Kentsel Dönüşüm Sürecinde Tahliye Davaları

1. Kentsel Dönüşüm ve Tahliye: İki Ayrı Yol, Tek Sonuç

Kentsel dönüşüm sürecinde tahliye, kabaca iki yoldan gündeme gelir:

İdari süreç: Riskli yapı tespiti sonrası idare tarafından verilen sürelerde tahliye ve devamında kolluk gücüyle zorla boşaltma.
Adli süreç (tahliye davaları): Kira sözleşmesine veya mülkiyet hakkına dayanarak mahkeme nezdinde açılan tahliye davaları.

Bu iki yol birbirinin alternatifi değil; çoğu zaman birbirini tamamlayan, bazı durumlarda da paralel yürüyen süreçlerdir. Hangi yolun kullanılacağı; binanın gerçekten kentsel dönüşüm sürecine girip girmediğine, riskli yapı tespitinin aşamasına, kiracının durumuna, maliklerin sayısına ve aralarındaki anlaşma–anlaşmazlık düzeyine göre değişir.

2. Kentsel Dönüşümde Tahliye Sürecinin Hukuki Dayanakları

2.1. Kentsel Dönüşüm Mevzuatı

Kentsel dönüşüm denildiğinde ilk akla gelen düzenlemeler:

Afet riski altındaki alanların ve riskli yapıların dönüştürülmesini düzenleyen özel kanun,
Bu kanuna dayanılarak çıkarılan uygulama yönetmelikleri,
Riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım prosedürlerini ayrıntılandıran idari düzenlemelerdir.

Bu özel düzenlemeler, “riskli yapı” kavramını tanımlar, riskli yapı tespiti için yetkilendirilen kurumları belirler, itiraz yollarını ve tahliye için verilecek süreleri gösterir. Ayrıca tahliye gerçekleşmezse kolluk kuvveti desteğiyle zorla tahliye ve yıkım imkânını da öngörür.

2.2. Kira Hukuku (Türk Borçlar Kanunu)

Kentsel dönüşüm sürecinde tahliye davaları açısından asıl başvurulan genel kanun ise kira hükümlerini düzenleyen mevzuattır. Burada:

Kira sözleşmesinin sona erme sebepleri,
Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye,
Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye,
Kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar gibi klasik tahliye sebepleri

tahliye davasının hukuki temelini oluşturur.

2.3. Kat Mülkiyeti ve Usul Hükümleri

Kat maliklerinin aralarındaki ilişkileri, bağımsız bölüm ve ortak yer kavramlarını, çoğunluk–azınlık kararlarını belirleyen kat mülkiyeti düzenlemeleri de kentsel dönüşüm dosyalarında önemlidir. Bunun yanında:

Görevli mahkeme,
Yetkili mahkeme,
Dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk,
Tahliye kararının icrası

gibi konular da usul hukuku çerçevesinde değerlendirilir.

Sonuç olarak; kentsel dönüşümde tahliye davaları sadece tek bir kanunla açıklanamaz, özel kanun + genel kanun + usul kuralları birlikte uygulanır.

3. Riskli Yapı Tespiti Sonrası İdari Tahliye Süreci

Kentsel dönüşüm sürecinde tahliye kavşağına gelinmesinin ilk adımı çoğu zaman riskli yapı tespitidir.

3.1. Riskli Yapı Tespitinin Yapılması

Riskli yapı tespiti genellikle şu adımlarla yürür:

Maliklerden biri veya bazen toplu başvuru ile lisanslı kuruluşa müracaat edilir.
Taşıyıcı sistem, beton dayanımı, demir donatısı ve diğer teknik unsurlar incelenir.
Bu inceleme sonunda yapı için bir risk raporu düzenlenir.
Rapor yetkili idare tarafından incelenir; uygun görülürse bina resmen riskli yapı olarak kabul edilir.

Bu aşamada çoğu malik ve kiracı için sürecin “ciddileştiği” nokta burasıdır; zira artık dönüşüm ihtimali değil, yapının yıkılması zorunluluğu gündemdedir.

3.2. Tebligat, İtiraz ve Kesinleşme

Riskli yapı tespiti sonrasında, bu durum ilgili kişilere çeşitli yollarla bildirilir. Uygulamada:

Klasik tebligat,
İlgililerin adresine gönderim,
Binaya ilan yapıştırılması,
Muhtarlıkta askıya çıkarma,
Elektronik bildirim (e-Devlet vb.)

gibi farklı yöntemler kullanılabilir.

Belirlenen sürede teknik heyete itiraz edilebilir. İtiraz reddedilirse veya hiç itiraz edilmezse, riskli yapı kararı kesinleşir. Bu tarihten sonra tahliye ve yıkım için süreler işlemeye başlar.

3.3. Tahliye İçin Verilen Süre ve Kolluk Desteği

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, idare tarafından maliklere ve fiilî kullanıcılara (kiracı vb.) boşaltmaları için süre verilir. Uygulamada bu süre genellikle tek seferde ve belirli bir gün sayısı olarak tanımlanır.

Verilen süre içerisinde yapı boşaltılmazsa:

İdare, mülki amir kararıyla kolluk güçleri eşliğinde tahliye işlemini uygular,
Ardından da yıkım gerçekleştirilir.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur:
Bu tahliye, bir mahkeme kararına dayanmaz; idari niteliktedir. İşlemlere karşı açılacak davalar da adli yargıda değil, idari yargıda görülür. Ancak bu durum, kira sözleşmesinin akıbeti ve tarafların tazminat talepleri açısından adli yargı yollarını ortadan kaldırmaz.

4. TBK Kapsamında Kentsel Dönüşüm Tahliye Davaları

İdari tahliye, binanın boşaltılıp yıkılması amacıyla işletilen bir mekanizmadır. Buna paralel olarak kiraya verenler, kira sözleşmesini hukuken sona erdirmek için Türk Borçlar Kanunu’na dayalı tahliye davaları açmayı tercih edebilirler.

4.1. Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye

Kentsel dönüşümle en çok ilişkilendirilen tahliye sebebi, yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliyedir. Şartları özetle şöyledir:

Binanın esaslı şekilde yenilenmesi, güçlendirilmesi, yıkılıp yeniden yapılması planlanmalıdır.
Yapılacak iş basit bakım–onarım değil, gayrimenkulün kullanım amacını ve yapısal özelliklerini kökten değiştirecek düzeyde esaslı inşai müdahale olmalıdır.
Kiraya veren, kira süresinin sonunda bu gerekçeyle tahliye talep edebilir.

Kentsel dönüşüm projelerinde, riskli yapı raporu, yeni proje, inşaat ruhsatı, kat malikleri kararı gibi belgeler mahkemeye sunularak “yeniden inşa ve imar” sebebinin somut dayanakları gösterilir. Mahkeme, sırf kentsel dönüşüm söylemiyle değil, gerçekten fiilen yapılacak işin niteliğine bakar.

4.2. Tahliye Taahhütnamesi ve Kentsel Dönüşüm

Maliklerin en çok başvurduğu araçlardan biri de tahliye taahhütnamesidir. Uygulamada:

“Bina kentsel dönüşüme girecektir, şu tarihe kadar daireyi boşaltacağım” şeklinde beyanlar içeren belgeler alınır.
Ancak taahhütnamenin geçerli olabilmesi için bazı şekli ve maddi şartlar vardır:
- Yazılı olmalı,
- Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olmalı,
- Tahliye tarihi belirli veya belirlenebilir olmalı.

Kentsel dönüşüm sürecinde aceleyle, kiralanan daha teslim edilmeden imzalatılan taahhütnameler sonradan geçersizlik iddialarına konu olabilir. Bu durumda tahliye davası, geçersiz taahhüt sebebiyle reddedilebilir ve kiracının hukuken pozisyonu güçlenebilir.

4.3. Kira Bedelinin Ödenmemesi, İki Haklı İhtar ve Diğer Sebepler

Kentsel dönüşüm sürecinin psikolojisi çoğu kez kira ilişkisini de bozar. Kiracı:

“Zaten bina yıkılacak” düşüncesiyle kirayı aksatmaya başlayabilir,
Malik ile arasındaki güven ilişkisi zedelenebilir.

Böyle durumlarda malikin elinde, kentsel dönüşüm dışında da kullanabileceği klasik tahliye yolları vardır:

Kira bedelinin ödenmemesine dayalı temerrüt sebebiyle tahliye,
Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilmesine dayalı tahliye,
İhtiyaç sebebiyle tahliye (kendisi veya yakınlarının barınma ihtiyacı),
Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye.

Kentsel dönüşüm planı, bu davalarda doğrudan sebep olmasa bile, hakimin hakkaniyet değerlendirmesinde, kiracının tahliyesinin zorunlu olup olmadığı noktasında dikkate alınır.

5. Görevli–Yetkili Mahkeme, Arabuluculuk ve Tahliye Kararının İcrası

5.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira ilişkisine dayalı tahliye davalarında:

Görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Yetkili mahkeme ise genellikle kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

Riskli yapı tespitine, idari tahliye veya yıkıma ilişkin kararlara karşı açılacak davalar ise idare mahkemelerinin görev alanındadır. Bu iki yargı yolunu karıştırmak, davanın baştan “yanlış kapıya çalınması” ve usulden reddi anlamına gelebilir.

5.2. Zorunlu Arabuluculuk

Kira ilişkisinden doğan tahliye talepleri için dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılması gerekir. Aksi hâlde:

Dava şartı yerine getirilmediği için mahkeme, dosyayı esasına girip incelemeden reddedebilir.

Kentsel dönüşüm dosyalarında arabuluculuk:

Tarafların tahliye tarihi,
Kira yardımı,
Taşınma masrafları,
Yeni projede kiralama/oturma hakları

gibi konularda anlaşmaya varmaları için önemli bir fırsattır. İyi kurgulanmış bir arabuluculuk protokolü, ileride doğacak davalarda hem delil hem de uzlaşma zemini sağlar.

5.3. Tahliye Kararının İcrası

Mahkemenin tahliyeye karar vermesi tek başına yeterli değildir; kararın icra dairesi üzerinden uygulanması gerekir:

Tahliye hükmünü içeren ilam, icra dairesine verilir.
Borçlu kiracıya tahliye emri gönderilir.
Süresi içinde daire boşaltılmazsa, icra memurları zorla tahliye işlemini gerçekleştirir.

Kentsel dönüşümde bazen şu tablo ortaya çıkar:

Bir yandan idarenin riskli yapı sebebiyle tahliye ve yıkım takvimi işler,
Diğer yandan malikin açtığı tahliye davası sonuçlanır.

Somut olayın tarihleri, riskli yapı kararının kesinleşme zamanı, idarenin yıkım planı gibi unsurlar, hangi yolun daha pratik ve hızlı olduğunu belirler.

6. Kiracı Açısından Kentsel Dönüşümde Tahliye ve Haklar

6.1. Kira Yardımı ve Geçici Konut/İşyeri İmkânı

Kentsel dönüşüm sürecinde en çok karıştırılan konulardan biri, kiracıların “hiçbir hakkı yok” sanılmasıdır. Oysa uygulamada:

Belirli şartları sağlayan kiracılara kira yardımı yapılabilmekte,
Bazı projelerde geçici konut veya işyeri tahsisi sağlanabilmektedir.

Kira yardımının kapsamı ve miktarı:

İl bazında,
Yapının niteliğine,
Malik–kiracı ayrımına göre farklı uygulamalara konu olabilir.

Kiracının bu haklardan yararlanabilmesi için, tahliye ve yıkım sonrası belirli süreler içinde ilgili idareye başvurması gerekir. Bu sürelerin kaçırılması, ileride hak iddiasını zorlaştırabilir.

6.2. Zararların Tazminini Talep Etme İmkânı

Kiracı kentsel dönüşüm nedeniyle:

Kısa sürede yeni bir ev/işyeri bulmak zorunda kalabilir,
Taşınma masrafı, depozito, tadilat gibi ek giderlere katlanabilir,
İşyerleri bakımından müşteri kaybı, ciro düşüşü gibi zararlar yaşayabilir.

Somut olayın şartlarına göre, kiraya verenin kusurlu davranışı veya bilgilendirmedeki eksikliği sebebiyle kiracının maddi zararlarının tazmini gündeme gelebilir. Örneğin:

Kiraya veren binanın riskli olduğunu uzun süredir biliyor ama kiracıya açıkça bildirmiyorsa,
Kısa sürede defalarca tahliye ve taşınma durumu doğuyorsa,
Sözleşme aşamasında kiracı yanlış yönlendirilmişse,

kiracının zararlarını kiraya verenden isteme imkânı tartışılabilir. Bu noktada, sözleşme hükümleri, yazışmalar, mesajlar, ihtarnameler delil niteliği taşır.

6.3. Yeni Binada Öncelik ve Sözleşmesel Güvenceler

Kiracılar çoğu zaman “yeni binada öncelik hakkım var mı” sorusunu yöneltir. Kural olarak:

Kanunen otomatik ve mutlak bir “yeniden oturma” hakkından söz etmek güçtür.
Ancak kiracı ile malik arasında yapılacak yazılı protokollerle:
- Yeni binada belli bir süreyle kiralama önceliği,
- Kiraya verilecek dairenin büyüklüğü ve konumu,
- Kira bedelinin belirlenme şekli

gibi konular kararlaştırılabilir.

Bu tür anlaşmalar, tahliye davası açılmadan önce veya arabuluculuk aşamasında düzenlenirse, kiracı açısından geleceğe dönük güvence sağlar; malik açısından da tahliyenin daha az sorunlu yürütülmesine katkı verir.

7. Malik Açısından Tahliye Davası Stratejisi

7.1. Kentsel Dönüşüm Planının Netleştirilmesi

Malik için ilk soru şudur:
“Binam gerçekten kentsel dönüşüme giriyor mu, yoksa sadece ileride belki yapılacak bir projeden mi söz ediyorum?”

Riskli yapı tespiti yapılmış mı?
Karar kesinleşmiş mi, itirazlar sonuçlanmış mı?
Kat malikleri arasında kentsel dönüşüm kararı alınmış mı, oranlar sağlanmış mı?
Müteahhit veya yatırımcı ile protokol imzalanmış mı, hukuken bağlayıcı mı?

Bu sorulara net cevap verilmeden, sadece “ileride belki kentsel dönüşüm olur” düşüncesiyle açılan tahliye davaları, çoğu zaman zayıf dayanaklı olur.

7.2. İhtarnameler ve Arabuluculuk Sürecinin Profesyonel Yönetimi

Tahliye davasına gitmeden önce:

Kiracıya gönderilecek ihtarnameler,
Kira bedeli ödenmiyorsa temerrüt ihtarları,
Kentsel dönüşüm planının bildirildiği yazılı bildirimler

düzenli ve sistematik biçimde yapılmalıdır.

Zorunlu arabuluculuk aşamasında:

Sadece tahliye tarihi değil,
Kira yardımı,
Taşınma bedeli katkısı,
Yeni projede kiralama önceliği gibi hususlar pazarlık konusu yapılabilir.

Profesyonelce yürütülen bir arabuluculuk süreci, malikin uzun süren davasız bir tahliye elde etmesini sağlayabilir.

7.3. Dava Açma Zamanlaması ve Delil Stratejisi

Tahliye davası açmak için doğru zamanlama önemlidir. Bazı durumlarda:

Riskli yapı tespiti kesinleştikten hemen sonra,
Kira süresinin bitimine yakın,
Proje takvimi ve inşaat ruhsatı alınma tarihleri gözetilerek

dava açmak daha rasyonel olur.

Dilekçede mutlaka:

Kira sözleşmesi,
Riskli yapı raporu ve ilgili idari yazılar,
Kat malikleri kararları,
Arabuluculuk tutanağı,
Gönderilen ihtarnameler

eklenmeli; davanın “kentsel dönüşüm planıyla bağlantısı” ayrıntılı biçimde açıklanmalıdır.

8. Uygulamada Sık Karşılaşılan Senaryolar

Senaryo 1: Riskli Yapı Kararı Var, Kiracı Çıkmıyor

Binanız için riskli yapı kararı kesinleşmiş, idare tahliye için süre vermiş olsun. Kiracı:

Evi boşaltmıyor,
Kira da ödemiyor.

Bu durumda malik açısından iki ayrı hat ortaya çıkar:

İdarenin tahliye sürecinin işletilmesi: Mülki amir ve kolluk ile idari tahliye.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt sebebiyle tahliye davası.

Her iki süreç birbirini dışlamaz. Ancak pratikte, idari tahliyenin yıkım takvimiyle bağlantısı, mahkeme kararının çıkma süresi ve kiracının ekonomik durumu birlikte değerlendirilerek strateji belirlenir.

Senaryo 2: Kentsel Dönüşüm Projesi Var Ama Henüz Riskli Yapı Kararı Yok

Müteahhit ile sözleşme imzalanmış, proje çizilmiş, maliklerin çoğu ikna olmuş; ancak daha riskli yapı tespiti yapılmamış olsun. Kiracıya sadece “biz bu binayı yıkacağız, çık” denilmesi tahliye için yeterli değildir.

Bu durumda:

Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davasının koşulları henüz tam olarak oluşmamış olabilir.
Önce sürecin teknik ve idari adımlarının tamamlanması,
Ardından tahliye davasına gidilmesi daha sağlıklı olur.

Aksi hâlde, mahkeme “somutlaşmamış bir proje” nedeniyle tahliyeye sıcak bakmayabilir.

Senaryo 3: Aynı Binada Hem Kiracı Hem Malik Oturuyor

Bir binada:

Bir dairede malik otururken,
Diğer dairelerde kiracılar bulunabilir.

Kentsel dönüşüm gündeme geldiğinde, malik kendi oturduğu daireyi boşaltmak istemeyip, sadece kiracıları tahliye etmeye çalışabilir. Mahkeme:

Taraflar arasındaki menfaat dengesine,
Binanın gerçekten yıkılmak zorunda olup olmadığına,
Malikin kendi konumuna

bakacaktır. “Sadece kiracıyı çıkarayım, ben biraz daha oturayım” anlayışı, kentsel dönüşüm gerekçesiyle açılan tahliye davalarında her zaman kabul görmeyebilir.

9. Sonuç: Kentsel Dönüşümde Tahliye Davası Teknik Bir Risk Yönetimi Meselesidir

Kentsel dönüşüm sürecinde tahliye, sadece “evden çık–evden çıkar” basitliğiyle ele alınabilecek bir mesele değildir. Aynı anda:

Kentsel dönüşüm mevzuatı,
Kira hukuku,
Kat mülkiyeti ilişkileri,
İdari ve adli yargı yolları,
Zorunlu arabuluculuk,
Kira yardımı ve tazminat mekanizmaları

birlikte gündeme gelir.

Malikler açısından, doğru strateji için şu soruların cevabı net olmalıdır:

Binamız için riskli yapı kararı kesinleşti mi?
Kat malikleri arasında kentsel dönüşüm kararı usulüne uygun alındı mı?
Kiracının durumu nedir, sözleşme şartları nelerdir?
Arabuluculukta sağlanabilecek uzlaşma ihtimali var mı?
Tahliye davası açacaksam, hangi sebebe dayanmak en isabetli olur?

Kiracılar açısından ise:

Riskli yapı tespiti ve tahliye süresi kendisine usulüne uygun bildirildi mi?
Kira yardımı ve olası tazminat hakları konusunda hukuki değerlendirme yapıldı mı?
Yeni binada oturma veya kiralama için yazılı bir güvence alındı mı?
Tahliye davasında savunma imkânları nelerdir?

Kısacası, kentsel dönüşüm sürecinde tahliye davaları, iyi yönetildiğinde tarafların makul süre içinde ve nispeten az zarar ile süreci tamamlamasını sağlayabilir; kötü yönetildiğinde ise uzun yıllar süren, masraflı ve yıpratıcı uyuşmazlıklara yol açabilir.

Single Blog Title