Geçit Hakkı Nedir? Türk Hukukunda Sınırlı Ayni Hak Olarak Geçit Hakkının Tanımı, Unsurları ve Uygulamadaki Yansımaları

1. Giriş

Geçit hakkı, Türk hukukunda hem mülkiyet hakkının sınırlandırılması hem de komşuluk hukuku ilkeleri açısından büyük önem taşıyan bir kurumdur. Modern mülkiyet hukukunun temelinde “mutlak hak” kavramı yer alsa da, bu hak sınırsız değildir. Kişinin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı, komşuların hakları, kamu yararı ve özel durumlar karşısında sınırlandırılabilir. İşte geçit hakkı, bu sınırlandırmalardan biridir.

Geçit hakkı, esasen bir taşınmazın maliki veya zilyedi tarafından, kendi taşınmazına ulaşım sağlamak amacıyla komşu taşınmaz üzerinde tesis edilen bir irtifak hakkıdır. Bu hak sayesinde taşınmaz, kamu yoluna bağlantı kurabilir, ekonomik olarak kullanılabilir hale gelir. Aksi durumda taşınmaz “yola çıkışı olmayan” yani hükümsüz parsel konumuna düşer ki bu da hukuken ve fiilen mülkiyet hakkını anlamsız kılar.

Türk Medeni Kanunu (“TMK”) m. 747 ve devamı maddelerinde düzenlenen geçit hakkı, aynı zamanda sınırlı ayni haklar arasında yer almaktadır. Bu niteliği sayesinde geçit hakkı, yalnızca tarafları değil, taşınmazın tüm sonraki maliklerini de bağlar. Böylelikle, taşınmazın hukuki statüsüne kalıcı bir özellik kazandırır.

Bu makalede geçit hakkının kavramsal çerçevesi, hukuki niteliği, kurulma şekilleri, sona erme sebepleri, Yargıtay kararları ışığında uygulamadaki yansımaları ve sınırlı ayni hak olarak değerlendirilmesi ayrıntılı şekilde incelenecektir.

2. Geçit Hakkının Hukuki Niteliği

2.1. Mülkiyet Hakkı ve Sınırlandırılması

Mülkiyet hakkı, Anayasa m. 35 ve TMK m. 683 uyarınca en geniş haklardan biridir. Malik, malını kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkisine sahiptir. Ancak bu hak mutlak olmakla birlikte sınırsız değildir.

TMK m. 683/II’ye göre malik, hakkını kullanırken hukuka, dürüstlük kuralına ve komşuluk hukukuna aykırı davranamaz. İşte geçit hakkı da bu bağlamda, mülkiyet hakkına getirilen kanuni bir sınırlamadır.

2.2. Sınırlı Ayni Hak Kavramı

Sınırlı ayni haklar, mülkiyet hakkı kadar geniş olmayan, ancak taşınmaz üzerinde doğrudan hakimiyet sağlayan haklardır. Bunlara irtifak hakları, rehin hakları ve taşınmaz yükleri örnek gösterilebilir.

Geçit hakkı, bir taşınmaz lehine diğer taşınmaz üzerinde tesis edilen irtifak hakkı niteliğindedir. Bu nedenle sınırlı ayni haklar arasında yer alır.

2.3. Geçit Hakkının Sınırlı Ayni Hak Olarak Tanımı

Türk Medeni Kanunu m. 747/1 uyarınca:
“Yola çıkışı olmayan veya mevcut yol ile ihtiyacını karşılamayan taşınmaz maliki, komşularından uygun bir karşılık karşılığında geçit hakkı verilmesini isteyebilir.”

Bu hükümden hareketle geçit hakkı, bir taşınmazın maliki lehine, diğer taşınmaz üzerinde tesis edilen, taşınmaza ulaşımı sağlamayı amaçlayan sınırlı ayni hak olarak tanımlanabilir.

3. Geçit Hakkının Kurulma Sebepleri

3.1. Yol İhtiyacı

Geçit hakkının temel sebebi yol ihtiyacıdır. Eğer bir taşınmazın kamu yoluna doğrudan bağlantısı yoksa veya mevcut bağlantı ihtiyacı karşılamıyorsa, malik geçit hakkı talep edebilir.

3.2. İmar ve Şehirleşme

Kentsel alanlarda imar planlarının uygulanması sırasında bazı parseller yol bağlantısından mahrum kalabilir. Bu durumda da geçit hakkı gündeme gelir.

3.3. Tarımsal ve Ticari Faaliyetler

Özellikle kırsal alanlarda tarlalara, bağlara veya işletmelere ulaşmak için geçit hakkı zaruri hale gelebilir.

4. Türk Medeni Kanunu Çerçevesinde Geçit Hakkı

4.1. Kanuni Geçit Hakkı

TMK m. 747 uyarınca, yola çıkışı olmayan veya yetersiz olan taşınmaz malikinin, komşu taşınmazdan geçit talep etme hakkı vardır. Bu, kanuni geçit hakkıdır.

4.2. İradi Geçit Hakkı

Taraflar aralarında anlaşarak, bir taşınmaz lehine diğer taşınmaz üzerinden geçit hakkı kurabilir. Bu durumda resmi senet ve tapuya tescil gerekir.

4.3. Taşınmaz Maliklerinin Hak ve Borçları

Geçit hakkı kurulan taşınmazın maliki, hakkı kullanmayı engelleyemez. Lehine hak kurulan malik ise geçit hakkını amacına uygun şekilde kullanmalı, aşırı zarar vermekten kaçınmalıdır.

5. Geçit Hakkının Kuruluş Şekilleri

1. Sözleşmeyle Kurulma: Tarafların iradesiyle, resmi senet ve tapu kaydıyla.

2. Mahkeme Kararıyla Kurulma: Taraflar anlaşamazsa, mahkeme TMK m. 747 uyarınca geçit hakkına karar verir.

3. İmar Planlarıyla Kurulma: Bazı hallerde imar uygulamaları sonucunda idari yollarla geçit hakkı doğabilir.

6. Geçit Hakkının Kullanılması

• Kapsam: Yalnızca ulaşım amacıyla kullanılabilir.

• Sınırlar: Gereksiz zarar verilmemeli, güzergah en az zarar verecek şekilde belirlenmeli.

• Bakım ve Onarım: Geçit yolunun bakım masrafları lehine hak tanınan malik tarafından karşılanır.

7. Geçit Hakkının Sona Ermesi

Geçit hakkı sınırlı ayni hak niteliği taşıdığından, tapuya tescil ile doğar ve kural olarak tescil ile sona erer. Ancak, bazı özel hallerde mahkeme kararıyla veya tarafların anlaşmasıyla da sona erdirilebilir. Türk Medeni Kanunu ve içtihatlarda, sona ermenin çeşitli sebepleri ortaya konulmuştur:

7.1. İhtiyacın Ortadan Kalkması

Geçit hakkı, yalnızca ulaşım ihtiyacını karşılamak amacıyla tanınır. Eğer lehine hak tesis edilen taşınmaz, artık kamu yoluna doğrudan çıkış kazanmışsa veya mevcut yol yeterli hale gelmişse, geçit hakkının varlık sebebi ortadan kalkar.

• Örnek: Belediyenin yeni bir yol açması sonucu, geçit hakkı verilen taşınmaz artık kamu yoluna bağlanıyorsa, geçit hakkı “konusuz” hale gelir.

7.2. Taşınmazların Birleşmesi (İntifa Edilen ve Lehine Olan Taşınmazın Tek Malik Elinde Toplanması)

Geçit hakkı, iki ayrı taşınmaz arasında kurulur: biri “lehine”, diğeri “aleyhine” taşınmazdır. Eğer bu taşınmazlar aynı kişiye ait olursa, geçit hakkı kendiliğinden sona erer. Çünkü malik kendi taşınmazında ayrıca geçit hakkına ihtiyaç duymaz.

• Bu durumda geçit hakkı, tapu kaydında terkin edilmelidir.

7.3. Tarafların Anlaşmasıyla Sona Erme

Geçit hakkı tarafların sözleşmesiyle kurulabileceği gibi, tarafların anlaşmasıyla kaldırılabilir. Bunun için resmi senet düzenlenmeli ve tapu siciline terkin yapılmalıdır.

• Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, geçit hakkı yalnızca sözleşmesel değil, mahkeme kararıyla da kurulabilir. Eğer mahkeme kararıyla kurulmuşsa, tarafların anlaşması tek başına yeterli olmayabilir; ayrıca mahkeme kararıyla kaldırılması gerekir.

7.4. Mahkeme Kararıyla Sona Erme

Eğer taraflar arasında geçit hakkının sona erdiği konusunda uyuşmazlık çıkarsa, mahkemeden terkin kararı istenebilir. Mahkeme şu hallerde sona ermeye karar verebilir:

• İhtiyacın ortadan kalkması

• Taşınmazların birleşmesi

• Hakkın kötüye kullanılması

• Geçit hakkının amacından sapması

7.5. Geçit Hakkının Amacından Sapması ve Kötüye Kullanılması

Geçit hakkı yalnızca ulaşım için kullanılmalıdır. Eğer lehine hak tanınan malik, geçit hakkını başka amaçlarla kullanıyorsa (örneğin ticari faaliyet için ağır tonajlı araç geçiriyor, tarla yerine depo işletiyor vb.), bu durumda karşı malik mahkemeden geçit hakkının kaldırılmasını talep edebilir.

7.6. İrtifakın Terkini

Geçit hakkı tapuya tescil edilmişse, sona erdiğinde de tapu kaydından silinmelidir. Bu işleme “terkin” denir. Terkin için tarafların anlaşması veya mahkeme kararı gerekir.

7.7. Zamanaşımı ile Sona Erme

Türk hukukunda geçit hakkı kullanılmamakla sona ermez. Yani geçit hakkının kullanılmaması veya uzun süre fiilen terk edilmesi, hakkı ortadan kaldırmaz. Çünkü ayni haklar zamanaşımıyla düşmez. Ancak kullanım ihtiyacının ortadan kalkması halinde mahkeme yoluyla sona erdirilebilir.

9. Uygulamada Geçit Hakkının Önemi

• Kentsel Dönüşüm: Parsellerin yol bağlantısı zorunlu hale gelmektedir.

• Tarım ve Kırsal Alanlar: Tarlalara ulaşım için geçit hakkı zorunlu bir araçtır.

• Ticari Projeler: Fabrika, depo, turizm tesisleri gibi yatırımlarda da kullanılmaktadır.

10. Uluslararası Hukukta Geçit Hakkı

• Alman Medeni Kanunu (BGB § 917): Benzer düzenlemeler içerir.

• İsviçre Medeni Kanunu (ZGB Art. 694): Türk hukukuna ilham kaynağı olmuştur.

11. Geçit Hakkının Sınırlı Ayni Hak Olarak Değerlendirilmesi

• İrtifak Hakları İçinde Yer Alır

• Mutlak Hak Niteliği Taşır

• Taşınmazı Devralan Yeni Maliklere Karşı Da İleri Sürülebilir

12. Sonuç ve Değerlendirme

Geçit hakkı, Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin etkin kullanılabilmesi için zaruri bir haktır. Sınırlı ayni hak olarak kalıcı ve bağlayıcıdır. Yargıtay içtihatları, uygulamada yolun genişliği, bedelin belirlenmesi ve kullanım esasları konularında yol gösterici rol oynamaktadır.