İpotek, Haciz ve Satış İşlemlerinde Dikkat Edilecekler – Hukuki Çerçeve ve Uygulama Rehberi
1. Giriş
Alacakların teminat altına alınması, tahsili ve gerektiğinde cebri icra yoluyla paraya çevrilmesi, hem alacaklı hem de borçlu açısından ciddi sonuçlar doğurur. İpotek, haciz ve satış işlemleri, Türk Medeni Kanunu (TMK) ve İcra İflas Kanunu (İİK) kapsamında düzenlenmiştir. Yanlış atılacak bir adım, hem hak kaybına hem de uzun süren davalara sebep olabilir.
2. İpotek İşlemlerinde Dikkat Edilecekler
a) İpotek Türleri ve Hukuki Dayanak
-
Anapara ipoteği (TMK m. 881): Belirli bir borç miktarı için tesis edilir.
-
Üst sınır ipoteği (TMK m. 851): Özellikle kredi ilişkilerinde, faiz ve masrafları da kapsayacak şekilde belirlenen azami miktar için tesis edilir.
b) Tapu İşlemleri
İpotek resmi senetle yapılır ve tapuda tescil edilmesi zorunludur. Tescil yapılmadan ipotek hakkı doğmaz.
c) İpotek Fekki (Kaldırılması)
Borç ödendiğinde, ipotek fekki için alacaklının tapuda resmi yazılı talebi gerekir.
d) Dikkat Edilmesi Gerekenler
-
İpotek sözleşmesi imzalanmadan önce borç miktarı, faiz oranı ve kapsamı net olarak belirlenmelidir.
-
Tapu kayıtları titizlikle incelenmelidir.
3. Haciz İşlemlerinde Dikkat Edilecekler
a) Haciz Talebi
İcra dairesinden, borçlunun menkul, gayrimenkul veya üçüncü kişilerdeki alacaklarının haczi talep edilebilir (İİK m. 85).
b) Haciz Türleri
-
Menkul haczi (ör. araç, işyeri eşyası)
-
Gayrimenkul haczi (ör. konut, arsa)
-
Hak ve alacak haczi (ör. banka hesabı, maaş)
c) Hacizde Öncelikler
Bazı alacaklar kanunen önceliklidir (ör. işçi alacakları, nafaka). Haciz planı bu önceliklere göre yapılmalıdır.
d) Haciz Tutanağı
Haciz sırasında düzenlenen tutanak, ileride doğabilecek itirazlar açısından delil niteliği taşır.
4. Satış İşlemlerinde Dikkat Edilecekler
a) Satış Talebi Süresi
İİK m. 106-110 uyarınca, hacizden itibaren gayrimenkulde 1 yıl, menkulde 6 ay içinde satış talebinde bulunulmazsa haciz kalkar.
b) Satış Yöntemi
-
Açık artırma (elektronik ihale): e-İhale sistemi üzerinden yapılır.
-
Pazarlık usulü: Bazı özel durumlarda mümkündür.
c) Kıymet Takdiri
Satış öncesi kıymet takdiri yapılması ve kesinleşmesi gerekir. Bu aşamada tebligat süreci kritik önemdedir.
d) İhalenin Feshi
Satış sürecinde usulsüzlük, fesih talebine sebep olabilir. Fesih talebi 7 gün içinde yapılmalıdır (İİK m. 134).
5. Yargıtay Kararlarından Önemli Notlar
-
Yargıtay 12. HD, 2019/2436 E., 2020/3451 K.
“Satış talebinin süresinde yapılmaması halinde haciz düşer ve tekrar haciz işlemi yapılması gerekir.” -
Yargıtay 14. HD, 2017/5621 E., 2018/7564 K.
“İpotek tesisinde borç miktarının açıkça belirtilmemesi, taraflar arasında uyuşmazlığa yol açar.”
6. Sonuç ve Öneriler
İpotek, haciz ve satış işlemleri; hem teknik hem de hukuki boyutu olan süreçlerdir. Alacaklının hakkını koruyabilmesi ve borçlunun gereksiz hak kaybı yaşamaması için usule tam riayet edilmesi gerekir.
Bu işlemler mutlaka bir avukat aracılığıyla yürütülmeli, süreler ve yasal yükümlülükler titizlikle takip edilmelidir.
About Post Author
