Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Arsa Payını Devretme Borcu ve İfa Zamanı

---

1. Giriş

Türk inşaat sektöründe en yaygın sözleşme türlerinden biri olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem arsa sahibine hem de yükleniciye önemli hak ve borçlar yükler. Sözleşmenin özünde karşılıklılık vardır: arsa sahibi taşınmaz üzerindeki arsa paylarını yükleniciye devretmeyi üstlenirken, yüklenici de arsa üzerinde inşaat yapıp belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim eder.

Bu dengenin en kritik unsurlarından biri, arsa sahibinin arsa payını devretme borcu ve bu borcun hangi zamanda ifa edilmesi gerektiğidir. Çünkü arsa payı devri, yüklenicinin inşaata başlayabilmesi için ön koşul olduğu gibi, arsa sahibinin menfaatlerini güvence altına alan bir araçtır.

---

2. Hukuki Çerçeve

• Türk Borçlar Kanunu (TBK): Eser sözleşmesine ilişkin hükümler (m. 470 vd.), satış hükümleri (m. 207 vd.).

• Türk Medeni Kanunu (TMK): Taşınmaz mülkiyetinin devri (m. 706), resmi şekil.

• Tapu Kanunu (m. 26): Resmi senet ve tapu tescili.

• Kat Mülkiyeti Kanunu: Bağımsız bölümlerin hukuki statüsü.

---

3. Arsa Sahibinin Borcunun Niteliği

Arsa sahibinin en temel borcu, sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde arsa paylarını yükleniciye devretmektir. Bu borç:

• Asli borçtur,

• Mülkiyet hakkına ilişkin bir tasarruf işlemidir,

• Resmi şekle tabidir, tapuda tescil yapılmadıkça hüküm doğurmaz.

---

4. Arsa Payı Devri ve Şekil Şartı

• TMK m. 706’ya göre taşınmaz mülkiyeti ancak resmi senetle devredilir.

• Noter huzurunda düzenlenen sözleşme, tapu devri yapılmadıkça geçerli olmaz.

• Resmi senet, tapu müdürlüğünde düzenlenmeli; arsa payının miktarı ve hangi bağımsız bölümlere karşılık geldiği açıkça yazılmalıdır.

---

5. İfa Zamanı

Arsa payının devri, tarafların menfaat dengesini koruyacak şekilde yapılmalıdır. Burada üç ihtimal vardır:

5.1. Peşin Devir

Arsa sahibi, sözleşmenin başında arsa payını yükleniciye devreder.

• Avantaj: Müteahhit finansman sağlayarak inşaata hemen başlayabilir.

• Dezavantaj: Arsa sahibi için risklidir; yüklenici inşaatı yarım bırakabilir.

5.2. Kademeli Devir

Arsa payı, inşaatın ilerleme aşamalarına göre parça parça devredilir.

• Uygulamada en güvenli yöntemdir.

• Örneğin kaba inşaat tamamlandığında %30, çatı bittiğinde %30, iskan alındığında kalan %40.

5.3. Tamamlandıktan Sonra Devir

Arsa sahibi, yükleniciye inşaat tamamen bittikten sonra arsa payı devrini yapar.

• Arsa sahibi için en güvenli yöntemdir.

• Yüklenici açısından finansman zorluğu doğurur.

---

6. Arsa Sahibinin Borcunun İfasında Temerrüt

Arsa sahibi arsa payını zamanında devir etmezse:

• Yüklenici temerrüt hükümlerine dayanabilir,

• İfa davası açabilir,

• Tazminat isteyebilir,

• Ağır ihlal halinde sözleşmeden dönebilir.

---

7. Yüklenicinin Hakları

Arsa sahibinin temerrüdü halinde yüklenici:

• Arsa payının devrini mahkeme yoluyla talep edebilir,

• Uğradığı zararlar için tazminat isteyebilir,

• Sözleşmeyi feshedip yaptığı işin bedelini isteyebilir.

---

8. Arsa Sahibinin Menfaatlerinin Korunması

Arsa sahibi, devri güvence altına almak için:

• Kademeli devir yöntemi uygulamalı,

• Yükleniciden banka teminat mektubu almalı,

• Yüklenicinin edimlerini yerine getirme kabiliyetini araştırmalıdır.

---

9. Hukuki Sonuçlar

9.1. Zamanında Devir

Sözleşme sağlıklı yürür, yüklenici inşaatı yapar.

9.2. Geç Devir

Yüklenici finansman zorluğu yaşar, inşaat gecikir.

9.3. Hiç Devir Yapılmaması

• Yüklenici dava açarak arsa payını devralabilir.

• Yüklenici sözleşmeden dönebilir ve uğradığı zararı talep edebilir.

---

10. Uygulamadaki Sorunlar

• Teslim süresinin sözleşmede açıkça belirtilmemesi,

• Noter sözleşmesine güvenilip tapuda işlem yapılmaması,

• Yüklenicinin finansman için arsa payı talep etmesi,

• Arsa sahibinin güvence almadan peşin devir yapması.

---

11. Çözüm ve Öneriler

• Sözleşmelerde ifa zamanı net olarak yazılmalı,

• Kademeli devir sistemi tercih edilmeli,

• Teminat mekanizmaları (ipotek, banka teminatı) kullanılmalı,

• İhtar ve fesih şartları açıkça düzenlenmeli,

• Arabuluculuk ve tahkim gibi alternatif çözüm yolları öngörülmeli.

---

12. Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin en temel yükümlülüğü, arsa payını devretme borcudur. Bu borcun ifa zamanı, tarafların menfaat dengesini doğrudan etkiler.

• Peşin devir: Yüklenici için avantajlı, arsa sahibi için risklidir.

• Kademeli devir: Her iki tarafın da menfaatlerini dengeleyen en uygun yöntemdir.

• Tamamlandıktan sonra devir: Arsa sahibi için güvenli, yüklenici için risklidir.

Tarafların hak ve borçlarını ayrıntılı düzenlemeleri, özellikle ifa zamanını net olarak yazmaları, uyuşmazlıkları önleyecektir.