İtalya’da Yabancıların Taşınmaz Mal Edinme Hakları
Giriş
Gayrimenkul yatırımı, yalnızca bir mülk edinme süreci değildir; aynı zamanda ekonomik, hukuki ve sosyal hakların genişletilmesine yönelik stratejik bir adımdır. İtalya, tarihi ve kültürel zenginliği, turistik cazibesi, gelişmiş altyapısı ve Avrupa Birliği içindeki konumuyla yabancı yatırımcıların en çok tercih ettiği ülkelerden biridir.
Türk vatandaşları açısından İtalya’da taşınmaz mal edinmek; hem güvenli bir yatırım yapmak hem de uzun vadede oturum ve vatandaşlık başvurularına destek sağlayacak hukuki avantajlar elde etmek anlamına gelir. Ancak bu süreç, karşılıklılık ilkesi, noter ve tapu işlemleri, vergi yükümlülükleri gibi birçok hukuki adımı içerir.
Bu rehberde, İtalya’da yabancıların taşınmaz mal edinme hakları, hukuki dayanaklardan başlayarak satın alma prosedürü, vergi yükümlülükleri, Türk vatandaşlarının özel durumu, karşılaştırmalı hukuk ve sık sorulan sorularla 2025 itibarıyla en güncel haliyle incelenecektir.
1. Hukuki Dayanaklar
1.1. İtalyan Medeni Kanunu (Codice Civile)
İtalyan Medeni Kanunu yabancıların taşınmaz mal edinebileceğini kabul eder. Mülkiyet hakkı anayasal güvence altındadır.
1.2. Uluslararası Anlaşmalar
İtalya, birçok ülke ile karşılıklılık ilkesini esas alan anlaşmalara sahiptir. Türk vatandaşları da bu kapsamda mülk edinebilir.
1.3. AB Direktifleri
AB vatandaşları için serbest mülkiyet ilkesi geçerlidir. AB üyesi olmayan yabancılar ise karşılıklılık ilkesine tabidir.
2. Karşılıklılık İlkesi
Türk vatandaşları, İtalya’da taşınmaz mal edinebilir çünkü Türkiye de İtalyan vatandaşlarına bu hakkı tanımaktadır. Bu durum, Türk yatırımcıların önünü açan en önemli hukuki dayanaklardan biridir.
3. Yabancıların Satın Alabileceği Taşınmaz Türleri
-
Konut,
-
Ticari taşınmaz,
-
Arsa,
-
Tarım arazisi (sınırlı izinlerle),
-
Turizm amaçlı tesisler.
4. Satın Alma Prosedürü Adım Adım
4.1. Vergi Numarası (Codice Fiscale)
İlk adım, İtalya’da vergi numarası almaktır.
4.2. Banka Hesabı Açılması
Ödeme işlemleri için İtalyan bankasında hesap açılır.
4.3. Satış Sözleşmesi (Compromesso)
Alıcı ve satıcı arasında ön anlaşma yapılır.
4.4. Tapu Devri (Rogito)
Noter huzurunda satış sözleşmesi imzalanır.
4.5. Tapu Siciline Kayıt
Mülkiyet, tapu siciline tescil edilerek kesinleşir.
5. Vergi ve Harç Yükümlülükleri
5.1. Tapu Harcı
-
İlk konutta %2,
-
İkinci konutta %9.
5.2. KDV
Yeni konutlarda %4–10 arasında değişir.
5.3. Emlak Vergisi (IMU)
Taşınmazın değerine göre belediyeler tarafından alınır.
5.4. Kira Geliri Vergisi
%21 oranında sabit vergi (cedolare secca) uygulanabilir.
6. Türk Vatandaşlarının Özel Durumu
6.1. Yatırım Amaçlı Alımlar
Türk vatandaşları genellikle Milano, Roma, Floransa ve turistik bölgelerde yatırım yapmaktadır.
6.2. Oturum ve Vatandaşlık
Gayrimenkul yatırımı doğrudan vatandaşlık sağlamaz, ancak yatırımcı vizesiyle birleştiğinde oturum ve uzun vadede vatandaşlık yolunu açar.
6.3. Çifte Vergilendirme
Türkiye–İtalya anlaşması sayesinde kira gelirleri çifte vergilendirilmez.
7. Miras ve İntikal Hükümleri
-
İtalya’da bulunan taşınmazlar İtalyan miras hukukuna tabidir.
-
Yabancılar da mirasçı olabilir.
-
Miras vergisi %4–8 arasında değişir.
8. Türkiye–İtalya Karşılaştırması
-
Türkiye: Yabancıların taşınmaz edinimi Tapu Kanunu ile sınırlıdır.
-
İtalya: Yabancılar karşılıklılık ilkesiyle geniş haklara sahiptir.
-
Türkiye: Gayrimenkul vatandaşlık programı vardır.
-
İtalya: Yatırımcı vizesi üzerinden dolaylı hak tanır.
9. Avrupa ve Balkan Karşılaştırması
-
Yunanistan: 250.000 € gayrimenkul yatırımıyla oturum hakkı verilir.
-
Portekiz: Golden Visa programıyla 5 yıl sonra vatandaşlık mümkündür.
-
İspanya: 500.000 € gayrimenkul yatırımıyla oturum sağlanır.
-
Makedonya: Daha sınırsız alım hakkı vardır.
-
İtalya: Dolaylı olarak oturum–vatandaşlık yolunu destekler.
10. Uygulama Senaryoları
Senaryo 1: Türk Ailesi
Floransa’da daire alarak yatırım yapar ve kira gelirinden faydalanır.
Senaryo 2: İş Adamı
Milano’da ofis binası satın alarak şirketine merkez kurar.
Senaryo 3: Emekli Çift
Toskana’da villa alarak yaşamını İtalya’da sürdürür.
Senaryo 4: Yatırımcı
Gayrimenkulü şirket aracılığıyla satın alır ve yatırımcı vizesi alır.
Senaryo 5–10: (arazi alımı, yazlık yatırım, öğrenciye konut alımı, miras intikali, kira vergilendirmesi).
11. Sık Sorulan Sorular (FAQ)
S1: Türkler İtalya’da ev alabilir mi?
Evet, karşılıklılık ilkesi sayesinde.
S2: Gayrimenkul alımıyla oturum hakkı gelir mi?
Dolaylı olarak, yatırımcı vizesiyle mümkündür.
S3: Vergiler ne kadar?
%2–9 tapu harcı, %0,4–1,06 emlak vergisi.
S4: Çifte vatandaşlık sağlar mı?
Hayır, doğrudan sağlamaz.
S5: Kira gelirleri vergilendirilir mi?
Evet, %21 sabit vergi uygulanır.
S6: Tarım arazisi alınabilir mi?
Evet, sınırlı izinlerle.
S7: İtalya’da tapu sistemi güvenli mi?
Evet, noter ve tapu sicili güvence sağlar.
S8: Miras intikalinde sorun olur mu?
Hayır, yabancılar da mirasçı olabilir.
S9: Alım satımda noter zorunlu mu?
Evet.
S10–30: (ikinci konut vergisi, banka kredisi, mortgage sistemi, satış iptali, miras vergisi, aile birleşimiyle bağlantı, yabancı şirketler üzerinden alım vb.)
Sonuç
İtalya’da yabancıların taşınmaz mal edinme hakları, 2025 itibarıyla hem yatırım hem de yaşam için önemli fırsatlar sunmaktadır. Türk vatandaşları karşılıklılık ilkesi sayesinde geniş mülkiyet haklarına sahiptir.
Doğru taşınmaz seçimi, vergi yükümlülüklerinin bilinmesi ve noter–tapu sürecinin profesyonel şekilde yönetilmesi, hem yatırımın güvenliğini hem de uzun vadeli oturum–vatandaşlık fırsatlarını garanti altına alır.
About Post Author
