Enerji Şirketlerinin Taşınmaz Kullanma Hakkı: Hukuki Çerçeve ve Uygulamadaki Sorunlar
Giriş
Türkiye’de enerji sektörü, elektrik üretiminden doğal gaz iletimine, rüzgâr ve güneş enerjisi yatırımlarından petrol boru hatlarına kadar geniş bir yelpazede faaliyet gösteren çok sayıda özel ve kamu şirketini kapsar. Bu yatırımların hayata geçirilebilmesi için, çoğu zaman özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde kalıcı veya geçici kullanma hakkı tesis edilmesi gerekir.
Enerji şirketlerinin taşınmaz kullanma hakkı, sadece sözleşme ilişkileri ile değil, aynı zamanda kamu gücü ve idari yetkiler kullanılarak da düzenlenebilmektedir. Bu nedenle, konu hem özel hukuk hem de kamu hukuku yönüyle ele alınmalıdır.
1. Hukuki Dayanaklar
Enerji şirketlerinin taşınmaz kullanma hakkı, başlıca şu mevzuat çerçevesinde düzenlenmektedir:
-
Elektrik Piyasası Kanunu (6446 sayılı) – Elektrik iletim, dağıtım ve üretim tesislerinin kurulması amacıyla gerekli taşınmazlara erişim ve kullanım hakkı.
-
Petrol Kanunu (6491 sayılı) – Petrol arama, çıkarma, iletim ve depolama faaliyetleri için kamulaştırma ve irtifak hakkı düzenlemeleri.
-
Doğal Gaz Piyasası Kanunu (4646 sayılı) – Boru hattı projeleri için zorunlu irtifak hakkı ve kamulaştırma hükümleri.
-
Maden Kanunu (3213 sayılı) – Maden arama ve işletme ruhsatları kapsamında kullanılacak taşınmazlara erişim.
-
Türk Medeni Kanunu (TMK) – Üst hakkı, irtifak hakkı, intifa hakkı gibi sınırlı ayni haklar.
-
Kamulaştırma Kanunu (2942 sayılı) – Kamu yararı kararı ile taşınmazların kalıcı olarak veya irtifak yoluyla enerji yatırımlarına tahsisi.
2. Taşınmaz Kullanma Hakkının Türleri
Enerji şirketlerinin taşınmaz kullanma hakkı mülkiyet hakkı devri olmaksızın çeşitli hukuki mekanizmalarla sağlanabilir:
a) Üst Hakkı
-
TMK m. 726-748 hükümleri çerçevesinde kurulan bir ayni haktır.
-
Enerji şirketi, taşınmazın üstünde belirli bir süre (en fazla 99 yıl) yapı veya tesis kurma hakkına sahip olur.
-
Güneş enerjisi santralleri, rüzgâr türbinleri, elektrik trafo merkezleri gibi yatırımlarda yaygın olarak kullanılır.
-
Tapuya tescil edilerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
b) İrtifak Hakkı
-
Boru hatları, enerji nakil hatları gibi altyapıların geçişi için kurulur.
-
Geçit irtifakı veya enerji nakil hattı irtifakı olarak belirlenebilir.
-
Kamulaştırma Kanunu m. 4’e göre kamu yararı kararı ile zorunlu irtifak hakkı tesis edilebilir.
c) İntifa Hakkı
-
Enerji şirketine, taşınmazdan tam yararlanma yetkisi verir ancak mülkiyet devri olmaz.
-
Özellikle hidroelektrik santral baraj gövdesi, regülatör alanı gibi projelerde tercih edilebilir.
d) Kiralama
-
Daha kısa vadeli enerji yatırımları veya mobil santral projelerinde kullanılır.
-
Tapu kaydına işlenmeyen kiralamalarda üçüncü kişilere karşı hak iddiası zayıflar.
3. Kamulaştırma ve Zorunlu İrtifak Hakkı
Enerji yatırımlarında en sık karşılaşılan yöntem, kamulaştırma veya zorunlu irtifak hakkı tesisidir.
Örneğin, Elektrik Piyasası Kanunu m. 19/2 uyarınca, üretim ve iletim tesisleri için gerekli taşınmazların acele kamulaştırma yoluyla temini mümkündür.
Bu durumda süreç şu şekilde işler:
-
Kamu yararı kararı alınır.
-
EPDK (Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu) veya ilgili Bakanlık onaylar.
-
Taşınmaz bedeli tespit edilip mahkeme kararı ile bedel ödenir.
-
İrtifak veya mülkiyet hakkı enerji şirketine devredilir.
4. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
Enerji şirketlerinin taşınmaz kullanma hakkı tesisinde en çok karşılaşılan sorunlar şunlardır:
-
Bedel Tespiti İhtilafları: Kamulaştırma veya irtifak bedellerinin düşük belirlenmesi halinde malik dava açabilir.
-
Süre Sınırlamaları: Üst hakkı gibi sınırlı ayni haklarda süre bitiminde tesisin akıbeti (terkin, bedelsiz intikal vb.) tartışma konusu olabilir.
-
Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) Süreci: ÇED olumlu kararı alınmadan taşınmaz üzerinde hak tesis edilmesi hukuki risk doğurur.
-
Mülkiyet İhtilafları: Tapu kayıtlarındaki şerhler, hissedarlar arası uyuşmazlıklar yatırımı geciktirebilir.
-
Köylü ve Yerel Halkın Tepkisi: Sosyal kabul eksikliği, hukuki sürecin yanında toplumsal dirençle de karşılaşılmasına neden olur.
5. Yatırımcı Açısından Dikkat Edilecek Hususlar
Enerji yatırımcılarının taşınmaz kullanma hakkı sürecinde dikkat etmesi gereken başlıca konular şunlardır:
-
Mevzuata Uygunluk: Elektrik Piyasası Kanunu, Petrol Kanunu, Doğal Gaz Piyasası Kanunu gibi özel kanunlar ile TMK hükümlerinin uyumlu uygulanması.
-
Tapu İncelemesi: Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, şerh, intifa, kira gibi kayıtların önceden tespiti.
-
Sözleşme Şartları: Üst hakkı veya irtifak sözleşmelerinde süre, bedel, bakım-onarım yükümlülükleri net olmalı.
-
Yerel İdare Onayları: İmar planı değişiklikleri, ruhsat süreçleri tamamlanmalı.
-
ÇED ve Çevre İzinleri: Hak tesisinden önce alınmalı, aksi halde yatırım durabilir.
6. Örnek Olay
Bir rüzgâr enerji santrali (RES) projesinde yatırımcı, özel mülkiyetteki araziler üzerinde 49 yıllık üst hakkı kurarak türbinleri yerleştirmiştir. Ancak tapuya tescil edilmeden inşaata başlanması, üçüncü bir alıcının tapuyu devralmasıyla yatırımcı açısından büyük bir risk oluşturmuş ve yatırımcı hakkını ancak uzun bir dava süreci sonunda tescil ettirebilmiştir.
Bu örnek, tapuya tescil ve hukuki güvence sağlanmasının ne kadar önemli olduğunu göstermektedir.
Sonuç
Enerji şirketlerinin taşınmaz kullanma hakkı, Türkiye’de enerji yatırımlarının temel hukuki altyapısını oluşturur. Üst hakkı, irtifak hakkı, intifa hakkı ve kiralama gibi farklı hukuki araçlar, projenin niteliğine göre kullanılabilir. Ancak, sürecin hem özel hukuk hem de kamu hukuku boyutları olduğu unutulmamalıdır.
Yatırımcılar açısından en kritik noktalar; mevzuata uyum, tapu tescili, bedel tespiti ve çevre izinlerinin eksiksiz tamamlanmasıdır. Aksi halde hem hukuki hem de ekonomik açıdan ciddi riskler doğabil
About Post Author
