Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği: Türk Hukuku Çerçevesinde Detaylı İnceleme

---

1. Giriş

Türk hukuk uygulamasında en çok tartışılan sözleşme türlerinden biri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşme, bir tarafta arsa sahibi, diğer tarafta ise yüklenici (müteahhit) arasında kurulan, çift taraflı borç yükleyen ve inşaat sektörünün bel kemiğini oluşturan karma nitelikli bir sözleşmedir.

Sözleşmenin özü, arsa sahibinin taşınmazını müteahhide devretmesi; müteahhidin de bunun karşılığında inşa edeceği bağımsız bölümlerden bir kısmını arsa sahibine teslim etmesidir. Bu yapı, hem kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak anılmaktadır.

---

2. Tanım ve Unsurlar

Tanım: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin belirlenen arsa paylarını yükleniciye devretmeyi; yüklenicinin de arsa üzerinde inşaat yaparak belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.

Temel unsurlar:

1. Arsa sahibinin edimi: Arsa paylarını yükleniciye devretme.

2. Yüklenicinin edimi: İnşaat yapma ve belirlenen bağımsız bölümleri teslim etme.

3. Karşılıklılık: Her iki edim de diğerine bağlıdır.

4. Resmiyet: Tapuda resmi şekilde düzenlenmesi gerekir.

---

3. Hukuki Dayanak

• Türk Borçlar Kanunu (TBK): Eser sözleşmesi hükümleri (m. 470 vd.), satış sözleşmesi hükümleri (m. 207 vd.), karma sözleşmelere ilişkin genel ilkeler.

• Türk Medeni Kanunu (TMK): Taşınmaz mülkiyetinin devri, resmi şekil ve tapu siciline güven ilkesi.

• Kat Mülkiyeti Kanunu: İnşaat tamamlandıktan sonra bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine çevrilmesi.

• İmar Mevzuatı: İnşaatın ruhsat ve imar planına uygun yapılması.

---

4. Hukuki Nitelik

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tek bir sözleşme tipine indirgenemez. Hukuk doktrininde üç farklı görüş öne çıkar:

1. Eser sözleşmesi görüşü: Müteahhit bir inşaat eseri ortaya koymayı taahhüt ettiği için sözleşmenin esaslı yönü eser sözleşmesidir.

2. Satış sözleşmesi görüşü: Arsa sahibi arsa paylarını devrettiği için satış hükümleri de uygulanır.

3. Karma sözleşme görüşü (hakim görüş): Sözleşme hem eser hem satış hükümlerini içerir. Yargı uygulamasında ve doktrinde ağırlıklı kabul gören görüş budur.

---

5. Sözleşmenin Şekli

• Resmi şekil zorunluluğu vardır. Arsa sahibinin taşınmaz devri, tapu sicil müdürlüğünde düzenlenecek resmi senetle mümkündür.

• Yalnızca yazılı sözleşme, tapuya şerh verilmediği sürece üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

• İnşaat sözleşmesinin geçerliliği için arsa payının devrini içeren kısmın tapuda resmi şekilde yapılması gerekir.

---

6. Tarafların Borçları

6.1. Arsa Sahibinin Borçları

• Taşınmazı müteahhide devretmek,

• İnşaat ruhsatı ve imar işlemleri için gerekli belgeleri sağlamak,

• Müteahhidin işe başlamasını engellememek.

6.2. Yüklenicinin Borçları

• İnşaatı sözleşmede kararlaştırılan süre ve özelliklere uygun olarak yapmak,

• Malzeme kalitesine dikkat etmek,

• Belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmek,

• İmar ve teknik kurallara uymak.

---

7. Sözleşmenin Konusu

• Genellikle bir apartman, site veya ticari inşaat projesi.

• Arsa üzerinde kat irtifakı kurulması ve bağımsız bölümlerin paylaşılması.

• Sözleşmede bağımsız bölümlerin hangi blokta, kaçıncı katta ve hangi özellikte olacağı açıkça yazılmalıdır.

---

8. Bedel ve Karşılık

• Müteahhidin bedeli, inşa ettiği bağımsız bölümlerin bir kısmını arsa sahibine vermesiyle ödenmiş olur.

• Arsa sahibi ise müteahhide arsa payını devreder.

• Bu nedenle bedel, mal ile edim arasında karşılıklılık esasına dayanır.

---

9. Geçerlilik Şartları

• Resmi şekil (tapu müdürlüğünde düzenleme),

• İnşaatın imar planına uygun olması,

• Tarafların ehliyeti,

• Sözleşmenin konusu belirli ve açık olmalı.

---

10. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

1. Sözleşmede bağımsız bölümlerin açıkça belirlenmemesi → Taraflar arasında ihtilaf çıkar.

2. Müteahhidin inşaatı geç teslim etmesi → Tazminat veya fesih gündeme gelir.

3. Eksik veya ayıplı iş → Arsa sahibinin eseri kabulden kaçınma veya bedelden indirim hakkı vardır.

4. Arsa sahibinin taşınmazı devretmemesi → Müteahhit dava açabilir.

5. İflas ve haciz durumları → Hem arsa sahibini hem müteahhidi riske sokar.

---

11. Fesih ve Sona Erme

• Sözleşmenin taraflarca anlaşma ile feshi,

• Müteahhidin işi bitirmemesi veya ayıplı yapması,

• Arsa sahibinin taşınmazı devretmemesi,

• İmar veya ruhsat engelleri.

---

12. Vergisel Boyut

• Müteahhidin elde ettiği bağımsız bölümler için KDV ve kurumlar vergisi yükümlülüğü vardır.

• Arsa sahibinin devri tapu harcına tabidir.

• Stopaj, damga vergisi ve emlak vergisi açısından düzenlemeler sözleşmede yer almalıdır.

---

13. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Önemi

• Gayrimenkul sektöründe yatırımcı ve arsa sahipleri arasındaki işbirliğini sağlar.

• Sermaye gerektirmeden arsa sahiplerinin modern yapılar elde etmesine imkân verir.

• İnşaat sektörünün finansmanında önemli bir araçtır.

---

14. Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, eser ve satış sözleşmesinin özelliklerini bünyesinde barındıran karma bir sözleşmedir. Uygulamada taraflar arasındaki uyuşmazlıkların temel sebebi, sözleşmenin belirsiz veya eksik düzenlenmesidir. Bu nedenle, sözleşme hazırlanırken resmi şekil kurallarına uyulmalı, bağımsız bölümlerin özellikleri ayrıntılı yazılmalı, teslim süreleri, cezai şartlar ve vergisel yükümlülükler açıkça belirtilmelidir.

Bu sayede hem arsa sahibi hem yüklenici için dengeli ve güvenilir bir hukuki ilişki kurulmuş olur.