Kentsel Dönüşümde Ev Tahliye Süreci

Kentsel dönüşüm sürecinde en çok merak edilen konulardan biri, riskli yapı olarak tespit edilen binadaki evlerin ne zaman ve nasıl tahliye edileceğidir. Özellikle maliklerin, kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin haklarını bilmeden hareket etmesi, ileride ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle kentsel dönüşümde tahliye süreci yalnızca fiili bir taşınma meselesi değil, aynı zamanda hukuki sürelerin dikkatle takip edilmesi gereken önemli bir süreçtir.

1- Kentsel Dönüşümde Tahliye Süreci Nasıl Başlar?

Kentsel dönüşümde tahliye süreci genellikle binanın “riskli yapı” olarak tespit edilmesiyle başlar. Riskli yapı tespiti, maliklerden biri veya kanuni temsilcisi tarafından, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılabilir.

Riskli yapı tespit raporu ilgili idare tarafından incelendikten sonra uygun bulunursa, taşınmazın tapu kaydına “riskli yapı” şerhi işlenir. Bu aşamadan sonra süreç yalnızca maliklerin kendi aralarındaki kararına bağlı olmaktan çıkar; idari ve hukuki sonuçları olan bir kentsel dönüşüm süreci başlamış olur.

2- Riskli Yapı Tespitinin Tebliği

Riskli yapı tespitine ilişkin bildirim, maliklere klasik anlamda yalnızca posta yoluyla yapılan bir tebligattan ibaret değildir. Güncel uygulamada riskli yapı tespitine ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılır ve ilgili muhtarlıkta ilan edilir.

Bu ilan ve bildirimler son derece önemlidir. Çünkü riskli yapı tespitine karşı itiraz süresi, muhtarlık ilanının son gününden itibaren işlemeye başlar. Malikler veya kanuni temsilcileri, riskli yapı tespitine karşı süresi içinde itiraz edebilir. Sürenin kaçırılması halinde riskli yapı tespiti kesinleşir ve tahliye-yıkım aşamasına geçilir.

3- Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süresi

Riskli yapı tespitine karşı itiraz süresi 15 gündür. Bu süre, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren başlar. İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa ilgili idareye dilekçe ile yapılır.

İtiraz üzerine dosya teknik heyet tarafından incelenir. Teknik heyet, riskli yapı tespit raporunu teknik ve hukuki yönleriyle değerlendirir. İtirazın reddedilmesi halinde riskli yapı tespiti kesinleşir. İtirazın kabul edilmesi halinde ise riskli yapı şerhinin kaldırılması gündeme gelebilir.

Bu nedenle riskli yapı raporunun hatalı olduğunu düşünen maliklerin, süresi içinde teknik ve hukuki destek alarak itiraz etmeleri önemlidir.

4- Tahliye İçin Verilen Süre

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra binanın tahliye edilmesi ve yıkım sürecine hazırlanması gerekir. Riskli yapıların tahliye edilmesi ve yıktırılması için maliklere ve yapıda ikamet eden kişilere doksan günü aşmamak üzere süre verilebilir.

Bu süre içerisinde binanın boşaltılması, elektrik, su, doğalgaz gibi aboneliklerin kapatılması, varsa taşınmaza ilişkin borçların kontrol edilmesi ve yıkım ruhsatı işlemlerinin tamamlanması gerekir.

Burada dikkat edilmesi gereken en önemli nokta şudur: Tahliye süreci yalnızca maliklerin kendi aralarında aldığı bir karardan ibaret değildir. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte kamu güvenliği ve can güvenliği gerekçesiyle tahliye ve yıkım süreci idari makamlarca takip edilir.

5- Kiracılar Kentsel Dönüşümde Evi Tahliye Etmek Zorunda mı?

Riskli yapı olarak tespit edilen bir binada kiracı olarak oturan kişiler de tahliye sürecinden etkilenir. Binanın riskli yapı olarak kesinleşmesi halinde kiracının, kira sözleşmesine dayanarak binada süresiz şekilde kalmaya devam etmesi mümkün değildir.

Kira sözleşmesi devam ediyor olsa bile, yapının riskli olması sebebiyle tahliye ve yıkım süreci işletilebilir. Bu durumda kiracı yönünden de binanın boşaltılması gerekir. Ancak kiracının tahliye etmek zorunda olması, hiçbir hakkının bulunmadığı anlamına gelmez.

Riskli yapıda ikamet eden kiracılar, şartları mevcutsa kira yardımı başvurusunda bulunabilir. Kiracının, riskli yapı için yapı kimlik numarası alındığı tarihte o yapıda ikamet ettiğini ve daha sonra yapıyı tahliye ettiğini belgelemesi gerekir. Bu nedenle kiracıların eski ve yeni adres kayıtlarını, taşınma belgelerini ve gerekli başvuru evraklarını dikkatli şekilde hazırlaması önemlidir.

6- Malikler Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Alabilir mi?

Riskli yapıdaki bağımsız bölüm maliklerinin de kira yardımı alma hakkı bulunabilir. Malikler, riskli yapıdaki konut veya işyerleri için gerekli belgelerle başvuru yapabilir. Kira yardımı başvurusu, riskli yapının tahliye edildiği veya yıktırıldığı tarihten itibaren belirli süre içerisinde yapılmalıdır.

Bu noktada en sık yapılan hata, tahliye gerçekleştikten sonra kira yardımı başvurusunun ihmal edilmesidir. Oysa başvuru süresinin kaçırılması, hak kaybına neden olabilir. Bu nedenle maliklerin tahliye ve yıkım sürecini yalnızca müteahhit veya apartman yönetimi üzerinden değil, hukuki danışmanlık alarak takip etmesi faydalıdır.

7- Tahliye Edilmeyen Riskli Yapıda Ne Olur?

Verilen süre içerisinde riskli yapı tahliye edilmez ve yıkım işlemi malikler tarafından gerçekleştirilmezse, idare tarafından zorunlu tahliye ve yıkım süreci işletilebilir.

Bu durumda binanın insandan ve eşyadan tahliyesi, ilgili idare ve mülki idare amirliği koordinasyonunda yapılabilir. Gerekli hallerde kolluk kuvveti desteğiyle kapalı alanların açılması ve tahliyenin sağlanması mümkündür.

Ayrıca idare tarafından yapılan tahliye ve yıkım masrafları, maliklerden hisseleri oranında tahsil edilebilir. Bu nedenle maliklerin tahliye sürecini geciktirmesi, yalnızca fiili bir gecikmeye değil, aynı zamanda ek mali yükümlülüklere de sebep olabilir.

8- Kentsel Dönüşümde Malikler Arasında Anlaşmazlık Varsa Tahliye Durdurulabilir mi?

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin tamamının aynı görüşte olmaması sık karşılaşılan bir durumdur. Bazı malikler müteahhitle yapılan anlaşmayı kabul ederken, bazı malikler sözleşme şartlarını adil bulmayabilir. Ancak riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde, yapının tahliye ve yıkım süreci maliklerin tamamının oybirliğine bağlı değildir.

Malikler arasında arsa payı, yeni bağımsız bölüm paylaşımı, şerefiye, metrekare kaybı, müteahhit seçimi veya sözleşme şartları konusunda uyuşmazlıklar bulunabilir. Bu uyuşmazlıklar ayrıca hukuki yollara konu edilebilir. Fakat binanın riskli yapı niteliği kesinleşmişse, can güvenliği gerekçesiyle tahliye ve yıkım süreci devam edebilir.

Bu nedenle maliklerin yalnızca “tahliyeye karşı çıkmak” yerine, asıl hak kaybının doğabileceği sözleşme, paylaşım, değerleme ve arsa payı konularında zamanında hukuki destek alması gerekir.

9- Kentsel Dönüşümde Tahliye Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kentsel dönüşümde ev tahliye sürecinde dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar şunlardır:

Riskli yapı tespit raporunun doğru olup olmadığı incelenmelidir.

Muhtarlık ilanı ve e-Devlet bildirimleri takip edilmelidir.

Riskli yapı tespitine itiraz edilecekse 15 günlük süre kaçırılmamalıdır.

Kiracı ve maliklerin kira yardımı başvuru şartları değerlendirilmelidir.

Tahliye tarihi, yeni adres bilgileri ve taşınma belgeleri saklanmalıdır.

Müteahhit ile yapılacak sözleşme, arsa payı, metrekare, teslim tarihi, cezai şart ve teminat yönünden mutlaka incelenmelidir.

Azınlıkta kalan maliklerin pay satışı, sözleşmeye katılım ve itiraz hakları ayrıca değerlendirilmelidir.

Tahliye ve yıkım sürecinin geciktirilmesi halinde idari masrafların maliklere yansıtılabileceği unutulmamalıdır.

10- Kentsel Dönüşümde Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşüm süreci; riskli yapı tespiti, itiraz, tahliye, kira yardımı, müteahhit sözleşmesi, arsa payı paylaşımı, pay satışı ve yıkım işlemleri gibi birçok aşamadan oluşur. Bu aşamalardan herhangi birinde yapılacak hata, malik veya kiracı açısından ciddi hak kayıplarına neden olabilir.

Özellikle müteahhit sözleşmelerinde teslim tarihi, gecikme cezası, teminat, bağımsız bölüm paylaşımı, metrekare farkı, şerefiye, ortak alanlar ve tapu devri hükümleri dikkatle incelenmelidir. Aksi halde tahliye sonrasında uzun yıllar sürebilecek uyuşmazlıklarla karşılaşılması mümkündür.

Kentsel dönüşümde tahliye süreci başlamadan önce hukuki danışmanlık alınması, hem maliklerin hem de kiracıların haklarını koruması açısından büyük önem taşır.

11- Sonuç

Kentsel dönüşümde ev tahliye süreci, riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte hızlanan ve sürelerin dikkatle takip edilmesini gerektiren bir süreçtir. Malikler, kiracılar ve diğer hak sahipleri; riskli yapı tespiti, itiraz süresi, tahliye bildirimi, kira yardımı ve yıkım işlemleri konusunda bilinçli hareket etmelidir.

Riskli yapı nedeniyle tahliye süreciyle karşı karşıya kalan kişilerin, hak kaybı yaşamamak için süreci uzman bir gayrimenkul hukuku avukatı aracılığıyla takip etmeleri faydalı olacaktır.