Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahibinin Müteahhitten Garanti Talep Etme Hakkı: Hukuki Dayanak, Garanti Türleri, Teminatlar ve Uygulamadaki Sorunlar

---

1) Giriş: Garantinin arsa sahibi açısından stratejik önemi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (APKİS) tipik olarak “arsa payı devri ↔ bağımsız bölüm teslimi” dengesine dayanır. Ancak bu denge, kalite, süre ve mevzuata uygunluk sağlanmadıkça kağıt üzerinde kalabilir. İşte tam bu noktada garanti (garanti taahhüdü/ayıba karşı tekeffül ve sözleşmesel garantiler) ve teminat mekanizmaları arsa sahibinin en güçlü koruma araçlarıdır. Doğru kurgulanmış bir garanti rejimi, yalnızca ayıpların ücretsiz giderilmesini değil; gecikme, mevzuata aykırılık ve yapısal kusurların yarattığı ekonomik kayıpların yönetilmesini de mümkün kılar.

Bu makalede, arsa sahibinin müteahhitten garanti talep etme hakkının hukuki dayanaklarını, garanti türlerini, bankacılık teminatlarını ve sigorta çözümlerini, uygulamadaki tipik sorunları ve sözleşmesel en iyi uygulamaları ele alıyoruz.

---

2) Hukuki çerçeve: TBK’nın ayıba karşı tekeffül hükümleri ve sözleşme serbestisi

• Eser sözleşmesi (TBK m. 470 ve devamı): Yüklenici (müteahhit), eseri kararlaştırılan nitelik ve zamanda teslim etmekle yükümlüdür. Ayıplı ifa hâlinde arsa sahibi; ayıbın giderilmesini (onarım/yeniden yapım), bedelden indirim, sözleşmeden dönme veya zararın tazmini talep edebilir.

• Ayıba karşı tekeffül: TBK, ayıplı işten doğan hakları düzenler; arsa sahibi bu yasal çerçevenin üzerine sözleşmesel garanti koşulları ekleyebilir (ör. daha uzun garanti süresi, “ilk talepte ödemeli” teminatlar, belirli performans kriterleri).

• Zamanaşımı ve ihbar: Kural olarak ayıplı işe ilişkin haklar makul ihbar ve belirli zamanaşımı süreleri içinde kullanılmalıdır (genelde eserlerde 2 yıl, yapı eserlerinde daha uzun—çoğu durumda 5 yıla kadar; ağır kusur/hile varsa daha uzun süreler gündeme gelebilir).

• Sözleşme serbestisi: TBK’nın emredici sınırları saklı kalmak üzere taraflar, garantinin kapsamını ve süresini genişletebilir, sorumsuzluk kayıtlarını ise ancak kanunun izin verdiği ölçüde koyabilir. Özellikle ağır kusur için önceden sorumsuzluk öngörülemez.

Özet: Arsa sahibi, TBK’dan doğan yasal güvenceleri indirgenemez taban kabul edip sözleşmeyle genişletilmiş garanti talep edebilir.

---

3) Garanti türleri: Sadece “ayıp onarımı” değil, performans ve mevzuat uyumu

3.1. Kalite ve performans garantisi

• Malzeme ve işçilik standartlarının teknik şartnameye uygunluğunu güvence altına alır.

• Mekanik/elektrik, su–ısı yalıtımı, cephe ve çatıda sıkı test/komisyon prosedürleri (numune, basınç testi, sızdırmazlık, termal kamera vb.) öngörülmelidir.

• Arıza—onarım süreleri (ör. “kritik arıza 48 saat içinde müdahale” kuralı) belirlenmelidir.

3.2. Yapısal dayanım (statik) garantisi

• Taşıyıcı sistem ve betonarme imalatlar için uzun süreli (ör. 10 yıl ve üzeri) taahhütler talep edilebilir.

• Zemin–temel raporları, donatı–beton kalite kayıtları, tahribatsız testler sözleşme eki yapılmalıdır.

3.3. Mevzuata uygunluk ve iskan garantisi

• Projenin ruhsat–proje–imar mevzuatına tam uygun teslimi ile iskan alınması garantilenmelidir.

• İskan alınamaması hâlinde cezai şart + masraf/müspet zarar yüklemesi açık yazılmalıdır.

3.4. Enerji verimliliği ve performans hedefleri

• Isı geçirgenliği (U-değerleri), gürültü izolasyonu, ortak alan enerji tüketimi gibi ölçülebilir KPI’lar belirlenmeli; hedef tutmazsa bedel indirimi/ceza devreye girmelidir.

3.5. Bakım-onarım ve “Defects Liability Period (DLP)”

• Geçici kabulle başlayan kusur sorumluluğu dönemi (ör. 24 ay) tanımlanmalı, retention (teminat kesintisi) bu dönemin sonunda ve “kusurlar giderildi” tutanağıyla serbest bırakılmalıdır.

---

4) Teminat araçları: Banka mektupları, retention ve sigorta seti

4.1. Kesin teminat mektubu (performance bond)

• İlk talepte ve koşulsuz ödeme ibareli, vadesi proje süresi + DLP’yi kapsayacak şekilde düzenlenmelidir.

• Serbest bırakma, yalnızca kesin kabul + tüm kusurların giderildiğini gösteren tutanak ve alt yüklenici/tedarikçi ibranameleri ile olmalıdır.

4.2. Avans teminat mektubu

• Arsa sahibinin yaptığı nakdi/ayni avanslar için “bankaca teminatlı” geri çağırma imkanı sağlar.

4.3. Teminat kesintisi (retention)

• Hakedişlerden %5–10 oranında kesinti yapılıp kesin kabul ve DLP sonunda kusur kalmadığının teyidi ile iade edilmelidir.

4.4. Sigortalar

• CAR/EAR (İnşaat All Risks), üçüncü şahıs, işveren sorumluluk, mesleki sorumluluk (mimar–mühendis) poliçeleri sözleşme eki olmalıdır.

• Poliçe lehtarına arsa sahibinin eklenmesi ve feragatname süreçlerinin arsa sahibi onayına bağlanması önemlidir.

---

5) Uygulamadaki tipik sorunlar ve çözümler

5.1. Belirsiz garanti kapsamı ve kısa süre

• “Garanti 2 yıldır” gibi genel ifadeler, yapısal kusurlarda yetersiz kalır.
  Çözüm: İş kalemlerine göre ayrı süreler ve KPI bazlı garanti tanımları; ağır kusur/hile için zamanaşımı sınırlaması öngörülmemesi.

5.2. Alt yüklenici kusuru—sorumluluğun müteahhitte kalması

• Müteahhit “taşeron yaptı” savunmasına sığınır.
  Çözüm: Sözleşmeye yardımcı kişi sorumluluğu açık yazılsın; alt yüklenici onayı, kalite planı, ibraname zinciri şart koşulsun.

5.3. İskan gecikmesi ve cezaların işletilememesi

• Cezai şartın tetik koşulları net değilse uygulanamaz.
  Çözüm: “İskan + tapuda kat mülkiyeti + bağımsız bölüm fiili teslimi” birlikte teslim şartı, gecikmeye günlük/aylık ceza.

5.4. Teminat mektuplarında “koşulsuz—ilk talepte” ibaresinin olmaması

• Banka ödemeyi tartışmaya açar.
  Çözüm: Metin standartlaştırılsın; vade uzatımı otomatik (proje uzarsa) ve kısmi nakde çevirme hakkı yazılsın.

5.5. Garanti süresinde ihbar ve ispat sorunları

• Ağızdan beyanlar, WhatsApp yazışmaları, “muğlak” tutanaklar.
  Çözüm: Noter/KEP ile ihbar; kusurun yeri–zamanı–etkisi–talep türü açık; teknik rapor/numune tutanağı ekli.

5.6. Çifte tazmin riski

• Aynı zarar için hem cezai şart hem tazminat talep edilmesi.
  Çözüm: Sözleşmede mahsuben ve aynı zarara konu olmamak kaydıyla düzenleme; ihtirazi kayıtla “fazlaya ilişkin haklar saklıdır”.

5.7. İnşaatçı ipoteği (TMK m. 893) baskısı

• Alt yüklenici alacağı ödenmediği için taşınmaza kanuni ipotek tehdidi.
  Çözüm: Hakediş öncesi ibraname—borcu yoktur zinciri, şüpheli alacakta doğrudan ödeme–mahsup koridoru, haksız ipoteğe itiraz/kaldırma.

---

6) Sözleşmesel en iyi uygulamalar

(A) Garanti kapsamı ve süreleri

“Yüklenici, eserin tüm işçilik ve malzeme ayıplarına karşı … ay/… yıl, taşıyıcı sistem ve su–ısı yalıtımı için … yıl, mekanik/elektrik ekipman için üretici sürelerinden az olmamak üzere … yıl garanti verir. İskan alınmaması veya mevzuata aykırılık hallerinde garanti süresi işlemez; aykırılık giderilene kadar uzar.”

(B) Müdahale süreleri ve yaptırım

“Kritik arızalara 48 saat içinde, diğer arızalara 7 gün içinde müdahale edilmezse arsa sahibi, onarımı üçüncü kişi eliyle yaptırabilir; bedel, cezai şartla birlikte teminatlardan mahsup edilir.”

(C) Teminat mimarisi

“Yüklenici, sözleşme yürürlükteyken … TL tutarında kesin teminat mektubu ve avanslar için avans teminat mektubu verecektir. Hakedişlerden %… oranında teminat kesintisi yapılacak; kesin kabul ve kusur sorumluluğu dönemi sonunda, tüm ibranameler ibraz edilince iade olunacaktır. Teminat mektupları ‘ilk talepte ve kayıtsız—şartsız ödeme’ hükmünü içerir.”

(D) Alt yüklenici ibranameleri ve borcu yoktur

“Her hakediş öncesi ilgili dönem alt yüklenici/tedarikçi ibranameleri ile SGK—vergi borcu yoktur yazıları sunulmadıkça ödeme yapılmaz.”

(E) İskan garantisi ve gecikme cezası

“İskan alınması, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin fiili teslimi, teslimin esas şartlarıdır. Gecikme halinde günlük … TL/aylık %… cezai şart uygulanır; cezalar tazminata mahsuben değildir.”

---

7) Pratik kontrol listesi (arsa sahibi için)

• ☐ Garanti türleri ve süreleri iş kalemlerine göre ayrı mı?

• ☐ İskan ve mevzuata uygunluk garanti başlığı var mı?

• ☐ Kesin teminat mektubu “ilk talepte—koşulsuz” mu, vadesi DLP’yi kapsıyor mu?

• ☐ Retention var mı; iade koşulları kusursuzluk teyidine bağlı mı?

• ☐ Alt yüklenici onayı—ibraname—borcu yoktur zinciri çalışıyor mu?

• ☐ İhbar usulü (KEP/noter) ve müdahale süreleri net mi?

• ☐ Cezai şart ile tazminatın çakışması önlenmiş mi (mahsuben/ayrı zarar)?

• ☐ Sigorta poliçelerinde arsa sahibi lehtar ve kapsam teyidi var mı?

---

8) Sonuç: Garanti bir “ek madde” değil, risk yönetimi mimarisidir

Müteahhitten garanti talep etme hakkı, TBK’nın ayıba karşı tekeffül düzeninin üstünde sözleşmesel olarak genişletilmiş bir güvenlik ağı kurma imkânıdır. Arsa sahibi, performans ve mevzuat uyumu garantilerini; teminat mektupları, retention ve sigortalar ile desteklediğinde, yalnız teslim anını değil teslim sonrası yaşam döngüsünü de güvenceye alır. Uygulamadaki uyuşmazlıkların büyük bölümü, belirsiz garanti metinleri, zayıf teminatlar ve ihbar—ispat zaafları nedeniyle ortaya çıkar. Doğru kurgu; net tarif edilmiş kapsam/süre, güçlü teminat mimarisi, sıkı ibraname disiplini ve iyi belgelenmiş ihbar—onarım süreçlerinden geçer.