Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Mücbir Sebep ve Beklenmeyen Hal: Süre, Bedel ve Sorumluluğa Etkileri

---

1) Giriş: Neden bugün bu kadar kritik?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (APKİS), “arsa payı devri ↔ bağımsız bölüm teslimi” dengesi üzerine kurulur. İnşaat üretimi ise doğası gereği uzun soluklu ve çok aktörlü bir faaliyettir: ruhsatlar, tedarik zinciri, finansman, işçilik, iklim ve afetler… Bu nedenle sözleşmelerin “normal şartlar” varsayımı üzerine kurulması tek başına yeterli değildir. İşte tam bu noktada mücbir sebep ve beklenmeyen hal kavramları, süre uzatımı, cezai şartın askıya alınması, hatta bazı durumlarda bedel ve sözleşme şartlarının uyarlanması bakımından kilit rol oynar.

Bu makale, TBK’nın temel ilkeleri ışığında, APKİS bakımından mücbir sebep–beklenmeyen hal–aşırı ifa güçlüğü üçlüsünü sahaya uyarlayarak; hangi olayda ne talep edilir, ispat nasıl kurulur, sözleşmede nasıl yazılmalıdır sorularına pratik yanıtlar sunar.

---

2) Kavram Haritası: Mücbir Sebep – Beklenmeyen Hal – Aşırı İfa Güçlüğü – İmkânsızlık

2.1. Mücbir Sebep (Force Majeure)

• Özellikleri: Dışsal, öngörülemez ve kaçınılamaz olay; ifayı imkânsız kılar ya da objektif olarak engeller.

• Tipik örnekler: Deprem, sel, büyük yangın, savaş, genel salgın, idari yasak ve kısıtlamalar.

• Hukuki etki: Borçlunun kusuru dışlandığı için sorumluluk kalkabilir; ifa ertelenir ya da imkânsızlık varsa borç sona erer (TBK m. 136). Cezai şart ve gecikme tazminatı kural olarak işlemez; süre uzar.

2.2. Beklenmeyen Hal (Unexpected Event)

• Özellikleri: Öngörülmesi zor, kaçınılması güç olay; çoğu kez tam imkânsızlık yaratmaz fakat iş programını sarsar.

• Hukuki etki: Çoğunlukla makul süre uzatımı ve cezai şartın askıya alınması gündeme gelir; bedel değişikliği için tek başına yeterli olmaz.

2.3. Aşırı İfa Güçlüğü (TBK m. 138 – Uyarlama)

• Özellikleri: Sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durum, ifayı aşırı derecede güçleştirir; dürüstlük kuralı gereği aynen ifa beklenemez hale gelir.

• Hukuki etki: Hâkimden uyarlama (bedel/süre/edim şartları) talep edilebilir; mümkün değilse fesih. Ekonomik kriz, maliyet şokları, ithalat kısıtları bu başlık altında değerlendirilir.

Önemli ayrım: Mücbir sebep genellikle imkânsızlık ve kusursuzluk savunusunu taşırken; aşırı ifa güçlüğü, imkânsızlık yoksa uyarlama kanalını açar. Beklenmeyen hal ise çoğu kez zaman yönetimi (extension of time) kurumudur.

---

3) APKİS’e Özgü Etkiler: Süre, Cezai Şart, Bedel ve İskan

3.1. Süre Uzatımı – Teslim Takvimi

• Mücbir sebep/beklenmeyen hal objektif ve belgeli ise, teslim süreleri olayın etkisiyle sınırlı biçimde uzar.

• “Ruhsat verme süreçlerinin askıya alınması”, “genel sokağa çıkma kısıtlamaları”, “lojistikin durması” gibi haller süreyi etkiler. Etki süresi somut delille ispatlanmalıdır (idari yazılar, tutanaklar, kısıt kararları).

3.2. Cezai Şart ve Gecikme Tazminatı

• Mücbir sebep/beklenmeyen hal döneminde cezai şart işlememeli; mevcutsa askıya alınmalıdır. Sözleşmede açık hüküm yoksa TBK sistematiği gereği kusur yoksa ceza çalışmaz; fakat uygulamada ihtilafın önüne geçmek için yazılı kurgu şarttır.

3.3. Bedel – Uyarlama Eşiği

• Olay ifayı imkânsız kılmıyor ancak aşırı güçleştiriyorsa, TBK m. 138 kapsamında uyarlama (ör. birim fiyat güncellenmesi, bedel artışının paylaşılması) talep edilebilir.

• Salt kur değişimi veya öngörülebilir dalgalanma her zaman 138 eşiğini geçmez; olağanüstü ve öngörülemeyen olmalıdır.

3.4. İskan ve Kat Mülkiyeti

• Mücbir sebep nedeniyle proje–ruhsat süreleri uzuyorsa, “teslim = iskan + kat mülkiyeti + fiili teslim” üçlüsünü içeren sözleşmelerde süre uzatımı otomatik değil; olay–etki–neden sonuç bağı belgelenerek talep edilmelidir.

---

4) İspat ve Bildirim Disiplini: Üç Adım Kuralı

(1) Olayın tespiti ve belgelenmesi

• Resmî kararlar, belediye/idare yazıları, tedarikçiden “force majeure” teyitleri, sevkiyat iptal bildirimleri, fotoğraf/videolar, günlük şantiye kayıtları.

(2) Derhal yazılı bildirim (notice)

• Sözleşmede çoğu kez x gün içinde KEP/noter ile bildirim şartı vardır. Bildirimin içeriğinde: olayın mahiyeti, tarihleri, etki alanı, öngörülen gecikme/ek maliyet ve mitigasyon (zararı azaltma) planı bulunmalıdır.

(3) Etki analizi ve mitigasyon

• Revize iş programı (kritik yol analizi), alternatif tedarik planı, ekip/mesai optimizasyonu, geçici çözümler… Mitigasyon yapılmadan salt “mücbir sebep var” demek yetersiz kalır.

İspat yükü mücbir sebep/uyarlama iddiasında bulunan taraftadır. Olay + etki + nedensellik + mitigasyon dörtlüsü dosyanın omurgasıdır.

---

5) Sözleşmeye Yazarken: Örnek Madde İskeletleri

A) Mücbir Sebep Tanımı ve Sonuçları

“Deprem, sel, yangın, savaş, genel salgın, ithalat/yasak kararları ve benzeri dışsal, öngörülemez, kaçınılamaz olaylar mücbir sebep sayılır. Mücbir sebep halinde yüklenici derhal KEP ile bildirim yapar; olayın etkisiyle sınırlı olmak üzere süre uzatımı verilir, gecikme cezaları işlemez. İfa imkânsız hale gelirse taraflar borçtan kurtulur; yapılan ifalar tasfiye edilir.”

B) Beklenmeyen Hal – Süre Uzatımı

“Olağan dışı hava koşulları, lojistikte yaygın grev ve benzeri olaylar beklenmeyen hal kabul edilir; kanıtlanmış etki ile sınırlı olmak üzere takvim revizesi yapılır. Cezai şart beklenmeyen hal süresince askıdadır.”

C) Aşırı İfa Güçlüğü – Uyarlama

“Sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü olaylar nedeniyle ifa aşırı derecede güçleşir ise taraflar bedel/süre/edim koşullarını iyi niyetle müzakere eder. Anlaşma sağlanamazsa TBK m. 138 uyarınca uyarlama; mümkün değilse fesih uygulanır.”

D) Bildirim–Delil–Mitigasyon

“Taraf, olayı 7 gün içinde KEP ile bildirmek; 15 gün içinde etki ve mitigasyon planını sunmakla yükümlüdür. Mitigasyon yapılmayan süre için uzatma talep edilemez.”

---

6) Tipik Senaryolar: Ne Talep Edilir?

6.1. Deprem/Genel Afet

• Mücbir sebep kabulü güçlüdür.

• Süre uzatımı, cezaların askısı; hasarlı imalatların onarım/yeniden yapım yükümlülüğü teknik bilirkişilik ile belirlenir. İmar/revizyon zorunluluğu bedel/süreye yansıtılabilir.

6.2. Pandemi – İdari Kısıtlar

• Sokağa çıkma/kapanma/üretim ve ithalat kısıtları mücbir sebep etkisi doğurur.

• Zaman açısından uzatma; maliyet açısından olayın kapsamına göre TBK 138 gündeme gelebilir.

6.3. İthalata Bağımlı Malzeme – Ani İhracat Yasağı

• Temin mutlak surette engelleniyorsa mücbir sebep (imkânsızlık) etkisi; alternatif temin mümkün ama fahiş maliyetli ise aşırı ifa güçlüğü (uyarlama) hattı.

6.4. Kur/Enflasyon Artışları

• Piyasa dalgalanmaları tek başına mücbir sebep değildir; olağanüstü ve öngörülemez ölçekte ise 138 tartışılır. Sözleşmedeki fiyat farkı formülleri hayatîdir.

---

7) APKİS Özelinde Risk Dağılımı: Hangi Taraf Ne Yapar?

• Yüklenici: Mücbir sebebi ilk fark eden aktördür; hemen bildirir, delil–etki–mitigasyon planını sunar. Alternatif tedarik/alt yüklenici çözümleri geliştirir; süre uzatımı kadar iş programını revize eder.

• Arsa Sahibi: Bildirimleri makul sürede değerlendirir; somut delil ve etki analizi ister. Cezai şartı askıya alma/uzatma kararını proportional (orantılı) verir; uyarlama talebi varsa piyasa/teknik rapor ister.

• Alt Yüklenici/Tedarikçi: Zincirin zayıf halkasıdır. Hakediş öncesi ibraname–borcu yoktur disiplini sürer; mücbir sebep iddiaları yukarıdan aşağı tek tek belgelenir.

---

8) Yargılama Stratejisi: Dosyayı Nasıl Kazanırsınız?

• İki eksenli bilirkişilik: (i) inşaat/planlama (etki–kritik yol), (ii) finans/değerleme (maliyet/uyarlama).

• Zaman çizelgesi: Olay–bildirim–kısıt tarihleri–revize program–teslim farkı tek tabloda.

• Alternatiflerin denemesi: “Şu tedarikçi denendi, şu süre/fiyatla mümkün olmadı” ispatını dosyaya koymak.

• Cezai şart ve tazminat ayrımı: Aynı zarar kaleminde çifte talepten kaçınmak; cezai şartın mahsuben değil yanı sıra mı öngörüldüğü sözleşmeden okunur şekilde net olmalı.

---

9) Kontrol Listesi (Saha için)

• ☐ Mücbir sebep/beklenmeyen hal tanımı sözleşmede açık mı?

• ☐ Bildirim süresi ve KEP/noter zorunluluğu yazılı mı?

• ☐ Etki analizi (kritik yol, yüzde ilerleme) ve mitigasyon planı formatı var mı?

• ☐ Cezai şartın askı rejimi ve süre uzatımı yöntemi düzenlendi mi?

• ☐ Uyarlama (TBK 138) mekanizması ve fiyat farkı formülü mevcut mu?

• ☐ İskan–kat mülkiyeti–fiili teslim üçlüsü teslim şartı olarak tanımlandı mı?

• ☐ Alt yüklenici–tedarikçi ibraname/borcu yoktur disiplini korunuyor mu?

---

10) Sonuç: Tanım değil, “etki–delil–mitigasyon” kazanır

APKİS’te mücbir sebep ve beklenmeyen hal; soyut şemalar değil, somut etki analizi gerektiren yönetim başlıklarıdır. Doğru yapı şu üç sütuna dayanır:

1. Etkiyi ölç (ne kadar geciktirdi, neyi imkânsız kıldı?),

2. Derhal bildir (KEP/noter, delillerle birlikte),

3. Mitigasyon yap (alternatif yol dene; kabul edilebilir maliyet/süre ile).

Bunlar sözleşmede net yazılıysa ihtilaflar azalır; yazılı değilse TBK’nın genel hükümleri işletilerek “orantılı uzatma”, “askı” ve uyarlama çözümleri devreye girer. Sonuçta kazanan; olayın etkisini ispatlayan, iyi niyetle hareket edip zararı azaltan taraftır.