Kat Karşılığı Mülkiyet: Hukuki Temelleri, Yargıtay Kararları ve Uygulama Rehberi
Kat Karşılığı Mülkiyet Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı mülkiyet sözleşmesi, bir arsa sahibinin, arsa üzerindeki taşınmazını bir inşaat firmasıyla anlaşarak, firmaya devretmesi ve karşılığında inşa edilen binadan belirli sayıda daire ya da bağımsız bölüm alması esasına dayanır. Bu tür sözleşmelerde, arsa sahibi inşaatı yapan firmaya herhangi bir bedel ödemez, ancak inşaat tamamlandıktan sonra belirli sayıda daireye sahip olur.
Bu tür sözleşmelerin geçerli olabilmesi için, özellikle taraflar arasında yazılı bir sözleşme yapılması ve bu sözleşmenin içeriğinin çok net bir şekilde belirlenmiş olması gerekir. Aksi takdirde, mülkiyet hakları ve yükümlülükleri konusunda anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir.
Kat Karşılığı Mülkiyetin Hukuki Temelleri
Kat karşılığı mülkiyet sözleşmesi, Türk hukukunda belirli kanunlarla düzenlenmiş ve taşınmazlar ile ilgili çeşitli hukuki sorumlulukları ortaya çıkarmıştır. Bu sözleşmenin dayandığı başlıca kanun maddeleri şunlardır:
Türk Borçlar Kanunu (TBK)
Kat karşılığı mülkiyet sözleşmesinin hukuki temeli, Türk Borçlar Kanunu‘nda bulunan yüklenim sözleşmesi hükümlerine dayanır. Bu sözleşme türü, bir tarafın başka bir tarafa belirli bir işi yapma yükümlülüğü getirdiği anlaşmalardır. Kat karşılığı mülkiyet sözleşmesinde inşaat firması, arsa sahibine daire verme yükümlülüğünü üstlenir.
-
TBK 470. Madde – Yüklenim Sözleşmesi
Bir kimse, başka bir kimseye belirli bir işi yapmayı taahhüt eder. Bu işin sonunda, karşı tarafın yükümlülüğü genellikle bir bedel ödemek, başka bir yükümlülük de olabilir. Kat karşılığı mülkiyet sözleşmesinde inşaat firması, arsa sahibine belirli daireler veya bağımsız bölümler vermeyi taahhüt eder. -
TBK 472. Madde – Yüklenicinin İfa Yükümlülüğü
Yüklenici, sözleşmede belirlenen yükümlülükleri yerine getirme yükümlülüğüne sahiptir. İnşaat firması, sözleşmede belirlenen inşaatı zamanında ve uygun şekilde tamamlamakla yükümlüdür.
Türk Medeni Kanunu (TMK)
Kat karşılığı mülkiyet sözleşmesinde, mülkiyetin devri ve arsa sahibinin hakları Türk Medeni Kanunu’na dayanır. Kat karşılığı sözleşmesinde, arsa sahibi, inşa edilen dairelerin mülkiyetini devralır.
-
TMK 706. Madde – Mülkiyetin Devri
Mülkiyet, ancak tarafların iradeleriyle geçer. Kat karşılığı mülkiyet sözleşmesinde arsa sahibinin taşınmazı inşaat firmasıyla değiştirerek, belirli bağımsız bölümler elde etmesi, bu iradeye dayanır.
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)
Kat karşılığı mülkiyet sözleşmesi, kat mülkiyeti statüsünde tescil edilmeden tamamlanmış sayılmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu, inşa edilen binanın bağımsız bölümlerinin hukuki statüsünü belirler.
-
KMK 2. Madde – Bağımsız Bölüm
Bir binanın her bir bağımsız bölümü, tek başına kullanılabilen ve malik tarafından başkalarına kiralanabilen bir mülkiyet birimidir. Kat karşılığı mülkiyet sözleşmesinde, inşaatçı tarafından arsa sahibine verilecek daireler bağımsız bölüm olarak kabul edilir. -
KMK 19. Madde – Kat Mülkiyeti Kurulması
Kat mülkiyeti, bağımsız bölümlerin tapuya tescili ile başlar. İnşaat tamamlandığında, arsa sahibinin daireleri veya bağımsız bölümleri tapuya tescil edilerek, mülkiyet hakları kesinleşir.
Kat Karşılığı Mülkiyet Sözleşmesinin Hukuki Unsurları
-
Sözleşmenin Yazılı Olması: Kat karşılığı mülkiyet sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı olarak düzenlenmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, söz konusu sözleşme hukuken geçersiz sayılabilir.
-
Tarafların Hak ve Yükümlülükleri: Arsa sahibi ile inşaat firması arasında karşılıklı haklar ve yükümlülükler belirlenmelidir. Bu yükümlülükler, örneğin, inşaatın ne zaman tamamlanacağı, kaç daire verileceği, dairelerin nitelikleri gibi hususları kapsar.
-
İnşaatın Süresi: İnşaatın tamamlanma süresi sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Aksi takdirde, süresinde tamamlanmayan inşaat nedeniyle taraflar arasında uyuşmazlıklar yaşanabilir.
-
Arsa Sahibinin Hakları: Arsa sahibi, inşaatın tamamlanmasından sonra belirli sayıda daireye sahip olur. Bu dairelerin hangi koşullarda verileceği, tapu devri, kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemleri de sözleşme ile belirlenmelidir.
Yargıtay Kararlarıyla Kat Karşılığı Mülkiyet
Kat karşılığı mülkiyet sözleşmeleri, zaman zaman taraflar arasında ciddi hukuki sorunlara yol açabilir. Bu tür uyuşmazlıklar genellikle sözleşmenin hükümleri, inşaatın süresi veya dairelerin teslimi ile ilgili olarak ortaya çıkar. Yargıtay, bu tür davalara ilişkin çeşitli kararlar vermiştir. Aşağıda bazı örnek Yargıtay kararları yer almaktadır:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2016/16832 E., 2018/15509 K.
Yargıtay, bir arsa sahibinin, kat karşılığı yapılan inşaatın teslim süresi ve şartları ile ilgili olarak inşaat firması aleyhine açtığı davada, tarafların sözleşme hükümlerine uygun hareket etmeleri gerektiğine karar vermiştir. Kararda, inşaatın tamamlanmaması nedeniyle arsa sahibinin dairelerinin teslimini talep etme hakkı olduğu vurgulanmıştır.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2017/11230 E., 2018/3708 K.
Bu kararda, arsa sahibi ile inşaat firması arasındaki sözleşme hükümlerine aykırı davranılması nedeniyle inşaatın tamamlanmadığı ve teslim edilmeyen daireler için tazminat talebinde bulunulmuştur. Yargıtay, inşaatın süresi dolmadan daire tesliminin yapılmaması durumunda inşaat firmasının sorumluluğu olduğunu belirtmiştir.
Kat Karşılığı Mülkiyet Uyuşmazlıklarında En Sık Görülen Durumlar
-
İnşaatın Geç Tamamlanması: Kat karşılığı mülkiyet sözleşmelerinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, inşaatın geç tamamlanmasıdır. İnşaat süresi sözleşmede belirtilmiş olsa da, inşaat firması bu süreye uymayabilir. Bu durumda arsa sahibi, dairelerini zamanında alamaz ve tazminat talep edebilir.
-
Dairelerin Nitelikleri: Arsa sahibi, inşaat firması tarafından verilen dairelerin sözleşmeye uygun olup olmadığını denetlemek isteyebilir. Dairelerin metrekare, oda sayısı veya malzeme kalitesi gibi özellikleri, sözleşmede belirtilenlerle uyuşmazsa, bu durum da uyuşmazlık yaratabilir.
-
Tapu Devri ve Kat Mülkiyeti: İnşaat tamamlandıktan sonra, dairelerin tapu devri ve kat mülkiyeti işlemleri yapılmalıdır. Ancak, bazen inşaat firmaları bu işlemleri geç yapar veya yapmaz, bu da kat karşılığı mülkiyetin başka bir hukuki sorunu olarak karşımıza çıkmaktadır.
Kat Karşılığı Mülkiyet Uyuşmazlıkları ve Fesih Durumları
Kat karşılığı mülkiyet sözleşmesinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar, inşaatın zamanında tamamlanmaması, dairelerin nitelikleri ve tapu işlemleriyle ilgilidir. Bu tür durumlarda taraflar, sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Eğer inşaat firması, sözleşmede belirtilen süreye ve şartlara uymuyorsa, arsa sahibi fesih talebinde bulunabilir.
Fesih durumu, sözleşmeye aykırı hareket edilmesi halinde mümkün olup, arsa sahibinin dairelerine hak kazanmadan önce tapu ve mülkiyet işlemlerinin yapılması gerekmektedir.
Kat Karşılığı Mülkiyetin Avantajları ve Hukuki Koruma
Kat karşılığı mülkiyet sözleşmeleri, hem arsa sahipleri hem de inşaat firmaları için önemli avantajlar sunar. Arsa sahipleri, başlangıçta herhangi bir ödeme yapmadan daire edinirken, inşaat firmaları da arsayı kullanarak proje geliştirir ve satışla gelir elde eder. Ancak, bu tür sözleşmelerde yaşanabilecek hukuki sorunları önlemek için sözleşmenin dikkatlice hazırlanması ve kanuni düzenlemelere uygun olması gerekmektedir. Yargıtay içtihatları da tarafların haklarının korunması açısından büyük önem taşır.
About Post Author
