Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Ortak Alanların Yönetimi ve Kullanılması

Giriş

Modern şehirlerin vazgeçilmezi olan apartmanlar, siteler ve çok katlı yapılar, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerine tabidir. KMK’nın temel amacı, bir taşınmazın üzerindeki bağımsız bölümlerin benzerlikleri (katmalıkları) arasındaki hukuki bölünmez ve özellikle ortak dağılımlı yönetim ile kullanımı konusunda adil ve düzenli bir mekanizmanın gerçekleştirilmesidir. Kanun, ana gayrimenkulün (parselin tamamı) bağımsızlığını bağımsız bölümlere tahsis edilmiş arsa ödemeleri oranında kat maliklerine ayrılırken, merdivenler, çatılar, asansörler, sığınaklar ve kapıcı daireleri gibi yerler ortak yer olarak kayıtlıdır.

Ortak alanların, kat maliklerinin tam olarak ait olduğu, bu yapının nasıl değişeceği ve nasıl yönetileceği hususu, kat malilikleri arasında en sık ve karmaşık bozulmaların oluşması oluşur. Bu makalenin odak noktası, Kat Mülkiyeti Ortak Alan kullanım ilkesini KMK sınırlama sınırlaması ve özellikle birleştirme emsal teşkilatı olan Yargıtay kararları aralıkları , ortak alanlarda yapılan müdahaleler, ortak giderlere bağlanma ve kullanım biçimi konularını hukuki ve özgün bir dille değerlendirmedir.

I. Ortak Alan Kavramı ve Hukuki Niteliği

KMK, ortak alanları, kanun gereği ortak olan yerler ve sözleşme (yönetim planı) ile ortak yer olarak kaydedilen yerler olmak üzere bölünerek ayrılır.

A.Kanunen Ortak Yerler (KMK m.4)

KMK m. 4, kanun gereği ortak olan yerler sayar. Bunlar, ana dayanıklılık güvenlik, dayanıklılık, estetik ve ortak fayda sağlama amacı taşıyan parçalardır. En temel kanunen ortak yerler:

1. Temeller ve Ana Duvarlar: Yapının taşıyıcı sistemi.

2. Çatılar, Bacalar, Yağmur Olukları: Dış cephe ve yapıyı koruyan unsurlar.

3. Merdivenler, Asansörler ve Antreler: Bağımsız bölümlere ulaşımı sağlayan yerler.

4. Sığınaklar, Garajlar, Kazan Daireleri: Ortak hizmet alanları.

Kanunen ortak olan bölgeler üzerindeki mülkiyet, Kat Mülkiyeti korumalıne göre arsa payları oranında tüm kat maliklerine aittir.

B. Ortak Alanların Hukuki Niteliği: Zorunlu Elbirliği Mülkiyeti

Ortak haklar üzerinde kat maliklerinin sahip olduğu hak, paylı mülkiyetin özel bir türü olan zorunlu elbirliği mülkiyetidir (iştirak hâlinde mülkiyet) . Bu, her kat malikinin ortak alana sahip olduğu arsa payına bölünmüş bir hak kapsamı, ancak bu hakkın fiili olarak tek başına kullanılamayacağı anlamına gelir. Kat malilikleri, ortak alanlar üzerindeki tasarruf yetkilerini, ancak Kat Malikleri Kurulu kararı ile toplu olarak kullanabilirler.

II. Ortak Alanların Kullanım İlkeleri ve Sınırları

Ortak parçaların kullanımı, KMK m. 16 ve Yönetim Planı ile sıkı kurallara bağlanmıştır.

A. Doğru Kullanım İlkesi (KMK m. 16)

KMK m. 16, temel kullanım ilkesini belirler: “Kat malilikleri, ana gayrimenkulün bütün ortak ortaklarına, arsa ödemeleri oranında mülkiyet haklarına göre malik olarak ayrılırlar. Kat malilikleri ortaklarından ayrılır, kullanmadıkları paraların hiçbirini aşmayacak şekilde yararlanma hakkına sahiptirler.”

Bu madde uyarınca:

1. Amaca Uygun Kullanım: Ortak mülk sahipleri, öncelikle tahsis edilmeleri amaca uygun olarak kullanılır (ayrıca, merdivenli kişilere ayakkabı dolabı düzeni amaca aykırıdır).

2. Diğer Kat Maliklerini Rahatsız Etmeme: Kullanım hakkı, diğer kat maliklerinin haklarını bozmayacak ve onları rahatsız etmeyecek şekilde çalıştırılmalıdır.

B. Yönetim Planının Belirleyiciliği

Plan Yönetim (YP) , KMK’nın uygulama yöntemleri, ortak yaygın kullanım biçimleri ve yönetim değişikliklerinin anayasa niteliğinde bir belgedir. YP’de ortak kullanım kuralları özel kurallar içeriyorsa, bu kuralların kat malilikleri için bağlayıcıdır. Ancak YP, kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz. Yargıtay, bir anlaşmazlıkta öncelikle YP’ye bakmakta, YP’de hüküm yoksa KMK’nın genel hükümlerini uygulamaktadır.

III. Yargıtay Kararları Işığında Uygulamadaki Sorunlar

Ortak bölgelere yapılan haksız müdahaleler ve kullanım biçimleri, Yargıtay’ın en sık önüne gelen çözümlerdir.

A. Ortak Alanlara Yapılan Yenilik ve Ekler

KMK m. 42’ye göre, ortak genişleme yapılacak yenilik ve ilaveler (değşiklikler), ana paylaşım projesine, mimari görünüme ve statüye zarar verilmeyecek şekilde yapılmalıdır.

• Lüks Yenilikler (Giderleri Çok Olan): Yüzde seksen (4/5) kat malikinin boşanması gerekir (Örnek: Havuz yapımı, dış cephe giydirme).

• Faydalı Yenilikler (Giderleri Az Olan): Tuz yoğunluğu (yarıdan bir fazlası) kararı yeterlidir (Örnek: Güvenlik kamerasının gelmesi).

Yargıtay Kararı Örneği: Yargıtay, bir kat malikinin, onay almadan ortak ayrım veya bahçeyi kendi bağımsız bölümüne katmasını (kış bahçelerini yaparak) açıkça hukuka aykırıdır. Bu tür izinsiz ve kalıcı yapılaşmalar, diğer maliklerin süresi nefesi kesildiğinde, müdahalenin men’i işlemi ile gerçekleşmesi durumunda eski hale getirilmesine karar verilmektedir. Kanuna göre kat maiyetleri kuruluşunun oybirliğiyle dahi olsa, ortak yerin kayıtlıni eklentiler yapılamaz.

B. Ortak Alanın İşgal Edilmesi ve Müdahalenin Men’i Davası

Bir kat malikinin, ortak alanı (örneğin bodrum katı, merdiven sakinlerini, çatıyı) kendi eşyalarını depolayarak veya tamamen kapatarak haksız yere işgal olması en yaygın ayrılıklardandır.

• Müdahalenin Men’i: Ortak alana haksız müdahale etmeyen kat malikine karşı, diğer kat malilikleri veya idari, müdahalenin men’i davası yapılabilir.

• Yargıtay Vurgusu: Yargıtay, müdahalenin erkekler’i davası için, Kat Malıkları Kurulu’ndan bir karar almasına gerek olup olmadığına hükmetmektedir. Ortak işgal alanı olan her bir kat maliki , tek başına dava açma hakkına sahiptir, zira bu hak, egemenliğin korunmasıyla sınırlıdır.

• Örnek Uygulama: Apartman girişine ayakkabılık koyu, merdivenli sakinlere bisiklet veya takılması gibi durumlar, Yargıtay tarafından, genel geçişin engellendiği ve tazminatın bozduğu haksız müdahale olarak kullanılması.

C. Ortak Giderlere Katılım Yükümlülüğü

Ortak bakım, onarım ve çalıştırılması için yapılan giderlere (KMK m. 20) katılım, kat maliklerinin temel ve zorunlu yükümlülüğüdür.

• Arsa Payı Oranı: Kural olarak kat malıkları, ortak giderlere arsa ödemeleri oranında katılmak zorundalar.

• Faydalanma İlkesi: Isınma, sıcak su gibi sadece bağımsız bölümlere hizmet eden giderlerde ise faydalanma oranı esas alınır.

• İtirazin Kabulü Sınırları: Yargıtay, bir kat malikinin, ortak alandan faydalanmıyor olsa dahi , kanunen zorunlu giderlere (bazen ana bakım onarımı) arsa payı oranında katılma zorunluluğu olduğunu sıklıkla vurgulamaktadır. Yönetime itiraz etmeyen kat maliki, ödeme yükümlülüğünden kurtulamaz.

IV. Yönetim Planında Değişiklik ve Yönetici Sorumluluğu

Ortak bağlantıların etkin ve hukuka uygun yönetimi, büyük ölçüde yönetim planının içeriğine ve yöneticinin sorumluluğuna bağlıdır.

A. Yönetim Planı Yapısı

KMK m. 28’e göre, yönetim planının değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oy çokluğu yapılmıştır. Bu yüksek oran, YP’nin ana gayrimenkulü için taşıdığı hayati öneme işaret eder. Yargıtay, 4/5 yoğunluk sağlanmadan yapılan YP bozulmasının kesin geçersiz olduğunu kabul etmektedir.

B. Yöneticinin Hukuki Sorumluluğu

Yönetici, ortak programların KMK, YP ve Kat Malıkları Kurulu kararlarına uygun şekilde sınıflandırılmasını sağlamakla.

• Görevi İhmal: Ortak alana yapılan izinsiz müdahaleye zamanında ve etkin bir şekilde müdahale etmeyen yönetici, rolünü ihmal etmeyi tercih etti.

• Hukuki Süreç: Kat malilikleri, ortak alanlarda yapılan müdahalelerde öncelikle yönetime göre çağrılmalıdır. Yönetici, müdahalenin men’i için dava açmazsa, kat malıkları bizzat dava açma hakkına sahiptir.

V. Güncel KMK Uyuşmazlıkları ve Yargıtay’ın Gelişen İçtihatları

Teknolojik ve sosyal değişimler, KMK uygulamasında yeni sorunlar ortaya çıkıyor.

A. Elektrikli Araç Şarj İstasyonları

Son yıllarda artan elektrikli araç kullanımı, ortak garaj ve otoparklara şarj istasyonu patlaması sorunu gündeme geliyor. Şarj istasyonunun kurulması, ortak alanda yenilik ve ilave edilebilir olması, bu işlem KMK m. 42 değerlendirilmeli. Yargıtay, bu tür bir yeniliğin, elektrik tesisatına yük getirmemesi ve ortak alanda kalıcı değişiklik yaratılması nedeniyle, kurulma işlemi olmadan yapılmasına izin vermemektedir.

B. Balkon ve Dış Cephe Estetiği

Balkonlar ve dış cepheler, ana gayrimenkulün dış dağıtımını oluşturur ve KMK m. 19 yıl boyunca kat malikinin tasarruf edebileceği bir fırsat. Yargıtay, balkonların renginin kapatılması, dış cephenin değiştirilmesi veya klima dış ünitelerinin rastgele değiştirmeleri gibi eylemler, ana geniş mimari bütünlüğünü bozduğu , Kat Malıkları kurulu kararı olmadan yapılmaması halinde müdahalenin erkeklere konu olmaktadır.

Sonuç

Kat Mülkiyeti Ortak Alan kullanımı ve yönetimi, KMK’nın en temel ve en çok ayakta kalması mümkündür. KMK, ortak alanların üzerindeki mülkiyetin doğasından kaynaklanan zorunlu katlanma yükümlülüğünü ve amaca uygun kullanım ilkelerini esas almıştır.

Yargıtay kararları , ortak alanlarda yapılan izinsiz ve kalıcı müdahalelere (işgal, izinsiz eklenti), Kat Malıkları Kurulu kararı aranmaksızın müdahalenin men’i davası yoluyla kesin bir engellenmesi, Kat Mülkiyeti Hukuku’nun özünü korumaktadır. Özetle, bir kat malikinin özgürlüğü, diğer tüm kat maliklerinin huzuru ve mülkiyet hakkının başladığı yerde sona ermektedir. Ortak yaşam düzeni, ancak Yönetim Planı’na ve Yargıtay içtihatlarına uygun şeffaf bir yönetim ve kat maliklerinin karşılıklı saygısıyla bölünmesi.