İmar İzni Olmaksızın Bina Yapılması

İmar İzni Yapılmaksızın Bina Yapılması

Türkiye’de özellikle büyükşehirlerin çeperlerinde, kıyı bölgelerinde ve tarım alanlarında imar izni olmaksızın araziye bina yapılması yaygın bir sorun. “Nasıl olsa sonra ruhsat alırız”, “Bir imar affı daha çıkar” mantığıyla yapılan bu yapılar; hem idari hem cezai hem de özel hukuk bakımından ciddi riskler doğuruyor. Üstelik sadece bina sahibini değil, alıcıyı, kiracıyı, komşuları ve hatta kamu görevlilerini bile etkileyen sonuçlar söz konusu.

Bu makalede, imar izni olmaksızın bina yapılmasının hukuki sonuçlarını; idari yaptırımlar, ceza sorumluluğu, özel hukuk boyutu ve pratik riskler açısından ele alacağız.

---

1. İmar İzni Zorunluluğu: “Arsa Benim, İstediğimi Yaparım” Yanılgısı

Ülkemizde yapılaşmanın temel çerçevesi imar mevzuatıyla çizilir. Bir arazinin maliki olmanız, o araziye dilediğiniz türde ve ölçüde bina yapabileceğiniz anlamına gelmez. Planlı şehirleşme, yol, yeşil alan, otopark, emsal, yükseklik, çekme mesafesi gibi kriterler imar planları ve bunlara bağlı ruhsat sistemiyle belirlenir.

Genel ilke şudur:

• Belirli büyüklüğü ve niteliği aşan her yapı için yapı ruhsatı zorunludur.

• Ruhsat olmadan yapılan yapılar ile ruhsata ve ek projelere aykırı yapılan kısımlar kaçak/ruhsatsız yapı sayılır.

• Ruhsat, sonraki aşamada alınsa bile, aykırı veya fazla yapılan kısımlar için idarenin yıkım yetkisi ve para cezası uygulama imkânı ortadan kalkmaz.

Dolayısıyla “arsa benim, istediğim gibi kat çıkarım, sonra düzeltiriz” yaklaşımı hukuken son derece risklidir.

---

2. Ruhsatsız (Kaçak) Yapı Ne Demektir?

İmar izni olmaksızın bina yapılması, uygulamada genellikle şu durumları ifade eder:

• Hiç yapı ruhsatı alınmadan sıfırdan bina inşa edilmesi,

• Ruhsat alınsa bile projede öngörülenden fazla kat, fazla metrekare ya da farklı kullanım (konut yerine ticaret vb.) yapılması,

• Çekme mesafelerine, yol – yeşil alan sınırlarına, emsal ve yükseklik şartlarına aykırı inşaat,

• Tarım arazisi, orman, mera, kıyı, sit veya koruma alanlarında izinsiz yapılaşma.

Bu tip yapılar, imar hukukunda “ruhsatsız/ruhsata aykırı yapı” olarak kabul edilir ve idari, cezai ve özel hukuk yaptırımları gündeme getirir.

---

3. İdari Yaptırımlar: Yapı Tatili, Mühürleme, Yıkım ve Para Cezası

3.1. Tespit ve Yapı Tatil Tutanağı

Belediye veya il özel idaresi ekipleri kaçak yapıyı tespit ettiğinde ilk adım genelde şudur:

• İnşaat sahasında yapı tatil tutanağı düzenlenir,

• İnşaat mühürlenir ve çalışmalar durdurulur,

• Tutanak yapıya asılır, bir nüshası da idareye gönderilir.

Bu tutanak, sonraki yıkım ve para cezası kararlarının dayanağıdır. İnşaatın o anki durumu ve aykırılığın niteliği ayrıntılı biçimde kayda geçirilir.

3.2. Aykırılığın Giderilmesi İçin Süre Verilmesi

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı tespit edildiğinde, malik ya da sorumluya genellikle belirli bir süre verilir. Bu sürede:

• Gerekli ruhsatın alınması,

• Projeye aykırı kısımların yıkılması veya düzeltilmesi,

• Mevzuata uygun hâle getirilmesi

beklenir. Eğer bu süre içinde aykırılık giderilirse, mühür kaldırılabilir ve inşaat yine ruhsata uygun şekilde devam edebilir.

3.3. Yıkım Kararı

Verilen sürede aykırılık giderilmezse, belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından yıkım kararı verilir. Uygulamada:

• Tamamen ruhsatsız yapılar için genellikle tam yıkım,

• Ruhsata aykırı fazlalıklar için kısmi yıkım (fazla kat, çekme mesafesini aşan eklentiler vb.) kararı verilir.

• Yıkım masrafları kural olarak malik veya sorumlu kişiden tahsil edilir.

Özellikle kıyı, orman, milli park, sit alanı gibi hassas bölgelerde yıkım kararları daha sık ve hızlı uygulanmakta; kaçak yapılaşmaya izin verilmemektedir.

3.4. İdari Para Cezası

Yıkım kararına ek olarak, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için imar para cezası uygulanır. Bu cezalar:

• Yapının yüzölçümü,

• Aykırılığın derecesi,

• Bulunduğu alan (örneğin koruma alanı, tarım alanı vb.)

gibi kriterlere göre hesaplanır. Yüksek metrekareli yapılarda ceza tutarları ciddi seviyelere çıkabilir.

Özetle, imar izni olmaksızın bina yapmak; “nasıl olsa bir ceza keserler, öder geçeriz” denecek kadar hafif bir sonuç doğurmaz. Hem yıkım hem yüksek para cezası aynı anda söz konusu olabilir.

---

4. Altyapı Hizmetleri: İskânsız – Ruhsatsız Binaya Elektrik, Su, Doğalgaz

Bir diğer önemli konu, ruhsatsız veya iskânsız yapılara elektrik, su, doğalgaz bağlanmasıdır. Mevzuat, genel olarak:

• Ruhsatsız yapılar için yeni abonelik verilmesini sınırlandırır,

• Bazı tarihlerden önce yapılmış yapılar için geçici abonelik imkânı tanıyabilir,

• Bu aboneliklerin, yapının hukuki statüsünü “tamamen yasallaştırmadığı” açıkça vurgulanır.

Yani:

• Elektrik ve su bağlanmış olması,

• Binanın içinde yıllardır yaşanıyor olması,

• Hatta belediyeden bazı yazılar alınmış olması

yapının ruhsatsız/kaçak niteliğini otomatik olarak ortadan kaldırmaz. İdare ilerleyen yıllarda da kaçak yapı tespiti yapıp yıkım kararı verebilir.

---

5. Ceza Boyutu: “İmar Kirliliğine Neden Olma” Suçu

İmar izni olmaksızın bina yapmak sadece idari bir kabahat değildir; ceza hukuku açısından da suç teşkil edebilir. Ceza Kanunu’nda düzenlenen “imar kirliliğine neden olma” suçu çerçevesinde:

• Yapı ruhsatı alınmadan bina yapan veya yaptıran kişi hakkında hapis cezası gündeme gelebilir.

• Ruhsata aykırı ciddi nitelikteki yapılar da bu kapsamda değerlendirilebilir.

• Ruhsatsız inşaata bile bile elektrik, su, telefon bağlanmasına izin veren görevliler bakımından da ceza sorumluluğu söz konusu olabilir.

Uygulamada, bazı dosyalarda sadece idari yaptırımlarla yetinildiği, bazılarında ise savcılıklar tarafından soruşturma açıldığı görülmektedir. Bunda:

• Yapının büyüklüğü,

• Bulunduğu alanın özelliği (örneğin kıyı, sit alanı, tarım arazisi),

• İdarenin şikâyet ve suç duyurusu politikaları

belirleyici rol oynar. Özellikle kamuoyunda yankı bulan kaçak yapı dosyalarında, ceza soruşturmalarının çok daha etkin yürütüldüğü bilinmektedir.

---

6. Özel Hukuk Boyutu: Komşulara, Alıcılara ve Üçüncü Kişilere Karşı Sorumluluk

Ruhsatsız yapı sahibi olmak sadece idareyle yaşanan bir sorun değildir. Kaçak yapılar, üçüncü kişiler açısından da ciddi zarar doğurabilir ve bu durumda tazminat sorumluluğu devreye girer.

6.1. Komşu Parsellere Verilen Zararlar

Ruhsatsız veya projeye aykırı yapılan binalar:

• Komşu binanın görüşünü, ışığını, hava akımını kesebilir,

• Çekme mesafesine uyulmaması nedeniyle komşu parselde kullanım zorluğu yaratabilir,

• Kazı ve temel çalışmalarıyla komşu binada çatlak, çökmeye yol açabilir.

Bu hallerde, bina maliki:

• Elatmanın önlenmesi,

• Eski hâle getirme (zararlı kısmın yıkılması),

• Maddi – manevi tazminat

davalarıyla karşılaşabilir. Yani sadece idare yıkım istemiyor; komşu da mahkeme kararıyla kaçak kısmın yıkılmasını sağlayabiliyor.

6.2. Bina ve Yapıdan Doğan Kusursuz Sorumluluk

Hukukumuzda, bina ve diğer yapı eserlerinden doğan zararlardan malik veya yapı üzerinde tasarruf yetkisi olan kişi kusur aranmaksızın sorumlu tutulabilir. Özellikle:

• Depremde, fırtınada veya diğer etkenlerde

• Fen ve sanat kurallarına aykırı, denetimsiz, ruhsatsız yapılmış bir binanın yıkılması sonucu

• Üçüncü kişilerin ölmesi veya yaralanması, mallarının zarar görmesi

hâlinde; bina malikinin ağır tazminat sorumluluğu doğar. Kaçak yapı statüsü, bu sorumluluğu azaltmaz; tam tersine, ihmalin ve özen eksikliğinin göstergesi olarak değerlendirilir.

6.3. Alıcı Açısından Riskler

İmar izni olmaksızın yapılmış bir binadan daire veya işyeri satın alan alıcılar bakımından da büyük tehlikeler vardır:

• Çoğu kez tapuda “arsa payı devri” yapılır; fiilen satılan şey aslında kaçak daire olur.

• İdarenin yıkım kararı vermesi hâlinde, alıcı hem taşınmazını hem de yaptığı yatırımı kaybetme riskiyle karşı karşıya kalır.

• Satış sözleşmesi hukuken geçersiz veya ayıplı sayılabilir; alıcının satıcıya karşı iade ve tazminat davaları açma imkânı olsa da, yıllar süren yargı süreçleri ve tahsilat güçlükleri nedeniyle kaybını tam olarak telafi edemeyebilir.

Bu nedenle, imar izni olmaksızın bina yapılan arazilerde yer alan taşınmazların alım-satımı, ciddi hukukî inceleme yapılmadan kesinlikle tercih edilmemelidir.

---

7. “İmar Barışı” Yanılgısı: Geçici Belgeler, Kalıcı Riskler

Son yıllarda kamuoyunda sıkça gündeme gelen “imar barışı/imar affı” düzenlemeleri, pek çok kişi tarafından “ruhsatsız yapılara tam af” gibi algılandı. Oysa:

• Bu tür düzenlemeler genellikle belirli bir tarih öncesinde yapılmış ve teknik şartları sağlayan yapıları kapsar.

• Çoğu zaman sadece idari para cezalarının tahsili, yıkım kararlarının askıya alınması veya geçici kullanım imkânı sağlar.

• Yapıyı deprem güvenliği ve fen kuralları açısından otomatik olarak güvenli hâle getirmez; hukuki riskleri tamamen ortadan kaldırmaz.

• Yeni yapılacak kaçak yapılar için gelecekte mutlaka yeni bir af çıkacağı yönünde hiçbir hukuki güvence yoktur.

Bu nedenle, “Nasıl olsa yine bir imar affı gelir” anlayışıyla ruhsatsız bina yapmak veya kaçak binadan daire satın almak, hukuken de ekonomik açıdan da son derece risklidir.

---

8. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

İmar izni olmaksızın bina yapılmasıyla ilgili hem arazi sahipleri, hem müteahhitler, hem alıcılar için öne çıkan pratik önerileri şöyle özetleyebiliriz:

1. Ruhsat almadan inşaata başlamayın.

   • İmar durumu, emsal, yükseklik, çekme mesafesi, kullanım fonksiyonu mutlaka yazılı olarak öğrenilmeli.

2. Müteahhit ile sözleşme yaparken imar durumunu açıkça düzenleyin.

   • Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, ruhsata uygun inşaat yapma ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınması yükümlülüğünü sözleşmede net şekilde yazın.

3. Gayrimenkul alırken yalnızca tapuya değil, belediye kayıtlarına da bakın.

   • İlgili belediyeden ruhsat, proje ve iskan sorgulaması yapmadan daire veya işyeri almayın.

4. Kıyı, orman, sit, tarım arazisi gibi bölgelerde ekstra hassas olun.

   • Bu bölgelerde kaçak yapılar için yıkım ve ceza süreçleri çok daha sert işleyebilir.

5. Mevcut kaçak yapı için profesyonel hukuki ve teknik destek alın.

   • Yapının güçlendirilmesi, projelere uygun hale getirilmesi, mümkünse sonradan ruhsatlandırılması veya riskli kısımların yıkılması gibi seçenekler uzmanlarla birlikte değerlendirilmelidir.

---

Sonuç: Kısa Vadeli Kazanç, Uzun Vadeli Büyük Kayıp

Özetle, imar izni olmaksızın araziye bina yapılması; kısa vadede “daha hızlı, daha ucuz” gibi görünse de, uzun vadede:

• Yıkım kararı,

• Yüksek idari para cezası,

• Ceza soruşturması ve mahkûmiyet riski,

• Komşulara, alıcılara ve üçüncü kişilere karşı ağır tazminat sorumlulukları,

• Banka kredisi, sigorta, satış ve devredilebilirlik sorunları

gibi çok boyutlu zararlar doğurabilen yüksek riskli bir davranıştır.

Planlı, güvenli ve hukuka uygun bir yapılaşma için; ruhsat ve imar süreçlerinin en baştan itibaren doğru yürütülmesi, uzman mühendis ve mimarlarla çalışılması ve her aşamada hukuki danışmanlık alınması vazgeçilmezdir.