Kentsel Dönüşüm Bağlamında Yapı Kayıt Belgesi

”Kentsel Dönüşüm Bağlamında Yapı Kayıt Belgesi” konusu ile ilgili olarak;

Türkiye’nin yapı stokunun büyük bir bölümünün kaçak, ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı imalatlardan oluştuğu tarihsel bir gerçektir. Bu yapısal sorunun çözümü için hukuk sistemimizde son yıllarda iki temel ve birbirinden farklı mekanizma ön plana çıkmıştır: Bunlardan biri mülklerin mevcut durumunu geçici olarak kayıt altına almayı amaçlayan İmar Barışı, diğeri ise can ve mal güvenliğini sağlamak üzere riskli yapıların ortadan kaldırılarak yenilenmesini öngören Kentsel Dönüşüm (6306 sayılı Kanun) süreçleridir.

Halk arasında “imar affı” olarak bilinen ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi ile hukuk sistemimize giren Yapı Kayıt Belgesi, kaçak yapılaşmaya hukuki bir statü kazandırsa da, kentsel dönüşüm süreçleriyle doğrudan kesiştiği noktalar ve yanlış bilinen hususlar bulunmaktadır. Bu çalışmada, Yapı Kayıt Belgesinin hukuki tanımı, hangi şartlarda alınabileceği, başvuru prosedürleri ve en önemlisi 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm süreciyle olan hukuki etkileşimi akademik bir perspektifle ancak herkesin rahatlıkla anlayabileceği sade bir dille ele alınacaktır.

1. Yapı Kayıt Belgesi Nedir ve Hukuki Niteliği Nedir?

Yapı Kayıt Belgesi, imar mevzuatına veya ruhsata aykırı olarak inşa edilmiş yapılara, devlet ile vatandaş arasındaki uyuşmazlıkları sonlandırmak, yapılara geçici bir kullanım hakkı tanımak ve kentsel dönüşüm projelerine finansman sağlamak amacıyla verilen resmi bir belgedir.

Hukuki açıdan Yapı Kayıt Belgesi, yapıyı tapuda doğrudan imara uygun ve yasal bir yapı haline getirmez. Diğer bir deyişle, bu belge tapu iptal-tescil davasının yerini tutmaz veya binayı imar mevzuatına uygun bir mülke dönüştürmez. Belgenin temel işlevleri şunlardır:

• Yapı hakkında alınmış olan yıkım kararlarını durdurur ve uygulanmasını engeller.

• Tahsil edilemeyen idari para cezalarını ortadan kaldırır.

• Elektrik, su ve doğalgaz gibi alt yapı hizmetlerinin binalara bağlanabilmesine olanak tanır.

• Yapı kullanma izin belgesi (iskân) aranmaksızın iş yeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesini sağlar.

• Yapının ekonomik bir değer olarak tasarruf edilmesine imkân tanır.

Ancak bu belgenin en kritik hukuki sınırı, geçici nitelikte olmasıdır. Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına girilmesine kadar geçerlidir.

2. Yapı Kayıt Belgesi Almanın Koşulları Nelerdir?

Bir yapının veya bağımsız bölümün Yapı Kayıt Belgesi alabilmesi için mevzuatta belirlenen katı maddi ve şekli şartları taşıması gerekmektedir. Bu şartların sağlanmaması durumunda, belge alınmış olsa dahi sonradan iptal edilmesi hukuken kaçınılmazdır.

Tarih Kriteri (31 Aralık 2017 Öncesi Tamamlanma Şartı)

İmar barışı düzenlemesinin temel esası, belirli bir tarihten önce var olan yapıları kapsamasıdır. Yapı Kayıt Belgesi verilebilmesi için binanın veya imara aykırı eklentinin fiziki olarak 31 Aralık 2017 tarihinden önce tamamlanmış olması mutlak bir zorunluluktur. Bu tarihten sonra yapılan kaçak yapılar veya ilaveler için imar barışından yararlanmak hukuken mümkün değildir; bu tür beyanlar tespiti halinde suç teşkil eder.

Mülkiyet Durumu ve Arazi Kriteri

Yapının üzerinde yükseldiği arsanın mülkiyeti başvuru açısından önemlidir:

• Yapı, malikin kendi tapulu arazisi üzerinde bulunabilir.

• Hazineye veya belediyelere ait taşınmazlar üzerine yapılmış yapılar için de belirli şartlarda başvuru yapılabilir.

• Ancak, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete tabi araziler üzerine inşa edilmiş kaçak yapılar için usulsüz şekilde alınan Yapı Kayıt Belgeleri, şikayet veya idari denetimler sonucunda iptal edilmektedir.

Beyan Usulü ve E-Devlet Süreci

Yapı Kayıt Belgesi, yetkili idareler tarafından yerinde tek tek incelenerek değil, hak sahibinin e-Devlet kapısı üzerinden yaptığı resmi beyana dayanarak oluşturulur. Yapının yüz ölçümü, arsa alanı, yapı sınıfı ve aykırılık bilgileri başvuran kişi tarafından beyan edilir ve hesaplanan yapı kayıt bedeli ilgili kamu hesabına yatırılır.

3. Yapı Kayıt Belgesinin Kentsel Dönüşüm Süreciyle Etkileşimi

Uygulamada en çok karıştırılan husus, Yapı Kayıt Belgesi bulunan bir binanın kentsel dönüşümden muaf olup olmayacağıdır. Hukuki ve idari düzenlemeler bu konuda oldukça nettir: Yapı Kayıt Belgesi almak, bir binayı kentsel dönüşümden muaf tutmaz.

Riskli Yapı Tespiti ve Belgenin Hükümsüz Kalması

6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm mekanizması, can ve mal güvenliğini tehdit eden riskli yapıların ortadan kaldırılmasını hedefler. Bir bina için lisanslı kuruluşlarca riskli yapı tespiti yapılıp onaylandığında ve tapuya şerh işlendiğinde, o bina için daha önceden alınmış olan Yapı Kayıt Belgesi hukuki dayanağını ve geçerliliğini yitirir.

• İmar barışı mevcut yapıyı koruyup olduğu yerde yaşatmayı amaçlarken, kentsel dönüşüm tehlikeli yapıyı tamamen ortadan kaldırarak yerine güvenli modern yapılar inşa etmeyi hedefler.

• Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde, yapı kayıt belgesine dayanarak yıkım kararını durdurmak veya kentsel dönüşüm sürecini engellemek hukuken mümkün değildir.

Dönüşüm Alanlarında Arsa Payı ve Hak Sahipliği

Riskli alan veya riskli yapı ilan edilen yerlerde, yapı kayıt belgesi bulunan gayrimenkullerin tasfiyesi sırasında maliklerin hak sahipliği durumu 6306 sayılı Kanun hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.

• Eğer yapı kayıt belgesi alınmış ancak tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilmemişse, kentsel dönüşüm sürecinde tapudeki mevcut arsa payları esas alınır.

• Belge sayesinde yapının yıkılmamış olması, dönüşüm kararı alındığında salt çoğunluk (%50+1) ile bina yenileme iradesi gösteren diğer maliklerin süreçlerini hukuken durduramaz.

4. Yapı Kayıt Belgesi İptali ve Cezai Sorumluluklar

Yapı Kayıt Belgesinin güvenilirliği tamamen doğru beyana dayandığı için, gerçeğe aykırı beyanlarda bulunulması (örneğin inşaat tarihinin 31 Aralık 2017 sonrasında olmasına rağmen öncesindeymiş gibi gösterilmesi veya yanlış yüz ölçümü beyan edilmesi) çok ağır hukuki ve cezai sonuçlar doğurur.

• Belgenin İptali: Yapılan denetimler veya şikayetler sonucunda gerçeğe aykırı beyanda bulunulduğu tespiti yapılırse, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir ve yatırılan bedeller iade edilmez.

• Yıkım Kararlarının Geri Dönmesi: Belge iptal edildiği an, imar barışı öncesinde alınmış olan tüm yıkım kararları ve idari para cezaları yeniden yürürlük ve geçerlilik kazanır.

• Türk Ceza Kanunu (TCK) Kapsamında Yargılama: E-Devlet üzerinden gerçeğe aykırı beyanda bulunarak belge alan kişiler hakkında, TCK’nın ilgili maddeleri gereğince “Resmi Belgenin Düzenlenmesinde Yalan Beyan” ve “İmar Kirliliğine Neden Olma” suçlarından Cumhuriyet Başsavcılıklarına suç duyurularında bulunulmakta ve adli yargılama süreçleri işletilmektedir.

5. Kentsel Dönüşüm Pratiğinde Yapı Kayıt Belgeli Yapıların Tasfiyesi

Kentsel dönüşüm uygulamalarının yoğun olduğu büyük şehirlerde, geçmişte imar barışından faydalanmış ancak sonradan riskli yapı ilan edilen çok sayıda bina bulunmaktadır. Bu binaların dönüştürülmesi sürecinde izlenen yasal adımlar şunlardır:

1. Riskli Yapı Tespiti Önceliği: Yapı kayıt belgesi ne kadar yeni veya geçerli görünürse görünsün, binanın deprem dayanım testi sonucunda çürük çıkması durumunda 6306 sayılı Kanun hükümleri doğrudan devreye girer.

2. Tahliye ve Yıkım: Belgeye güvenilerek binada güçlendirme yapılmaya çalışılsa dahi, idare tarafından verilen riskli yapı kesinleşme tebligatı ve 90 günlük yasal tahliye süresi aynen işler. Süre sonunda yapı yıkılır.

3. Müteahhit ve Paydaş İlişkileri: Dönüşüm sürecinde müteahhit ile kat karşılığı anlaşma yapılırken, eski yapının imara aykırı kısımlarının yapı kayıt belgesi ile korunuyor olması yeni projede sıfırdan ruhsat alınacağı gerçeğini değiştirmez. Yeni proje, yürürlükteki imar planlarına ve yönetmeliklere uygun olarak baştan çizilir ve onaylatılır.

Sonuç

Yapı Kayıt Belgesi, Türkiye’deki yapı stoğunun kayıt altına alınması ve mülkiyet sahiplerine geçici bir hukuki huzur sağlanması bakımından önemli bir idari düzenlemedir. Ancak bu belge, kalıcı ve güvenli bir yapılaşma garantisi sunmaz. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm süreci, can güvenliğini esas alan üstün kamu yararı ilkesine dayandığı için, yapı kayıt belgesi bulunan riskli binaların da dönüştürülmesine hukuken engel teşkil etmez. Vatandaşların imar barışı ile sağlanan geçici statüye güvenerek binalarının deprem riskini göz ardı etmesi büyük bir yanılgıdır; zira kentsel dönüşüm iradesi karşısında yapı kayıt belgeleri hükümsüz kalmakta ve esas olan modern, sismik açıdan dayanıklı yapış biçimlerinin inşası olmaktadır.