Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapuya Şerh Kurumu, Hukuki Sonuçları ve Üçüncü Kişilerin Korunması

---

1. Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk hukuk sisteminde en yaygın kullanılan karma sözleşmelerden biridir. Bu sözleşmeler, arsa sahibinin arsa payını devretme, yüklenicinin ise inşaatı yapıp bağımsız bölümleri teslim etme borçlarını doğurur. Ancak bu hak ve borçların üçüncü kişilere karşı korunması ciddi sorunlara yol açabilir.

Bu noktada tapuya şerh kurumu devreye girer. Çünkü sözleşme yalnızca taraflar arasında kişisel hak doğurur. Oysa şerh, kişisel hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir olmasını sağlar. Dolayısıyla yüklenicinin hakkının güvenceye alınmasında şerhin önemi büyüktür.

---

2. Hukuki Çerçeve

• Türk Medeni Kanunu m. 1009: Kişisel hakların tapuya şerh edilebileceğini düzenler.

• Türk Medeni Kanunu m. 1023: Tapu siciline güven ilkesini ortaya koyar.

• Tapu Kanunu: Tapu işlemlerinin resmi şekil şartlarını düzenler.

• Türk Borçlar Kanunu: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine uygulanacak eser ve satış hükümlerini içerir.

---

3. Tapuya Şerh Kavramı

Şerh, kişisel hakların tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmesi yoluyla üçüncü kişilere karşı korunmasını sağlayan bir kurumdur.

• Ayni haklar: Tapuya tescil ile doğar.

• Kişisel haklar: Yalnızca taraflar arasında bağlayıcıdır.

• Şerh edilmiş kişisel hak: Üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kişisel hak doğurduğundan, yüklenicinin haklarının üçüncü kişilere karşı korunabilmesi için tapuya şerh edilmesi gerekir.

---

4. Şerh Etme Şartları

4.1. Şekil Şartı

• Şerh edilecek sözleşmenin resmi şekilde yapılmış olması gerekir.

• Noterde düzenlenen sözleşme tek başına yeterli değildir; mutlaka tapuda tescile elverişli resmi senet düzenlenmelidir.

4.2. Tarafların Talebi

• Şerh, tarafların yazılı talebi üzerine tapu müdürlüğü tarafından işlenir.

4.3. Şerh Süresi

• TMK m. 1009’a göre en fazla 5 yıl süreyle konulabilir.

• Süre sonunda şerhin yenilenmesi gerekir, aksi halde hükümsüz hale gelir.

4.4. Şerh Verilebilecek Haklar

• Yüklenicinin bağımsız bölüm talep hakkı,

• Mülkiyet devri isteme hakkı,

• Sözleşmede öngörülmüş öncelikli haklar.

---

5. Şerhin Hukuki Sonuçları

5.1. Üçüncü Kişilere Karşı İleri Sürülebilirlik

Şerh edilmemişse yüklenicinin hakkı yalnızca arsa sahibine karşı geçerlidir. Şerh edilmişse, taşınmazı devralan üçüncü kişi de bu sözleşmeye bağlıdır.

5.2. Tapuya Güven İlkesine Etkisi

• TMK m. 1023, tapu siciline güvenen iyiniyetli üçüncü kişileri korur.

• Ancak şerh varsa, üçüncü kişi artık iyiniyetli sayılamaz.

5.3. Yüklenicinin Korunması

• Bağımsız bölüm talep hakkı güvence altına alınır.

• Arsa sahibinin kötü niyetli satış yapması engellenir.

5.4. Üçüncü Kişilerin Durumu

• Şerhli taşınmazı devralan üçüncü kişi, yüklenicinin haklarına katlanmak zorundadır.

• Şerhsiz devralan kişi ise TMK m. 1023 uyarınca korunur.

5.5. Sözleşmenin Devamına Etkisi

Şerh, tarafların kişisel borçlarını değiştirmez; yalnızca bu hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesini sağlar.

---

6. Şerhin Kaldırılması

• Tarafların ortak talebiyle kaldırılabilir,

• Süre dolduğunda kendiliğinden sona erer,

• Mahkeme kararıyla iptal edilebilir.

---

7. Uygulamadaki Sorunlar

1. Şerh verilmemesi: Yüklenici üçüncü kişilere karşı korunmasız kalır.

2. Şerh süresinin dolması: Hak kayıplarına yol açar.

3. Arsa sahibinin kötü niyeti: Yükleniciye rağmen üçüncü kişilere satış yapabilir.

4. Üçüncü kişilerin iyiniyet iddiaları: Uygulamada sıkça dava konusu olur.

---

8. Çözüm ve Öneriler

• Sözleşmelerin mutlaka tapuya şerh edilmesi gerekir.

• Şerh süresi takip edilmeli ve yenilenmelidir.

• Tarafların şeffaf davranması, güven kayıplarını önler.

• Yüklenicinin menfaatini korumak için sözleşmeye şerh yükümlülüğü konulabilir.

---

9. Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kişisel hak doğurduğundan, yüklenicinin hakkı yalnızca arsa sahibine karşı ileri sürülebilir. Ancak tapuya şerh verilirse, bu hak üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir.

Şerh, yüklenicinin hakkını güvence altına aldığı gibi, üçüncü kişilerin de şeffaflık içinde hareket etmesini sağlar. Bu nedenle sözleşme taraflarının, şerh işlemini yapmaları ve süresini takip etmeleri hayati önemdedir.