Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinde Menfi–Müspet Zararın Tespiti ve Talep Şartları: Tanımlar, Hesap Yöntemleri, İspat ve Strateji

---

1) Giriş: Fesih sonrası “zarar”ın doğru adlandırılması neden hayati?

Arsa payı karşılığı inşaat (APKİS) sözleşmelerinde tarafların ilişkisi yalnızca “arsa payı devri ↔ bağımsız bölüm teslimi” denkliğinden ibaret değildir; süre, kalite, finansman, şerh, teminat gibi unsurlar doğrudan ekonomik denge yaratır. Bu dengenin bozulması ve fesih/dönme yoluna gidilmesi halinde ilk tartışma, hangi zarar kalemlerinin talep edilebileceği ve bunun menfi (negatif) mi yoksa müspet (pozitif) zarar mı sayılacağıdır. Yanlış sınıflandırma; ispat zorluğu, tenkis (indirim) ve hatta davanın reddi risklerini büyütür. Bu nedenle, aşağıda kavramları netleştirip talep şartlarını, hesap metodolojisini, ispat ve zamanaşımı hatlarını ayrıntılandırıyoruz.

---

2) Kavramsal çerçeve: Menfi zarar – Müspet zarar ayrımı

Menfi zarar (negatif zarar): Sözleşme hiç yapılmamış olsaydı uğranılmayacak kayıplar. Diğer adıyla güven zararı (reliance).

• Örnekler: Sözleşme görüşmeleri/kuruluşu ve ifası için yapılan proje, ruhsat, danışmanlık, tapu–noter harçları, geçici finansman masrafları, sözleşme nedeniyle alternatif bir fırsattan (satış, kiralama) vazgeçme sonucu doğan kayıp.

• Amacı: Tarafı sözleşme öncesi ekonomik konumuna geri döndürmek.

Müspet zarar (pozitif zarar): Sözleşme gereği ifa gerçekleşseydi elde edilecek ekonomik menfaatten mahrum kalma (beklenen kâr).

• Örnekler: Arsa sahibinin zamanında teslim edilseydi kira/gelir elde edeceği bağımsız bölümler için kira mahrumiyeti, değeri artmış bağımsız bölümlerin piyasa değeri farkı, yüklenicinin sözleşmeden beklediği kâr, işi başkasına tamamlattığında oluşan bedel farkı vb.

• Amacı: Tarafı sözleşme ifa edilmiş olsaydı bulunacağı ekonomik konuma taşımak.

Temel ilke: Çifte tazmin yok. Menfi ve müspet zarar aynı kalem üzerinden birlikte talep edilmez; aynı zararı iki başlık altında kümüle etmek mümkün değildir. Ancak farklı hukuki nitelikte zarar kalemleri (ör. bir kısmı menfi, bir kısmı müspet) aynı davada çakışma yaratmadan birlikte istenebilir.

---

3) Fesih mi, dönme mi? (İleriye etkili fesih – geriye etkili dönme)

APKİS’te uyuşmazlıklar genellikle dönme (geriye etkili) tartışması içinde ele alınır; çünkü tarafların edimleri (arsa payı devri ↔ bağımsız bölüm teslimi) karşılıklı sıkı bağ içindedir.

• Geriye etkili dönme: İadeler esastır (arsa payları/tesciller geri alınır, edimler iade edilir). Doktrinde menfi zarar ağırlıklı tazmin çözümü öne çıkar; fakat ifa yerine yenisini yaptırma nedeniyle doğan fark (özellikle arsa sahibinin işi diğer müteahhide tamamlattığında oluşan tamamlama farkı) müspet zarar görünümü de kazanabilir.

• İleriye etkili fesih: Geçmiş ifalar geçerli kalır; bundan sonrası için sözleşme biter. Müspet zarar talepleri (kâr mahrumiyeti, kira mahrumiyeti) daha çok bu hatta tartışılır.

Pratik sonuç: Dilekçede fesih türü netleştirilmeli; iade–tasfiye mi yoksa tamamlama farkı/pozitif zarar mı isteniyor, açık yazılmalıdır.

---

4) Hangi taraf kusurlu? Tarafa göre zarar konsepti

• Yüklenici kusurlu ise:

  • Arsa sahibi; aynen ifa + gecikme tazminatı, olmazsa fesih/dönme ile menfi zarar, gerekiyorsa işi başkasına tamamlatarak müspet zarar (tamamlama farkı + makul ek giderler) isteyebilir. Ayrıca kira mahrumiyeti, piyasa değeri farkı, finansman maliyeti kalemleri gündeme gelebilir.

• Arsa sahibi kusurlu ise (ör. arsa paylarını/ruhsatı vermeyerek engel olması):

  • Yüklenici; fesih/dönme ile menfi zarar (boşa giden mobilizasyon, şantiye kuruluş, proje–imalat giderleri) ve/veya müspet zarar (beklenen kâr, tamamlanan imalatın bedeli – tasarruf edilen giderler düşülerek) talep edebilir.

---

5) Talep şartları: Adım adım kontrol listesi

1. Geçerli sözleşme ve ihlal: Yazılı/şekle uygun APKİS + açık hükümlere aykırılık (süre, kalite, teslim).

2. Kusur: Borca aykırılığın karşı tarafa isnadı (en azından ihmal). Mücbir sebep yokluğu.

3. Temerrüt/makûl süre: Kesin vadeli sözleşme değilse, ihtar ve süre verme koşulu.

4. Zarar: Zararın varlığı ve kalem kalem nicelenmesi.

5. Uygun illiyet bağı: Zarar ile sözleşmeye aykırılık arasında makul nedensellik.

6. Zararın azaltılması ödevi: Boş beklemeyip zararı makul önlemlerle sınırlama (daha uygun müteahhit, alternatif finansman vb.).

7. Çifte tazmin yasağı: Aynı kalem iki kez istenmeyecek.

8. Zamanaşımı: Sözleşmeden doğan taleplerde genel kural çoğu durumda 10 yıl; ayıp hükümleri/teslim ilişkisi ve bazı özel başlıklarda daha kısa süreler gündeme gelebilir.

9. Faiz başlangıcı: Temerrüt tarihi; para borçları için ihtar/temerrütle işleyecek faiz (sözleşmesel faiz varsa ona göre).

---

6) Zarar kalemlerinin sınıflandırılması ve örnek hesap yöntemleri

A) Menfi zarar (güven zararı) örnekleri

• Kuruluş/ifaya hazırlık giderleri: Mimari–statik/elektrik–mekanik proje bedelleri, ruhsat/harç giderleri, danışmanlık–kontrolör bedelleri.

• Mobilizasyon: Şantiye kuruluş, geçici yapı–iskele, makine ekipman sevki, sigorta poliçe primleri.

• Fırsat maliyeti: Sözleşme nedeniyle kaçırılan satış/kiralama; makul ispat şartıyla.

• Erken fesih nedeniyle boşa çıkan reklam–pazarlama giderleri.

Hesap notu: Faturalar, banka hareketleri, sözleşmeler ve piyasa emsalleri ile belgelemek; tasarruf edilen giderler (ör. kullanılmayan malzeme iadesi) düşülür.

B) Müspet zarar (beklenen kâr/kazanç) örnekleri

• Arsa sahibinin kira mahrumiyeti: Zamanında teslim edilseydi kiraya verilecek bağımsız bölümlerin emsal kira üzerinden aylık kaybı. (İskan gecikmesi dâhil.)

• Piyasa değeri farkı: Sözleşmeye göre teslim edilecek bağımsız bölümlerin teslim tarihinde beklenen piyasa değeri – mevcut durum değeri.

• Tamamlama farkı: Fesih sonrası işi başka müteahhide yaptırmak zorunda kalan arsa sahibinin yeni sözleşme bedeli – kalan sözleşme bedeli. (Makul ve gerekli ek giderler eklenir.)

• Yüklenicinin kaybedilen kârı: Arsa sahibinin kusuru ile ifa imkânsız olunca yüklenici beklenen kârını, tasarruf ettiği giderler düşülerek talep edebilir.

Hesap notu:

• Birim fiyat/karne ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı birim fiyatları, metraj ve hakediş verileriyle teknik bilirkişilik yapılır.

• Kira mahrumiyeti için emsal kira araştırması, bölgesel indeksler, tapu/ilan veri analizi.

• Piyasa değeri farkı için SPK lisanslı gayrimenkul değerleme raporu tercih edilir.

---

7) “Hangi yolu seçeyim?”: Stratejik eşikler ve çakışma yönetimi

• Aynen ifa + gecikme tazminatı hattında kalıyorsanız, müspet zarar (kira mahrumiyeti) daha doğal akar.

• Dönme/geri alma yolunu seçiyorsanız, iade–tasfiye ile menfi zarar ağırlık kazanır; fakat tamamlama farkı gibi unsurlar müspet zarar mantığıyla istenebilir.

• Cezai şart varsa (gecikme/ayıp), zarar ispatı aranmaksızın talep edilebilir; ancak hâkim fahiş bulursa indirim yapabilir. Cezai şart, aynı zarar kalemi için tazminatla birlikte çifte kazanç doğurmayacak şekilde konumlandırılmalıdır.

---

8) İspat: Hangi belgeler, hangi uzmanlık?

• Sözleşme ve ekleri: Teslim takvimi, kalite şartnamesi, şerh/teminat hükümleri.

• İhtarlar–tutanaklar: Temerrüt, süre verme, reddedilen imalatlar, şantiye toplantı kararları.

• Hakediş–metraj–imalat seviyeleri: Tamamlama farkı için esas.

• Faturalar–ödeme dekontları: Menfi zarar için temel ispat.

• Emsal kira–değerleme: Müspet zarar için raporlar (SPK lisanslı değerleme, bölgesel endeks).

• Bilirkişilik: İnşaat, muhasebe/finans ve gayrimenkul değerleme disiplinlerinin birlikte çalıştığı çok disiplinli raporlar en sağlıklısıdır.

---

9) Zararın azaltılması (mitigation), müterafik kusur ve indirime konu hâller

• Zararın büyümesini önleme: Örn. gecikme görünür hâle gelir gelmez ikinci müteahhitle tamamlama girişimi, geçici koruma tedbirleri (ihtiyati tedbir–haciz).

• Müterafik kusur: Zararın bir kısmı alacaklının davranışından kaynaklanıyorsa (ör. arsa sahibinin ruhsat belgelerini geç sunması) hâkim indirime gidebilir.

• Tasarruf edilen giderler mutlaka düşülür (çift taraflı haksız zenginleşme önlenir).

---

10) Sık yapılan hatalar ve pratik çözümler

Hatalar

• Menfi–müspet ayrımını yapmadan “genel tazminat” istemek.

• Aynı zarar kalemini hem cezai şart hem tazminat altında çifte talep etmek.

• İhtar/protesto eksikliği; temerrüt tarihinin belirsizliği.

• Kira mahrumiyetinde emsal dayanağı sunmamak; değerleme raporunu geciktirmek.

• Tamamlama farkı talebinde yeni sözleşmenin makullüğünü belgelememek (piyasa araştırması yok).

Çözümler

• Dava dilekçesinde fesih türünü ve talep sistematiğini açık seçik yazın.

• Zarar kalemlerini tablo ve ek dosya ile ayrıştırın (menfi/müspet).

• Bilirkişi disiplinlerini birlikte talep edin (inşaat + finans + değerleme).

• Cezai şartı yedek talep olarak konumlandırın; “fazlaya ilişkin haklar saklıdır” ibaresiyle alan açın.

---

11) Örnek zarar kalemi haritalandırması (arsa sahibi perspektifi)

• Müspet:

  • Kira mahrumiyeti: X ay × emsal kira (rapor dayanaklı)

  • Tamamlama farkı: Yeni sözleşme bedeli – kalan sözleşme bedeli + makul ek giderler

  • Piyasa değeri farkı: Değerleme raporuna göre

• Menfi:

  • Proje/ruhsat/danışmanlık: Fatura–dekont

  • Noter–tapu–harç: Makbuzlar

  • Reklam–pazarlama: Sözleşme/ödeme belgeleri

  • Boşa giden finansman maliyeti: Banka kayıtları

Not: Aynı kalemi iki başlıkta göstermemek; tasarruf ve alternatif gelir etkilerini düşmek.

---

12) Sonuç: Doğru sınıflandır, doğru ispat, doğru ölçek

APKİS’in feshinde zarar tazmini, salt “ne kadar kaybettim?” sorusundan ibaret değildir; hangi hukuki kategoriye girdiği (menfi–müspet), nasıl hesaplandığı, nasıl ispatlanacağı ve hangi usulî eşiklerin aşıldığıyla değer kazanır.

• Menfi zarar, statüko ante’ye dönüşü temin eder;

• Müspet zarar, ifa edilmiş olsaydı elde edilecek menfaati telafi eder;

• Tamamlama farkı, fesih sonrası arsa sahibi için en kritik müspet zarar kapısıdır;

• Kira mahrumiyeti ve değer farkı, arsa sahibi lehine güçlü, ölçülebilir kalemlerdir;

• Bilirkişi ve belge altyapısı zayıfsa, talebin güçlü bir kısmı indirilir veya reddedilir.

Strateji, baştan doğru kurulduğunda ve zarar kalemleri menfi–müspet olarak ayrık ve belgeli sunulduğunda, hem hızlı hem adil bir tazmin mimarisi kurmak mümkündür.