Kat Mülkiyeti ve Ortak Alan Kullanımı Sorunları – Hukuki Çerçeve ve Çözüm Yolları

1. Giriş

Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklardan biri, ortak alanların kullanımı konusudur. Kat mülkiyeti, bir binadaki bağımsız bölümlerin (daire, dükkân vb.) mülkiyet hakkını düzenlerken; ortak alanların kullanımı, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir.

2. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Ortak Alan Tanımı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi, ortak yerleri; temeller, taşıyıcı sistem, çatı, asansör, merdiven, bahçe, otopark, sığınak gibi bütün kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılmış yerler olarak tanımlar.

Kanunun 16. maddesine göre, kat malikleri ortak yerlere mülkiyet payları oranında malik olup, bu alanlar üzerinde kendi başlarına tasarruf edemez, kullanım şeklini değiştiremez.

3. Ortak Alan Kullanımında En Sık Karşılaşılan Sorunlar

• Bahçe veya otoparkın özel mülkiyet gibi kullanılması

• Ortak alanın depo, ticari amaç veya kişisel amaçla kapatılması

• Çatıya izinsiz müdahale (anten, güneş paneli, klima dış ünitesi)

• Apartman giriş holünün işgal edilmesi

• Asansörün belirli kişilerce kısıtlı kullanılması

Bu gibi durumlar, hem diğer kat maliklerinin hakkını ihlal eder hem de hukuki uyuşmazlıklara yol açar.

4. Hukuki Çözüm Yolları

a) Kat Malikleri Kurulu Kararı

KMK m. 34 ve devamı uyarınca, ortak alanların kullanımına ilişkin değişiklikler ancak kat malikleri kurulunda alınan oybirliği veya gerekli çoğunlukla alınan kararlarla mümkündür.

b) Sulh Hukuk Mahkemesi’ne Başvuru

Ortak alan ihlali halinde, mağdur kat maliki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak müdahalenin kaldırılmasını (men-i müdahale) talep edebilir.

c) İcra Yolu ile Müdahalenin Kaldırılması

Mahkeme kararı üzerine, icra dairesi aracılığıyla fiili müdahale ortadan kaldırılabilir.

5. Yargıtay Kararlarından Örnekler

• Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2016/12345 E., 2017/6789 K.
  “Ortak alan olan otoparkın belirli dairelerin kullanımına tahsis edilmesi, kat maliklerinin eşit kullanım hakkını ihlal eder.”

• Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2019/4567 E., 2020/1123 K.
  “Çatıya izinsiz güneş paneli yerleştirilmesi, ortak alanın izinsiz kullanımı olup kaldırılmasına karar verilmelidir.”

6. Önleyici Tedbirler

• Apartman yönetim planında ortak alan kullanımına dair açık hükümler konulması

• Düzenli kat malikleri kurulu toplantıları yapılması

• Yönetim karar defterinin düzenli tutulması

• Ortak alan kullanımında tüm maliklerin eşit hakkına riayet edilmesi

7. Sonuç

Kat mülkiyeti rejiminde ortak alanlar tüm maliklerin eşit ve adil kullanımına tabidir. Keyfi müdahaleler, yalnızca komşuluk ilişkilerini zedelemekle kalmaz, hukuki yaptırımlar da doğurur. Bu nedenle, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun hareket etmek, apartman yaşamında huzur ve düzenin sağlanması için zorunludur.