Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerindeki Hukuki Riskler ve Çözüm Önerileri
1. Giriş
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türkiye’de inşaat sektörünün önemli bir parçasını oluşturan sözleşme türlerinden biridir. Bu sözleşmelerde arsa sahibi, arsanın belirli bir payını müteahhide devretmeyi taahhüt ederken, müteahhit de karşılığında arsa üzerine bina yapmayı taahhüt eder. Ancak bu sözleşmelerin birçok hukuki riski bulunmaktadır. İşbu makalede, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki hukuki riskler detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşme türü olup, hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi özelliklerini taşır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 470 ve devamı eser sözleşmesine, Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Tapu Kanunu ise taşınmaz devrine ilişkin hükümler içerir. Bu sözleşmenin noter huzurunda yapılması ve tapu siciline şerh edilmesi taraflar açısından önem arz eder.
3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Hukuki Riskler
A. Sözleşmenin Geçerliliğine İlişkin Riskler
- Noter Tasdiki Eksikliği:
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin noter huzurunda düzenlenmemesi halinde geçersiz olacağı (Borçlar Kanunu madde 12 ve 237) Yargıtay içtihatları ile sabittir.
- Tapuya Şerh Edilmemesi:
- Tapuya şerh edilmemiş sözleşmeler, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyebilir. Müteahhit, arsa sahibinin sözleşmeye aykırı hareket etmesini engellemek için tapuya şerh koymalıdır.
- Taşınmaz Üzerindeki Şerhler ve Kısıtlamalar:
- Arsa üzerinde ipotek, haciz veya başka bir takyidat bulunması, müteahhidin hak kaybına uğramasına neden olabilir.
B. İnşaatın Tamamlanamaması Riskleri
- Müteahhidin Temerrüdü:
- Müteahhidin inşaatı tamamlayamaması veya geciktirmesi, arsa sahibini zarara uğratabilir. Bu durumda, TBK madde 473 uyarınca eser sözleşmelerine ilişkin hükümler uygulanarak müteahhidin sözleşme feshedilerek tazminat ödemesi sağlanabilir.
- İnşaat Ruhsatı ve İmar Planına Aykırılıklar:
- Müteahhit gerekli izinleri almadan inşaata başlarsa, belediye tarafından yıkım kararı çıkabilir ve taraflar hukuki ve maddi kayıplara uğrayabilir.
- Geç Teslim ve Cezai Şartlar:
- Sözleşmede teslim sürelerinin açıkça belirlenmesi ve gecikme cezalarının düzenlenmesi önemlidir. Aksi halde, müteahhit inşaatı geciktirerek arsa sahibini mağdur edebilir.
C. Kat Karşılığı Oranında Adaletsizlik ve Uyuşmazlıklar
- Adil Olmayan Paylaşım Oranları:
- Arsa payının belirlenmesi sırasında emsal taşınmaz fiyatlarının dikkate alınmaması, taraflar arasında ihtilaflara yol açabilir.
- Bağımsız Bölümlerin Seçimi ve Teslimi:
- Müteahhit ile arsa sahibi arasında bağımsız bölümlerin nasıl bölüşüleceği konusunda anlaşmazlık çıkabilir. Bu nedenle, sözleşmede bağımsız bölümlerin hangi taraflara verileceğinin net şekilde yazılması gerekmektedir.
D. Müteahhidin Hukuki ve Mali Yükümlülükleri
- İşçilik Alacakları ve SGK Borçları:
- Müteahhit, işçilerine ödemeleri yapmazsa, arsa sahipleri 5510 sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu gereğince işçilerin alacaklarından sorumlu tutulabilir.
- Vergisel Yükümlülükler:
- KDV, tapu harçları ve diğer vergilerin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. Vergi yükümlülüklerinin ihmal edilmesi taraflara ağır mali yük getirebilir.
E. Mücbir Sebep Hükümleri ve Fesih Riskleri
- Doğal Afetler ve Hukuki Sonuçları:
- Deprem, sel gibi mücbir sebepler nedeniyle inşaatın yapılamaması halinde, tarafların borçlarının askıya alınması veya sözleşmenin feshedilmesi gerekebilir. Bu nedenle, sözleşmede mücbir sebep hükümlerine detaylı yer verilmelidir.
- İflas ve Konkordato Durumları:
- Müteahhidin iflas etmesi veya konkordato ilan etmesi halinde, arsa sahiplerinin mağdur olmaması için teminat mektubu veya ipotekli teminatlar sözleşmeye eklenmelidir.
4. Hukuki Çözüm Önerileri ve Alınması Gereken Önlemler
- Sözleşmenin Noter Onaylı Olması: Sözleşmenin geçerliliği için noterde yapılması ve tapuya şerh edilmesi gereklidir.
- Teslim Tarihi ve Cezai Şartların Açıkça Belirtilmesi: Müteahhidin temerrüde düşmesini engellemek için gecikme cezaları düzenlenmelidir.
- Bağımsız Bölümlerin Paylaşımı Net Olarak Belirlenmeli: Hangi dairelerin müteahhide, hangilerinin arsa sahibine ait olduğu açıkça yazılmalıdır.
- SGK ve Vergi Yükümlülükleri Açıkça Düzenlenmeli: İşçilerin alacakları ve vergilerin nasıl ödeneceği belirtilmelidir.
- Teminat Mektubu veya İpotek Talep Edilmeli: Müteahhidin iflasına karşı garanti teminatlar istenmelidir.
5. Sonuç
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri ve müteahhitler açısından çeşitli hukuki riskler içermektedir. Bu risklerin önüne geçmek için sözleşmenin dikkatle hazırlanması, müteahhitin mali gücünün araştırılması ve hukuki teminatların sağlanması büyük önem taşımaktadır. Aksi halde, taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklar çıkabilir ve telafisi güç zararlar doğabilir.
About Post Author
