HOLLANDADA GAYRİMENKUL ALIM-SATIMINDA HUKUKİ SÜREÇ

Hollanda, ekonomik istikrarı, güçlü hukuk sistemi ve şeffaf gayrimenkul piyasası ile hem yerli hem de yabancı yatırımcılar için cazip bir ülkedir. Gayrimenkul alım satım işlemleri, Burgerlijk Wetboek (BW) yani Hollanda Medeni Kanunu’nun ilgili maddeleri, Kadasterwet (Tapu Sicil Kanunu) ve yerel düzenlemeler çerçevesinde yürütülür.

Bu makalede Hollanda’da gayrimenkul alım satım süreci, hukuki yükümlülükler, vergi boyutu, tapu devri, noter işlemleri ve yabancılar için özel durumlar detaylı olarak ele alınacaktır.

2. Hollanda Gayrimenkul Piyasasının Genel Çerçevesi

Hollanda’da gayrimenkul piyasası düzenli ve şeffaf bir yapıya sahiptir.
Satış işlemleri genellikle noter aracılığıyla yapılır.
Tapu kayıtları Kadaster (Hollanda Tapu ve Kadastro Kurumu) tarafından tutulur.
Piyasada konut (woning), ticari gayrimenkul (bedrijfsruimte) ve arazi (grond) kategorileri bulunur.

3. Hukuki Dayanaklar

Hollanda’da gayrimenkul alım satımı şu yasal düzenlemelere dayanır:

Burgerlijk Wetboek (BW) – Medeni Kanun
- Kitap 3 (Eigendomsrecht – Mülkiyet hakkı)
- Kitap 6 (Verbintenissenrecht – Borçlar hukuku)
Kadasterwet – Tapu Sicil Kanunu
Wet op het notarisambt – Noterlik Yasası
Woningwet – Konut Yasası
Onroerendezaakbelasting (OZB) – Emlak Vergisi Kanunu

4. Gayrimenkul Alım Süreci Adım Adım

4.1. Ön Araştırma (Due Diligence)

Gayrimenkul alımına karar vermeden önce şu kontroller yapılmalıdır:

Tapu kaydı (Kadaster’den sorgulama)
İpotek, haciz veya takyidat olup olmadığı
İmar planı ve kullanım amacı
Enerji sertifikası (Energieprestatiecertificaat)

Anahtar kelimeler: Hollanda tapu sorgulama, Kadaster, gayrimenkul due diligence

4.2. Satış Anlaşması (Koopovereenkomst)

Satıcı ile alıcı arasında yapılan yazılı sözleşmedir.
Hukuken bağlayıcıdır.
Sözleşmede fiyat, ödeme planı, teslim tarihi ve koşullar yer alır.

Önemli: Hollanda’da tüketici konumundaki alıcılar için 3 günlük cayma hakkı vardır.

4.3. Noter İşlemleri

Hollanda’da gayrimenkul devri noter aracılığıyla yapılmak zorundadır.

Noter, tarafların kimliklerini doğrular.
Tapu devrini hazırlar.
KDV veya harç ödemelerinin yapıldığını kontrol eder.
Tapu siciline tescili gerçekleştirir.

Anahtar kelimeler: Hollanda noter işlemleri, tapu devri, Kadaster tescil

4.4. Tapu Tescili (Inschrijving in het Kadaster)

Noter tarafından düzenlenen tapu devri belgesi Kadaster’e gönderilir.
Tescil ile birlikte mülkiyet hukuken alıcıya geçer.
Tescil tarihinden sonra alıcı resmî malik olur.

5. Gayrimenkul Satışında Tarafların Yükümlülükleri

5.1. Satıcının Yükümlülükleri

Mülkiyetin hukuken devrine elverişli olması
Gayrimenkul üzerinde üçüncü kişi hakları yoksa bunu garanti etmek
Gizli ayıpları alıcıya bildirmek

5.2. Alıcının Yükümlülükleri

Belirlenen bedeli ödemek
Tapu tescil masraflarını ve vergileri karşılamak
Noter masraflarını ödemek (taraflar farklı anlaşmadıkça)

6. Vergisel Yükümlülükler

Overdrachtsbelasting (Devir Vergisi):
- Konutlarda %2
- Ticari gayrimenkulde %10,4 (2025 itibarıyla)
KDV (BTW): Yeni inşaatlarda %21
OZB (Emlak Vergisi): Yıllık belediye tarafından tahsil edilir.

Anahtar kelimeler: Hollanda emlak vergisi, overdrachtsbelasting, Hollanda KDV

7. Yabancıların Gayrimenkul Alımına İlişkin Hususlar

AB vatandaşı olmayan yabancılar da Hollanda’da gayrimenkul satın alabilir.
Oturum izni zorunlu değildir, ancak finansman için Hollanda bankalarından kredi almak isteyenler için oturum izni avantaj sağlar.
Kara para aklamayı önleme yasası (Wwft) kapsamında noter, alıcının kimliğini ve fon kaynağını sorgular.

8. Yolsuz Tescil ve Düzeltme Süreci

Hatalı veya hileli tescil durumlarında:

İlgili mahkemede rectificatie van de inschrijving (tescil düzeltme) davası açılır.
Dava sonucunda mahkeme kararına dayanarak Kadaster kaydı düzeltilir.
Noter de düzeltme işlemlerinde yetkilidir, ancak uyuşmazlık varsa mahkeme kararı gerekir.

9. Riskler ve Hukuki Korunma Yöntemleri

İpotek ve haciz kontrolleri yapılmalı
Sözleşmeye açık cayma ve fesih şartları eklenmeli
Uzman gayrimenkul avukatından danışmanlık alınmalı

Single Blog Title