Gayrimenkul Avukatından gayrimenkulun tanımı

Türk Hukukunda gayrı menkul denilince akla gelen taşınır eşyadan ziyade taşınmaz eşya olmuştur.İlgili kanunlarla düzenlenmiş olan taşınır ve taşınmaz eşya ayırımı gayır menkule ne anlama geldiği konusunda bize tanımlamalar sunmuştur.Gayrımenkul arapça dilinde nakil ve türevi sözcüğünden gelmiştir. Kısacası gayrimenkul için şu tanımı yapmak yanlış olmayacaktır.

” Taşınması mümkün olmayan üzerinde mülkiyet hakkı konu olan eşya ve şeydir.” O halde gayrı menkule taşınmaz diyerek yazımıza devam etmek hiç te yanlış olmayacaktır.Taşınmazı inceleyecek olan Türk Medeni Kanunu madde 704 ve devamı hükümleri taşınmaz mülkiyetinin konusu kazanılması ve kaybedilmesi hakkında düzenlemelere yer vermiştir.

İlgili hükümler incelendiğinde taşınmazın kesin bir tanımı olmamakla beraber taşınmaz mülkiyetine konu şeylerin sayıldığı görülmüştür.Buna göre tapu kütüğünde ayrı sayfaya ilgilelerce kaydedilmiş olan bağımsız veyahut sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler ve arazi taşınmaz olarak kabul edilmiştir.Doktrin ve kanun hükmü böyle desede bazı tip araziler yargıtayca taşınmaz olarak kabul edilmemiştir.Yargıtaya göre bir arazinin taşınmaz kabul edilmesi için 2 kıstas dikkate alınır.Birincisi o arazinin edinmeye elverişli olması gerekir.İkinci olarak arazinin tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmiş olması gerekir.Bu iki kıstası içermeyen arazi parçalarını yargıtay amaca uygun şekilde yorumlayarak taşınırlarla ilgili hükümlerin uygunlandığı kararlar açıklamıştır.

Gayrimenkul avukatı olarak bazı hususları şöyle açıklayabiliriz .

Yukarıda açıkladığımız üzere gayrı menkul ve ya taşınmazın neler kabul edeceğiz Türk Medeni Kanununda  tahdidi olarak belirlendiğini söylemiştik.Araziyi açıkladıktan sonra ikinci olarak 704. madde de sayılan bağımsız ve sürekli aynı haklara değinilmesi gerekir.Bağımsız ve sürekli haklar toplum tarafından kafa karışıklığına neden olmaktadır. En yalın şekilde anlatmak gerekirse irtifak hakları hakkı elde etmiş sahibinine bir eşyadan yararlanma yetkisine haiz olması anlamını taşır. Peki bu hakların Türk Medeni Kanununca taşınmaz olarak kabul edilebilmesi için gerekli şartlar nelerdir ?

Bunu 4 şarta bağlayarak aktarabiliriz.

1-İlk olarak bir irtifak hakkının taşınmaz olarak sayılabilmesi için bu hakkın usuluna uygun olarak kurulmuş bir hak olması gerekir.Örneğin üst hakkı ve kaynak hakkı

2-İkinci olarak bahse konu olan bu hakkın eşyaya bağlı bir hak olması kolay bir şekilde devri mümkün olması gerekir.Bu da şu anlamı taşır hak bağımsız mahiyette olmalıdır. Türk Medeni kanunu 426/3 ve 437/3 maddeleri irtifak hakkı olan üst hakkı ile kaynak hakkının tapu kütüğüne ayrı bir sayfada taşınmaz olarak kaydedilmesini minumum 30 yıllık  bir süre için kurulmuş olması şartına bağlamıştır.Bu da şu anlama gelir ,Taşınmazdan ayrı size verilmiş bir hak varsa bu hakkın en az 30 yıllık bir süre için kurulmuş olması halinde sizler bu hakkınızı artık taşınmaz olarak tapu kütüğünde kaydedebilirsiniz .Son şartı da bu şekilde açıklamış olalım .Yani tapu kütüğüne hakkın kaydedilmiş olması da ayrı bir şarttır.

Taşınmaz kabul edilen irtifak hakları ve arazilerden sonra son olarak Bağımsız bölümlerden bahs edelim. Türk Ticaret Kanunu 704.maddesinde taşınmaz mülkiyetini özel bir uzantısı olarak kabul edilen 23-06-1965 tarihli 634 sayılı kanunla kat mülkiyeti bağlantılı olarak günümüzde varlığını sürdürmektedir.

Bağımsız bölümlerden kasıt anlatmak istediğimiz kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerin TMK hükümlerince taşınmaz olarak işlem görüyor ve kabul ediliyor olmasıdır.

Gayrimenkul avukatı olarak  bu hususları dikkate alarak dava süreçlerini takip ediyoruz .Bu hususta aşağıdaki dava türlerini açılıyoruz.

• Tapu davaları ve kayıt düzeltme, iptal ve tescil davaları
• İstihkak davaları
• Kamulaştırma davaları
• Kira bedeli tespiti ve tahliye davaları
• İzale-i Şuyu davaları gibi

Çeşitli dava türleri bulunmaktadır.

Av.Canan Tilaver – Av.Ferhat Kule