Dubai’de Vatandaş Olmadan Gayrimenkul Satın Alma: Hukuki Çerçeve ve Yatırımcı Rehberi
Birleşik Arap Emirlikleri’nin (BAE) en önemli ticaret, finans ve turizm merkezi olan Dubai, son 20 yılda yabancı yatırımcıların gözdesi haline gelmiştir. Yatırımcı dostu düzenlemeler, vergi avantajları, güçlü altyapı ve uluslararası vizyonu ile Dubai, dünyanın en çok tercih edilen gayrimenkul pazarlarından biridir. Yabancı yatırımcıların merak ettiği en önemli sorulardan biri ise şudur: Dubai’de vatandaş olmadan gayrimenkul satın alınabilir mi?
Bu sorunun yanıtı, hukuki düzenlemeler ışığında evettir. 2002 yılında yürürlüğe giren düzenlemelerle birlikte yabancıların Dubai’de gayrimenkul edinmelerine izin verilmiş, böylece yabancı yatırımcıların mülkiyet hakları güvence altına alınmıştır. Ancak bu haklar sınırsız değildir; yalnızca belirli bölgelerde ve belirli koşullar altında geçerlidir. Bu makalede, Dubai’de yabancıların gayrimenkul edinme haklarını, yasal dayanakları, süreçleri, yatırım vizesi imkanlarını ve dikkat edilmesi gereken hukuki noktaları ayrıntılı şekilde ele alacağız.
Hukuki Çerçeve ve Dayanak
Dubai’de yabancıların gayrimenkul satın alma hakkı, 2002 yılında çıkarılan Dubai Hükümeti Yasası (Law No. 7 of 2006 on Real Property Registration) ile tanınmıştır. Bu yasa ile yabancılara, Dubai’de belirlenmiş bölgelerde “freehold” yani tam mülkiyet hakkı ile gayrimenkul satın alma imkânı sağlanmıştır.
Bu düzenleme, Dubai’nin küresel yatırım merkezi olma vizyonunun önemli bir parçasıdır. Yabancı yatırımcılar, Dubai vatandaşı olmasalar dahi freehold bölgelerde taşınmaz sahibi olabilir, mülklerini kiraya verebilir, miras yoluyla devredebilir ve üçüncü kişilere satabilir. Yani mülkiyet hakları, Dubai vatandaşlarıyla eşit güvenceye sahiptir.
Ancak Dubai’nin mainland bölgelerinde yabancılar doğrudan mülkiyet hakkı elde edemez. Yabancılara tanınan haklar, yalnızca freehold bölgeleri olarak belirlenen alanlarda geçerlidir. Ayrıca “leasehold” yani uzun süreli kiralama (99 yıla kadar) veya “usufruct” (intifa hakkı) gibi alternatif hukuki mülkiyet modelleri de mevcuttur.
Freehold ve Leasehold Kavramları
Freehold (Tam Mülkiyet)
Dubai’de yabancı yatırımcıların gayrimenkul edinmesinin en yaygın yolu freehold mülkiyettir. Bu modelde yabancı alıcı, satın aldığı taşınmazın tam mülkiyetine sahip olur ve bu mülk üzerinde istediği gibi tasarruf edebilir. Freehold mülkler, Dubai Land Department (DLD) tarafından kayıt altına alınır ve alıcıya resmi Title Deed (Tapu Senedi) verilir.
Leasehold (Uzun Süreli Kira)
Yabancılar, freehold bölgeler dışında da gayrimenkulden yararlanabilir; ancak burada mülkiyet değil, uzun süreli kira hakkı söz konusudur. Leasehold sözleşmeleri genellikle 99 yıla kadar yapılabilmektedir. Bu model, mülkiyetten çok uzun vadeli kullanım hakkı sağlar.
Usufruct (İntifa Hakkı)
Bir diğer seçenek ise usufruct yani intifa hakkıdır. Bu modelde yabancı yatırımcı, mülkiyet hakkı olmaksızın belirli bir süre için gayrimenkulü kullanma ve ondan faydalanma hakkına sahiptir. Özellikle ticari gayrimenkuller için tercih edilmektedir.
Yabancıların Gayrimenkul Satın Alabileceği Bölgeler
Dubai, yabancıların mülkiyet edinebileceği alanları net şekilde belirlemiştir. Bu bölgeler “freehold areas” olarak adlandırılır ve genellikle uluslararası yatırımcıların yoğun ilgi gösterdiği prestijli lokasyonlardır.
En popüler freehold bölgeler şunlardır:
-
Dubai Marina: Yat limanı manzaralı lüks konut projeleri.
-
Palm Jumeirah: Dünya çapında ikonik yapay ada projeleri.
-
Downtown Dubai: Burj Khalifa ve Dubai Mall çevresindeki modern konutlar.
-
Jumeirah Lake Towers (JLT): Ticari ve konut alanlarının birleştiği bölge.
-
Business Bay: İş merkezleri ve rezidans projeleri.
-
Arabian Ranches: Villa ve yaşam projeleriyle ünlü aile odaklı alan.
Bu bölgeler, yabancılara tam mülkiyet hakkı tanıyan, uluslararası yatırımcı dostu lokasyonlardır.
Gayrimenkul Satın Alma Süreci
Dubai’de yabancıların gayrimenkul satın alma süreci şeffaf ve düzenlenmiştir. Temel adımlar şunlardır:
-
Sözleşme Hazırlığı
-
Alıcı ve satıcı arasında satış sözleşmesi yapılır.
-
Gayrimenkulün durumu, ödemeler ve teslim şartları sözleşmede açıkça belirtilir.
-
-
Ön Ödeme
-
Alıcı, genellikle satış bedelinin %10’unu depozito olarak öder.
-
-
Tapu Kaydı
-
İşlem Dubai Land Department (DLD) üzerinden kaydedilir.
-
Alıcıya resmi Title Deed (Tapu Senedi) verilir.
-
-
Kalan Bedelin Ödenmesi
-
Mülkiyet devri sırasında satış bedelinin kalan kısmı ödenir.
-
Bu süreçte tüm işlemler şeffaf olup, Dubai Land Department denetimindedir.
Yatırımcı Vizesi ve Gayrimenkul İlişkisi
Dubai’de gayrimenkul yatırımı yalnızca mülkiyet hakkı sağlamaz; aynı zamanda yatırımcıya oturum izni imkânı da sunar.
-
750.000 AED (yaklaşık 200.000 USD) değerinde gayrimenkul yatırımı yapan kişi 2 yıllık yatırımcı oturum vizesi alabilir.
-
2 milyon AED üzerindeki gayrimenkul yatırımları ise yatırımcıya 10 yıllık Golden Visa hakkı kazandırır.
Bu vizeler, yatırımcıya Dubai’de yaşama, iş yapma ve aile bireylerine sponsorluk hakkı tanır.
Hukuki Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
Dubai’de vatandaş olmadan gayrimenkul almak mümkündür; ancak yatırımcıların şu hususlara dikkat etmesi gerekir:
-
Gayrimenkul mutlaka Dubai Land Department kayıtlarına geçirilmelidir.
-
“Off-plan” yani proje aşamasındaki yatırımlarda, geliştiricinin lisanslı olup olmadığı araştırılmalıdır.
-
Satış sözleşmelerinde, uyuşmazlık halinde uygulanacak hukuk ve tahkim şartı açıkça yazılmalıdır.
-
Miras ve intikal durumlarında yabancıların hakları, Dubai Medeni Kanunu çerçevesinde ayrıca düzenlenmiştir.
-
Vergisel açıdan her ne kadar gelir vergisi olmasa da KDV ve tapu harçları dikkate alınmalıdır.
Türk Yatırımcılar İçin Dubai Gayrimenkul Pazarının Önemi
Türkiye’den birçok yatırımcı, Dubai’nin cazip gayrimenkul piyasasına yönelmektedir.
-
Yüksek kira getirisi (%6-8 ortalama ROI).
-
Uluslararası finans ve ticaret merkezi olan Dubai’nin güvenli yatırım ortamı.
-
Gayrimenkul yatırımı ile oturum ve Golden Visa alma imkânı.
-
Türk vatandaşlarının Dubai’de mülkiyet edinmesinde hukuki engel bulunmaması.
Sonuç
Dubai’de vatandaş olmadan gayrimenkul satın almak mümkündür. Yabancılar, belirlenmiş freehold bölgelerde tam mülkiyet hakkıyla taşınmaz sahibi olabilirler. Ayrıca leasehold ve usufruct gibi alternatif haklar da yabancılara tanınmıştır. Dubai Land Department kayıt sistemi, yabancı yatırımcıların mülkiyet haklarını güvence altına almaktadır.
Gayrimenkul yatırımı, yalnızca mülkiyet hakkı değil; aynı zamanda yatırımcı vizesi ve Golden Visa gibi uzun vadeli oturum avantajlarını da beraberinde getirmektedir. Ancak yatırımcıların, süreçte hukuki risklerden kaçınmak için mutlaka profesyonel bir danışmanlık hizmeti almaları önerilir.
About Post Author
