Giriş: Gayrimenkul Hukuku Neden Türkiye’de En Kritik Hukuk Alanı?

Türkiye’de gayrimenkul, hem ekonomik hem sosyal hem de kültürel olarak en fazla yatırım yapılan alanlardan biridir.
Bu nedenle tapu işlemleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa payı uyuşmazlıkları, eksik teslim, müteahhitin kaçması, tapu iptali davaları ve şerhler gibi konular her yıl yüz binlerce davaya konu olur.

Google’da en çok aranan sorular:

• Tapu iptali davası nedir?

• Arsa payı nasıl hesaplanır?

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl yapılır?

• Müteahhit kaçarsa ne olur?

• Bağımsız bölüm paylaşımı nasıl yapılır?

• Ayıplı inşaatta haklar nelerdir?

• Tapuda şerh nedir?

• Miras kalan ev nasıl paylaşılır?

• Noterde sözleşme geçerli mi?

Bu makale, Türkiye’de gayrimenkul hukukuna dair tüm kritik konuları kapsamlı bir bakışla açıklar.

---

I. Tapu İptali ve Tescil Davası – Hangi Durumlarda Açılır?

Tapu iptali ve tescil davaları, gayrimenkul hukukunun en sık görülen dava türüdür.

Açılabileceği başlıca sebepler:

1. Muris muvazaası (mal kaçırma)

En yaygın sebeptir.
Anne–baba sağken evi bir çocuğa düşük bedelle devrediyorsa tapu iptali davası açılabilir.

Yargıtay kriterleri:

• Gerçek satış bedeli yok

• Aile içi husumet veya ayrım

• Bağış niyetinin gizlenmesi

• Değerinin çok altında satış

• Tanık beyanları

2. Sahtecilik (İmza taklidi – kimlik hilesi)

Tapudaki imza veya işlem sahte ise tapu kesinlikle iptal edilir.

3. Hata, hile, ikrah (baskı)

Kişi iradesi sakatlanmışsa işlem geçersizdir.

4. Sınır uyuşmazlığı – çap hatası

Parsel sınırları yanlışsa düzeltme davası açılır.

5. İnançlı işlem

Emanet tapu devri hukuken geçersizdir.

6. Yolsuz tescil

Tapu siciline hukuka aykırı kayıt yapılması.

Tapu iptali davaları Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülür.

---

II. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Türkiye’nin En Kritik Sözleşmesi

Milyonlarca liralık değerlerin devredildiği bu sözleşme hatalı hazırlanırsa yıllarca süren davalar çıkabilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?

Arsa sahibi → arsayı verir
Müteahhit → arsa karşılığı inşaat yapar ve daire teslim eder

Sözleşmede mutlaka yer alması gereken maddeler:

1. Bağımsız bölüm listesi

2. Arsa payı oranları

3. Teslim tarihi

4. İnşaat sınıfı ve teknik şartname

5. Cezai şartlar

6. Teminat (banka teminat mektubu)

7. İskan alınması zorunluluğu

8. Harç–vergi yükümlülükleri

9. Eksik iş – ayıp – garanti maddeleri

Yargıtay’a göre teknik şartname sözleşmenin ayrılmaz parçasıdır.

---

III. Arsa Payı – Hatalı Hesaplamalar Büyük Zarara Yol Açar

Arsa payı, bağımsız bölümün değerine göre hesaplanır.

Arsa payı yanlış verilirse:

➡ Tapu iptali, arsa payı düzeltme davası açılabilir.

Hatalı arsa payı:

• Dairenin değerini düşürür

• Ortak giderleri artırır

• Bağımsız bölüm kullanım hakkını etkiler

Müteahhitler tarafından “eşit dağıtım” yapılması hukuka aykırıdır; değer esaslı dağıtım yapılmalıdır.

---

IV. Bağımsız Bölüm Paylaşımı – En Çok Anlaşmazlık Çıkan Alan

Arsa sahibi ile müteahhit anlaşmazlık yaşadığında:

• Teslim edilecek daire,

• Cephe,

• Kat,

• Metrekare,

• Brüt/net alan,

• Depo–otopark kullanım alanı

gibi konular çok kritik hâle gelir.

Paylaşım şeması sözleşme ekinde mutlaka yer almalıdır.

---

V. Müteahhitin Sözleşmeyi İhlali – Arsa Sahiplerinin Hakları

Müteahhit:

• İşi geç teslim ederse

• Eksik iş bırakırsa

• Malzeme değiştirmeye kalkarsa

• İnşaatı yarım bırakıp kaçarsa

arsa sahibi şu haklara sahiptir:

1. Sözleşmeyi feshetmek

2. Tazminat talep etmek

3. İnşaatı kendisi tamamlama (masrafı müteahhidden istemek)

4. Cezai şart talep etmek

5. Eksik iş bedeli istemek

6. Tapu iptali davası açmak

Müteahhit kaçtığında en etkili yol:

➡ İhtiyati tedbir + tapu şerhi + fesih davası
kombinasyonudur.

---

VI. Ayıplı İnşaat – Alıcıların Hakları

Ayıplar:

• Tavan çatlağı

• Su akması

• Yalıtım eksikliği

• Kalitesiz malzeme

• Rutubet

• Elektrik tesisatı arızası

• İzinsiz kolon kesme

Ayıp türleri:

1. Açık ayıp

2. Gizli ayıp

3. Ağır ayıp (kullanılamaz hâl)

Haklar:

• Bedel indirimi

• Ücretsiz tamir

• Sözleşmenin feshi

• Tazminat

• Ayıpsız misli ile değişim

Ayıp süreleri:

• Açık ayıp: 30 gün

• Gizli ayıp: 5 yıl (konut)

• Ağır ayıp: 10 yıl

---

VII. Tapu Şerhleri – Gayrimenkulde Güvencenin Temeli

Tapuya konulabilen şerhler:

• Satış vaadi şerhi

• İhtiyati tedbir şerhi

• Kat irtifakı

• Kat mülkiyeti

• Sözleşme şerhi

• Aile konutu şerhi

Aile konutu şerhi:

Eşin rızası olmadan:

• Satılamaz

• Kiralanamaz

• Bankaya ipotek edilemez

Yargıtay, aile konutuna yapılacak her işlemde eş rızası arar.

---

VIII. Ön Ödemeli Konut Sözleşmeleri – Tüketicinin Güvencesi

Müteahhit projelerinde sık görülen risk:

• Maket üzerinden satış

• Teslim gecikmesi

• Banka teminatı verilmemesi

6502 sayılı Tüketici Kanunu’na göre müteahhit;

➡ Banka teminat mektubu veya sigorta sunmak zorundadır.

---

IX. Hangi Gayrimenkul Davaları Arabuluculuk Kapsamında?

2023 sonrası birçok dava arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

Arabuluculuk kapsamına girenler:

• Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri

• Proje eksik teslim

• Arsa payı uyuşmazlığı

• Kira – tahliye

• Sözleşme ihlali

Kapsam dışında olanlar:

• Tapu iptali ve tescil

• Kadastro davaları

• Kamulaştırma

---

X. Gayrimenkul Davalarında Deliller

En kritik deliller:

• Sözleşme

• Teknik şartname

• Paylaşım krokisi

• Keşif

• Bilirkişi raporu

• Fotoğraf/video

• Tapu kayıtları

• Şerhler

• İmar dosyası

• Belediye evrakları

Bu deliller davanın seyrini tamamen belirler.

Sonuç

Gayrimenkul hukuku, tapu kayıtlarından arsa payına, inşaattan müteahhit sorumluluğuna kadar büyük ekonomik değerleri ilgilendiren karmaşık bir alandır.
Tapu iptali, kat karşılığı inşaat, ayıplı konut, arsa payı ve şerhlerle ilgili uyuşmazlıklar profesyonel bir hukuki yaklaşım gerektirir.

Doğru sözleşme, doğru şerh ve doğru bilirkişi yönetimi, hak kayıplarını büyük ölçüde önler.