Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davası
1. Giriş – Kamulaştırma ve Bedel Tespitinin Önemi
Kamulaştırma, Anayasa m. 46 ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmiş, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale eden bir kamu hukuku işlemidir.
Amaç, kamu yararı için gerekli taşınmazların malikinden alınmasıdır. Ancak bu işlem, “peşin ve gerçek bedel” ödenmeden yapılamaz.
Kamulaştırma bedelinin tespiti, sadece taşınmazın parasal değerinin belirlenmesi değil; aynı zamanda malikin mülkiyet hakkının korunması anlamına gelir.
Bedelin eksik belirlenmesi, hak ihlali ve mahkemeler nezdinde iptal/bedel artırımı davaları doğurabilir.
2. Hukuki Dayanaklar ve Anayasal Çerçeve
-
Anayasa m. 46: Kamulaştırma bedelinin peşin ödenmesi zorunludur.
-
Anayasa m. 35: Mülkiyet hakkı, ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabilir.
-
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 10: Kamulaştırma bedeli, Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından tespit edilir.
-
2942 sayılı Kanun m. 11: Bedel belirlenirken esas alınacak objektif kriterler belirtilmiştir.
📌 Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Ek Protokol 1/m.1: Mülkiyet hakkı uluslararası düzeyde de koruma altındadır.
3. Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesinde Kullanılan Yöntemler
3.1. Emsal Satış Karşılaştırma Yöntemi
-
Aynı bölgede yakın tarihte satılmış, benzer konum ve özelliklere sahip taşınmazlar esas alınır.
-
En güvenilir yöntemlerden biridir, ancak bölgedeki spekülatif fiyatlar dikkate alınmamalıdır.
3.2. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi
-
Özellikle tarım arazilerinde kullanılır.
-
Yıllık net ürün geliri, kapitalizasyon faiz oranına bölünerek bulunur.
-
Örnek: 1 dönüm tarladan yıllık 20.000 TL net gelir elde ediliyorsa, %5 kapitalizasyon oranı ile değer = 400.000 TL olur.
3.3. Maliyet (İkame) Yöntemi
-
Taşınmaz üzerindeki bina, tesis veya yapının bugünkü inşaat maliyeti hesaplanır, yıpranma payı düşülür.
3.4. Karma Yöntem
-
Taşınmazın farklı nitelikleri (arsa + bina + tarım alanı) ayrı ayrı hesaplanıp toplanır.
4. Bedel Tespitinde Dikkat Edilen Faktörler (Kanun m. 11)
| Kriter | Açıklama |
|---|---|
| Cins ve Yüzölçümü | Arsa, tarla, bağ, bahçe, orman, yapı… |
| İmar Durumu | Konut, ticaret, sanayi, tarım… |
| Konum | Ulaşım ağına, okula, hastaneye, ticaret merkezine yakınlık |
| Alt Yapı | Elektrik, su, kanalizasyon, yol, doğalgaz durumu |
| Piyasa Rayici | Son 3-5 yıl içindeki benzer taşınmaz satışları |
| Tarımsal Gelir | Net ürün geliri ve kapitalizasyon oranı |
| Yapı Değeri | Üzerindeki bina ve tesislerin yıpranma payı düşülerek değeri |
5. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davası Süreci
5.1. Davayı Kim Açar?
-
İdare: Kamulaştırma işlemini tamamlamak için bedel tespiti davasını Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açar.
-
Malik: Bedelin düşük olduğunu düşünüyorsa bedel artırım davası açabilir.
5.2. Dava Aşamaları
-
Dava Dilekçesi: Taşınmaz bilgileri, kamulaştırma amacı belirtilir.
-
Keşif ve Bilirkişi: Emsal satışlar, imar durumu, gelir analizi incelenir.
-
Bilirkişi Raporu: Farklı yöntemlerle değer hesaplanır.
-
Mahkeme Kararı: Bedel belirlenir, ödeme yapıldığında taşınmaz tescil edilir.
5.3. Ödeme Usulü
-
Bedel peşin ve nakit ödenmelidir.
-
Tarım arazilerinde 5 yıla kadar taksitlendirme mümkündür (Kanun m. 3).
6. Yargıtay Kararları ile Uygulama
6.1. Emsal Satışların Önemi
Yargıtay 5. HD, 2020/3142 E., 2021/1256 K.
-
Olay: Bilirkişi, sadece belediye rayicini dikkate aldı.
-
Karar: Rayiç tek başına yeterli değildir, bölgedeki emsal satışlar mutlaka dikkate alınmalıdır.
6.2. Tarım Arazilerinde Gelir Hesabı
Yargıtay 18. HD, 2019/4521 E., 2020/2754 K.
-
Olay: Tarım arazisinin bedeli, ürün geliri hesapsız belirlendi.
-
Karar: Net ürün geliri ve kapitalizasyon oranı mutlaka uygulanmalı.
6.3. Yapı Bedelinin Ayrı Hesaplanması
Yargıtay 5. HD, 2018/5632 E., 2019/4125 K.
-
Olay: Arsa ve bina değeri birlikte değerlendirilmişti.
-
Karar: Yapı değeri ayrıca hesaplanmalıdır.
6.4. Kamulaştırmada Eksik Bedel ve Faiz
Yargıtay 5. HD, 2017/2025 E., 2018/3342 K.
-
Karar: Bedel eksik ödenirse fark için yasal faiz uygulanır.
7. Malikin Hakları
-
Bedel Artırım Davası: Malik, gerçek değerin altında bedel belirlenmişse dava açabilir.
-
Faiz Talebi: Bedelin geç ödenmesi halinde yasal faiz istenebilir.
-
AİHM ve Anayasa Mahkemesi Başvurusu: Mülkiyet hakkı ihlali durumunda başvuru yapılabilir.
8. Örnek Uygulama Senaryosu
Bir belediye, imar planı gereği konut alanı içinde kalan bir arsayı park yapma amacıyla kamulaştırır.
Bilirkişi, belediye rayicine göre 2.000.000 TL bedel belirler. Malik, bölgede yakın zamanda benzer arsaların 3.000.000 TL’ye satıldığını ispat ederek bedel artırım davası açar.
Mahkeme, emsal satışları dikkate alır ve bedeli 2.950.000 TL olarak yeniden belirler.
9. Sonuç
Kamulaştırma bedelinin tespiti, hem kamu yararı hem de mülkiyet hakkı bakımından dengeli olmalıdır.
Yargıtay kararları, bilirkişi raporlarının objektif kriterlere dayanmasını, emsal satışların mutlaka dikkate alınmasını ve bedelin gerçek değerini yansıtmasını şart koşmaktadır.
Malikler, kamulaştırma sürecinde deneyimli bir avukat ile hareket ederek hak kaybı yaşamamalıdır.
About Post Author
