Kentsel Dönüşümde 2/3 Çoğunluk Kuralı: Karara Katılmayan Maliklerin Hak ve Yükümlülükleri

Türkiye’de kentsel dönüşüm, özellikle deprem gerçeği ve eski yapı stokunun fazlalığı nedeniyle hem teknik hem de hukuki açıdan en tartışmalı alanlardan biri haline geldi. Bir binanın “riskli yapı” kapsamına alınması, yıkılması ve yeniden yapılması sürecinde çoğu zaman tüm maliklerin oybirliğini sağlamak mümkün olmuyor.

Bu noktada devreye giren mekanizma, kamuoyunda sıkça konuşulan **“kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk kuralı”**dır. Ancak bu kuralın ne olduğu, karara katılmayan maliklerin hangi haklara sahip olduğu ve hangi yükümlülüklere katlanmak zorunda kaldığı çoğu malik açısından net değildir.

Bu makalede;

• 2/3 çoğunluk kuralının temel mantığını,

• Nasıl hesaplandığını,

• Hangi kararlarda uygulandığını,

• Karara katılmayan azınlık maliklerin haklarını ve sorumluluklarını,

• Hisse satışı (arsa payı satışı) ve itiraz imkânlarını

uygulamaya dönük, anlaşılır ve özgün bir dille ele alacağız.

---

1. Kentsel Dönüşüm ve 2/3 Çoğunluk Kuralının Ortaya Çıkış Sebebi

Kentsel dönüşüm sürecinde temel hedef; can güvenliğini sağlamak, riskli yapı stoğunu azaltmak ve daha sağlıklı kentleşmedir. Ancak hukuk tekniği açısından bakıldığında süreç;

• Mülkiyet hakkının sınırlandırıldığı,

• Maliklerin iradesine rağmen yıkımın zorunlu olduğu,

• Bazı maliklerin rızası dışında hisselerinin satılabildiği

bir alan haline gelir.

Kanun koyucu, bir yandan afet riskini ve kamu yararını, diğer yandan bireysel mülkiyet hakkını dengelemeye çalışırken, tamamında oybirliği sağlamanın pratikte imkânsız olduğu durumlarda nitelikli çoğunluk sistemini benimsemiştir. Bu nitelikli çoğunluk da kentsel dönüşüm dilinde “2/3 çoğunluk” olarak karşımıza çıkar.

Bu sayede:

• Çoğunluk, süreci sürükleyebilsin,

• Azınlık maliklerin tamamıyla blokaj oluşturmasının önüne geçilsin,

• Ama aynı zamanda azınlık maliklerin hakları da tamamen yok sayılmasın.

---

2. 2/3 Çoğunluk Kuralının Esası: Kişi Sayısı Değil, Arsa Payı

Uygulamada en çok karıştırılan hususlardan biri, 2/3 çoğunluğun “kişi bazlı mı yoksa arsa payı bazlı mı” olduğudur.

Buradaki kritik nokta şudur:

Kentsel dönüşümde aranan 2/3 çoğunluk, maliklerin arsa payı oranlarına göre hesaplanır. Kişi sayısı tek başına belirleyici değildir.

Bir binada;

• 10 bağımsız bölüm olabilir,

• Bu bağımsız bölümlerin arsa payları birbirinden farklı olabilir,

• Bir malik birden fazla daireye sahip olabilir.

2.1. Örnek Hesaplama

Farz edelim ki bir apartmanda:

• Toplam arsa payı: 100 birim olarak kabul edilsin.

• A maliki: 3 daire, toplam arsa payı 30

• B maliki: 2 daire, toplam arsa payı 20

• C maliki: 2 daire, toplam arsa payı 20

• D maliki: 1 daire, arsa payı 10

• E maliki: 2 daire, arsa payı 20

Toplam yine 100’dür.

Bu tabloda;

• A + B + C = 30 + 20 + 20 = 70 arsa payına sahipse, 2/3 çoğunluğu sağlamış sayılır.

• A + B + D = 30 + 20 + 10 = 60 arsa payına sahiptir, 2/3’e ulaşmaz.

Yani “10 daireden 7’si imzaladı, yeter” demek doğru değildir. Önemli olan “evet” diyenlerin arsa payı toplamının, genel toplamın en az üçte ikisini (yaklaşık %66,67’sini) karşılamasıdır.

---

3. Kentsel Dönüşüm Sürecinde 2/3 Çoğunluğun Rol Aldığı Aşamalar

Kentsel dönüşüm çok aşamalı bir süreçtir ve her aşamada aynı çoğunluk aranmaz. Bazı işlemler için tek malik bile başvurabilir, bazı işlemler idarenin doğrudan yetkisindedir, bazı kararlar için ise 2/3 çoğunluk devreye girer.

3.1. Riskli Yapı Tespiti Aşaması

• Bir binanın “riskli yapı” olup olmadığı, lisanslı kuruluşlar veya idarece hazırlanan raporlarla tespit edilir.

• Bu tespit için tüm maliklerin veya 2/3 çoğunluğun onayı zorunlu değildir; tek bir malik bile başvuru yapabilir.

• Rapor tanzim edildikten sonra maliklere tebliğ edilir ve itiraz imkânı vardır.

Burada “riskli yapı kararı alabilmek için 2/3 çoğunluk gerekir” şeklindeki yaygın kanaat doğru değildir.

3.2. Yıkım Aşaması

• Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra yıkım artık kanuni bir zorunluluktur.

• “Biz binayı yıkmak istemiyoruz” şeklinde oybirliğiyle dahi alınsa, bu karar yıkımı engellemez.

Bu aşamada da 2/3 çoğunluk aranmaz; yıkım, risk kararının doğal sonucudur.

3.3. Asıl Kritik Aşama: Uygulama Kararı (Yeni Proje, Satış, Yüklenici Seçimi)

2/3 çoğunluk kuralı asıl olarak:

• Binanın nasıl yeniden yapılacağına,

• Yüklenici/müteahhit ile anlaşma koşullarına,

• Bağımsız bölüm paylaşım ve metrekarelerine,

• Taşınmazın satılıp satılmayacağına,

• Azınlık maliklerin hisselerinin akıbetine

ilişkin “uygulama kararlarında” devreye girer.

Burada alınan karar;

• Kimi zaman “yerinde dönüşüm” ve yeni proje,

• Kimi zaman “tamamının satışı”,

• Kimi zaman da “karma modeller” (bir kısmının satılması, bir kısmının projeye girmesi vb.)

şeklinde olabilir.

İşte bu noktada, 2/3 çoğunlukla alınan karara katılmayan malikler açısından hak ve yükümlülükler doğar.

---

4. “Karara Katılmayan Malik” Kimdir?

“Karara katılmayan malik” denildiğinde sadece toplantıya hiç gelmeyen kişi anlaşılmamalıdır. Bu kavram, uygulamada daha geniş kapsamlıdır:

• Toplantıya hiç katılmamış olan malik,

• Toplantıya katılıp “hayır” oyu veren,

• Karar metni kendisine sunulduğu halde imzalamayı reddeden,

• Usulüne uygun çağrı yapılmadığı için fiilen sürece dahil edilmeyen malik,

hepsi belirli anlamda karara katılmayan malik konumundadır.

Bunun önemli bir sonucu şudur:

Azınlık malikin, karar sürecinden haberdar edilmemesi veya yeterince bilgilendirilmemesi, ileride açacağı davalarda usulsüzlük iddiasına dayanak oluşturabilir.

---

5. Karara Katılmayan Maliklerin Hakları

Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk sağlanmış olsa bile, azınlıkta kalan maliklerin hukuki koruması tamamen ortadan kalkmaz. Aksine, hem temel haklar hem de özel düzenlemelerle çeşitli güvenceler tanınmıştır.

5.1. Bilgi Alma ve Belgeleri Görme Hakkı

Azınlık malikler;

• Toplantı tutanaklarını,

• İmza föylerini,

• Yükleniciyle yapılması planlanan sözleşme taslaklarını,

• Değerleme raporlarını,

• Proje çizimlerini ve metrekare tablolarını

görme ve bunların bir örneğini talep etme hakkına sahiptir.

Bu belgeler paylaşılmıyor, “sadece imza at, detayları sonra öğrenirsin” gibi baskı yöntemlerine başvuruluyorsa, süreç şeffaflık ilkesine aykırı yürütülüyor demektir ve bu durum ileride hukuki uyuşmazlıklarda ciddi bir tartışma konusu olur.

5.2. Kararın İptali veya Geçersizliğini İleri Sürme Hakkı

Karara katılmayan malik, aşağıdaki durumlarda kararın iptalini veya geçersizliğini ileri sürebilir:

• Toplantı çağrısı usule aykırıysa (hiç tebligat yapılmaması, yanlış adrese yapılması, gündemin belirtilmemesi vb.),

• 2/3 çoğunluk hesabı hatalıysa,

• İmza atan bazı kişilerin malik olmadığı veya geçerli vekâletnameye sahip olmadığı iddia edilebiliyorsa,

• Alınan karar açıkça hukuk düzenine, dürüstlük kuralına veya kamu düzenine aykırıysa,

• Azınlık malik aleyhine açık bir dengesizlik yaratılıyorsa (örneğin aynı metrekare daireler arasında fahiş paylaşımlar, ağır yükümlülükler).

Bu tür iddialar, somut olaya göre genel mahkemeler nezdinde dava konusu yapılabilir. Karara katılmayan malik, salt “istemiyorum” diyerek değil, somut hukuki gerekçelerle hareket etmelidir.

5.3. Adil Bedel ve Dürüst Değerleme Talep Etme Hakkı

2/3 çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin hisseleri çoğu zaman değerleme raporu üzerinden bedel belirlenerek satışa konu edilir. Bu raporun:

• Gerçek piyasa koşullarını yansıtması,

• Bölgedeki emsal satışları dikkate alması,

• Yapının konumu, parsel durumu, imar değerini gözetmesi

beklenir.

Azınlık malik;

• Değerlemenin düşük olduğunu düşünüyorsa kendi uzmanından rapor alabilir,

• Gerekirse bedelin tespiti veya artırılması için dava yoluna gidebilir,

• Mülkiyet hakkının özüne dokunan ölçüsüz bir bedel belirlemesi olduğunu ileri sürebilir.

5.4. İdari İşlemlere Karşı Yargı Yolu

Kentsel dönüşüm çoğu zaman idarenin karar ve işlemleriyle iç içe ilerler:

• Yıkım kararları,

• Ruhsat işlemleri,

• Bazı idari onay ve izinler,

• Kamu destekleri ve kampanyalar

gibi süreçler idari niteliktedir.

Karara katılmayan malik, bu işlemler nedeniyle doğrudan etkilendiğini düşünüyorsa, idare mahkemelerinde iptal davası açma imkânı vardır. Ancak bu davalarda süreler oldukça kısadır; tebligat tarihinin doğru tespiti çok önemlidir.

5.5. Son Aşama: Anayasal Hakların Korunması ve Bireysel Başvuru

Tüm iç hukuk yolları tüketildiği halde, mülkiyet hakkının:

• Ölçüsüz biçimde sınırlandığı,

• Öngörülemez şekilde müdahale edildiği,

• Azınlık malik aleyhine aşırı bir külfet yüklendiği

düşünülüyorsa, malik Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru yoluna gidebilir.

Bu başvuru, kentsel dönüşüm sürecinde de mülkiyet hakkının mutlak ve sınırsız bir hak olmadığı, fakat keyfi şekilde de sınırlanamayacağı ilkesinin önemli bir güvencesidir.

---

6. Karara Katılmayan Maliklerin Yükümlülükleri

Haklar ne kadar önemliyse, kentsel dönüşüm sürecinde azınlık maliklerin yükümlülükleri de en az o kadar önemlidir. Zira kentsel dönüşüm, sadece hak arama değil, aynı zamanda kanundan doğan zorunluluklara uyma alanıdır.

6.1. Kanunen Geçerli Kararlara Katlanma Yükümlülüğü

Usulüne uygun şekilde alınmış ve hukuken geçerli bir 2/3 çoğunluk kararı varsa, azınlıkta kalan malik:

• Yıkım,

• Yeni proje,

• Hisse satışı,

• Projeye dahil olmama halinde bedelini alıp çıkma

gibi sonuçlara katlanmak zorunda kalabilir.

Bu, kentsel dönüşüm mevzuatının kamu yararı gerekçesine dayanan yönüdür. Ancak bu katlanma yükümlülüğü, azınlık maliklerin “hiçbir şey talep edemez” hale gelmesi anlamına gelmez. Yükümlülük, hak arama kanallarını kullanma hakkını ortadan kaldırmaz.

6.2. Tahliye Etme Yükümlülüğü

Riskli yapı kararının kesinleşmesi ve tahliye süresinin dolmasıyla birlikte:

• Maliklerin,

• Kiracıların,

• Fiilen binada oturan üçüncü kişilerin

binayı boşaltma yükümlülüğü doğar.

Tahliye edilmemesi halinde;

• İdare, zorla tahliye yoluna gidebilir,

• Kolluk kuvvetleri desteği istenebilir,

• Tahliye sonrası gemi azıya almış bir hukuki süreç başlayabilir (idari para cezaları, yıkım masraflarının yüklenmesi vb.).

Karara katılmayan malik bile olsa, binanın riskli ve yıkılması zorunlu olması nedeniyle tahliye yükümlülüğünden kaçamaz.

6.3. Dava ve İtiraz Sürelerine Uyum

Azınlık maliklerin haklarını kullanabilmesi için;

• Tebligat tarihlerini kaydetmesi,

• İtiraz ve dava açma sürelerini kaçırmaması,

• “Önce bekleyeyim, süreç bitsin, sonra bakarım” dememesi

gerekmektedir.

Kentsel dönüşüm sürecinde çoğu hak kaybı, sürelerin geçirilmesi nedeniyle ortaya çıkar. Bu nedenle, karara katılmayan malik için en önemli yükümlülüklerden biri, süre bilincine sahip olmak ve zamanında hareket etmektir.

6.4. Hakkın Kötüye Kullanılmaması

Bazı maliklerin:

• “İmza atmam, tüm projeyi kilitlerim” söylemiyle aşırı bedeller talep etmesi,

• Gerçekçi olmayan şartlar ileri sürmesi,

• Sırf diğer maliklere zarar vermek için sürüncemede bırakma taktikleri kullanması

hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıyabilir.

Bu durumda çoğunluk maliklerin, azınlık malik aleyhine tazminat talepleri ve diğer hukuki yollara başvuru imkânı doğabilir.

Bu nedenle karara katılmayan malik, meşru pazarlık hakkını kullanırken, hukuken savunulabilir, makul taleplerle hareket etmeli; sırf süreci sürüncemeye sokmak adına engelleyici tutum sergilememelidir.

---

7. Karara Katılmayan Maliklerin Hisselerinin Satışı (Arsa Payı Satışı) Süreci

2/3 çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin durumunda en kritik aşamalardan biri, hisse satışı sürecidir. Uygulamada bu “arsa payının satışı” olarak da anılır.

7.1. Değerleme Raporu (Kıymet Takdiri)

Öncelikle, karara katılmayan maliklerin hisseleri için değerleme çalışması yapılır. Bu çalışmada:

• Bina ve arsanın konumu,

• İmar hakları,

• Bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların değerleri,

• Proje potansiyeli

gibi kriterler dikkate alınarak bir bedel belirlenir.

Bu bedel; satışta alt sınır niteliği taşır. Yani hisse, teorik olarak bu bedelin çok altında bir rakama satılamamalıdır.

7.2. Diğer Maliklere Satış İmkânı ve Açık Artırma

Hisse satışı süreci genellikle şu adımlarla ilerler:

1. Öncelikle, proje üzerinde anlaşmış olan diğer maliklere azınlık maliklerin hisselerini satın alma imkânı tanınır.

2. Diğer maliklerin almaması veya yetmemesi halinde, hisseler açık artırma usulüyle satışa çıkarılabilir.

3. Yine alıcı çıkmazsa, bazı hallerde idare veya ilgili kamu kurumlarının devreye girmesi gündeme gelebilir.

Bu noktada azınlık malik açısından önemli olan;

• Satış sürecinin usulüne uygun yürütülmesi,

• İlan ve tebligatların yapılması,

• Bedelin makul seviyelerde oluşmasıdır.

7.3. Satış Bedelinin Malike Ödenmesi

Hisse satıldıktan sonra elde edilen bedel, azınlık malikin alacağı niteliğini taşır.

• Bedel ilgili kurum veya banka nezdinde malik adına bloke edilebilir,

• Malik başvurduğunda ödeme yapılır,

• Bedelin eksik olduğu iddiası varsa, bu miktar daha sonra dava konusu edilebilir.

Burada önemli olan; hissenin el değiştirmesiyle mülkiyetin sona ermesi, ancak bu mülkiyetin parasal karşılığı olan bedelin malik bakımından varlığını sürdürmesidir.

---

8. Uygulamada Sık Görülen Sorunlar

Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk kuralı teoride net görünse de, pratikte pek çok sorunla karşılaşılmaktadır.

8.1. Usulsüz Toplantı ve Tebligatlar

• Toplantı çağrısının yapılmaması veya eksik yapılması,

• Maliklerin bilinen adresleri varken yanlış adrese tebligat gönderilmesi,

• Gündemin belirtilmemesi veya muğlak bırakılması,

• Tebligatın kiracıya yapılması, malike yapılmaması

sıklıkla rastlanan hatalardır. Bu tür usulsüzlükler, alınan kararların iptaline zemin hazırlayabilir.

8.2. Arsa Payı Hesabındaki Hatalar

• Bazı bağımsız bölümlerin arsa payının yanlış yazılması,

• Tapu kayıtlarındaki değişikliklerin dikkate alınmaması,

• Vekâletle oy kullananların temsil ettikleri payların yanlış hesaplanması

2/3 çoğunluk iddiasını tartışmalı hale getirebilir.

8.3. Değerleme Raporunun Gerçeği Yansıtmaması

Bazı dosyalarda değerleme raporlarının, bölgedeki gerçek piyasa koşullarını yansıtmadığı, emsal satışlarla uyumlu olmadığı, imar potansiyelini eksik değerlendirdiği ileri sürülebilmektedir.

Azınlık malik bu durumda:

• Alternatif bir ekspertiz raporu alabilir,

• Bedelin artırılması için dava açabilir,

• Mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale iddiasını gündeme getirebilir.

8.4. Azınlık Malik Üzerine Kurulan Sosyal Baskı

Kentsel dönüşüm süreci sadece hukuki değil, aynı zamanda sosyal bir süreçtir. Azınlık malik:

• Komşular tarafından dışlanma,

• Psikolojik baskı,

• “Hepimizin projesini sen engelliyorsun” söylemleriyle karşılaşabilir.

Bu baskı ortamı, malikin serbest iradesini zedeleyebilir ve ileride hukuki tartışmalarda önem kazanabilir.

---

9. Karara Katılmayan Malikler İçin Stratejik Öneriler

Karara katılmayan malik pozisyonunda olan bir kişi, haklarını koruyabilmek için pasif kalmamalı, bilinçli ve planlı hareket etmelidir.

1. Her şeyi yazılı isteyin ve saklayın.
   Toplantı çağrıları, tutanaklar, teklifler, raporlar, sözleşme taslakları… Hepsinin birer örneğini alın, saklayın.

2. Uzman görüşü alın.
   Yalnızca hukuki değil, teknik (mimar, mühendis) ve mali (değerleme uzmanı) görüş de alın. Projenin gerçekçi olup olmadığını, teklif edilen paylaşımın adil olup olmadığını bu şekilde görebilirsiniz.

3. Sözleşme taslağını mutlaka bir avukata inceletin.
   Teslim süreleri, cezai şartlar, teminatlar, gecikme halinde ödenecek kira, ortak alanların devri gibi kritik maddeler çoğu zaman satır aralarında gizlidir.

4. Süreler konusunda takvim tutun.
   Tebligat tarihlerini not edin, itiraz ve dava sürelerini kaçırmayın. “Bir ara bakarız” mantığı, kentsel dönüşüm dosyalarında en büyük risklerden biridir.

5. Talep ettiğiniz bedelde makul olun.
   Elbette hakkınız olan değeri istemek en doğal hakkınızdır; ancak tamamen gerçek dışı, piyasanın çok üzerinde talepler, ileride aleyhinize kullanılabilecek “kötü niyet” algısı yaratabilir.

6. Müzakereyi son ana bırakmayın.
   Her şey değerleme ve satış aşamasına geldiğinde uzlaşmak daha zor olur. Erken aşamada yapıcı bir müzakere, çoğu zaman hem sizin hem diğer maliklerin lehine sonuç doğurur.

---

10. Çoğunluk Malikler İçin de Uyarılar: Azınlığın Hakkını Yok Saymak Tehlikelidir

2/3 çoğunluğu sağlayan malik grubu da “artık her şeyi istediğimiz gibi yapabiliriz” yaklaşımına kapılmamalıdır.

Çünkü:

• Usule aykırılık iddiaları,

• Tazminat talepleri,

• Anayasal hak ihlali iddiaları

çok ciddi sonuçlar doğurabilir.

Çoğunluk maliklerin dikkat etmesi gereken bazı temel noktalar:

• Karar sürecini şeffaf yürütün, belgeleri paylaşın.

• Azınlık maliklere gerçekçi ve adil bir paylaşım önerin.

• “İmza vermezsen seni evsiz bırakırız” tarzı tehditkâr söylemlerden kaçının.

• Değerleme sürecini, sadece çoğunluğun çıkarına değil, ortak menfaat esasına göre yönetin.

• Uzun vadede aynı projede ve aynı binada komşu olacağınızı unutmayın.

---

11. Sonuç: 2/3 Çoğunluk Kuralı, Denge Noktasını Arayan Bir Mekanizma

Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk kuralı, tek başına ne çoğunluğa sınırsız yetki veren bir “çoğunluk diktası”, ne de azınlığı tamamen çaresiz bırakan bir sistemdir.

Doğru anlaşıldığında ve hukuka uygun uygulandığında:

• Deprem riski altındaki binaların daha hızlı yenilenmesini sağlar,

• Yıllarca süren tıkanmaları büyük ölçüde azaltır,

• Azınlık maliklere makul güvence ve tazmin imkânı tanır.

Ancak yanlış uygulandığında:

• Mülkiyet hakkı ihlalleri,

• İptal davaları,

• Uzun süren hukuki çekişmeler,

• Bozulan komşuluk ilişkileri

kaçınılmaz hale gelir.

Bu nedenle, kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk kuralı ve karara katılmayan maliklerin hak ve yükümlülükleri söz konusu olduğunda, hem çoğunluk hem azınlık tarafının süreci hukuki destekle, belgeli, şeffaf ve planlı bir şekilde yürütmesi, çoğu zaman en sağlıklı yoldur.