Kamulaştırma Bedelinin Geç Ödenmesi Halinde Faiz, Enflasyon ve Tazminat

1. Kamulaştırma Bedeli ve “Gerçek Karşılık” İlkesi

1.1. Kamulaştırmanın hukuki niteliği

Kamulaştırma, kamu gücü kullanılarak yapılan zorunlu bir mülkiyet devridir. Malikin rızası olsun veya olmasın, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı sona erer; malik artık bir para alacağı sahibi olur.

Bu nedenle kamulaştırma bedeli:

• Taşınmazın gerçek değerini yansıtmalı,

• İdare lehine keyfi bir iskontoya izin vermemeli,

• Ödeme tarihi ve ödeme şekli itibarıyla maliki ekonomik olarak makul bir konumda bırakmalıdır.

Gerçek karşılık ilkesi yalnızca tespit edilen nominal rakamla ilgili değildir; bu rakamın ne zaman ve hangi şartlarla ödendiği de aynı derecede önemlidir. Taşınmazın değeri örneğin 1 milyon TL iken; malik 8–10 yıl sonra, enflasyonla erimiş şekilde ve düşük faizle bu parayı alıyorsa, reel anlamda “gerçek karşılık”tan söz etmek çoğu zaman mümkün olmayacaktır.

1.2. Zamanında ödeme, mülkiyet güvencesinin parçasıdır

Kamulaştırma bedelinin peşin ve nakden ödenmesi, mülkiyet sahibi açısından iki temel sonucu güvence altına alır:

1. Malik, taşınmazı üzerindeki tasarruf yetkisini kaybederken aynı anda bedel alacağına kavuşur; ekonomik açıdan “boşluğa düşmez”.

2. Devletin, kamulaştırmayı finansman aracı gibi kullanmasının önüne geçilir.

Geç ödeme;

• Malikin yatırım yapma imkânını,

• Satın alma gücünü,

• Finansal planlarını

ciddi biçimde bozar. Özellikle yıllara yayılan gecikmelerde, sırf nominal bedelin ödenmiş olması çoğu zaman yeterli görülmemekte; faiz, enflasyon farkı ve ek tazminat talepleri gündeme gelmektedir.

---

2. Kamulaştırma Bedelinin Geç Ödenmesi: Hangi Durumlar Geç Ödemedir?

2.1. Klasik senaryo: Bedel tespiti davasının uzaması

Uygulamada en sık karşılaşılan durum, idarenin kamulaştırma bedelini tespit için açtığı davanın;

• Bilirkişi incelemeleri,

• Değerleme tartışmaları,

• İstinaf ve temyiz süreçleri

nedeniyle yıllarca sürmesidir. Taşınmazın mülkiyeti fiilen idareye geçmiş; malik taşınmazdan yararlanamaz hâle gelmiş; buna karşılık bedel ancak kesinleşen kararın ya da ödeme emrinin ardından, çoğu zaman da gecikmeyle ödenmiştir.

Bu tabloda malik, uzun yıllar boyunca hem taşınmazından mahrum kalır hem de parasına kavuşamaz; bu nedenle faiz ve enflasyon farkı kritik önem kazanır.

2.2. Mahkeme kararı sonrası ödeme gecikmeleri

Bir diğer senaryo; mahkemenin kamulaştırma bedelini hükme bağladığı hâlde, idarenin kararın icrasını geciktirmesidir.

Örneğin:

• Karar kesinleşmiş,

• Ödeme emri çıkmış,

• Ancak idare bütçe, prosedür, iç onay vb. gerekçeleriyle yıllarca ödeme yapmamıştır.

Bu durumda artık tartışma, sadece “tespit tarihinden ödeme tarihine kadar” işleyecek faizle sınırlı değildir; mahkeme kararını bile yerine getirmeyen idarenin gecikme sorumluluğu da gündemdedir.

2.3. Taksitle ödeme ve taksitlerin geç ödenmesi

Uzun yıllar boyunca uygulamada, kamulaştırma bedelinin belirli bir kısmının peşin, kalanının ise taksitlerle ödenmesi sıkça görülmüştür.

Taksitli ödemelerde şu sorular önem kazanır:

• Taksitlerin her biri için ayrı faiz mi işleyecek?

• Taksitlerin vadesinde ödenmemesi hâlinde hangi faiz oranı uygulanacak?

• Sadece ödenmeyen kısım için mi faiz hesaplanacak, yoksa tamamı için mi?

Bu noktada, her bir taksit için vade tarihinden itibaren kamu alacakları için uygulanan azami faiz oranının esas alınması gerektiği yönünde zengin bir içtihat oluşmuştur.

2.4. Kamulaştırmasız el atma ve fiili el atma

Kamulaştırma kararı dahi olmadan idarenin taşınmaza fiilen müdahale etmesi; yolu, parkı, kamu tesisini taşınmaz üzerine inşa etmesi hâlinde, klasik kamulaştırma sürecinden farklı olarak kamulaştırmasız el atma gündeme gelir.

Burada malikin talep edebileceği kalemler;

• Taşınmazın rayiç bedeli,

• El atma tarihinden itibaren faiz,

• Farklı dönemler için enflasyon kaybının da dikkate alındığı ek tazminatlar

şeklinde karşımıza çıkar.

---

3. Kamulaştırma Bedelinin Geç Ödenmesinde Faiz Türleri

3.1. Kanuni faiz ve temerrüt faizi

Türk hukukunda genel sistem;

• Aksine bir oran öngörülmemişse, alacaklar için kanuni faiz,

• Borçlunun temerrüdü hâlinde ise temerrüt faizi

uygulamasını öngörür.

Kamulaştırma bedeli bakımından ise, klasik anlamda “borçlu – alacaklı” ilişkisine göre farklı bir hassasiyet mevcuttur. Çünkü kamulaştırma, özel kişiler arasındaki eşit ilişki değil; devletin kamu gücü kullanması ile ilgilidir.

Bu nedenle, özel hukukta uygulanan faiz oranlarının aynen kamulaştırma ilişkisine taşınması mülkiyet hakkı bakımından çoğu zaman yetersiz kalmaktadır.

3.2. Kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz

Anayasal düzeyde kabul edilen anlayış; kamulaştırma bedeline uygulanacak faizin, kamu alacakları için belirlenen en yüksek faiz oranından az olamayacağı yönündedir.

Bu ilke, iki temel düşünceye dayanır:

1. Devlet kendi alacağı söz konusu olduğunda nasıl yüksek faiz uyguluyorsa, vatandaşın alacağı söz konusu olduğunda da benzer ölçüde koruyucu bir faiz oranı uygulanmalıdır.

2. Aksi hâlde, kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi idare için adeta “kâr sağlayan bir finansman modeli”ne dönüşür; bu da hukuk devleti ilkesiyle bağdaşmaz.

Bu nedenle, kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi hâlinde faiz hesabı yapılırken, dönem dönem değişen kamu alacağı faiz oranlarının dikkate alınması ve her yıl için o dönemin oranının uygulanması, artık genel kabul görmüş bir yöntem hâline gelmiştir.

3.3. Faizin başlangıç tarihi

Uygulamada en çok tartışılan noktalardan biri de faizin hangi tarihten itibaren işletileceğidir. Farklı senaryolarda başlangıç tarihi değişebilir:

• Kamulaştırma kararı alındığı hâlde bedel yatırılmamışsa: Karar tarihinden veya idarenin el atma tarihinden itibaren,

• Kamulaştırma bedel tespiti davası açılmışsa: Dava tarihi,

• Fiili el atma varsa: Fiili el atma tarihi,

• Mahkeme bedeli hükme bağlamış fakat idare ödememişse: Kararın kesinleşme veya icra kabiliyeti kazandığı tarih,

faizin başlangıç noktası olarak ileri sürülebilmektedir.

Dava dilekçesinde faiz başlangıç tarihinin açık ve ayrıntılı şekilde talep edilmesi, sonradan çıkabilecek yorum uyuşmazlıklarını büyük ölçüde azaltır.

3.4. Faizin bileşik faiz hâline gelmesi sorunu

Türk hukukunda genel prensip, faizin faizine faiz yürütülmemesidir. Bununla birlikte, yıllara sari kamulaştırma davalarında hesaplama yapılırken; her yıl sonunda anapara + o yılın faizi yeni anapara kabul edilerek fiilen bileşik faize yakın sonuçlar ortaya çıkabilmektedir.

Burada önemli olan, hesaplamanın;

• Şeffaf,

• Denetlenebilir,

• Yıllara göre değişen faiz oranlarını ve enflasyon etkisini makul ölçüde telafi eden bir yöntemle yapılmasıdır.

---

4. Enflasyon, Reel Değer ve “Gerçek Karşılık” Sorunu

4.1. Nominal bedel – reel bedel ayrımı

Kamulaştırma bedeli belirlenirken, bilirkişiler taşınmazın değerini tespit tarihindeki rayiç üzerinden hesaplar. Ancak Türkiye gibi dönem dönem yüksek enflasyon yaşayan ekonomilerde;

• Bedelin tespit edildiği tarih ile fiilen ödendiği tarih arasında uzun yıllar geçmişse,

• Ekonomide fiyatlar katlanarak artmışsa,

taşınmazın o tarihteki rayiç değeri ile yıllar sonra ödenen bedel arasında ciddi bir uçurum oluşur.

Bu nedenle, kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi hâlinde yapılacak hesabın;

• Sadece nominal rakam üzerinden değil,

• Enflasyonun satın alma gücünü nasıl erittiğini dikkate alan reel bir yaklaşımla yapılması gerekir.

4.2. Enflasyon karşısında faiz tek başına yeterli mi?

Teorik olarak faiz, gecikme süresi boyunca alacaklının uğradığı zararı telafi etmeyi amaçlar. Ancak;

• Faiz oranı enflasyonun gerisinde kalıyorsa,

• Özellikle uzun süreli gecikmelerde,

faiz tek başına değer kaybını telafi etmeye yetmez.

Bu nedenle, Yüksek Mahkeme kararlarında, kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi hâlinde;

• Sadece sabit oranlı faize hükmetmenin,

• Yüksek enflasyonun hüküm sürdüğü dönemlerde maliki korumaya yetmediği,

vurgulanmış; bazı kararlarda enflasyon verileri, ekonomik göstergeler, taşınmaz piyasasındaki fiyat artışları gibi unsurlar ışığında ek tazminat veya daha yüksek faiz oranları değerlendirilmiştir.

4.3. Enflasyon kaybının somutlaştırılması

Uygulamada, enflasyon kaybının somutlaştırılması için şu yöntemler kullanılabilir:

• Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan TÜFE veya ÜFE endekslerinin baz alınması,

• Taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelikteki gayrimenkullerin yıllara göre fiyat artışının incelenmesi,

• Makroekonomik veriler (döviz kurları, inşaat maliyet endeksleri, konut fiyat endeksleri vb.) üzerinden satın alma gücü analizleri yapılması.

Bu veriler, bilirkişi raporlarında yer aldığı takdirde, mahkemenin;

• Sadece kanuni faizle yetinmeyip,

• Gerekirse ek tazminata veya artırılmış faize hükmetmesine

altyapı sağlayabilir.

---

5. Kamulaştırma Bedelinin Geç Ödenmesinde Tazminat Davaları

5.1. Ek tazminat davası (fark tazminatı)

Bazı durumlarda, mahkemece hükmedilen kamulaştırma bedeli nominal olarak dahi düşük olabilir; veya karar tarihinden ödeme tarihine kadar geçen sürede ödenen faiz, taşınmazın değerindeki artışı karşılamaz.

Bu hâllerde malik;

• Kamulaştırma bedelinin eksik kaldığı gerekçesiyle,

• İdare aleyhine ek tazminat davası açabilir.

Ek tazminat davasında hedeflenen, “taşınmazın gerçek değerine ulaşmak”tır. Dava dilekçesinde:

• İlk kamulaştırma kararı ve ödenen bedel,

• Enflasyon, piyasa şartları, benzer emsaller,

• Aradaki farkın nasıl ortaya çıktığı

ayrıntılı şekilde açıklanmalı; buna uygun bilirkişi incelemesi talep edilmelidir.

5.2. Manevi tazminat talepleri

Kamulaştırma sürecinin veya bedel ödemesinin ölçüsüz şekilde uzaması, malikin sadece ekonomik değil, psikolojik olarak da yıpranmasına yol açabilir.

Özellikle;

• Dava süresinin makul süreyi aşması,

• Kesinleşmiş kararın yıllarca icra edilmemesi,

• İdarenin açık bir ihmal veya kayıtsızlık içinde davranması

hâlinde, mülkiyet hakkının yanında adil yargılanma hakkının ihlali de gündeme gelebilir.

Bu tür durumlarda, malikin;

• Ulusal mahkemeler önünde,

• Gerekli koşullar oluştuysa bireysel başvuru yoluyla

manevi tazminat talep etme imkânı bulunmaktadır.

5.3. Kamulaştırmasız el atma ve tazminat

Kamulaştırma yapılmadan, taşınmazın fiilen kamu hizmetine tahsis edildiği hâllerde; malik, çoğu zaman:

• Taşınmazın rayiç bedeli,

• El atma tarihinden itibaren faiz,

• Uzun süreli kullanımdan kaynaklanan kullanım tazminatı (ecrimisil benzeri)

talep etmektedir.

Burada el atma tarihi, hem değerleme hem de faiz başlangıcı açısından kilit önemdedir. El atmanın yıllar yılı sürmesine rağmen idarenin kamulaştırma yapmaması durumunda, malikin uğradığı zarar, sadece “tek bir bedel + basit faiz” ile sınırlı görülemez; süreklilik gösteren bir hak ihlali söz konusudur.

---

6. Bireysel Başvuru ve Uluslararası Başvuru Yolları

6.1. Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru

Kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi, eksik ödenmesi veya hiç ödenmemesi;

• Mülkiyet hakkının,

• Makul sürede yargılanma hakkının

ihlali iddialarıyla birlikte Anayasa Mahkemesi önüne taşınabilmektedir.

Bireysel başvurularda AYM, özellikle şu kriterlere bakar:

• Kamulaştırma süreci toplamda ne kadar sürmüş?

• Taşınmaz bedeli hangi tarihte öngörülmüş, hangi tarihte ödenmiş?

• Uygulanan faiz oranı, enflasyon ve piyasa koşullarını telafi edecek düzeyde mi?

• Malik, ulusal yargı yollarını etkin biçimde kullanmış mı?

AYM ihlal tespit ederse;

• Başvurucu lehine maddi tazminat (ek kamulaştırma bedeli + faiz)

• Gerektiğinde manevi tazminat

kararları verebilmekte; ayrıca ilgili içtihat, benzer uyuşmazlıklarda alt mahkemeler için ciddi bir yol gösterici işlev görmektedir.

6.2. Uluslararası başvuru imkânları

Ulusal yolların tüketilmesi sonrasında, şartları oluştuğunda Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne (AİHM) başvuru da mümkündür.

AİHM, kamulaştırma bedelinin geç veya eksik ödenmesi hâllerinde;

• Mülkiyet hakkının orantılı müdahale ilkesi,

• Adil denge (fair balance)

testlerini uygular. Devlet, kamulaştırma yoluyla kamu yararı sağlarken, malikin üzerine aşırı ve olağan dışı bir yük bırakıyorsa, ihlal sonucuna varılabilir.

---

7. Uygulamada Sık Sorulan Sorular

7.1. Kamulaştırma bedeli geç ödenirse faiz otomatik mi işler?

Genel olarak evet; kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi hâlinde faiz, mahkeme kararı ile birlikte hükmedilir ve idare bu faizden sorumlu olur. Ancak;

• Faiz oranı,

• Başlangıç tarihi,

• Faizin türü (kanuni faiz, temerrüt faizi, kamu alacağı faizi)

dava dilekçesinde açıkça talep edilmezse, mahkemenin takdiri sınırlı kalabilir. Bu nedenle, faiz talebinin çok net ve ayrıntılı kurulması önemlidir.

7.2. Sadece faiz yeterli olmazsa ne yapabilirim?

Eğer ödenen faiz, enflasyon karşısında taşınmazın gerçek değerini telafi etmeye yetmiyorsa;

• Ek tazminat davası,

• Şartları oluşmuş ise bireysel başvuru

gündeme gelebilir. Bu süreçte, ekonomik verilerle destekli güçlü bir bilirkişi incelemesi talep etmek, hak arama sürecini güçlendirir.

7.3. Kısmi ödeme yapıldı, kalan kısım için faiz nasıl işler?

Kısmi ödemelerde, yapılan ödeme tarihine kadar işleyen faiz, ödenen kısma mahsup edilir. Kalan anapara için faiz işlemeye aynen devam eder.

Örneğin; idare bedelin yarısını ödeyip diğer yarısını yıllarca geciktiriyorsa, kalan kısım üzerinden kamu alacağına uygulanan en yüksek faiz oranı üzerinden hesaplama talep edilmelidir.

7.4. Kamulaştırma bedeli yıllar önce ödendi, fakat bugün taşınmazın değeri katlandı. Geriye dönük talep mümkün mü?

Burada önemli olan, o tarihte ödenen bedelin tespit tarihine göre gerçek değere ne kadar yakın olduğu ve aradan geçen sürede faizin, enflasyonu telafi edip etmediğidir.

Eksiklik barizse, ek tazminat davası gündeme gelebilir; ancak somut olay özelinde zamanaşımı, hakkın kötüye kullanılması, kesin hüküm gibi kurumlar mutlaka değerlendirilmelidir.

7.5. Faiz ve enflasyon kaybı için ayrıca dava açmak zorunda mıyım?

Çoğu durumda, kamulaştırma bedeli davası içinde faiz talebini başlangıçtan itibaren doğru kurmak, ayrı bir davaya gerek bırakmadan çözüm sağlar. Ancak;

• Mahkeme kararı yetersiz kalmışsa,

• Yargılama aşamasında faiz talebi eksik ileri sürülmüşse,

• Yeni içtihatlar ışığında açık bir hak kaybı doğmuşsa,

ayrı bir ek tazminat davası veya bireysel başvuru gündeme gelebilir.

---

8. Uygulayıcılar İçin Stratejik Öneriler

8.1. Dava dilekçesinde faiz talebini güçlü kurun

Kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi ihtimali her zaman vardır. Bu yüzden daha en başta;

• Talep edilen bedel,

• Bedelin tespit tarihine göre değeri,

• Faiz türü (özellikle kamu alacağı faiz oranına atıf),

• Faiz başlangıç tarihi,

• Gecikme devam ettiği sürece uygulanacak sistematik (değişken oranlar dâhil)

net ve ayrıntılı şekilde yazılmalıdır.

8.2. Enflasyon verilerini ve piyasa gerçeklerini dosyaya yansıtın

Bilirkişi raporları çoğu zaman sadece teknik değerlemeye odaklanır. Oysa;

• TÜFE/ÜFE endeksleri,

• Konut / arsa fiyat endeksleri,

• İnşaat maliyetleri ve bölgesel emsal satışlar

dosyaya sunulursa, mahkeme; faiz ve tazminat konusunda daha gerçekçi ve hakkaniyete uygun karar verme imkânı bulur.

8.3. Bilirkişi raporlarına etkin itiraz edin

Kamulaştırmada en kritik unsurlardan biri, bilirkişi raporlarıdır. Raporda;

• Taşınmazın niteliği,

• Kullanım imkânları,

• İmar durumu,

• Bölgedeki emsal değerler

yeterince dikkate alınmamışsa, mutlaka somut, teknik dayanaklarla itiraz edilmelidir. Gerekirse yeni heyet raporu talep edilmelidir.

8.4. Süreleri kaçırmayın: İstinaf, temyiz ve bireysel başvuru

Kamulaştırma bedelinin geç ödenmesinde hak arama yolları;

• İlk derece mahkemesi,

• İstinaf,

• Gerekirse temyiz,

• Kesinleşme sonrası bireysel başvuru

şeklinde ilerler. Her bir aşamada süreler oldukça kısadır. Özellikle bireysel başvuruda kesinleşmeden itibaren başlayan kısa süre dikkatle takip edilmelidir.

---

9. Sonuç

Kamulaştırma, devlet ile birey arasındaki en hassas denge alanlarından biridir. Devlet, kamu yararı gerekçesiyle taşınmaza el koyarken; malik, gerçek ve zamanında ödenmiş bir karşılık alma hakkına sahiptir.

Kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi;

• Sadece bir “faiz hesabı” meselesi değil,

• Mülkiyet hakkının özünü etkileyen,

• Yüksek enflasyon ortamında maliki ağır ekonomik kayıplara sürükleyebilen

ciddi bir sorundur.

Bu nedenle;

• Faiz oranlarının kamu alacağı faiziyle uyumlu şekilde belirlenmesi,

• Enflasyonun satın alma gücünü eritici etkisinin somut verilerle ortaya konulması,

• Gerektiğinde ek tazminat ve manevi tazminat yollarına başvurulması,

• Ulusal ve uluslararası başvuru yollarının zamanında işletilmesi

büyük önem taşır.