İmar Barışı Nedir?

İmar Barışı Nedir? Türkiye’nin En Büyük Yapı Affının Hukuki ve Toplumsal Boyutu

Giriş: İmar Barışının Ortaya Çıkış Nedeni

Türkiye’de uzun yıllardır süregelen imar sorunları, kaçak yapılaşma ve ruhsatsız binalar, şehirleşmenin en büyük problemlerinden biri haline geldi. 2018 yılında yürürlüğe giren “İmar Barışı”, milyonlarca vatandaşı doğrudan ilgilendiren bir düzenleme olarak bu soruna geçici bir çözüm getirdi.

İmar Barışı’nın temel amacı, mevzuata aykırı yapıların kayıt altına alınması ve devletle vatandaş arasında imar kaynaklı uyuşmazlıkların giderilmesiydi. Ancak uygulamanın hem hukuki hem toplumsal yönü oldukça tartışmalıydı: “Af mıydı, barış mıydı?”

Bu sorunun cevabını anlamak için önce kavramın hukuk sistemindeki yerini incelemek gerekir.

Hukuki Çerçeve: 3194 Sayılı İmar Kanunu ve Yapı Kayıt Belgesi

İmar Barışı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. Maddesi ile hukuk sistemine girmiştir. Bu düzenleme, belirli bir tarihe kadar yapılmış kaçak yapıların, belirli şartları yerine getirmeleri halinde “Yapı Kayıt Belgesi” alarak yasal statü kazanmasını öngörür.

Yapı Kayıt Belgesi Nedir?

Yapı Kayıt Belgesi, bir binanın mevcut haliyle devlet tarafından tanındığını gösteren bir belgedir. Ancak bu belge:
• İmar planına aykırılıkları ortadan kaldırmaz,
• Yeni yapı izni anlamına gelmez,
• Mülkiyet hakkı doğurmaz.

Bu belgeyle sadece mevcut durum “idare tarafından kabul edilmiş” olur.

Özetle, Yapı Kayıt Belgesi bir mülkiyet değil, idari hoşgörü belgesidir.

İmar Barışı Kapsamına Giren Yapılar

İmar Barışı’ndan yararlanabilecek yapılar, 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış ve ruhsatsız veya ruhsata aykırı durumda bulunan yapılardır.
Kapsama giren örnek yapılar:
• Kaçak olarak yapılan kat ilaveleri,
• İmar planına aykırı balkon veya çıkmalar,
• Tarım arazisine yapılan küçük yerleşim yapıları,
• Ruhsatsız ek binalar veya müştemilatlar.

Ancak dikkat edilmesi gereken önemli istisnalar da vardır.

Kapsam Dışı Kalan Yapılar
• Boğaziçi sahil şeridinde kalan kaçak yapılar,
• Tarihi sit alanları içindeki yapılaşmalar,
• Üçüncü kişilere ait taşınmazlar üzerine yapılan yapılar,
• Kamu arazisi üzerine inşa edilen ve kamu yararını zedeleyen yapılar.

Bu istisnalar, devletin imar düzenini tamamen serbest bırakmadığını; belli sınırlar içinde bir “barış” öngördüğünü gösterir.

Hukuki Etkiler: Mülkiyet, Kat Mülkiyeti ve Kentsel Dönüşüm İlişkisi

İmar Barışı’nın en dikkat çeken yönlerinden biri, kat mülkiyetine geçişe olanak tanımasıdır.

Yapı Kayıt Belgesi alan malik, gerekli koşulları sağlarsa:
1. Kat irtifakı kurabilir,
2. Kat mülkiyetine geçebilir.

Bu süreç, özellikle tapusu olmayan binalarda yaşayan vatandaşlar için büyük bir kazanım olarak görüldü.

Ancak Yapı Kayıt Belgesi alınması, ileride kentsel dönüşüm sürecinde hak sahipliğini de doğrudan etkiler. Zira 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca, kentsel dönüşüm uygulamalarında Yapı Kayıt Belgesi bulunan yapılar da riskli alan ilan edilip yıkılabilir.

Bu durumda belge, yıkımı engellemez; sadece yıkım sürecinde hak sahipliği sağlar.

Kentsel Dönüşüm ile İmar Barışı Arasındaki Fark

Kentsel dönüşüm ve imar barışı kavramları sıkça karıştırılır. Ancak iki düzenlemenin amacı, yöntemi ve sonuçları oldukça farklıdır.

Kriter İmar Barışı Kentsel Dönüşüm
Amacı Mevcut kaçak yapıların yasallaştırılması Riskli yapıların yenilenmesi ve şehirlerin modernleştirilmesi
Yasal Dayanak 3194 sayılı İmar Kanunu (Geçici 16. madde) 6306 sayılı Kanun
Belge Türü Yapı Kayıt Belgesi Riskli yapı tespiti ve dönüşüm projesi
Sonuç Geçici hukuki güvence sağlar Kalıcı, planlı yapılaşma oluşturur
Yıkım Durumu Belge yıkımı engellemez Zorunlu yıkım ve yeniden inşa süreci vardır

Kısaca:
İmar Barışı bir geçici af,
Kentsel Dönüşüm ise kalıcı bir yenileme sürecidir.

Uygulamada Sık Sorulan Sorular

1. Yapı Kayıt Belgesi mülkiyet hakkı kazandırır mı?

Hayır. Bu belge sadece yapının yasal kayda alınmasını sağlar; mülkiyet hakkı tapu ile kazanılır.

2. Yapı Kayıt Belgesi alınan bina yıkılırsa belge geçerli olur mu?

Hayır. Yıkım durumunda belge hükümsüz hale gelir. Yeni yapı için yeniden ruhsat alınması gerekir.

3. Kat mülkiyeti kurmak için Yapı Kayıt Belgesi yeterli midir?

Belge, ilk adımdır; ancak yapı maliklerinin birlikte başvuru yapması, imar planına uygunluk ve teknik belgelerin tamamlanması gerekir.

4. İmar Barışı’ndan yararlanmak için dava açılmış olması engel midir?

Genellikle hayır. Ancak mahkemece yıkım kararı kesinleşmişse, belge verilmesi mümkün değildir.

Uygulamada Sorunlar ve Eleştiriler

İmar Barışı uygulaması, milyonlarca vatandaşa nefes aldırsa da birçok hukukçu ve şehir plancısı tarafından eleştirilmiştir.

Başlıca eleştiriler:
• Kaçak yapılaşmayı teşvik etme riski,
• Afet riski taşıyan binaların yasallaşması,
• Kent estetiği ve plan bütünlüğünün bozulması,
• Belediyelerin denetim yetkisinin zayıflaması.

Bu yönleriyle, İmar Barışı’nın kalıcı değil, geçici bir idari çözüm olduğu görülmektedir.

Geleceğe Bakış: İmar Barışı Yeniden Gündeme Gelir mi?

Deprem gerçeğiyle yaşayan bir ülkede, imar affı benzeri düzenlemelerin tekrar gündeme gelmesi muhtemeldir. Ancak uzmanlar, yeni bir “imar barışı” yerine planlı kentsel dönüşüm politikalarının geliştirilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Böylece hem vatandaş mağduriyetleri giderilir hem de şehirler güvenli ve estetik hale gelir.

Sonuç: Barış mı, Geçici Çözüm mü?

İmar Barışı, devlet ile vatandaş arasında imar kaynaklı bir “barış” sağlamış olsa da, şehir planlaması ve yapı güvenliği açısından sürdürülebilir bir çözüm değildir.

Gerçek “barış”, ancak planlı kentleşme, güçlü denetim ve şeffaf dönüşüm süreçleri ile mümkündür.