Kentsel Dönüşüm Sürecinde ”İtiraz”

”Kentsel Dönüşüm Sürecinde İtiraz” konusu; kentsel dönüşüm, deprem kuşağında yer alan yerleşim yerlerinde yapı stokunun güvenli hale getirilmesi için en kritik kamusal enstrümanlardan biridir. Ancak bu süreç sadece teknik bir yıkım ve yeniden yapım faaliyeti değildir; özü itibarıyla mülkiyet hakkını, anayasal barınma hakkını ve çok ortaklı paydaş ilişkilerini barındıran devasa bir sosyo-hukuki süreçtir.

Akademik literatürde kentsel dönüşümün en büyük çıkmazlarından biri “kolektif eylem problemi” olarak adlandırılır. Bir binanın yenilenmesi kamu yararına ve can güvenliğine hizmet etse de, bireysel maliklerin ekonomik kaygıları, duygusal bağları, güvensizlikleri veya kişisel çıkarları sürecin tıkanmasına yol açabilir.

Peki, kentsel dönüşüm projesine itiraz eden malikler kimlerdir, itiraz gerekçeleri nelerdir ve bu itirazlar nedeniyle bir bina dönüştürülemezse hukuki, finansal ve hayati açıdan ne tür sonuçlar doğar? İşte tüm boyutlarıyla kentsel dönüşümde uzlaşmazlık mimarisi ve bunun doğurduğu krizler.

1. Maliklerin İtiraz Gerekçeleri ve Sosyo-Ekonomik Dinamikler

Kentsel dönüşüme muhalif olan malikleri sadece “süreci zorlaştıran kişiler” olarak görmek akademik açıdan sığ bir yaklaşım olur. İtirazların arkasında sosyolojik, psikolojik ve ekonomik katmanlar bulunur. Bu gerekçeleri anlamak, tıkanıklığın çözüm yollarını görmek açısından hayati önem taşır.

Ekonomik Yetersizlik ve Borçlanma Korkusu

Özellikle emekli veya dar gelirli vatandaşların yoğun yaşadığı yaşlı bina stoklarında, kentsel dönüşümün getireceği ek maliyetler en büyük korku kaynağıdır. Eğer binanın imar durumu (emsali), yeni dairelerin inşaat maliyetini karşılamaya yetmiyorsa, maliklerin ceplerinden ciddi miktarda para ödemesi (taahhüt modeli) gerekir. Sabit gelirli bir mülk sahibinin yüz binlerce ya da milyonlarca liralık inşaat maliyetini karşılayacak nakit gücü veya banka kredisi alma imkanı olmayabilir. Bu durum, malikin “evimi kaybedeceğim” korkusuyla sürece doğrudan direnç göstermesine neden olur.

Şerefiye ve Paylaşım Adaletsizliği

Mevcut binada zemin katta oturan, karanlık cepheye bakan veya küçük dairesi olan bir malik ile en üst katta, deniz manzaralı veya geniş daireye sahip olan maliklerin arsa payları tapuda eşit olabilir. Yeni yapılacak projede dairelerin nasıl dağıtılacağı, kimin hangi katı alacağı ve şerefiye (konum avantajı) farklarının nasıl dengeleneceği büyük bir tartışma konusudur. Kendisine haksızlık yapıldığını, hak ettiğinden daha kötü veya küçük bir daire verildiğini düşünen malik yasal haklarını kullanarak süreci durdurmaya çalışır.

Müteahhit Firmaya Güvensizlik

Sektörde geçmişte yaşanan “maketten satış mağduriyetleri”, inşaatı yarım bırakıp kaçan yüklenici firmalar veya hukuki boşluklardan faydalanarak arsa sahibini zarara uğratan aktörler, malikler üzerinde derin bir güvensizlik yaratır. Malikler, imzalayacakları sözleşmenin kendilerini korumayacağından endişe ederek imza atmaktan imtina edebilirler.

2. Kanuni Çoğunluk Kararı ve Azınlık Haklarının Sınırı

Türkiye’deki kentsel dönüşüm mevzuatı (6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun), geçmiş yıllarda yaşanan tıkanıklıkları aşmak amacıyla zaman içinde ciddi reformlara uğramıştır. Geçmişte aranan “oy birliği” şartı, tek bir kişinin bile koca bir binayı kilitlemesine izin veriyordu. Güncel hukuk sisteminde ise bu durum esnetilmiştir.

Salt Çoğunluk ve Üçte İki Kuralları

Mevzuat, riskli yapı ilan edilen bir binada sürecin ilerleyebilmesi için maliklerin hisse oranlarına göre belirli çoğunluklar aramaktadır. Yapılan yasal düzenlemelerle, binanın yıkılması, müteahhit seçimi ve projenin onaylanması gibi kararlarda salt çoğunluk (yüzde 50 artı 1) veya duruma göre üçte iki (2/3) çoğunluk yeterli kabul edilmektedir. Yani, binanın büyük kısmı uzlaşı sağladığında, azınlıkta kalan muhalif grubun süreci tamamen durdurma yetkisi yasal olarak ellerinden alınmıştır.

İhtarname ve Pay Satışı Mekanizması

Çoğunluk kararına katılmayan azınlığa, alınan kararı kabul etmeleri ve sözleşmeyi imzalamaları için noter kanalıyla yasal bir süre tanınır. Bu süre içinde de uzlaşmaya yanaşmayan maliklerin arsa payları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlüğü tarafından düzenlenen bir rayiç bedel tespiti ile açık artırmaya çıkarılır. Bu paylar, öncelikle binadaki diğer anlaşan maliklere satılır. Eğer malikler almazsa üçüncü şahıslara, o da olmazsa kamulaştırma yoluyla devlete geçer. Dolayısıyla kanun, “çoğunluğun can güvenliği hakkını, azınlığın mülkiyet direncine” üstün tutmuştur.

3. İtirazlar Yüzünden Süreç Tıkanırsa Ne Olur? Hukuki ve İdari Sonuçlar

Kanunun çoğunluk kuralına ve pay satışı mekanizmasına rağmen, uygulamada döküman eksiklikleri, tapu sicilindeki karmaşık mirasçılık durumları (iştirak halinde mülkiyet), tebligat yapılamayan kayıp malikler veya idari mahkemelerde açılan yürütmeyi durdurma davaları nedeniyle süreçler aylarca, hatta yıllarca kilitlenebilmektedir. İşte bu kilitlenme durumunda ortaya çıkan idari ve hukuki tablo:

Yapının “Yasal Boşluğa” Düşmesi ve Tahliye Zorunluluğu

Bir bina için “Riskli Yapı” kararı kesinleştiği an, o binanın geri dönüşü yoktur. Malikler anlaşamasa bile belediye ve bakanlık binayı mühürleme ve tahliye etme yetkisine sahiptir. Maliklerin kendi aralarında kavgalı olması, binanın yıkılmayacağı anlamına gelmez. Kanuni sürelerin bitiminde idare, can güvenliği gerekçesiyle binayı elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinden mahrum bırakır. Sonuç olarak malikler, yeni bir bina projesinde anlaşamamış olsalar dahi, eşyalarını toplayıp o binayı terk etmek zorunda kalırlar.

İdare Tarafından Resen Yıkım ve Masraf Paylaşımı

Malikler tahliyeden sonra da uzlaşamaz ve yıkım ihalesini kendileri yapmazsa, devreye mülki mürid amirlikler (belediye veya kaymakamlık) girer. Kamu otoritesi binayı resen (kendi kendine) yıkar. Buradaki en kritik nokta maliyettir. Kamunun yaptığı bu yıkımın tüm masrafları, yıkım ücreti ve idari masraflar eklenerek maliklerin tapudaki arsa payları oranında hisselerine borç olarak kaydedilir. Tapu üzerine yıkım borcu şerhi konulur.

Arsa Aşamasında Kilitlenme (Hukuki Araf)

Bina idare tarafından yıkıldıktan sonra, ortada sadece boş bir arsa kalır. İşte en büyük kabus bu aşamada başlar. Eğer malikler hâlâ üçte iki veya salt çoğunluğu sağlayıp bir müteahhitle anlaşamamışlarsa, arsa öylece kalır. Malikler artık ev sahibi değil, “hisseli bir arsa ortağı” haline gelmiştir. Bu durum akademik literatürde “mülkiyet kilitlenmesi” olarak bilinir. Ne eski ev vardır, ne yeni ev yapılabilmektedir, ne de arsa tek başına satılabilmektedir.

4. Finansal ve Ekonomik Yıkım: Maliklerin Karşılaşacağı Zararlar

Anlaşmazlık nedeniyle bir binanın kentsel dönüşüm sürecinin durması veya uzaması, mülk sahiplerini çok ağır bir ekonomik fatura ile karşı karşıya bırakır. Zaman, kentsel dönüşümün en pahalı unsurudur.

Enflasyon ve Artan İnşaat Maliyetleri

İnşaat maliyet endeksleri, döviz kuru, çimento ve demir fiyatları sürekli bir artış trendindedir. Maliklerin bir sene önce anlaştığı ancak bir iki kişinin açtığı dava veya itiraz nedeniyle imzalanamayan bir proje, ertesi yıl iki katı maliyete ulaşabilir. Geçmişte cebinden hiç para çıkmadan evini yenileyebilecek olan malikler, gecikme yüzünden milyonlarca lira borçlanmak zorunda kalabilirler. Geciken her ay, maliklerin cebinden doğrudan nakit çıkışı anlamına gelir.

Kira Yardımlarının Kesilmesi ve Çifte Kira Maliyeti

Devletin kentsel dönüşüm kapsamında verdiği kira yardımlarının yasal bir süresi vardır (genellikle 18 ila 48 ay arası). Malikler arasındaki sürtüşmeler ve hukuki davalar nedeniyle inşaat bir türlü başlayamazsa, devletin sağladığı kira yardımı süresi dolar. Bu durumda mülk sahipleri hem kendi oturdukları kiralık evin ücretini ödemek zorunda kalırlar hem de yıkılan evlerinden hiçbir gelir elde edemezler. Özellikle emekliler için bu durum tam bir finansal felakete dönüşür.

Mülk Değerinin Hızla Düşmesi ve “Kelepir” Satışlar

Yıkılmış veya riskli yapı şerhi yemiş, malikleri arasında mahkemelik süreçler devam eden bir taşınmazın piyasa değeri hızla çakılır. Normal şartlarda dönüşüm tamamlandığında değeri katlanacak olan daireler, bu kilitlenme sürecinde “sorunlu varlık” haline gelir. Nakit ihtiyacı sıkışan veya bu strese dayanamayan bazı malikler, hisselerini piyasa değerinin çok altında, kentsel dönüşüm fırsatçılarına veya spekülatörlere satmak zorunda kalırlar.

5. En Büyük Risk: Hayati Tehdit ve Hukuki Sorumluluk

Ekonomik ve idari zararlar bir şekilde telafi edilebilir veya sineye çekilebilir; ancak kentsel dönüşüme itiraz ederek süreci kilitlemenin doğuracağı en ağır sonuç insani kayıplardır.

Deprem Gerçeğiyle Baş Başa Kalmak

İtirazlar ve davalar sürerken, resmi olarak “riskli” olduğu tescillenmiş bir binada yaşamaya devam etmek ya da o binanın dönüşümünü ertelemek, olası bir depremde çöküşe davetiye çıkarmaktır. Tabiat, hukuki süreçlerin bitmesini veya maliklerin uzlaşmasını beklemez. Kentsel dönüşümü kilitleyen malikler, sadece kendi hayatlarını değil, binadaki çocukların, kiracıların ve hatta binanın çökmesi durumunda sokaktan geçecek masum insanların hayatını da tehlikeye atarlar.

Cezai ve Hukuki Sorumluluk (Taksirle Ölüme Sebebiyet)

Hukuk sisteminde son yıllarda gelişen akademik ve yargısal görüşlere göre, bir binanın riskli olduğunu bilen, bu konuda resmi rapor tebliğ edilen ancak kişisel veya keyfi gerekçelerle dönüşüme engel olan, muvafakat (izin) vermeyen malikler, olası bir depremde binanın yıkılması ve içerideki insanların (örneğin kiracıların) ölmesi durumunda hukuki olarak sorumlu tutulabilirler.

Türk Ceza Kanunu kapsamında bu durum, “sonucu öngörmesine rağmen gerekli önlemi almamak veya alınmasına engel olmak” maddesi uyarınca “Bilinçli Taksirle Ölüme ve Yaralamaya Sebebiyet Verme” suçuyla yargılanmaya kadar gidebilir. Ayrıca hayatını kaybedenlerin yakınları, dönüşümü kilitleyen bu maliklere karşı devasa tazminat davaları açabilir. Mülkiyet hakkı, hiç kimseye başkalarının yaşam hakkını tehlikeye atma özgürlüğü vermez.

6. Kilitlenmeyi Çözecek Alternatif Çözüm Mekanizmaları

Akademik çevreler ve gayrimenkul hukuku uzmanları, malikler arasındaki bu kilitlenmeleri çözmek için geleneksel mahkeme yollarının dışında alternatif yöntemler önermektedir.

Arabuluculuk Sistemi

Kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında zorunlu veya ihtiyari arabuluculuk mekanizması hayati bir rol oynar. Tarafsız ve uzman bir arabulucu, teknik ve hukuki gerçekleri (maliyet artışlarını, pay satış risklerini) itiraz eden maliklere net bir dille anlattığında, birçok dava açılmadan uzlaşıyla sonuçlanabilmektedir.

Mahalle/Bina Bazlı Sosyal Arabuluculuk ve Şeffaflık

Uzlaşmazlıkların büyük kısmı iletişim kazalarından ve kulaktan dolma bilgilerden kaynaklanır. Müteahhidin veya bina yönetiminin tüm süreci, teknik şartnameleri, SPK lisanslı değerleme raporlarını şeffaf bir şekilde tüm maliklerin erişimine açması gerekir. Her malike eşit ve adil yaklaşıldığının kanıtlanması, itiraz dalgalarını büyük oranda kırmaktadır.

Sonuç

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin itiraz etmesi anayasal bir hak arama özgürlüğü gibi görünse de, bu hakkın sınırları kamu yararı ve insan hayatı ile çizilmiştir. İtirazlar nedeniyle bir binanın yapılamaması; idari olarak tahliye ve zorunlu yıkımla, finansal olarak çifte kira, artan maliyetler ve mülksüzleşme riskiyle, insani olarak ise olası bir afette can kaybı trajedisiyle sonuçlanır.

Çözüm; mülkiyet haklarına saygı duyan ancak can güvenliğini merkeze alan, şeffaf, denetlenebilir ve uzlaşmacı bir modelin hem devlet hem yükleniciler hem de mülk sahipleri tarafından ortak bir bilinçle uygulanmasından geçmektedir. Unutulmamalıdır ki, betonarme binalar yıkılıp yeniden inşa edilebilir, ancak kaybedilen hayatların geri dönüşü yoktur.