Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Tapu İptali ve Tescil Davaları: Hukuki Dayanak, Şartlar, Üçüncü Kişiler ve Stratejik Yol Haritası

---

1) Giriş: Neden “tapu iptal–tescil” davası?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (APKİS), arsa payı devri ↔ bağımsız bölüm teslimi dengesi üzerine kurulur. İnşaatın hiç başlanmaması, ileri derecede gecikmesi, ayıplı ifa, kat mülkiyetine geçilememesi veya yüklenicinin arsa paylarını sözleşmeye aykırı biçimde devretmesi gibi hallerde arsa sahibi, yalnız tazminatla yetinmek yerine tapu sicilindeki hatalı/aykırı kaydın düzeltilmesini isteyebilir. İşte bu noktada tapu iptali ve tescil davası, sözleşmeden kaynaklanan tasfiye sürecinin en etkili araçlarından biri haline gelir.

Bu makalede, APKİS özelinde tapu iptal–tescil davasının hukuki temellerini, açılma şartlarını, üçüncü kişilerin (iyiniyetli alıcı, ipotekli alacaklı, şerhli alıcı) konumunu, usul ve ispatı, ihtiyati tedbir stratejisini ve uygulamadaki kritik hataları ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

---

2) Hukuki Dayanak: Hangi normlara dayanıyoruz?

• Türk Borçlar Kanunu (TBK)

  • m. 470 vd. (eser sözleşmesi): Yüklenici, eseri kararlaştırılan nitelik ve zamanda teslimle yükümlüdür.

  • m. 117–126 (temerrüt): Süresinde ifa etmeyen borçluya karşı alacaklının seçimlik hakları.

  • m. 125 (seçimlik haklar): Alacaklı, ifadan vazgeçip sözleşmeden dönme yoluna gidebilir; dönme geriye etkili tasfiyeyi gündeme taşır.

• Türk Medeni Kanunu (TMK)

  • m. 706 ve Tapu Kanunu m. 26: Taşınmazda mülkiyetin kazanılması/terki resmî şekil ve tescil ile olur.

  • m. 1009: Kişisel hakların tapuya şerhi ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi.

  • m. 1023: Tapu siciline güven; tescile güvenerek aynî hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişi korunur.

  • m. 893: İnşaat alacaklılarının kanunî ipotek hakkı (inşaatçı ipoteği).

• Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)

  • m. 12: Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Özet: APKİS ihlali, TBK uyarınca temerrüt–dönme zeminini; tapudaki düzeltim ihtiyacı ise TMK/Tapu Kanunu zeminini doğurur. Tapu iptal–tescil davası, bu iki hattı birleştirir.

---

3) Dava Açma Şartları: Hangi eşikler sağlanmalı?

1. Geçerli sözleşme ve şekil: Arsa payı devrine ilişkin taahhütler resmî şekil ve çoğunlukla noter–tapu aşamalarını gerektirir.

2. İhlal/temerrüt: Yüklenicinin teslimi gerçekleştirmemesi, ruhsat/iskan süreçlerini tamamlamaması, sözleşmeye aykırı devirler yapması.

3. İhtar–makul süre: Kesin vadeli düzenleme yoksa, TBK sistemi gereği ihtar ve uygun ek süre verilerek temerrüt açıkça ortaya konulmalı.

4. Dönme/fesih: Arsa sahibi, yazılı dönme/fesih bildirimi ile iade–tasfiye talebini somutlaştırmalı.

5. Tapu bağlantısı: Yükleniciye devredilmiş arsa paylarının iadesi, ya da sözleşmeye aykırı devredilen payların iptal ve yeniden tescili için hukuki menfaat.

Pratik not: Dava şartı arabuluculuk aynî hak taleplerinde kural olarak aranmaz; ancak aynı dosyada alacak/tazminat talebi varsa duruma göre arabuluculuk zorunluluğu gündeme gelebilir. Dosyanızı karma taleplerde bu açıdan kontrol edin.

---

4) Üçüncü Kişiler: Şerh, İyiniyet, İpotek ve Alıcılar

4.1. Şerh edilmiş haklar (TMK m. 1009)

APKİS veya satış vaadi tapuya şerh edilmişse, sonradan taşınmazı devralanlar şerhle bağlıdır. Bu durumda tapu iptal–tescil talebi üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

4.2. İyiniyetli üçüncü kişi (TMK m. 1023)

Şerh yoksa ve üçüncü kişi iyiniyetle tescile dayanarak mülkiyet edinmişse, arsa sahibi çoğu durumda aynî talepte zorlanır; çözüm tazminat ve gerekirse tasarrufun iptali (İİK m. 277 vd.) davası eksenine kayar.

4.3. İnşaatçı ipoteği ve diğer takyidatlar (TMK m. 893)

Taşeron/tedarikçi alacakları için tesis edilen kanunî ipotek geri alma/tescil sürecini zorlaştırabilir. Haksız ipoteğe karşı itiraz–kaldırma davası ya da tasfiye denklemi içinde çözümler planlanmalıdır.

4.4. Şerhli alıcılar (kat malikleri/vaat alıcıları)

Şerhli satış vaadi sahipleri paylaştırma/tescil planında aynen gözetilir. Şerh yoksa ve iyiniyetli devralan varsa, o bölümler bakımından aynî düzeltim yerine alacak/bedel hattı işletilir.

---

5) Görev–Yetki–Husumet

• Görev: Tapu iptal–tescil, taşınmazın aynına ilişkin olduğundan Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. (Yan tali ticari–alacak talepleri Asliye Ticaret’i çağırsa dahi, çekirdek aynî talep Asliye Hukuk’tadır.)

• Yetki: HMK m. 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili.

• Husumet: Tapu maliki görünen kişi/şirket, zincirdeki devralanlar, ipotekli alacaklı (terkin isteniyorsa), şerhli alıcılar—somut duruma göre dava dışı bırakılmamalı. Eksik husumet, usulden ret riskini artırır.

---

6) İhtiyati Tedbir ve Stratejik Önlemler

• Amaç: Yargılama sürerken taşınmazın yeniden devrini/temlikini ve yeni takyidat kurulmasını engellemek.

• Şekil: HMK m. 389 uyarınca, tedbir şerhi istenmeli; telafisi güç zarar gerekçesi güçlü kurulmalı.

• Teminat: Mahkeme, karşı tarafın olası zararına karşı teminat yatırmanızı isteyebilir.

• Zamanlama: Dava ile eşzamanlı veya öncesinde tedbir talepli başvuru; gecikme, hakkın kaybına yol açabilir.

---

7) İspat ve Bilirkişilik: Dosyayı nasıl “okutursunuz”?

• Sözleşme ve ekleri: Teslim takvimi, kalite–teknik şartname, devir kademeleri.

• İhtar–süre verme: KEP/noter ihtarları, şantiye toplantı tutanakları, foto/video, günlük raporlar.

• Ruhsat–iskan–proje: İmar uygunluğu, iskan alınabilirlik.

• Hakediş–metraj: İmalat seviyesi ile devredilen pay arasındaki denge.

• Değerleme–tasfiye: SPK lisanslı değerleme raporu, inşaat ve finans bilirkişileri ile tasfiye denklemi (tamamlama farkı, kira mahrumiyeti, tasarruf edilen giderler).

• Takyidat envanteri: İpotekler, hacizler, şerhler—paylaştırma/tescil planının ayrılmaz parçası.

Bilirkişi üçlüsü tavsiye edilir: (i) İnşaat (imalat/ayıp/seviye), (ii) Finans–muhasebe (hakediş/denkleştirme), (iii) Gayrimenkul değerleme (emsal–piyasa).

---

8) Dava Talepleri Nasıl Kurulur? (Örnek iskelet)

1. Dönme/fesih beyanının tespiti (TBK m. 125).

2. Yükleniciye devredilen payların tapu iptali ve arsa sahibi adına tescili.

3. Üçüncü kişilere yapılan aykırı devirlerin iptali ve tescil (şerh/iyiniyet durumuna göre).

4. Haksız takyidatların (ipotek/haciz) terkini talepleri (gerekiyorsa ilgili alacaklıya husumet).

5. Denkleştirme farkları, tamamlama farkı, kira mahrumiyeti gibi tazmin talepleri (yedek).

6. İhtiyati tedbir: Yargılama süresince devir ve takyidatın engellenmesi için tapuya şerh.

Harç ve değer: Tapu iptal–tescil talepleri nispi harca tabidir; dava değeri ve maktu/nispî ayrımı, stratejik planınızı ve peşin harç yükümlülüğünüzü etkiler. Önceden mali planlama yapın.

---

9) Uygulamada 4 Kritik Senaryo

Senaryo A — Peşin pay devri + %40 imalat + şerh yok

• Dönme + tapu iptali–tescil; yüklenicinin ürettiği objektif imalat değeri tasfiye dengesine konu edilir. Üçüncü kişiye iyi niyetli devir yoksa aynî talep güçlüdür.

Senaryo B — Kademeli devir + %70 imalat + şerhli satış vaatleri

• Şerhli alıcılar aynen korunarak paylaştırma yapılır; eksik imalatlar için tamamlama farkı yükleniciye rücu edilir.

Senaryo C — Üçüncü kişiye satış (şerh yok) + iyi niyet iddiası

• TMK 1023 devreye girer; aynî talep zayıflar. Yol: tazminat, gerekirse tasarrufun iptali davası.

Senaryo D — İnşaatçı ipoteği

• İpoteğin haksızlığı varsa itiraz–kaldırma; haklıysa tasfiye planında alacak–ipotek dengesi gözetilerek tescil kurgulanır.

---

10) Sık Yapılan Hatalar ve Kaçınma Yolları

• Eksik husumet: Sadece yükleniciye dava açıp, devralanları/ ipotekli alacaklıyı dışarıda bırakmak → usul riski.

• İhtar–süre zinciri kurulmadan dava açmak → temerrüt ve dönme zemini zayıf kalır.

• Tedbir talep etmemek → dava sürerken yeni devirlerle kayıt bozulur.

• Şerh disiplini eksikliği → üçüncü kişinin iyiniyeti karşısında aynî talep kaybı.

• Denkleştirme hesabını yalnız metrekareye dayandırmak → değer–imalat seviyesini göz ardı eder; bilirkişi aleyhinize raporlar.

---

11) Stratejik Yol Haritası (Arsa Sahibi İçin)

1. Delil dosyasını tamamlayın: sözleşme, iş programı, ihtarlar, foto/video, hakediş–metraj.

2. Takyidat envanterini çıkarın: ipotek, haciz, şerhler, vaad alıcıları.

3. Tedbir isteyin: Devir/temlik/ yeni takyidatları durdurun.

4. Bilirkişi stratejisini baştan planlayın: inşaat + finans + değerleme.

5. Talepleri katmanlı kurun: Aynî talep (iptal–tescil) + yedek tazmin/denkleştirme.

6. Şerhli alıcılar için plan yapın: Aynen koruma mı, bedel iadesi mi?

7. Uzlaşı penceresi: Somut dosyalarda “paylaştırma protokolü” müzakeresine açık olun; uzun yargılama yerine uygulanabilir çözüm çoğu kez daha değerlidir.

---

12) Sonuç

APKİS’te tapu iptali ve tescil davası, yalnız “kayıt düzeltme” değil; aynı zamanda sözleşmenin bozulduğu dosyalarda tasfiyeyi dengeleyen bir hukuki mimaridir. Başarı; temerrüt–dönme zemininin sağlam kurulmasına, şerh–iyiniyet–ipotek üçgeninin doğru analiz edilmesine, ihtiyati tedbir ile sicilin korunmasına ve bilirkişi üçlüsü ile desteklenen değer esaslı denkleştirme planına bağlıdır. Bu disiplinle yürütülen dosyalarda arsa sahibinin aynî korunması mümkündür; mümkün olmadığında ise güçlü bir tazminat/denkleştirme rotası inşa edilebilir.