Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Edimini Tamamlamaması Halinde Kat Maliklerinin Hukuki Durumu

---

1. Giriş

Türkiye’de gayrimenkul sektöründe en yaygın uygulamalardan biri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleridir. Arsa sahipleri, taşınmazlarını değerlendirmek; yükleniciler ise arsa maliyetine katlanmadan proje üretmek ister. Bu model, birçok yönden avantajlı olmakla birlikte uygulamada ciddi riskler de barındırır.

En sık rastlanan sorunlardan biri, yüklenicinin inşaatı tamamlamamasıdır. Böyle bir durumda hem arsa sahipleri hem de inşaattan bağımsız bölüm satın almış olan kat malikleri mağdur olur. Özellikle kat malikleri, doğrudan sözleşmenin tarafı olmamalarına rağmen en büyük zararı görürler.

Makalenin amacı: Yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kat maliklerinin hukuki konumunu, sahip oldukları hakları, başvurabilecekleri yolları ve karşılaştıkları riskleri ayrıntılı şekilde ele almaktır.

---

2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

2.1. Karma Sözleşme Yapısı

• Eser sözleşmesi yönü: Yüklenici, bağımsız bölümleri belirlenen sürede tamamlamak zorundadır.

• Satış sözleşmesi yönü: Arsa sahibi, belirlenen arsa paylarını yükleniciye devreder.

2.2. Kat Maliklerinin Konumu

Kat malikleri genellikle yükleniciden bağımsız bölüm satın alarak sisteme dahil olurlar. Bu nedenle:

• Arsa sahibi–yüklenici sözleşmesine taraf değildirler.

• Ancak fiilen bu sözleşmeden doğrudan etkilenirler.

Örnek: İstanbul’da bir arsa üzerinde 40 dairelik proje yapılmıştır. Yüklenici 20 daireyi üçüncü kişilere satmış, fakat inşaatı %60 seviyesinde bırakıp iflas etmiştir. Kat malikleri dairelerini teslim alamaz; hukuki konumları belirsizleşir.

---

3. Yüklenicinin Edimini Tamamlamamasının Nedenleri

3.1. Ekonomik Sebepler

• Finansman eksikliği,

• Döviz kurundaki dalgalanmalar,

• İnşaat malzemelerinin fiyat artışı.

Örnek: Yüklenici demir ve çimento fiyatlarının 2 kat artması nedeniyle inşaatı durdurmuştur.

3.2. İdari ve Hukuki Engeller

• Ruhsatın iptali,

• İmar planına aykırılık,

• Belediyeden iskan alınamaması.

Örnek: Belediye projedeki kaçak katları tespit etmiş, ruhsat iptal edilmiştir.

3.3. Mücbir Sebep Halleri

• Deprem, sel, pandemi gibi öngörülemeyen olaylar.

• Bunlar yüklenicinin sorumluluğunu ortadan kaldırabilir.

---

4. Kat Maliklerinin Hukuki Konumu

4.1. Doğrudan Taraf Olmama Sorunu

Kat maliklerinin büyük çoğunluğu, yüklenici ile yaptıkları gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi üzerinden hak kazanır. Ancak arsa sahibi ile aralarında hukuki bağ yoktur.

4.2. Üçüncü Kişi Lehine Sözleşme İhtimali

• Türk Borçlar Kanunu, üçüncü kişi lehine sözleşmeyi düzenler.

• Eğer arsa sahibi, yükleniciye bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satılmasına izin vermişse, maliklerin hakları daha güçlü olur.

---

5. Kat Maliklerinin Hak Arama Yolları

5.1. Tapuya Şerh

• Satış vaadi sözleşmeleri tapuya şerh edilebilir.

• Şerh, üçüncü kişilere karşı koruma sağlar.

Örnek: Malik satış vaadini şerh ettirmişse, yüklenici daireyi başkasına devretse dahi hakkını korur.

5.2. İnşaatın Tamamlanmasını Talep

• Kat malikleri, arsa sahibi ile birlikte yükleniciden inşaatı tamamlamasını talep edebilir.

• Mahkeme kararıyla ifa sağlanabilir.

5.3. Tazminat Davaları

• Gecikmeden doğan kira kaybı,

• İnşaatın tamamlanmamasından doğan zararlar.

5.4. Fesih ve Bedel İadesi

• Malik sözleşmeyi feshedebilir.

• Ancak yüklenici iflas etmişse, alacaklar iflas masasında “adi alacak” olur.

---

6. Kat Maliklerinin Karşılaştığı Uygulama Sorunları

6.1. Şerh Eksikliği

• Şerh edilmemiş sözleşmeler üçüncü kişilere karşı geçerli değildir.

• Malik, hakkını kaybeder.

6.2. Yüklenicinin İflası

• Maliklerin talepleri iflas masasında sıraya girer.

• Çoğu zaman ödedikleri bedelin tamamını alamazlar.

6.3. Arsa Sahibinin Pasifliği

• Arsa sahibi yükleniciye karşı dava açmak istemezse, maliklerin hakları zayıflar.

---

7. Hukuki Dayanaklar

• TBK m. 112-126: Temerrüt ve borcun ifa edilmemesi.

• TMK m. 1009: Tapuya şerh edilmiş kişisel hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi.

• TMK m. 1023: Tapuya güven ilkesi.

• İcra ve İflas Kanunu: İflas halinde maliklerin konumu.

---

8. Örnek Senaryolar

• Senaryo 1: İnşaat %70 seviyesinde kalmış, malik tapuya şerh koymuş → Arsa sahibinden tamamlamayı isteyebilir.

• Senaryo 2: Malik şerh koymamış, yüklenici daireyi üçüncü kişiye satmış → Malik hakkını kaybeder.

• Senaryo 3: Yüklenici iflas etmiş → Malik adi alacaklı olarak sıraya girer.

---

9. Çözüm ve Öneriler

1. Satış vaadi sözleşmeleri mutlaka tapuya şerh edilmelidir.

2. Yükleniciye karşı teminat mekanizmaları kullanılmalıdır (ipotek, banka teminat mektubu).

3. Arsa sahibi ile maliklerin işbirliği sağlanmalıdır.

4. Kolektif dava yolları kullanılmalı, maliklerin tek tek uğraşmak zorunda kalması önlenmelidir.

5. Arabuluculuk ve tahkim mekanizmaları sözleşmelere eklenmelidir.

---

10. Sonuç

Yüklenicinin edimini tamamlamaması, kat maliklerini doğrudan mağdur eden bir durumdur. Maliklerin korunması için:

• Tapuya şerh,

• Teminat mekanizmaları,

• Kolektif hak arama yolları,

• Arsa sahibinin aktif işbirliği önemlidir.