sahip malike yeni projede daha düşük metrekareli daire önerilmesi,

durumlarında ciddi hak kaybı ve eşitsizlik iddiaları gündeme gelebilir.

Özetle:
Metrekare, fiili kullanım değerinizi; arsa payı ise hukuki mülkiyet değerinizi gösterir. İkisini birlikte değerlendirmeden “hak kaybım var mı?” sorusunun sağlıklı cevabı verilemez.

---

3. Kentsel Dönüşümde Metrekare Farkının Ortaya Çıktığı Aşamalar

Eski ve yeni daire metrekarelerinin farklılaşması sürecin çeşitli aşamalarında ortaya çıkabilir. Her aşamada yaklaşım ve alınacak önlem farklıdır.

3.1. Sözleşme aşaması: Kat karşılığı inşaat / kentsel dönüşüm sözleşmeleri

Çoğu zaman maliklerle müteahhit arasında:

• 6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm sözleşmesi, veya

• Kat karşılığı inşaat (arsa payı karşılığı inşaat) sözleşmesi

imzalanır. En kritik nokta, bu sözleşmede bağımsız bölümün nasıl tanımlandığıdır:

• Sadece “3+1 daire” mi deniyor?

• “X numaralı bağımsız bölüm, Y. katta, Z net m²” şeklinde açık bir ifade var mı?

• Brüt m² mi, net m² mi yazıyor, tanımı yapılmış mı?

• Eski daire ile yeni dairenin eşdeğerliği sözleşmeye nasıl yansıtılmış?

Eğer sözleşmede:

• “Maliklere eski dairelerine denk değerde daire verilecektir” gibi soyut ve yoruma açık ifadeler varsa,

• Net metrekare hiç geçmiyorsa,

• Arsa payı–metrekare ilişkisi kurulmamışsa,

ileride yaşanacak hak kaybı riskini en baştan sözleşmeye kendi elimizle yazmış oluyoruz.

3.2. Proje ve ruhsat aşaması: Plan değişiklikleri, ortak alanlar, bağımsız bölüm yerleri

Müteahhit, mimari projeyi belediyeye sunduktan sonra:

• Bağımsız bölümlerin numaraları, m²’leri, konumları,

• Ortak alanların dağılımı,

• Brüt–net alan dengesi

netleşir. Bu aşamada maliklerin:

• Proje paftalarını incelemesi,

• Bağımsız bölüm listelerini görmesi,

• Mümkünse teknik bir uzman (mimar, inşaat mühendisi) ile birlikte metrekareleri kontrol etmesi

çok önemlidir. Çünkü bazı projelerde:

• Balkonlar küçültülerek,

• Duvar kalınlıkları, kolon yerleri gerekçe gösterilerek,

• Ortak alanlar büyütülerek,

maliklerin fiilen kullanacağı alan daraltılmakta, brüt metrekare korunuyor görünse bile net alan küçülmektedir.

3.3. İnşaat sonrası fiili ölçüm aşaması

En somut gerçek, inşaat bitip daireye girildiğinde ortaya çıkar. Bu aşamada:

• Bağımsız bölümün fiilen duvardan duvara ölçülmesi,

• Sözleşmede ve projede belirtilen net m² ile karşılaştırılması,

• Balkon, teras, kış bahçesi gibi alanların hesabının sözleşmede nasıl yapıldığının kontrol edilmesi,

gereklidir. Eğer fiili ölçüm ile sözleşme/proje arasında ciddi farklar varsa, bu ayıplı ifa, eksik ifa, değer kaybı gibi hukuki kavramlarla uyuşmazlığa dönüşür.

---

4. Eski ve Yeni Metrekare Farkı Her Zaman Hak Kaybı Mıdır?

Önemli bir nokta: Eski binadaki dairenizin metrekare hesabı ile yeni binadaki dairenin metrekare hesabı her zaman aynı teknik standartlara göre yapılmış olmayabilir.

4.1. Eski binada ölçüm nasıl yapılıyordu?

Eski yapılarda:

• Balkonlar, merdiven sahanlıkları,

• Ortak alanların bir kısmı,

fiilen hesaba katılmadan, çoğu zaman “tahmini” metrekareler tapuya yazılmış olabilir. Eski tapuda yazan metrekare ile fiili kullanım alanı bile birbirini tutmayabilir.

4.2. Yeni binada metrekare hesabı daha teknik olabilir

Yeni projelerde:

• Yönetmeliklere uygun net/brüt alan tanımları,

• Ortak alanların daha sistemli dağılımı,

sebebiyle “metrekare” daha teknik hesaplanır. Bu da şu sonucu doğurabilir:

• Eski tapuda 100 m² görünen daire, fiiliyatta 85 m² net kullanıma sahipken,

• Yeni projede 90 m² net daire aldığınızda,

• Tapudaki “rakam” düşmüş görünse bile fiili kullanım alanınız artmış olabilir.

Dolayısıyla tek başına tapuda yazan eski metrekare ile yeni tapudaki metrekareyi karşılaştırmak, her zaman doğru sonuç vermez.

Burada yapılması gereken:

1. Eski dairenin fiili net m²’sini teknik ölçümle tespit etmek,

2. Yeni dairenin net m²’siyle karşılaştırmak,

3. Değer olarak (konum, cephe, kat, manzara, site değeri) bir kayıp olup olmadığına bakmaktır.

4.3. Gerçek hak kaybı nasıl ayırt edilir?

Gerçek anlamda hak kaybı olduğu söylenebilmesi için genellikle:

• Eski fiili net kullanım alanına göre açık ve ölçülebilir bir küçülme olması,

• Aynı arsa payına karşılık, benzer maliklere kıyasla belirgin derecede küçük daire verilmesi,

• Sözleşmede vaat edilen net m²’den ciddi sapma bulunması,

• Dairenin değeri, benzer bağımsız bölümlere göre bariz şekilde düşük kalması

gibi objektif unsurlar aranır. Yoksa her metrekare farkı, hukuken “hak kaybı” sayılmaz.

---

5. Hak Kaybını En Başta Önlemek: Sözleşmeye Yazılması Gereken Kritik Maddeler

Kentsel dönüşümde metrekare kaynaklı uyuşmazlıkları önlemenin en etkili yolu, sözleşmeyi doğru kurmaktır. Aşağıdaki başlıklara özellikle dikkat edilmelidir.

5.1. Net m²’nin sözleşmede açıkça yazılması

• Bağımsız bölümün net m²’si, brüt değil, mutlaka sözleşmeye yazılmalıdır.

• Sadece “brüt 120 m²” ifadesi, malik açısından risklidir.

• “Net alan hesaplama yöntemi” ayrıca tanımlanmalıdır:

  • Balkonun ne kadarının net alana dahil olduğu,

  • Ortak alanlardan pay alınıp alınmadığı,

  • Depo, teras gibi alanların nasıl sayıldığı,

açıkça belirtilmelidir.

5.2. Eski daire–yeni daire eşdeğerliğinin açık hükme bağlanması

Sözleşmede şu tür ifadeler yer alabilir:

• “Malike verilecek yeni bağımsız bölüm, eski dairenin en az … m² net alanına eşit olacaktır.”

• “Yeni bağımsız bölümün fiili net kullanım alanının, eski dairenin fiili net kullanım alanının …%’sinden az olması halinde, eksik metrekareye karşılık bedel farkı ödenecektir.”

Böylece hak kaybı tartışması somut ve ölçülebilir hale gelir.

5.3. Bağımsız bölümün sadece metrekareyle değil, konum ve nitelikleriyle tanımlanması

Metrekare kadar önemli bir diğer unsur da dairenin:

• Katı,

• Cephesi,

• Blok içindeki konumu,

• Manzarası,

• Otopark, depo, bahçe kullanım hakkı

gibi nitelikleridir. Sözleşmede:

• “Şu anda fiilen kullanılan daireye eşdeğer; ön cephe, X. kat, Y blokta, Z numaralı bağımsız bölüm” gibi spesifik tanımlar yapılmalıdır.

• Arka cepheye, düşük kata, daha karanlık ve dezavantajlı konuma denk dairenin sırf metrekare aynı diye eşdeğer sayılması hakkaniyete aykırı olabilir.

5.4. Arsa payı korunmalı, düşürülmemeli

Malik için arsa payı, ileride binanın tekrar yıkılması, yeniden değerlendirilmesi, iştirak oranları gibi pek çok konuda belirleyicidir. Bu nedenle:

• Eski arsa payının yeni projede daha aşağıya çekilmemesi,

• Aynı arsa payına sahip malikler arasında net m² bakımından makul denge korunması,

talep edilmelidir. Sözleşmeye, “mevcut arsa payı oranlarının malik aleyhine azaltılmayacağı” yönünde hüküm konulması, ileride çıkabilecek ihtilafları azaltır.

---

6. 2/3 Çoğunluk, Satış Süreci ve Metrekare Farkı

Kentsel dönüşümde önemli konulardan biri de 2/3 çoğunlukla alınan kararlar neticesinde, azınlıkta kalan maliklerin paylarının satışa çıkarılması sürecidir. Burada metrekare ve arsa payı dengesi, doğrudan “hak ve menfaat dengesi” değerlendirmesinde karşımıza çıkar.

• Eğer projede bazı maliklere yüksek metrekareli, bazılarına düşük metrekareli daireler veriliyor;

• Arsa payları aynı veya birbirine çok yakın olduğu halde,

• Net kullanım alanı veya değeri çok farklı bağımsız bölümler öneriliyorsa,

2/3 çoğunluk kararının hakkaniyete aykırı olduğu, azınlık maliklerin yetersiz karşılıkla karşı karşıya bırakıldığı iddia edilebilir.

Bu nedenle 2/3 oylamaya giden her apartmanda maliklerin:

• Hangi arsa payına karşılık hangi daireleri alacaklarının,

• Net m² ve konum açısından nasıl bir dağılım yapılacağının,

şeffaf şekilde ortaya konulmasını istemesi gerekir. Aksi halde, satışı istenen payın değerinin tespitinde de uyuşmazlıklar çıkacaktır.

---

7. İnşaat Bittikten Sonra Fark Ortaya Çıkarsa Ne Yapılabilir?

Tüm önlemlere rağmen bazen malik, dairesine taşınırken metrekare farkını fiilen fark eder. Bu durumda hangi hukuki yollara başvurulabilir?

7.1. Önce teknik tespit: Bilirkişi, ölçüm, proje kıyaslaması

Bir davaya başvurmadan önce mutlaka:

• Bağımsız bölümün fiili net alan ölçümü yaptırılmalı,

• Mimari proje, ruhsat ve ekleri temin edilmeli,

• Sözleşmede vaat edilen metrekare ve niteliklerle karşılaştırma yapılmalıdır.

Bu aşamada uzman bir avukat ile birlikte, teknik uzman (mimar, inşaat mühendisi ya da bilirkişi) destek alınması, ileride açılacak davanın başarısını doğrudan etkiler.

7.2. Müteahhitle uzlaşma imkânı

Pek çok durumda müteahhit de uyuşmazlığın büyümesini istemez. Malik:

• Eksik metrekareye ilişkin değer farkı,

• Depo, otopark, ek balkon gibi ilave kullanım alanı,

• Ortak alanlardan ek hak tanınması

gibi çözümlerle uzlaşma yoluna gidebilir. Uzlaşma sağlanırsa, bu durum mutlaka yazılı protokole bağlanmalı ve mümkünse tapu kayıtlarına yansıtılmalıdır.

7.3. Dava yolları: Ayıplı ifa, eksik ifa, tazminat

Uzlaşma mümkün olmazsa, malikin önünde genellikle şu seçenekler olur:

• Ayıplı ifa kapsamında bedel indirimi veya tazminat davası:
  Sözleşmede vaat edilenden daha düşük metrekare teslim edilmesi, ayıplı ifa veya eksik ifa olarak değerlendirilebilir. Malik, eksik metrekareye denk gelen değer farkını talep edebilir.

• Tapu iptali ve tescil davası (olağanüstü hallerde):
  Eğer bağımsız bölüm çok farklı konumda, numarada veya nitelikte teslim edilmişse, malik, sözleşmede taahhüt edilene uygun tapu verilmesini (tapu iptali ve tekrar tescil) isteyebilir. Ancak kentsel dönüşümde, tüm bina yenilendiği için bu yol her zaman pratik olmayabilir.

• Değer kaybına ilişkin tazminat:
  Eski dairenin fiili kullanım alanı ve değeri ile yeni dairenin fiili kullanım alanı ve değeri arasında anlamlı fark varsa, malik, değer kaybının parasal karşılığını isteyebilir.

Dava açarken dikkat edilmesi gerekenler:

• Zamanaşımı süreleri,

• Sözleşmede yer alan yargı yeri, yetki, tahkim gibi hükümler,

• Eksik metrekare hesabının hangi tarih itibarıyla yapılacağı,

gibi teknik konulardır. Uzun sürecek, bilirkişi raporlarına dayalı bir sürece girileceği de göz önünde bulundurulmalıdır.

---

8. Özel Durumlar: Balkon, Teras, Depo, Ortak Alanlar

Metrekare uyuşmazlıklarında sıkça karşımıza çıkan bazı özel alanlar vardır:

8.1. Balkon ve teraslar

Bazı sözleşmelerde:

• Balkonun tamamı net alana dahil edilir,

• Bazı sözleşmelerde belli bir oranı (örneğin %50) hesaplanır,

• Bazı projelerde balkonlar tamamen brüt alanda değerlendirilir.

Bu nedenle malik, sözleşme imzalamadan önce balkon ve terasların net/brüt alana nasıl yansıtıldığını net biçimde öğrenmelidir. Eski binada geniş balkonlar varken, yeni projede balkonların küçülmesi, kullanım değerini ciddi etkileyebilir.

8.2. Depo ve otopark alanları

Yeni projede daireyle bağlantılı:

• Kapalı otopark yeri,

• Depo,

• Ek kullanım alanı

veriliyorsa, bunların:

• Tapuda ayrı bağımsız bölüm mü,

• Eklenti mi,

• Ortak alan mı

olduğuna mutlaka bakılmalıdır. Sözleşmede “daire ile birlikte depo verilecektir” yazdığı halde, tapuda depo ortak alan olarak kalıyorsa, ileride ihtilaflara zemin hazırlayabilir.

8.3. Ortak alanların abartılması

Bazı projelerde, brüt metrekare yüksek görünsün diye:

• Ortak alan oranları gereğinden fazla yüksek tutulabilir,

• Sosyal tesis, spor salonu, geniş lobiler gibi alanlar malik aleyhine abartılı biçimde brüt m²’ye yansıtılabilir.

Malik açısından önemli olan, fiili net kullanım alanıdır. Ortak alanların abartılması, “kağıt üzerindeki brüt m²”yi artırsa da, malik için çoğu zaman hak kazanımı değil, tam tersine hak kaybının perdelenmesi anlamına gelir.

---

9. Uygulamada Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Öneriler

9.1. Sadece müteahhit beyanına güvenmek

“Daireniz 120 m² olacak, merak etmeyin.” cümlesi, hukuki güvence değildir. Müteahhit beyanları mutlaka:

• Sözleşmeye,

• Teknik şartnameye,

• Proje eklerine

yazılı olarak yansıtılmalıdır. Aksi durumda ispat zorluğu yaşanır.

9.2. Sözleşme imzalanırken uzman desteği almamak

Birçok malik, “Zaten apartmandaki herkes imzaladı, ben de imzalayayım.” diyerek, metrekare, arsa payı, konum gibi en kritik konuları hiç okumadan veya anlamadan sözleşmeyi imzalar. Sonrasında:

• “Ben böyle olduğunu bilmiyordum.”

• “Net-brüt farkını hiç anlatmamışlardı.”

• “Eski dairemden küçük daire verdiler.”

gibi şikâyetler ortaya çıkar.

Oysa sözleşme imzalanmadan önce:

• Bir avukat,

• Bir mimar veya inşaat mühendisi,

tarafından 1–2 saatlik profesyonel inceleme yaptırmak, yıllarca sürebilecek bir davayı baştan engelleyebilir.

9.3. Proje değişikliklerini takip etmemek

Müteahhit, ruhsat aşamasında veya sonrasında:

• Projede revizyona gidebilir,

• Bağımsız bölüm yerlerini, m²’lerini değiştirebilir.

Malikler proje revizyonlarını takip etmezse, sözleşmede anlaştıkları bağımsız bölümden çok farklı bir daire ile karşılaşabilirler. Bu nedenle:

• Site WhatsApp grupları ile yetinilmemeli,

• Belediyedeki proje dosyaları, ruhsat ekleri ve değişiklikler düzenli olarak kontrol edilmelidir.

---

10. Malikler İçin Kontrol Listesi: Hak Kaybını Önlemek İçin Neler Yapılmalı?

Kentsel dönüşümde eski ve yeni daire metrekareleri farklı olmasın, olsa bile hak kaybı doğurmasın istiyorsanız, şu adımları sırasıyla kontrol etmeniz faydalı olacaktır:

1. Eski dairenizin fiili net m²’sini ölçtürün.
   Tapuda yazan metrekareyle yetinmeyin, teknik ölçüm yaptırın.

2. Arsa payınızı öğrenin.
   Tapu kaydını inceleyin, arsa payınızı komşularla kıyaslayın.

3. Sözleşmeye net m² yazdırın.
   Bağımsız bölümün net m²’si, hesap yöntemiyle birlikte açıkça yer alsın.

4. Eski–yeni daire eşdeğerliğini hükme bağlayın.
   Eski dairenizin fiili net alanından daha düşük net alan verilmesi halinde ne olacağını (bedel farkı, tazminat vb.) netleştirin.

5. Balkon, teras, depo, otopark gibi alanların statüsünü öğrenin.
   Net alana dahil mi, eklenti mi, bağımsız bölüm mü, ortak alan mı; hepsini ayrı ayrı sorun.

6. Proje paftalarını ve bağımsız bölüm listelerini inceleyin.
   Blok, kat, cephe, numara gibi bilgilerin sözleşmeyle uyumlu olduğundan emin olun.

7. Arsa payınızın düşürülmediğinden emin olun.
   Yeni projede, eskiye göre aleyhinize arsa payı değişikliği yapılmamasını takip edin.

8. 2/3 çoğunluk oylamalarında, metrekare ve değer dağılımını sorgulayın.
   Benzer arsa payına sahip maliklere hangi dairelerin verileceğini, net m² ve konum açısından kıyaslayın.

9. İnşaat bitince fiili ölçüm yaptırın.
   Dairenizi teslim alırken, teknik ölçüm yaptırarak sözleşme ve projeyle karşılaştırın.

10. Fark tespit ederseniz, önce yazılı ihtar çekin.
    Müteahhitle yapılan görüşmeleri yazılı hale getirin, noter ihtarıyla eksik metrekare veya değer kaybını tespit ettirin.

---

11. Sonuç: Metrekare Sadece Rakam Değil, Mülkiyet Hakkınızın Somut Yansımasıdır

Kentsel dönüşüm, doğru yönetildiğinde malikler için büyük bir fırsat:

• Eski, riskli ve değeri düşük bina yerine,

• Deprem yönetmeliğine uygun,

• Daha değerli, modern bir yapıya kavuşmak mümkün.

Ancak bu süreçte metrekare farkları, çoğu zaman gözden kaçan ama en sert uyuşmazlıklara yol açan unsurdur. Eski binadaki dairenizle yeni projedeki daireniz arasındaki metrekare farkı:

• Teknik sebeplerle açıklanabilir ve gerçek hak kaybı doğurmayabilir,
  veya

• Sözleşmeye ve projeye aykırı, ciddi bir hak kaybının göstergesi olabilir.

Bunu ayırt edebilmenin yolu:

• Sözleşmeyi bilinçli kurmak,

• Net metrekareyi, arsa payınızı ve bağımsız bölüm konumunu somut olarak güvence altına almak,

• Proje ve inşaat sürecini aktif şekilde takip etmek,

• Gerekirse uzman avukat ve teknik bilirkişilerle hareket etmekten geçer.

Unutmayın:
Metrekare, bir sayıdan ibaret değil; konutunuzun, yatırımınızın ve mülkiyet hakkınızın somut ölçüsüdür. Kentsel dönüşüm sürecinin başında doğru adımları atarak, “Yeni dairem eski evimden daha küçük oldu, hak kaybına uğradım.” demek zorunda kalmadan, hukuki güvence içinde yol almanız mümkündür.