İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu’ndan (TBK) kaynaklanan fesih haklarından birine dayanarak açtığı, kiralananın kullanımına duyulan gerçek ve samimi ihtiyaç sebebiyle tahliyesini amaçlayan dava türüdür. Bu dava, kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacını karşılamak için kiralananı geri alma iradesinin hukuki yoldan hayata geçirilmesini sağlar.

Yasal Dayanak

Türk Borçlar Kanunu m.350 hükmüne göre; kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacı sebebiyle sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Burada belirtilen ihtiyaç, yalnızca kiraya verenin şahsi ihtiyacı ile sınırlı değildir; kanunda sayılan yakın çevresinin de ihtiyacı, kiraya verene tahliye davası açma hakkı tanır.

Ayrıca TBK m.351, yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliyeyi düzenler. Kiralananı sonradan edinen kişi, konut veya işyeri ihtiyacı varsa, edinimden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak, altı ayın sonunda açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm, kiracının mülkiyet değişikliğinden dolayı korunmasız kalmaması için süreli bir koruma mekanizması getirir.

İhtiyacın Niteliği

Yargıtay içtihatlarına göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında aranacak ihtiyaç, gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. İhtiyacın geçici nitelikte olması davanın kabulüne engeldir. Örneğin, kiraya verenin sırf kira bedelini artırmak amacıyla ihtiyaç iddiasında bulunması dürüstlük kuralına (TMK m.2) aykırıdır.

İhtiyacın konut ihtiyacı (örneğin kiraya verenin evlenmesi, ailesiyle oturacağı yeni bir yer arayışı) veya işyeri ihtiyacı (örneğin kiraya verenin mesleki faaliyetini sürdürmek için kiralanana ihtiyacı olması) şeklinde ortaya çıkması mümkündür. Yargıtay, işyeri ihtiyacını da konut ihtiyacı gibi ciddi, gerçek ve samimi olup olmadığı yönünden titizlikle denetlemektedir.

Dava Açma Süresi

TBK m.350 gereği ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise TBK m.328 uyarınca fesih bildirim süresine uyularak ve fesih döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir.

Yeni malik tarafından açılacak ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında (TBK m.351), edinim tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname gönderilmeli, dava ise edinim tarihinden itibaren altı ay sonra açılmalıdır.

İhtiyacın Sona Ermesi ve Yeniden Kiralama Yasağı

Tahliye edilen taşınmaz, TBK m.355 hükmü uyarınca üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kural, kötü niyetli tahliyelerin önlenmesi için getirilmiştir. Eğer kiraya veren, tahliyeden sonraki üç yıl içerisinde taşınmazı başkasına kiralarsa, eski kiracıya en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemekle yükümlüdür.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ispat yükü kiraya verene aittir. Mahkemeler, kiraya verenin ihtiyaç iddiasını somut delillerle desteklemesini arar. Örneğin, evlilik hazırlıkları, mesleki faaliyet belgesi, sağlık raporları veya nüfus kayıt örnekleri gibi belgeler ihtiyacın varlığını kanıtlamada önemli rol oynar.

Yargıtay’ın yerleşik kararlarında; ihtiyacın samimi olup olmadığı, kiraya verenin başka taşınmazının bulunup bulunmadığı, mevcut yaşam koşulları ve sosyal çevresinin ihtiyacın ciddiyetini haklı kılıp kılmadığı dikkate alınmaktadır.

Sonuç

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin konut ve işyeri ihtiyacını korumak amacıyla TBK’da düzenlenen özel bir fesih sebebidir. Ancak bu hakkın kullanımı, kiracının barınma ve iş yapma özgürlüğünü ciddi biçimde etkileyeceği için kanun ve Yargıtay uygulaması tarafından sıkı şartlara bağlanmıştır. Gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç bulunmadıkça, kiraya verenin bu yola başvurması mümkün değildir.

Asel DÖNGELLİ