Kentsel Dönüşüm Sürecinde Büyükşehir, İl ve İlçe Belediyelerine Düşen Yasal, İdari, Sosyal ve Teknik Görevleri

”Kentsel dönüşüm sürecinde büyükşehir, il ve ilçe belediyelerine düşen yasal, idari, sosyal ve teknik görevler” konusu; modern şehircilik teorisinde sadece yıpranmış binaların yıkılıp yerine yenilerinin yapılması süreci olarak tanımlanmaz. Olası afet risklerine karşı can ve mal güvenliğini sağlamak, kentsel çöküntü alanlarını canlandırmak, altyapı yetersizliklerini gidermek ve vatandaşların yaşam kalitesini artırmak gibi bütüncül hedefleri barındıran makro bir kamusal politikadır. Türkiye gibi aktif deprem kuşakları üzerinde yer alan ülkelerde kentsel dönüşüm, devletin en üst kademelerinden en yerel birimlerine kadar uzanan çok ortaklı bir yönetim organizasyonunu zorunlu kılar.

Bu organizasyonun tam merkezinde ve vatandaşla doğrudan temas kuran en ön safta ise belediyeler yer alır. Belediyeler, yerinden yönetim ilkesinin bir gereği olarak, yerel halkın ihtiyaçlarını en iyi bilen, kentin imar yapısına en hakim ve dönüşümün sosyal/ekonomik etkilerini en yakından gözlemleyen kamu otoriteleridir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili mevzuat, belediyelere sadece teknik birer uygulayıcı rolü biçmemiş; onlara planlamadan tespite, finansal kolaylaştırıcılıktan uzlaştırmaya ve nihayetinde inşaat denetimine kadar uzanan çok geniş ve hayati görevler yüklemiştir.

Bu yazı; kentsel dönüşüm sürecinde büyükşehir, il ve ilçe belediyelerine düşen yasal, idari, sosyal ve teknik görevleri akademik bir derinlikle, ancak konunun uzağındaki her vatandaşın kendi yerel yönetiminden neler talep edebileceğini kolaylıkla anlayabileceği berrak bir dille analiz etmektedir.

1. Planlama ve İmar Yetkisi: Dönüşümün Anayasasını Yazmak

Belediyelerin kentsel dönüşümdeki en birincil, en geniş kapsamlı ve teknik görevi imar planlamasıdır. Bir kentte dönüşümün rotasını belirleyen, o kentin imar planlarıdır. İmar planları doğru yapılmadığı sürece, binaların parsel bazında yenilenmesi kentin karmaşasını büyütmekten başka bir işe yaramaz.

Nazım ve Uygulama İmar Planlarının Hazırlanması

Büyükşehir belediyeleri makro düzeyde 1/5000 ölçekli “Nazım İmar Planları”nı hazırlayarak kentin ana gelişim şemalarını çizerken; ilçe belediyeleri ise daha detaylı olan 1/1000 ölçekli “Uygulama İmar Planları”nı hazırlar. Kentsel dönüşüm alanlarında belediyeler, bölgenin zemin yapısını, nüfus yoğunluğunu ve sosyal donatı ihtiyacını (okul, hastane, yeşil alan, otopark) gözeterek özel dönüşüm planları oluşturmakla yükümlüdür.

İmar Planı Değişiklikleri ve Yoğunluk Dengesi

Belediyeler, dönüşümü teşvik etmek amacıyla imar planlarında değişiklik yapma (örneğin kat yüksekliğini artırma veya emsal transferi yapma) yetkisine sahiptir. Ancak akademik şehircilik ilkelerine göre, belediyelerin bu yetkiyi kullanırken son derece dengeli olması gerekir. Sırf dönüşümü finanse etmek amacıyla imar yoğunluğunu kontrolsüzce artırmak (aşırı yüksek binalar yapmak), gelecekte o bölgenin altyapısının, yollarının ve sosyal alanlarının iflas etmesine yol açar. Belediyelerin temel görevi, can güvenliğini sağlarken kentin taşınabilir nüfus kapasitesini de korumaktır.

2. Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı Belirleme Görevleri

Kentsel dönüşümün bölgesel olarak yürütüldüğü durumlarda, alanların tespiti ve üst makamlara teklif edilmesi sürecinde belediyeler katalizör görevi görür.

Riskli Alan Teklif Dosyasının Hazırlanması

Belediyeler, kendi sınırları içerisindeki jeolojik olarak tehlikeli zeminleri (fay hatları, heyelan bölgeleri, dolgu alanları) ve üzerindeki kaçak, fenne aykırı veya ömrünü tamamlamış yapıların yoğun olduğu bölgeleri tespit eder. Bu bölgelerin “Riskli Alan” ilan edilebilmesi için gerekli olan zemin etütlerini, jeolojik-jeoteknik etüt raporlarını, binaların mevcut durum analizlerini ve sosyo-ekonomik verileri içeren kapsamlı “Teklif Dosyaları”nı hazırlar. Bu dosyalar belediye meclisi kararının ardından Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na, oradan da Cumhurbaşkanlığı’na sunulur.

Rezerv Yapı Alanı Önerileri

Dönüşüm projeleri nedeniyle evlerinden tahliye edilmek zorunda kalan vatandaşların geçici veya kalıcı olarak yerleştirileceği yeni yerleşim yerlerinin (rezerv alanların) belirlenmesinde de belediyeler aktif rol oynar. Kendi mülkiyetlerindeki boş arazileri veya hazine arazilerini tespit ederek Bakanlığa “Rezerv Yapı Alanı” olarak ilan edilmesi için önerilerde bulunurlar.

3. Riskli Yapı Tespiti ve Resen Müdahale Yetkisi

Bireysel binaların tespiti aşamasında, kanun süreci başlatma yetkisini öncelikle kat maliklerine vermiştir. Ancak vatandaşların harekete geçmediği durumlarda belediyeler yasal birer denetleyici olarak devreye girer.

Maliklere Süre Verilmesi ve Tebligat Süreci

Belediyeler, afet riski altındaki bölgelerde yer alan binaların durumunu inceleyerek, can güvenliği taşımadığı yönünde güçlü şüphe bulunan binaların maliklerine tebligat gönderir. Bu tebligatta, maliklerden binalarının risk durumunu lisanslı kuruluşlara tespit ettirmeleri istenir ve bunun için yasal bir süre tanınır.

Resen (Kendiliğinden) Tespit Yapma Görevi

Vatandaşlar kendilerine verilen süre içinde binalarının riskli yapı tespitini yaptırmazlarsa, belediyeler kamu yararı ve can güvenliği ilkesi gereği resen (kendiliğinden) tespit yapma yetki ve görevine sahiptir. Belediyenin teknik ekipleri veya belediye tarafından yetkilendirilen lisanslı firmalar, maliklerin rızası olmasa bile binaya girerek karot numuneleri alır, laboratuvar testlerini yapar ve yapının risk durumunu belirler. Bu tespitlerin masrafları daha sonra arsa payları oranında maliklerin tapularına borç olarak kaydedilir.

4. Tahliye ve Yıkım Süreçlerinin Yönetilmesi

Riskli yapı tespiti kesinleşen binaların tahliye edilmesi ve yıkılması, kentsel dönüşümün en zorlu idari aşamasıdır. Kanun, bu zorlu sürecin yürütülmesini doğrudan ilçe belediyelerine teslim etmiştir.

Yasal Sürelerin Takibi ve İhtarların Çekilmesi

Belediyeler, riskli yapı tespiti kesinleşen binaların maliklerine ve kiracılarına tahliye için ilk olarak en az 60 gün süre verir. Bu süre içinde tahliye gerçekleşmezse, belediye tarafından en fazla 30 günlük ikinci bir ek süre verilir ve bu sürenin sonunda idari yaptırımların uygulanacağı resmen ihtar edilir.

Altyapı Hizmetlerinin Kesilmesi ve Zorla Tahliye

Verilen toplam 90 günlük yasal sürenin sonunda bina hala boşaltılmamışsa, belediye ilgili dağıtım şirketlerine talimat yazarak binanın elektrik, su ve doğalgaz bağlantılarını kestirir. Gerekli durumlarda mülki idare amirliğinden (kaymakamlık) kolluk kuvveti (polis/zabıta) talep ederek binanın fiziki olarak tahliye edilmesini sağlar.

Yıkımın Belediye Eliyle Gerçekleştirilmesi

Malikler tarafından yasal süresi içinde yıkılmayan binalar, belediye ekipleri tarafından veya belediyenin açtığı ihaleyi alan yüklenici firmalar eliyle yıkılır. Belediyeler, bu yıkımın çevre binalara zarar vermeden, asbest temizliği yapılarak, iş sağlığı ve güvenliği kurallarına uygun şekilde yapılmasını denetlemekle yükümlüdür. Yıkım sonrasında ortaya çıkan hafriyatın belediyenin belirlediği döküm sahalarına taşınmasını da yine belediye koordine eder. Yıkım masrafları ise gecikme zammıyla birlikte maliklerden tahsil edilir.

5. Sosyal Arabuluculuk, Bilgilendirme ve Uzlaştırma Rolü

Kentsel dönüşüm sadece betonarme bir operasyon değil, yoğun bir insan ilişkileri yönetimidir. Kat maliklerinin kendi aralarındaki anlaşmazlıklar, müteahhitlerle yaşanan güven krizleri ve hak kayıpları korkusu dönüşümün önündeki en büyük engellerdir. Belediyeler bu süreçte tarafsız birer “arabulucu” ve “güven limanı” olmak zorundadır.

Kentsel Dönüşüm Ofislerinin Kurulması

Belediyeler, dönüşüm bölgelerinde vatandaşların kolayca ulaşıp bilgi alabileceği şeffaf Kentsel Dönüşüm Ofisleri (bilgi merkezleri) kurmakla görevlidir. Bu ofislerde görev yapan sosyologlar, hukukçular ve mühendisler;

• Vatandaşlara haklarının neler olduğunu anlatır,

• Sürecin yasal aşamaları hakkında doğru bilgi vererek bilgi kirliliğini önler,

• Müteahhitler tarafından sunulan sözleşmelerin adil olup olmadığını denetleyerek vatandaşa hukuki rehberlik sağlar.

Uzlaşma Toplantılarının Modere Edilmesi

Malikler arasında üçte iki veya salt çoğunluğun sağlanamadığı durumlarda belediyeler, tarafları ortak bir masada toplar. Kamu gücünün ve güvenilirliğinin arabuluculuğunda yürütülen bu toplantılar, tarafların kişisel çekişmelerden sıyrılarak ortak can güvenliği paydasında buluşmalarını ve süreci mahkemeye gitmeden çözmelerini sağlar.

6. Mali ve Sosyal Desteklerin Yönetimi

Kentsel dönüşümün ekonomik yükü altındaki dar gelirli vatandaşların korunması, sosyal devlet ve sosyal belediyecilik ilkesinin bir gereğidir. Belediyeler, dönüşümün getirdiği finansal yükleri hafifletmek için çeşitli araçları devreye sokar.

Kira ve Taşınma Yardımlarının Koordinasyonu

Riskli binalarını tahliye eden maliklere ve kiracılara devlet tarafından ödenen kira ve taşınma yardımlarının başvuru mercileri çoğunlukla belediyelerdir. Belediyeler bu başvuruları titizlikle toplar, belgeleri doğrular ve Bakanlık sistemine aktararak ödemelerin hızlıca hak sahiplerinin hesaplarına yatırılmasını sağlar.

Belediye Vergi ve Harçlarından Muafiyet Uygulamaları

6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan dönüşüm projelerinde belediyeler, kendi yetki alanlarındaki birçok vergi, harç ve katılım payını tahsil etmeyerek dönüşümü teşvik eder.

• Muaf Tutulan Kalemler: İmar harçları, ruhsat harçları, parselasyon harçları, yol harcamalarına katılım payları ve otopark harçları gibi dönüşümü ciddi oranda maliyetlendiren kalemler, riskli yapı projelerinden alınmaz. Belediyeler bu muafiyetleri uygulayarak inşaat maliyetlerinin düşmesine doğrudan katkı sunar.

Sosyal Konut Üretimi

Bütçe imkanları doğrultusunda bazı belediyeler, kendi mülkiyetlerindeki arsalarda doğrudan “Sosyal Konut” projeleri üreterek, dönüşüm alanlarında evini kendi imkanlarıyla yenileyemeyen yoksul veya dar gelirli ailelere uygun ödeme koşullarıyla konut imkanı sunar.

7. Ruhsatlandırma ve Yapım Aşamasındaki Teknik Denetim Görevi

Yıkılan riskli binaların yerine inşa edilecek yeni yapıların gerçekten depreme dayanıklı, modern ve imar kurallarına uygun olması belediyelerin teknik onay mekanizmaları sayesinde mümkündür.

Yapı Ruhsatı (İnşaat İzni) Verilmesi

Yıkımı tamamlanan ve arsa haline gelen taşınmaz üzerinde yeni projenin başlayabilmesi için belediyeden “Yapı Ruhsatı” alınması zorunludur. Belediyenin imar ve şehircilik müdürlükleri; yeni projenin mimari, statik-betonarme, elektrik ve tesisat projelerini en ince detayına kadar inceler. Projenin güncel Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği standartlarına uygun olup olmadığı denetlenmeden ruhsat verilmez.

Yapı Denetim Firmalarının Seçimi ve Sahadaki Denetimler

Yeni inşaatın yapımı sırasında işlerin kağıt üzerindeki projelere uygun yürütülüp yürütülmediği, yapı denetim firmaları ve belediye teknik ekipleri tarafından denetlenir. Belediyeler, şantiyelerden alınan beton numunelerinin sonuçlarını, demir donatı montajlarını ve iş güvenliği önlemlerini periyodik olarak sahada kontrol eder. Projeye aykırı, kaçak veya kalitesiz imalat tespit edildiğinde belediye inşaatı derhal mühürler ve durdurur.

Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) Düzenlenmesi

İnşaat tamamen bittiğinde, binanın yaşanabilir olduğunu tescilleyen belge “İskan” (Yapı Kullanma İzin Belgesi) belgesidir. Belediye, binanın onaylanan projeye %100 uyumlu yapıldığını, sığınak, otopark ve yangın merdiveni gibi hayati ortak alanların eksiksiz tamamlandığını yerinde denetledikten sonra iskan belgesini düzenler. İskan belgesi olmayan bir binanın dönüşüm süreci hukuken tamamlanmış sayılmaz.

8. Altyapı ve Çevre Düzenleme Yükümlülükleri

Kentsel dönüşüm alanlarında inşaatların tamamlanmasıyla birlikte nüfus yapısı ve yoğunluğu değişir. Bu durum yerel altyapının da yenilenmesini zorunlu kılar.

• Yol ve Altyapı Yatırımları: Belediyeler, dönüşüm bölgelerindeki dar sokakları genişletmek, yeni imar yolları açmak, kanalizasyon, temiz su ve yağmur suyu hatlarını artan nüfusa göre sıfırdan revize etmekle yükümlüdür.

• Sosyal Alanların İnşası: Dönüşüm projeleriyle ortaya çıkan yeşil alan alanlarını parklara dönüştürmek, çocuk oyun alanları, spor tesisleri, kültür merkezleri ve kreşler gibi sosyal donatıları bölgeye kazandırmak belediyelerin temel kamusal görevlerindendir. Altyapısı eksik bir kentsel dönüşüm, sadece “yeni binalardan oluşan modern gecekondular” yaratır.

Sonuç: Güvenli Kentlerin Yerel Mimarı Belediyelerdir

Kentsel dönüşüm sürecinde belediyelere düşen görevler; teknik, idari, hukuki ve sosyal boyutları olan, ucu açık ve son derece dinamik sorumluluklar bütünüdür. Belediyeler sadece evrak onaylayan soğuk bürokratik mekanizmalar değildir; yeri geldiğinde vatandaşın canını korumak için çürük binaları zorla boşaltan birer “kamu gücü”, yeri geldiğinde evini kaybetme korkusu yaşayan teyzeye haklarını anlatan şefkatli birer “sosyal devlet eli”, yeri geldiğinde ise müteahhit ile kat sahiplerini ortak paydada buluşturan adil birer “hakem”dir.

Yerel yönetimlerin kentsel dönüşüm süreçlerinde proaktif (öncü), şeffaf ve insan odaklı bir politika izlemesi, projelerin önündeki hukuki tıkanıklıkları en aza indirecektir. İmar planlarını bilimsel verilerle hazırlayan, muafiyetleri dürüstçe uygulayan, vatandaşını dinleyen ve şantiyeleri sıkı denetleyen bir belediyecilik anlayışı; hem mülkiyet haklarını korumanın hem de olası bir deprem felaketinden en az hasarla çıkabilecek, dirençli, güvenli ve estetik kentler inşa etmenin en büyük güvencesidir.