Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Türkiye’de gayrimenkul sektöründe en çok tercih edilen yöntemlerden biri, kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Arsa sahipleri ile müteahhitler arasında yapılan bu sözleşme, arsa sahibine yeni daireler veya bağımsız bölümler kazandırırken, müteahhide de önemli bir kazanç sağlar.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsası üzerinde müteahhidin bir bina yapmayı üstlendiği, karşılığında ise müteahhide belli bağımsız bölümlerin devredildiği  bir sözleşmedir.

Hukuki açıdan bu sözleşme, hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi özelliklerini bünyesinde barındırır. O halde bu sözleşmeler noterde resmi şekilde düzenlenmezse geçersiz sayılır.

Hukuki Dayanak

• Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 470 ve devamı: Eser sözleşmesi hükümleri,

• Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706: Taşınmazların devrine ilişkin resmi şekil şartı,

• Tapu Kanunu m. 26,

• Noterlik Kanunu ve Yargıtay içtihatları.

• Tarafların Hak ve Borçları

  1. Arsa Sahibinin Borçları

  • Arsanın mülkiyetini, sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde müteahhide devretmek,

  • İnşaatın yapılmasına engel olacak her türlü tasarruftan kaçınmak,

  • Müteahhide inşaatı yapması için gerekli izinleri sağlamada iş birliği yapmak.

  • 2. Müteahhidin Borçları

    • İnşaatı sözleşmede belirtilen sürede tamamlamak,

    • İnşaatı projeye, imar mevzuatına ve teknik şartnamelere uygun olarak yapmak,

    • Taahhüt ettiği bağımsız bölümleri arsa sahibine eksiksiz ve ayıpsız şekilde teslim etmek.

  • Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şartları

    • Resmi Şekil Şartı: Noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Basit yazılı sözleşmeler geçerli değildir.

    • Açık ve Net Hükümler: Teslim tarihi, inşaatın teknik özellikleri, bağımsız bölümlerin paylaşım oranları mutlaka belirtilmelidir.

    • İmar ve Ruhsat Uygunluğu: İnşaat, imar mevzuatına uygun olmalı, gerekli ruhsatlar alınmalıdır.

    • Teminat: Müteahhitten teminat alınması, arsa sahipleri için güvence sağlar.

  • Sözleşmenin Hazırlanmasında Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

    1. Teslim Süresi: Mutlaka net tarih yazılmalı, gecikme halinde cezai şart öngörülmelidir.

    2. Paylaşım Oranı: Arsa sahibine ve müteahhide verilecek bağımsız bölümler tek tek belirtilmelidir.

    3. Eksik veya Ayıplı İşler: Teslim sonrası yapılacak teknik kontroller ve sorumluluklar düzenlenmelidir.

    4. Tapuya Şerh: Arsa sahibi, müteahhitin üçüncü kişilere satış yapmasını engellemek için sözleşmeye tapuya şerh koydurmalıdır.

    5. İş Güvencesi: Müteahhidin iflas etmesi veya işi yarım bırakması ihtimaline karşı banka teminat mektubu gibi güvenceler alınmalıdır.

  • Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Karşılaşılan Riskler

    • Müteahhidin inşaatı zamanında bitirmemesi,

    • Eksik veya ayıplı inşaat teslimi,

    • Müteahhidin üçüncü kişilere yaptığı satışlar nedeniyle arsa sahibinin mağdur olması,

    • Sözleşmenin noterde yapılmaması sebebiyle geçersizlik,

    • Müteahhidin mali yetersizliği sonucu inşaatın yarım kalması.

*Müteahhide devredilen bağımsız bölümler nedeniyle arsa sahibi gelir vergisi veya KDV ile karşılaşabilir.!

*Bu nedenle sözleşme hazırlanırken mali müşavir desteği de alınmalıdır.!

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahipleri ile müteahhitler arasında en sık uygulanan sözleşmelerden biridir. Ancak bu sözleşmenin basit bir metin olarak değil, profesyonel bir hukuki belge olarak hazırlanması şarttır. Resmi şekil zorunluluğuna uyulmaması, teslim sürelerinin ve paylaşım oranlarının net belirtilmemesi arsa sahipleri için telafisi zor mağduriyetlere yol açabilir.

Doğru hazırlanmış bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem arsa sahibinin hakkını güvence altına alır hem de müteahhidin yatırımını güvenli hale getirir. Bu nedenle tarafların mutlaka bir avukat desteği alarak sözleşme imzalamaları önerilir.