Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Paylarını Geri Alma İmkânı: Hukuki Dayanaklar, Prosedür ve Üçüncü Kişilere Etkiler

---

1) Giriş: “Geri alma” talebinin odağı neden tapu kaydıdır?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde (APKİS) taraflar, arsa payı devri ↔ bağımsız bölüm teslimi dengesine dayanır. İnşaat makul sürede tamamlanmaz, hatta tamamen yarım kalırsa; yalnız “gecikme tazminatı” değil, arsa sahibinin yükleniciye devredilmiş arsa paylarını geri alması da gündeme gelir. Bu talep, çoğu durumda tapu sicilinde düzeltim (tapu iptali ve tescil) ile sonuç arar. Ancak “geri alma” her vakada otomatik değildir; sözleşmenin türü, devrin zamanı, ihtar–süre–fesih zinciri, üçüncü kişilere devrin olup olmadığı ve şerh/takyidat durumu süreci belirler.

Bu makalede; hukuki dayanaklar, geri alma şartları, dava yolunun usul adımları, üçüncü kişiler–iyiniyet–şerh denklemindeki kritik noktalar ve pratik stratejiler ayrıntılı biçimde ele alınacaktır.

---

2) Hukuki Çerçeve: Hangi normlar “geri alma”yı mümkün kılar?

• Türk Borçlar Kanunu (TBK)

  • Eser sözleşmesi (m. 470 vd.): Yüklenicinin eseri süresinde ve kararlaştırılan nitelikte teslim borcu.

  • Temerrüt/Seçimlik haklar (m. 117–126; özellikle m. 125): Alacaklı (arsa sahibi) ifada ısrar + gecikme tazminatı, ifadan vazgeçme + müspet zarar veya sözleşmeden dönme (geriye etkili tasfiye) imkanına sahiptir.

• Türk Medeni Kanunu (TMK)

  • m. 706 ve Tapu Kanunu m. 26: Taşınmaz devri resmi şekilde ve tapuda tescille olur.

  • m. 1009: Tapuya şerh edilen kişisel hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi.

  • m. 1023: Tapu siciline güvenen iyiniyetli üçüncü kişilerin korunması.

  • m. 893: İnşaat alacaklılarının kanunî ipotek hakkı (inşaatçı ipoteği).

• Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)

  • m. 12: Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi.

• İmar/Kat Mülkiyeti Mevzuatı: Teslim/iskan ve arsa payı–bağımsız bölüm ilişkisinin teknik–hukuki zemini.

Özetle: Yüklenici edimini tamamlamazsa, TBK m. 125 kapsamında dönme/fesih ve tapu sicilinde iade (tapu iptal–tescil) talebi birlikte düşünülür.

---

3) İnşaatın tamamlanmaması ne demektir?

“Tamamlanmama”, salt kaba inşaatın bitmemesi değildir. Uygulamada eşikler:

• Kesin teslim tarihi aşılmış, makul ek süreye rağmen ilerleme yoksa;

• Projeye/ruhsata aykırı imalat nedeniyle iskan alınamıyorsa;

• Finansal–fiili durma (şantiye terk, iflas, konkordato) söz konusuysa;

• Temel nitelikte ayıplar onarılamıyor veya yüklenici düzeltmekten imtina ediyorsa.

Bu durumlar, temerrüt ve dönme için zemin oluşturur. Deliller: ihtarname zinciri, şantiye tutanakları, keşif–bilirkişi raporları, hakediş/metraj verileri, iş programı sapmaları.

---

4) Arsa paylarının geri alınmasının maddi şartları

4.1. Sözleşmesel altyapı

• Devir kurgusu: Peşin devir, kademeli devir veya tamamlandıktan sonra devir. Peşin devredilmişse geri alma daha çok dönme ve iade teorisiyle yürür; kademeli düzende ise tamamlanmayan kısma tekabül eden payların iadesi istenir.

4.2. Temerrüt ve ihtar–süre verme

• Kesin vadeli değilse, TBK’ya göre ihtar ve makul süre verilmelidir. Bu süreç net belgelenmezse davada zayıflık doğar.

4.3. Dönme/fesih bildirimi

• Açık ve yazılı olmalı; dönmenin geriye etkili tasfiye (edimlerin iadesi) doğurduğu belirtilmeli.

• Dönme/fesih tek başına tapuda sonucu doğurmaz; tapu iptali ve tescil davası ile tamamlanır.

4.4. İade ekonomisi ve tasfiye

• Geri alma, çoğu kez yükleniciye devredilmiş arsa paylarının iadesi (tescilin iptali) şeklinde olur.

• Yüklenicinin yaptığı imalatın değeri tasfiye denklemi içinde (sebebsiz zenginleşme/ayrık hesap) değerlendirilir: Arsa sahibi “tam iade” alırken, yüklenicinin arsa üzerinde yarattığı objektif değer hakkaniyete göre tasfiye edilir.

---

5) Üçüncü kişilere devrin etkisi: Şerh–iyiniyet–takyidat üçgeni

5.1. Şerh varsa (TMK m. 1009)

Arsa sahibinin veya yüklenicinin sözleşmeden doğan kişisel hakları tapuya şerh edilmişse, taşınmazı devralan üçüncü kişiler de bu şerhle bağlıdır. Bu, geri alma taleplerinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için kritik güvencedir.

5.2. Şerh yoksa ve üçüncü kişi iyiniyetliyse (TMK m. 1023)

Şerh verilmemiş bir kişisel hak, iyiniyetli üçüncü alıcı karşısında ileri sürülemez. Bu durumda arsa paylarını doğrudan geri alma zorlaşabilir; tazminat ve tasarrufun iptali (İİK m. 277 vd.) gibi yan yollara başvurmak gerekebilir.

5.3. İnşaatçı ipoteği (TMK m. 893)

Yüklenici/taşeron alacakları nedeniyle taşınmaz üzerinde kanunî ipotek tesis edildiyse, geri alma talebi ipoteğin akıbetiyle birlikte düşünülür. Çözüm: ipoteğin haksızlığına itiraz, kaldırma davası, eşzamanlı tasfiye.

---

6) Dava yolu ve usul: Hangi mahkemede, ne istenir, nasıl ispatlanır?

6.1. Görev–yetki

• Uyuşmazlığın niteliğine göre çoğunlukla Asliye Ticaret (müteahhit tacirse) veya Asliye Hukuk.

• Kesin yetki: Taşınmazın aynına ilişkin talepler (tapu iptal–tescil) için HMK m. 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi.

6.2. Dava türleri ve talepler

• Tapu iptal ve tescil: Yükleniciye devredilen payların arsa sahibi adına tescili.

• Fer’î talepler:

  • Terkin (sonraki devirlerin/şerhlerin kaldırılması koşulları oluşmuşsa),

  • İhtiyati tedbir (devir ve temliki önlemek için),

  • Tazminat (menfi/müspet zarar), cezai şart,

  • Tasarrufun iptali (alacaklılara karşı yapılan muvazaalı devirlerde).

6.3. Deliller

• Resmî sözleşme/tapu kayıtları, plan–proje–ruhsat, şantiye tutanakları, ihtarnameler, iş programı ve sapma kayıtları, hakediş–metraj, teknik bilirkişi raporları, değerleme raporları, fotoğraf/video–uydu görüntüleri (ilerleme kanıtı), yazışmalar.

6.4. Bilirkişilik

• İnşaat tekniği (imalat seviyesi/ayıp), değerleme (piyasa değeri, kira mahrumiyeti), muhasebe/finans (hakediş–tasfiye) disiplinlerinin birlikte görevlendirilmesi en sağlıklısıdır.

---

7) Yüklenicinin iflası/konkordatosu varken geri alma

• İflas masası devreye girdiğinde, tapu iptal–tescil talebi aynî bir talep olduğu ölçüde masadan bağımsız etkiler yaratabilir; ancak iade gerekiyorsa masadaki alacak ve ipotek ilişkileriyle koordinasyon gerekir.

• Konkordato/iflas erteleme benzeri süreçlerde ihtiyati tedbir kararıyla devrin önlenmesi ve dosyaların birleştirilmesi stratejileri önemlidir.

• Uygulamada, iade yanında tamamlama gider farkı ve kira mahrumiyeti talepleri yedeklenir.

---

8) Hesap ve tasfiye: “Geri alma” tek başına değil, denkleştiricidir

Arsa paylarının geri alınması, çoğu kez tasfiye denkliği ile birlikte yürür:

• Yüklenicinin katkı değeri (arsa üzerinde meydana gelen objektif yapı değeri) bilirkişiyle belirlenir.

• Bu değer, iade dengesinde mahsuba konu olabilir (somut olaya göre).

• Arsa sahibi yönünden müspet zarar (tamamlama farkı, kira mahrumiyeti) ve menfi zarar (boşa giden masraflar) talepleri çifte tazmin yasağı gözetilerek ayrıştırılır.

---

9) Pratik stratejiler: Geri alma yoluna giden dosyalarda “altın kurallar”

1. Erken ve sistemli ihtar: Temerrüt başlangıcını ve ek süreyi ispat için şart.

2. Tedbir–blokaj: Dava açmadan önce tapuya ihtiyati tedbir; üçüncü kişiye devirleri engeller.

3. Şerh disiplini: Sözleşmeye dayalı hakları TMK m. 1009 uyarınca şerh ettirin.

4. Hakediş/ibra dokümantasyonu: Daha sonra doğacak ipotek–alacak–tasfiye çatışmalarını en aza indirir.

5. Bilirkişi mimarisi: İnşaat + değerleme + finans üçlüsü aynı raporda.

6. Yedek talepler: Tapu iptali ve tescile ek olarak tazminat ve tasarrufun iptali taleplerini yedekleyin.

7. Üçüncü kişiye satış senaryosu: Şerh yoksa, iyiniyetli alıcıya karşı aynî talep kısıtlı olabilir; bu ihtimalde alacak/tazminat eksenine ağırlık verin.

---

10) Sık karşılaşılan senaryolar ve çözüm yolları

• Senaryo A — Peşin pay devredildi, inşaat %40’ta durdu

  • İhtar–ek süre–dönme → tapu iptali ve tescil + tamamlama farkı (yeni müteahhit bedeli – kalan bedel).

• Senaryo B — Yüklenici payı üçüncü kişiye devretti; şerh yok

  • Üçüncü kişinin iyiniyeti varsa aynî geri alma zayıf; tasarrufun iptali + tazminat hattı.

• Senaryo C — Taşeron alacaklı ipotek koydu

  • İpoteğe itiraz/kaldırma, eşzamanlı iade ve tasfiye.

• Senaryo D — Konkordato süreci

  • Tedbir ve dosya koordinasyonu; iade + tazminat taleplerinin yedekli sürdürülmesi.

---

11) Sonuç

İnşaatın tamamlanmaması halinde arsa sahibinin arsa paylarını geri alma imkânı, TBK m. 125 dönme/fesih, tapu iptal–tescil, şerh–iyiniyet ve tasfiye denklemi ilkelerinin birlikte işletilmesine bağlıdır. Doğru kurgulandığında, arsa sahibinin mülkiyetinin korunması mümkün ve etkilidir. Anahtar, ihtar–tedbir–şerh disiplini, delil/bilirkişi mimarisi ve yedek taleplerle dosyanın stratejik yönetimidir.