Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Halinde Bağımsız Bölümlerin Paylaştırılması: Hukuki Ölçütler, Tasfiye Denklemi, Üçüncü Kişiler ve Strateji

---

1) Giriş: “Fesihte paylaştırma” neden en kritik aşamadır?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (APKİS) karşılıklı edim dengesi üzerine kurulur: arsa payı devri ↔ bağımsız bölüm teslimi. İnşaatın durması, ileri derecede gecikmesi ya da nitelik ayıpları nedeniyle fesih/dönme gündeme geldiğinde taraflar bir anda “tasfiye–iade–paylaştırma” üçgeninin içine düşer. Kimin hangi bağımsız bölümü alacağı, devredilmiş arsa paylarının akıbeti, yarım kalmış imalatın değeri, şerhli alıcılar ve ipotekler… Hepsi aynı anda masaya gelir. Bu makale, fesih halinde bağımsız bölümlerin nasıl paylaştırılacağını, hangi hukuki ölçütlerle hareket edileceğini ve uygulama stratejilerini sistematik biçimde ortaya koyar.

---

2) Temel çerçeve: Sözleşmenin niteliği, fesih/dönme ve sonuç

• Karma yapı: APKİS, eser + satış unsurlarını birlikte taşır.

• Fesih–dönme ayrımı:

  • Geriye etkili dönme (TBK m. 125 hattı): Esas itibarıyla edimlerin iadesi hedeflenir; “kim ne verdiyse onu geri alır.”

  • İleriye etkili fesih: Geçmiş ifalar korunur; sözleşme bundan sonrası için biter.

• Tasfiye denklemi: Yarım kalan eserin ve yapılan imalatların objektif değerinin gözetilmesi gerekir. Bu nedenle salt “tapuyu geri verelim” yaklaşımı eksiktir; devirlerin, imalat seviyesinin ve üçüncü kişilerin dikkate alındığı bir değer esaslı paylaştırma yapılmalıdır.

---

3) Hukuki dayanaklar: Hangi normlar yolumuzu aydınlatır?

• TBK m. 470 vd. (eser) – teslim, ayıp ve temerrüt; TBK m. 117–126 – borçlunun temerrüdü; TBK m. 125 – seçimlik haklar ve dönme.

• TMK m. 706 & Tapu Kanunu m. 26 – taşınmazda tescil–resmî şekil; TMK m. 1009 – şerh edilen kişisel hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi; TMK m. 1023 – tapu siciline güven ve iyiniyetli üçüncü kişinin korunması; TMK m. 893 – kanunî ipotek (inşaatçı ipoteği).

• HMK m. 12 – taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki (taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi).

• İmar/Kat Mülkiyeti rejimi – kat irtifakı/kat mülkiyeti ve iskan ilişkisi.

Bu hükümler birlikte okunduğunda; fesih/dönme ile iade–tasfiye yapılır, tapu iptal–tescil ve değer esaslı paylaştırma ilmek ilmek örülür.

---

4) Paylaştırma mantığı: Hangi değişkenler dikkate alınır?

4.1. Devir kurgusu

• Peşin arsa payı devri: Yükleniciye önceden pay devredilmişse, dönme hâlinde iade gündeme gelir; ama yarım imalatın değeri tasfiyede denkleştirilmeli.

• Kademeli devir: İnşaat ilerledikçe pay devri yapılmışsa, fizikî ilerleme oranı (hakediş–metraj) paylaştırmanın çekirdeğidir.

4.2. İnşaat seviyesi ve imalat kalitesi

• Kaba–ince imalat, sistemlerin devreye alınması, iskan alma kabiliyeti… İmalat seviyesi bağımsız bölümlerin reel değerine doğrudan etki eder.

4.3. Değer esaslı yaklaşım

• Paylaştırmayı sadece m² değil, piyasa değeri ve teknik ilerleme üzerinden kurgulamak gerekir.

• Kullanılacak araçlar: SPK lisanslı değerleme raporu, teknik bilirkişi (inşaat) raporu, hakediş ve metraj dökümleri.

4.4. Takyidatlar–üçüncü kişiler

• Satış vaadi şerhleri (TMK 1009), ipotekler (TMK 893/rehin), hacizler, temlikler… Paylaştırmanın planı, üzerindeki yüklerle birlikte çizilir.

---

5) Fesihte bağımsız bölümlerin paylaştırılmasına ilişkin yöntem önerisi

A) Üretim ve değer haritası çıkarın

1. Projedeki tüm bağımsız bölümleri ve ortak alanları listeleyin.

2. Her birinin tamamlanma düzeyini (yüzde) ve teknik durumunu tespit edin.

3. Değerleme raporu ile serbest piyasa satış değeri takdir edilmesini sağlayın.

B) Sözleşmesel dağıtım anahtarını masaya koyun

• Sözleşmede başlangıçta öngörülen arsa sahibi–yüklenici bağımsız bölüm paylaşımı (ör. 50/50, blok ve tip bazında) esas alınır; ancak ifaya paralel denkleştirme gerekir.

C) Denkleştirme (tasfiye) katsayısı

• Hakediş–metraj ve imalat seviyesi ile arsa payı devri arasında dengesizlik varsa, tasfiye katsayısı uygulanır:

  • Yüklenicinin cebinden çıkmış gerçek imalat değeri + makul kâr – tasarruf edilen giderler = denkleştirme farkı.

  • Bu fark, arsa sahibinin/ yüklenicinin alacağı–vereceği olarak tablolaştırılır.

D) Şerhli alıcılar ve kat maliklerinin durumu

• Şerhli satış vaadi sahipleri, şerh tarihinden sonra taşınmazı devralanlara karşı korunur; paylaştırma planında bu haklar aynen dikkate alınır.

• Şerh yoksa ve üçüncü kişi iyiniyetli ise, aynî talep zayıflar; tazminat/bedel iadesi kulvarı öne çıkar.

E) Takyidat temizliği–terkin

• Dağıtım öncesi/sonrası, paylaştırmayı engelleyen ipotek–haciz–şerhlerin akıbeti belirlenmeli; haksız ipoteklerde itiraz/kaldırma, muvazaalı devirlerde tasarrufun iptali davası yedeklenmelidir.

---

6) Uygulamadaki dört tipik senaryo

Senaryo 1 – Peşin pay devri + %40 imalat

• Dönme + tapu iptal–tescil talep edilir.

• Yüklenicinin yaptığı objektif imalat değeri bilirkişiyle belirlenir; arsa sahibi lehine iade, yüklenici lehine sınırlı denkleştirme (varsa) yapılır.

• Şerhli alıcı varsa ilgili bağımsız bölümler için koruma sağlanır.

Senaryo 2 – Kademeli devir + %70 imalat + şerhli satış vaatleri

• Paylaştırma, gelinen seviye × sözleşmesel dağıtım üzerinden kurgulanır; şerhli alıcılar kendi bölümlerinde aynen korunur.

• Eksik kalan kısım için tamamlama masrafı denkleştirmeye eklenir.

Senaryo 3 – Üçüncü kişiye satış (şerh yok) + ipotek

• İyiniyetli alıcıya karşı aynî talep zayıf; bedel iadesi–tazminat öne çıkar.

• Haksız ipotekte itiraz–kaldırma; aksi hâlde paylaştırmada ipotek yükünün devri planlanır.

Senaryo 4 – Konkordato/iflas

• Tedbir ve dosya koordinasyonu kritik. Tapu iptal–tescil talepleri aynî nitelik itibarıyla masadan bağımsız etkiler doğurabilir; ancak tasfiye hesabı masadaki alacaklılarla uyumlu yürütülmelidir.

---

7) Usul ve ispat: Dava dilekçesinde ne istemeli?

• Görev/Yetki: Asliye Ticaret (müteahhit tacirse) veya Asliye Hukuk; HMK m. 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkili.

• Talepler:

  1. Fesih/dönme beyanının tespiti,

  2. Tapu iptal ve tescil (geri alma / yeniden dağıtım),

  3. Paylaştırma planının bilirkişiler marifetiyle oluşturulması,

  4. Takyidatların haksız kısmının terkini,

  5. Denkleştirme farkları, tamamlama farkı, kira mahrumiyeti vb. tazmin talepleri (yedek).

• İhtiyati tedbir: Dava süresince devir–temlik–ipotek gibi işlemleri önlemek için tapu kaydına tedbir şerhi.

• Deliller: Resmî sözleşme/tapu; iş programı, hakediş–metraj; keşif–bilirkişi; foto/video; yazışmalar; değerleme raporları.

Bilirkişi seti üç ayaklı kurulmalıdır: İnşaat (imalat/ayıp), finans/muhasebe (hakediş–tasfiye), gayrimenkul değerleme (emsal–piyasa değeri).

---

8) Tazminat ile paylaştırma ilişkisi: Çifte talep riskini yönetin

• Menfi zarar (boşa giden proje/ruhsat/mobilizasyon vb.) ile müspet zarar (kira mahrumiyeti, tamamlama farkı) kalemleri ayrık ve belgeli istenmeli; aynı zarar iki başlıkla kümüle talep edilmemeli.

• Cezai şart (gecikme/iskan) varsa, “aynı zarara” ilişkin tazminatla çakışmaması için sözleşmede ve dilekçede mahsuben ilişkisi netleştirilmeli.

---

9) “Fesihte paylaştırma protokolü” için örnek madde iskeletleri

(A) Paylaştırmanın esasları

“Fesih/dönme hâlinde taraflar; bağımsız bölümlerin paylaştırılmasında SPK lisanslı değerleme raporunu, hakediş–metraj ve teknik ilerleme tutanaklarını esas alır. Değer esaslı denkleştirme yapılır; tasarruf edilen giderler düşülür.”

(B) Şerhli alıcıların korunması

“Satış vaadi şerhli alıcıların hakları aynen korunur; paylaştırma planı bu haklar gözetilerek oluşturulur.”

(C) Takyidatların akıbeti

“Haksız ipotek/hacizlerin terkinine yüklenici katlanır; arsa sahibi bu yüzden yaptığı masrafları denkleştirme hesabına dahil eder.”

(D) Tamamlama farkı

“İşin üçüncü kişiye tamamlattırılması hâlinde yeni sözleşme bedeli ile kalan sözleşme bedeli arasındaki fark tamamlama farkı olarak yükleniciye rücu edilir.”

(E) Usul ve tedbir

“Taraflar, fesihte ihtiyati tedbir taleplerini karşılıklı olarak kötü niyetli işlem niteliğinden ari şekilde destekler.”

---

10) Kontrol listesi (arsa sahibi açısından)

• ☐ Devir kurgusu (peşin/kademeli) ve buna uygun tasfiye formülü hazır mı?

• ☐ İmalat seviyesi teknik olarak belgelendi mi (keşif–tutanak–foto)?

• ☐ Değerleme ve hakediş kayıtları dosyada mı?

• ☐ Şerhler–takyidatlar envanteri çıkarıldı mı?

• ☐ Tedbir (devir/temlik engeli) alındı mı?

• ☐ Bilirkişi üçlüsü (inşaat/finans/değerleme) talep edildi mi?

• ☐ Menfi–müspet zarar ayrımı net, çifte talep riski yönetildi mi?

---

11) Sonuç: Paylaştırma bir matematik değil; belgelere dayalı bir “denge” arayışıdır

Fesihte bağımsız bölümlerin paylaştırılması; hukuki etiketlerden çok delil kalitesi, teknik–finansal okuryazarlık ve üçüncü kişilerin korunması ilkeleriyle yürür. Doğru yol haritası; dönme/fesih türünün açık seçik belirlenmesi, değer esaslı denkleştirme, şerhli alıcıların aynen korunması, takyidat temizliği, bilirkişi seti ve tedbir mimarisiyle çizilir. Böyle yapıldığında, en zorlu tasfiye dosyalarında dahi adil ve uygulanabilir bir paylaştırma planına ulaşmak mümkündür.