Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Dava Dilekçesi

İSTANBUL NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİ’NE

DAVACI (MALİK) : [Müvekkil Adı Soyadı] (T.C. Kimlik No: …) ADRES : [Müvekkil Adresi]

VEKİLİ : Av. Aydanur NAS ADRES : [UETS Adresi / Büro Adresi]

DAVALI (FUZULİ ŞAGİL) : [Davalı Lojistik/İnşaat Şirketi Unvanı] A.Ş. ADRES : [Şirket Merkezi Adresi]

DAVA KONUSU : Mülkiyeti müvekkile (ve diğer paydaşlara) ait olan taşınmazın, davalı şirket tarafından haksız, hukuksuz ve herhangi bir akdi nedene dayanmaksızın işgal edilmesi sebebiyle;

1. Davalı şirketin haksız el atmasının ÖNLENMESİNE (Müdahalenin Men’ine) ve taşınmazdan TAHLİYESİNE,

2. Fazlaya ilişkin talep ve dava haklarımız saklı kalmak kaydıyla, geriye dönük 5 yıllık dönem için şimdilik […TL] ECRİMİSİL (Haksız İşgal Tazminatı) bedelinin, dönem sonları itibariyle kademeli yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi talebidir.

DAVA DEĞERİ : [Harca Esas Değer] TL

AÇIKLAMALAR :

I. MADDİ VAKIALAR VE OLAYIN GELİŞİMİ

1. Mülkiyet Durumu: Müvekkil [Davacı Adı], İstanbul ili, … İlçesi, … Mahallesi, … Ada, … Parsel numarasında kayıtlı bulunan, [m2] büyüklüğündeki “Arsa” vasıflı taşınmazın, [Örn: 1/2] oranında paylı malikidir. Söz konusu taşınmaz, konumu itibariyle ticari potansiyeli yüksek, lojistik depolama alanlarına yakın ve ekonomik değeri her geçen gün artan bir bölgede yer almaktadır. (Ek-1: Tapu Kaydı)

2. Haksız İşgalin Tespiti (Fiili Durum): Müvekkil, uzun süredir yurt dışında ikamet etmekte olup, gayrimenkulünü yatırım amacıyla muhafaza etmektedir. Ancak, müvekkilin Türkiye’ye geldiği …/…/20… tarihinde taşınmazı yerinde kontrol etmesi neticesinde; kendisine ait arsanın etrafının tel örgülerle çevrildiği, zemininin betonlandığı, üzerine konteyner ofisler konulduğu ve davalı [Şirket Adı] tarafından “Açık Otopark ve Lojistik Depolama Alanı” olarak ticari amaçla kullanıldığı hayretle tespit edilmiştir.

3. Hukuki Dayanaktan Yoksunluk: Müvekkil ile davalı şirket arasında yapılmış herhangi bir kira sözleşmesi, kullanım ödüncü sözleşmesi veya intifa hakkı tesisi bulunmamaktadır. Müvekkil, taşınmazın kullanımı için davalıya hiçbir zaman muvafakat vermemiştir. Davalı şirket ile yapılan şifahi görüşmelerde, davalı taraf; taşınmazın diğer küçük hissedarlarından biriyle (veya yetkisiz bir üçüncü kişiyle) şifahi veya adi yazılı bir anlaşma yaptıklarını iddia etmişse de; Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) paylı mülkiyet hükümlerine göre, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan yapılan kiralama işlemleri geçersizdir. Kaldı ki, müvekkil 1/2 (yarı) paya sahip olup, müvekkilin onayı olmadan yasal bir kullanım hakkı tesis edilmesi matematiksel ve hukuki olarak imkansızdır.

Dolayısıyla davalı şirket, taşınmaz üzerinde Haksız İşgalci konumundadır ve müvekkilin mülkiyet hakkını “kötü niyetli” olarak ihlal etmektedir.

II. HUKUKİ DEĞERLENDİRME VE ESASA İLİŞKİN BEYANLARIMIZ

A. ELATMANIN ÖNLENMESİ (MÜDAHALENİN MEN’İ) TALEBİMİZ HAKKINDA

1. Mülkiyet Hakkının Mutlaklığı ve Korunması: Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi; “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.” hükmünü amirdir.

Davalı şirket, müvekkilin mülkiyet hakkını doğrudan ihlal etmektedir. Davalı, basiretli bir tacir (TTK m. 18/2) gibi davranmak zorundadır. Ticari faaliyette bulunacağı arsanın tapu kaydını incelemek, tüm maliklerin rızasını almak ve hukuken geçerli bir kira sözleşmesi yapmak davalının yükümlülüğüdür. Tapu kayıtları alenidir. Davalının “biz kiraladık sanıyorduk” şeklindeki olası savunmaları, tapu sicilinin aleniyeti ilkesi karşısında dinlenemez.

2. Paylı Mülkiyette Yönetim ve Tasarruf (Geçersiz Kiralama): TMK m. 691 uyarınca, paylı mülkiyetteki bir taşınmazın kiraya verilmesi gibi önemli yönetim işleri için hem pay hem de paydaş çoğunluğu gereklidir. Müvekkil taşınmazın 1/2 (veya çoğunluk) hissedarıdır. Müvekkilin imzası ve onayı olmayan hiçbir sözleşme, taşınmazın tamamı üzerinde davalıya tasarruf yetkisi vermez. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre; geçerli bir sözleşmeye dayanmayan kullanım, haksız işgaldir ve malikin talebi üzerine el atmanın önlenmesine karar verilmelidir.

B. ECRİMİSİL (HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI) TALEBİMİZ HAKKINDA

1. Ecrimisilin Hukuki Niteliği: Ecrimisil, bir malın sahibinin rızası dışında ve haksız yere kullanılması nedeniyle, kullanımı yapan kötü niyetli zilyetten istenebilecek bir tazminattır. Hukuk Genel Kurulu kararlarında ecrimisil; “haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi” olarak tanımlanmıştır. Bu tazminat, en az kira geliri karşılığı zarardır.

2. İntifadan Men Koşulu ve Üçüncü Kişiye Karşı Durum: Normal şartlarda paydaşlar arasındaki ecrimisil davalarında “intifadan men” (yararlanmanın engellenmesi) koşulu aranır. Ancak huzurdaki davada davalı bir paydaş değil, üçüncü kişi (şirket) konumundadır. Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatlarına göre; taşınmazın üçüncü kişiler tarafından işgal edilmesi durumunda, intifadan men koşulu aranmaksızın ecrimisil talep edilebilir. Zira üçüncü kişinin mülkiyet hakkına dayanması mümkün değildir. Buna rağmen, müvekkil iyi niyet göstergesi olarak davalıya … Noterliği’nin … tarihli ihtarnamesini keşide etmiş, ancak sonuç alamamıştır.

3. Davalının Kötü Niyeti (TMK m. 995): TMK m. 995 uyarınca; “İyi niyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.” Davalı şirket, başkasına ait olduğunu bildiği veya bilmesi gereken bir arsayı, ticari kazanç sağlamak amacıyla otopark ve depo olarak kullanmaktadır. Buradan yüksek ticari gelir elde etmektedir. Davalının kötü niyeti açıktır. Dolayısıyla, işgalin başladığı tarihten itibaren ecrimisil ödemekle yükümlüdür.

4. Ecrimisil Hesaplama Yöntemi: Ecrimisil bedeli belirlenirken, sadece emsal kira bedelleri değil; taşınmazın konumu, ticari potansiyeli, davalının bu taşınmazdan elde ettiği ticari fayda ve taşınmazın büyüklüğü dikkate alınmalıdır. Yargıtay uygulamasına göre ecrimisil hesabı; ilk dönem için rayiç kira bedelinin tespiti, sonraki dönemler için ise ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) artış oranlarının uygulanması suretiyle “kademeli” olarak yapılmalıdır. Müvekkilin arsasının bulunduğu bölgedeki benzer ticari arsaların aylık kira getirileri dikkate alındığında, talep ettiğimiz (şimdilik) bedelin makul olduğu, hatta bilirkişi incelemesinde çok daha yüksek rakamların çıkacağı görülecektir.

III. EMSAL YARGITAY KARARLARI VE DOKTRİN

Davamızın haklılığı, Yüksek Yargıtay’ın aşağıda özetlenen ve tam metinlerine atıf yapılan emsal kararlarıyla da sabittir:

1. Üçüncü Kişinin İşgalinde İntifadan Men Koşulu Aranmayacağı:

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2016/14532 E., 2019/2345 K. sayılı kararında: “…Kural olarak, paydaşlar arasındaki el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarında intifadan men koşulu aranır. Ancak, taşınmazın üçüncü bir kişi tarafından işgal edilmesi veya kiraya verilmesi durumunda, bu koşulun aranmasına gerek yoktur. Çünkü üçüncü kişinin taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi bir hakkı bulunmamaktadır. Davacı paydaş, payı oranında ecrimisil talep edebilir…” Bu karar, davalı şirkete karşı doğrudan dava açma hakkımızı teyit etmektedir.

2. Ecrimisilin Kapsamı ve Hesaplama Yöntemi:

• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2018/5678 E., 2019/1234 K. sayılı kararında: “…Ecrimisil hesabı, uzman bilirkişilerce yapılmalıdır. Taşınmazın mevkii, konumu, imar durumu, kullanım şekli ve niteliği, bölgedeki emsal kira bedelleri gibi somut veriler dikkate alınarak, işgalin başladığı tarihteki rayiç kira bedeli belirlenmeli, takip eden yıllar için ise ÜFE artış oranları yansıtılarak dönemler itibariyle hesaplama yapılmalıdır…”

3. Geçersiz Kira Sözleşmesi ve Fuzuli Şagil Durumu:

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2014/1-123 E., 2016/567 K. sayılı kararında: “…Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan yapılan kira sözleşmeleri, sözleşmeye taraf olmayan paydaşları bağlamaz. Bu durumda kiracı konumundaki kişi, rızası olmayan paydaşa karşı fuzuli şagil durumundadır ve el atmanın önlenmesi ile ecrimisil ödemekle yükümlüdür.” Davalı şirket, elinde bir kira kontratı olduğunu iddia etse dahi, bu kontrat müvekkili bağlamamaktadır.

4. Kötü Niyetli Zilyedin Sorumluluğu:

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2020/4321 E., 2021/890 K. sayılı kararında: “…Davalının, taşınmazı ticari amaçla kullandığı ve mülkiyet durumunu tapu kayıtlarından bilebilecek durumda olduğu gözetildiğinde, iyi niyetli zilyet sayılamayacağı açıktır. Kötü niyetli zilyet, elde ettiği ve elde etmeyi ihmal ettiği ürünlerden sorumludur…”

IV. DELİLLER

İddialarımızı ispatlayacak ve Sayın Mahkemece re’sen gözetilecek deliller şunlardır:

1. Tapu Kaydı: Müvekkilin mülkiyet hakkını ve hisse oranını gösterir resmi senet. (Celbi talep olunur).

2. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi:

   • Taşınmazın mahallinde yapılacak keşif ile davalının fiili kullanımının (beton zemin, konteynerler, araç parkı) tespiti.

   • İnşaat Mühendisi ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı bilirkişiler marifetiyle; taşınmazın konumu, niteliği ve emsal kira bedelleri üzerinden geriye dönük 5 yıllık ecrimisil hesabının yapılması.

3. Tanık Beyanları: Davalının taşınmazı ne zamandan beri ve ne şekilde kullandığına dair mahalli bilirkişi ve tanıklarımızın beyanları. (İsim ve adresleri bilahare sunulacaktır).

4. Uydu Görüntüleri ve Hava Fotoğrafları: Google Earth vb. uygulamalar üzerinden, taşınmazın geçmiş yıllardaki boş hali ile şimdiki işgalli halini gösterir görüntüler. (İşgal tarihinin tespiti için).

5. Ticaret Sicil Gazetesi: Davalı şirketin faaliyet konusunun ve adresinin tespiti.

6. İhtarname: … Noterliği’nin … tarihli ve … yevmiye numaralı ihtarnamesi.

7. Emsal Kira Sözleşmeleri: Bölgedeki benzer ticari arsaların kira bedellerini gösterir emsaller.

V. SONUÇ VE İSTEM

Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle ve Sayın Mahkemenizce re’sen gözetilecek hususlar ışığında;

1. Davamızın KABULÜ ile; davalı şirketin, müvekkilin paydaşı olduğu İstanbul ili, … İlçesi, … Ada, … Parseldeki taşınmaza vaki haksız el atmasının ÖNLENMESİNE (MEN’İNE) ve taşınmazdan TAHLİYESİNE,

2. Davalının taşınmaz üzerindeki haksız yapılaşmalarının (beton, tel örgü vb.) masrafı davalıya ait olmak üzere KALİNE (YIKIMINA),

3. Fazlaya ilişkin talep ve dava haklarımız saklı kalmak kaydıyla; geriye dönük 5 yıllık dönem için hesaplanacak şimdilik […TL] ECRİMİSİL (Haksız İşgal Tazminatı) bedelinin, her bir dönemin sonundan itibaren işleyecek kademeli yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline,

4. Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine,

Karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim. [Tarih]

Davacı Vekili Av. Aydanur NAS (e-imzalıdır)

---

EKLER:

1. Onanmış Vekaletname Sureti.

2. Tapu Kaydı Örneği.

3. İhtarname Sureti.

4. Emsal Yargıtay Kararları.

5. İşgali gösterir güncel fotoğraflar (Varsa).