Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Eseri Teslim Borcu, Ayıplı İfa Sorunları ve Hukuki Sonuçları

---

1. Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk hukukunda hem arsa sahipleri hem de yükleniciler (müteahhitler) açısından en yaygın kullanılan sözleşme türlerinden biridir. Bu sözleşmeler, arsa sahibinin arsa paylarını devretmesi karşılığında, yüklenicinin belirli bağımsız bölümler yapıp teslim etmesini içerir.

Ancak uygulamada en fazla uyuşmazlık, yüklenicinin eseri zamanında teslim etmemesi ya da ayıplı teslim etmesi nedeniyle doğar. Eksik veya kusurlu imalat, projenin ruhsata aykırı yapılması, düşük kaliteli malzeme kullanımı, teslim tarihinin geçirilmesi gibi durumlar arsa sahiplerini ciddi mağduriyetlere sürüklemektedir.

Bu çalışmada, yüklenicinin eseri teslim borcu, ayıplı ifa sorunları ve bu durumların doğurduğu hukuki sonuçlar detaylı olarak incelenecektir.

---

2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

2.1. Karma Sözleşme Özelliği

• Eser sözleşmesi niteliği: Müteahhit, arsa üzerinde bir bina veya bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlenir.

• Satış sözleşmesi niteliği: Arsa sahibi, arsa paylarının belirli kısmını müteahhide devreder.

2.2. Geçerlilik Şartı

• Taşınmaz devrine ilişkin kısım tapu müdürlüğünde resmi senetle yapılmalıdır.

• Resmi şekle uyulmadıkça sözleşme geçersizdir.

---

3. Yüklenicinin Eseri Teslim Borcu

3.1. Teslim Borcunun Kapsamı

• İnşaatın sözleşmede kararlaştırılan nitelikte yapılması,

• İskân ruhsatı alınarak fiilen kullanılabilir hale getirilmesi,

• Ortak alanların da eksiksiz tamamlanması.

3.2. Teslim Zamanı

• Taraflarca belirlenen tarihte,

• Tarih yoksa işin mahiyetine göre makul sürede.

3.3. Teslim Şekli

• Bağımsız bölümün fiilen kullanılabilir olması,

• Anahtar teslimi,

• Teslim tutanağı düzenlenmesi.

---

4. Teslim Borcuna Aykırılık

4.1. Geç Teslim

• İnşaat süresinde bitirilmezse, yüklenici gecikmeden sorumludur.

• Arsa sahibi gecikme tazminatı isteyebilir, cezai şart varsa bunu talep edebilir.

4.2. Eksik Teslim

• İnşaat tamamlanmış olsa bile, tesisat eksiklikleri, ortak alanların yapılmaması gibi durumlar eksik ifa sayılır.

4.3. Hiç Teslim Etmeme

• Yüklenici işi bırakır veya yapmazsa, arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir.

---

5. Ayıplı İfa Sorunları

5.1. Ayıp Kavramı

• İnşaatın sözleşme, teknik şartname veya projeye aykırı yapılması.

• Kalitesiz malzeme, yanlış ölçüler, eksik işçilik, estetik kusurlar, ruhsata aykırılıklar ayıp sayılır.

5.2. Ayıpların Türleri

• Açık ayıplar: Teslim anında fark edilen kusurlar (ör. eksik kapı, boya hatası).

• Gizli ayıplar: Zamanla ortaya çıkan kusurlar (ör. su yalıtımı sorunu, elektrik arızası).

---

6. Arsa Sahibinin Hakları

TBK m. 475 vd. hükümlerine göre arsa sahibinin hakları:

1. Eseri kabulden kaçınma (ağır ayıplarda),

2. Ücretsiz onarım isteme,

3. Bedelden indirim talebi,

4. Zarar tazmini isteme,

5. Sözleşmeden dönme (fesih).

---

7. Ayıplı İfanın Hukuki Sonuçları

7.1. Sözleşmenin Feshi

• Ağır ayıp varsa ve onarım mümkün değilse, arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir.

7.2. Tazminat Yükümlülüğü

• Yüklenici, ayıplı ifa nedeniyle arsa sahibinin uğradığı zararı tazmin eder.

7.3. Onarım veya Tamamlama Yükümlülüğü

• Yüklenici ayıpları ücretsiz gidermek zorundadır.

7.4. Bedel İndirimi

• Arsa sahibi ayıplı bağımsız bölüm için değer düşüklüğü oranında indirim talep edebilir.

---

8. Zamanaşımı Süreleri

• Genel süre: 5 yıl (teslimden itibaren).

• Taşınmaz yapılarda gizli ayıplar için: 10 yıl.

---

9. Uygulamada Ortaya Çıkan Sorunlar

1. Teslim tarihinin sözleşmede belirtilmemesi.

2. Bağımsız bölümlerin niteliklerinin açıkça tanımlanmaması.

3. Müteahhidin düşük kaliteli malzeme kullanması.

4. Gizli ayıpların teslimden yıllar sonra ortaya çıkması.

5. Eksik teslimlerde arsa sahibinin haklarını kullanmakta gecikmesi.

---

10. Çözüm ve Önlemler

• Sözleşmeler ayrıntılı hazırlanmalı, teslim tarihi ve teknik şartname mutlaka yazılmalı.

• Bağımsız bölümler proje ve kroki ile net belirlenmeli.

• Cezai şart ve teminat hükümleri konulmalı.

• Teslim öncesi teknik denetim raporları alınmalı.

• Gizli ayıplara karşı uzun garanti süreleri öngörülmeli.

---

11. Hukuki Sonuçların Değerlendirilmesi

• Yüklenici açısından: Tazminat yükümlülüğü, fesih halinde büyük ekonomik kayıp, mesleki itibara zarar.

• Arsa sahibi açısından: Gecikme ve ayıp nedeniyle mağduriyet, ancak TBK’da tanınan seçimlik haklarla korunur.

• Üçüncü kişiler açısından: Satış veya devralma yapan kişiler de ayıplı ifa nedeniyle zarar görebilir; bu durumda yükleniciye karşı talepte bulunabilirler.

---

12. Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin en temel yükümlülüğü, eseri zamanında ve ayıpsız teslim etmektir. Ayıplı ifa halinde arsa sahibine geniş seçimlik haklar tanınmıştır.

Şekil şartlarına uyulmamış sözleşmeler kesin hükümsüz olacağından, tarafların hem resmi şekle dikkat etmesi hem de teknik şartnameleri ayrıntılı düzenlemesi gerekir. Aksi halde hem teslim borcuna aykırılık hem de ayıplı ifa nedeniyle ciddi hukuki ve ekonomik sonuçlarla karşılaşılır.