Kat karşılığı inşaat sözleşmesi devam ederken müteahhidin konkordato sürecine girmesi, özellikle inşaatın henüz tamamlanmadığı projelerde arsa sahipleri açısından önemli hukuki ve ekonomik riskler doğurabilir. Müteahhidin mali güçlük içerisinde olması; inşaatın yavaşlamasına veya durmasına, alt yüklenicilere ödeme yapılamamasına, teslim tarihlerinin aşılmasına ve arsa sahibinin kendisine bırakılacak bağımsız bölümlere zamanında kavuşamamasına neden olabilir.

Ancak hukuken en önemli nokta şudur: Müteahhidin konkordato talebinde bulunması, kat karşılığı inşaat sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Ayrıca sözleşmenin sırf konkordato başvurusu gerekçe gösterilerek sona erdirilmesi de her durumda mümkün değildir. İcra ve İflas Kanunu’nun 296. maddesi, konkordato sürecinde borçlunun işletmesinin devamı bakımından önem taşıyan sözleşmelerin korunmasına yönelik özel hükümler içermektedir. (Mevzuat)

Bununla birlikte konkordato, arsa sahibinin müteahhidin sözleşmeden bağımsız ihlallerine karşı bütün haklarını ortadan kaldırmaz. Müteahhidin inşaatı durdurması, teslim süresini aşması veya başka bir temel sözleşme borcunu yerine getirmemesi durumunda, konkordato başvurusu ile sözleşmeye aykırılık birbirinden ayrılarak değerlendirme yapılmalıdır.

Konkordato İlan Etmek Ne Demektir?

Uygulamada sıklıkla “şirket konkordato ilan etti” ifadesi kullanılmaktadır. Hukuken ise konkordato tek aşamalı bir işlem değildir.

Müteahhit şirket öncelikle konkordato talebinde bulunabilir. Mahkeme şartların mevcut olduğunu değerlendirirse geçici mühlet verir. Daha sonra kesin mühlet aşamasına geçilebilir ve nihayetinde konkordato projesinin tasdiki veya talebin reddi söz konusu olabilir.

Bu nedenle bir müteahhit hakkında yalnızca konkordato başvurusu yapılmış olması ile konkordatonun mahkeme tarafından tasdik edilmiş olması aynı hukuki durum değildir.

Geçici mühlet de önemlidir. Yargı kararlarında İİK’nın sistemi gereğince geçici mühletin kesin mühletin sonuçlarını doğurduğu kabul edilmektedir. Dolayısıyla konkordatonun sözleşmelere, takip işlemlerine ve borçlunun tasarruf yetkisine ilişkin koruyucu sonuçlarının önemli bölümü geçici mühlet aşamasından itibaren gündeme gelebilir. (Mevzuat)

Müteahhidin Konkordato Talebinde Bulunması Sözleşmeyi Otomatik Olarak Fesheder mi?

Hayır.

Müteahhidin konkordato talebinde bulunması nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi kendiliğinden ortadan kalkmaz.

İcra ve İflas Kanunu’nun 296. maddesinde, borçlunun taraf olduğu ve işletmesinin faaliyetinin devamı açısından önem taşıyan sözleşmelerin devamının esas olduğu düzenlenmiştir. Aynı hüküm, konkordato talebinde bulunulmasının sözleşmeye aykırılık oluşturacağına, haklı fesih nedeni sayılacağına veya borcu muaccel hâle getireceğine ilişkin sözleşme hükümlerinin belirli koşullarda uygulanmayacağını öngörmektedir. (Mevzuat)

Dolayısıyla sözleşmede;

“Müteahhidin konkordato talep etmesi hâlinde sözleşme kendiliğinden sona erer.”

şeklinde bir hüküm bulunması, bu hükmün konkordato hukukuna uygunluğu ayrıca değerlendirilmeden uygulanabileceği anlamına gelmez.

Burada önemli olan, söz konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin müteahhidin işletmesinin devamı bakımından İİK m. 296’nın koruduğu sözleşmeler kapsamında bulunup bulunmadığıdır. Bu değerlendirme her proje ve sözleşme açısından somut olarak yapılmalıdır. (Mevzuat)

Arsa Sahibi “Konkordato İlan Ettin” Diyerek Sözleşmeyi Feshedebilir mi?

Sırf konkordato başvurusuna dayanılarak fesih yapılması önemli hukuki risk taşır.

İİK m. 296’nın amacı, mali durumunu düzeltmeye çalışan borçlunun işletmesi bakımından gerekli sözleşmelerin yalnızca konkordato sürecine girmesi nedeniyle sona erdirilmesini önlemektir. 2021 yılında 7327 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle de işletmenin faaliyetinin devamı için önem taşıyan sözleşmelerin devamının esas olduğu açık biçimde vurgulanmıştır. (Türkiye Büyük Millet Meclisi)

Ancak bu kural;

“Konkordatodaki müteahhit ne yaparsa yapsın arsa sahibi sözleşmeyi sona erdiremez.”

anlamına gelmez.

Örneğin müteahhit konkordato sürecinden bağımsız olarak teslim süresini ciddi biçimde aşmışsa, şantiyeyi tamamen terk etmişse veya sözleşmedeki başka bir temel yükümlülüğünü yerine getirmiyorsa, bu ihlallerin Türk Borçlar Kanunu ve sözleşme hükümleri çerçevesindeki sonuçları ayrıca değerlendirilir.

Başka bir ifadeyle, fesih sebebi yalnızca “konkordato başvurusu” ise İİK m. 296 önemli bir engel oluşturabilir; ancak fesih sebebi müteahhidin bağımsız ve ağır sözleşme ihlaliyse hukuki değerlendirme farklılaşır.

Konkordato Sürecinde Müteahhit İnşaata Devam Etmek Zorunda mıdır?

Sözleşme devam ettiği sürece tarafların sözleşmeden doğan borçları da kural olarak devam eder.

7327 sayılı Kanun ile İİK m. 296’ya eklenen hüküm, bu madde kapsamında geçici ve kesin mühlet süresince devam eden sözleşmeler nedeniyle doğan edimlerin karşılıklı olarak ifa edilmesini öngörmektedir. (Türkiye Büyük Millet Meclisi)

Bu düzenleme kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından özellikle önemlidir.

Sözleşme konkordato sırasında devam ediyorsa müteahhidin yalnızca;

“Konkordatodayım, bu nedenle inşaatı yapmıyorum.”

şeklinde davranabileceği söylenemez.

Sözleşme devam ettiği müddetçe müteahhidin kendi edimleri ile arsa sahibinin karşı edimleri, sözleşmenin ve konkordato hükümlerinin çizdiği sınırlar içerisinde değerlendirilmelidir.

Arsa Sahibi de Konkordato Sürecinde Kalan Tapuları Devretmek Zorunda mıdır?

Bu sorunun cevabı doğrudan sözleşmedeki tapu devir takvimine ve müteahhidin hangi edimleri yerine getirdiğine bağlıdır.

Örneğin sözleşmede müteahhide toplam beş bağımsız bölüm bırakılmış ve tapuların inşaatın ilerleme seviyesine göre kademeli biçimde devredileceği kararlaştırılmış olabilir.

Müteahhit, ilk iki tapuya hak kazanacak seviyeye ulaşmış ancak daha sonra konkordatoya başvurmuş olabilir.

Bu durumda;

müteahhidin hangi inşaat aşamasını tamamladığı, arsa sahibinin hangi tapuları devretmekle yükümlü olduğu ve karşılıklı edimlerin konkordato sürecinde nasıl yerine getirileceği birlikte değerlendirilmelidir.

İİK m. 296 kapsamında konkordato sırasında devam eden koruma altındaki sözleşmelerde edimlerin karşılıklı olarak ifa edilmesi esastır. Bu nedenle arsa sahibinin de sözleşmedeki yükümlülüklerinin tamamen ortadan kalktığı kabul edilemez. (Türkiye Büyük Millet Meclisi)

Ancak müteahhidin henüz hak etmediği arsa paylarının sırf konkordato sürecine girmiş olması nedeniyle kendisine devredilmesi gerektiği sonucu da çıkarılamaz.

Müteahhit Konkordato Sürecinde Kendisine Devredilen Tapuları Satabilir mi?

Konkordato mühleti, borçlunun mal varlığı üzerindeki tasarruf yetkisini de sınırlandırmaktadır.

İİK m. 297 uyarınca borçlu, mahkemenin izni olmaksızın mühlet kararından itibaren taşınmazını devredemez veya takyit edemez; aynı hüküm rehin tesisi ve bazı diğer önemli işlemler bakımından da sınırlamalar getirmektedir. 7327 sayılı Kanun’la değiştirilen hüküm, bu işlemler için mahkeme iznini aramaktadır. (Türkiye Büyük Millet Meclisi)

Bu durum arsa sahibi açısından önemlidir.

Müteahhide daha önce devredilmiş bağımsız bölümler veya arsa payları hâlen müteahhit adına kayıtlıysa, konkordato mühleti içerisinde bunların satılması veya ipotek edilmesi artık müteahhidin tamamen serbest tasarrufuna bırakılmış değildir.

Ancak konkordato mühletinden önce yapılmış satışlar ve ipotekler bakımından durum farklıdır. Bu işlemlerin hukuki sonuçları ayrıca incelenir.

Müteahhit Konkordato Başvurusundan Önce Daireleri Üçüncü Kişilere Satmışsa Ne Olur?

Arsa sahibinin özellikle tapu kayıtlarını ayrıntılı biçimde incelemesi gerekir.

Müteahhide daha önce arsa payları devredilmiş ve müteahhit de bunları konkordato başvurusundan önce üçüncü kişilere satmış olabilir.

Bu durumda konkordato kararı, yapılmış tapu devirlerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Üstelik Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı nedeniyle üçüncü kişilerin durumu ayrıca önem taşımaktadır. Karara göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye devredilmiş taşınmazdan iyi niyetle aynî hak kazanan üçüncü kişinin mülkiyet veya ipotek hakkı belirli koşullarda korunabilir. Üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığının ortaya konulması hâlinde ise farklı sonuç doğabilir. (Türkiye Barolar Birliği)

Dolayısıyla konkordato sürecine girildiği öğrenildiğinde yalnızca şirketin mali durumuna değil, tapu devir zincirine de bakılması gerekir.

Konkordato Arsa Sahibinin İcra Takibi Yapmasını Etkiler mi?

Evet.

Konkordato mühletinin en önemli sonuçlarından biri borçluya karşı icra takiplerinin sınırlandırılmasıdır.

İİK m. 294 uyarınca mühlet içerisinde borçluya karşı kural olarak yeni takip yapılamaz ve daha önce başlamış takipler durur. Kanunda belirtilen istisnalar saklıdır. Aynı düzenleme ihtiyati haciz ve ihtiyati tedbir kararlarının uygulanması bakımından da konkordato mühletine özgü sınırlamalar getirmektedir. (Adalet Bakanlığı)

Örneğin arsa sahibinin müteahhitten gecikme tazminatı veya para alacağı bulunuyorsa, bu alacağın doğrudan icra yoluyla tahsil edilmesinde konkordato mühletinin etkileri mutlaka dikkate alınmalıdır.

Ancak takip yasağı ile dava hakkı aynı kavram değildir.

Sözleşmenin sona erdirilmesi, tapu iptali ve tescil veya aynî hakka dayanan başka bir talep söz konusuysa, uyuşmazlığın niteliğine göre konkordato hükümlerinin etkisi ayrıca belirlenmelidir. Bu nedenle arsa sahibinin bütün taleplerini yalnızca “para alacağı” gibi değerlendirmek doğru olmayabilir.

Gecikme Tazminatı ve Kira Kaybı Konkordatodan Etkilenir mi?

Arsa sahibi, müteahhidin teslimde gecikmesi nedeniyle kira kaybı veya başka bir tazminat alacağına sahip olabilir.

Bu tür talepler para alacağı niteliğinde olduğundan, alacağın hangi tarihte doğduğu konkordato bakımından son derece önemlidir.

Geçici mühlet öncesinde doğmuş bir tazminat alacağı ile konkordato mühleti içerisinde sözleşmenin devamından doğan yeni bir borç aynı şekilde değerlendirilmez.

İİK m. 296’ya 7327 sayılı Kanun’la eklenen hüküm uyarınca mühlet içerisinde devam eden sözleşmelerden doğan edimlerin karşılıklı olarak yerine getirilmesi esastır. Ayrıca geçici mühlet sonrasında komiser izniyle doğan bazı borçların konkordato içerisindeki statüsü İİK m. 308/c’de ayrıca düzenlenmiştir. (Türkiye Büyük Millet Meclisi)

Dolayısıyla kira kaybı veya gecikme tazminatı talebinde yalnızca tutarın değil, alacağın doğum tarihi ve hukuki sebebinin de belirlenmesi gerekir.

Konkordato Nedeniyle İnşaat Tamamen Durursa Arsa Sahibi Ne Yapabilir?

İnşaatın konkordato sürecinde tamamen durması, yalnızca konkordato başvurusundan farklı bir hukuki olaydır.

Örneğin müteahhit;

şantiyedeki bütün işçileri çekmiş, alt yükleniciler işi bırakmış, aylarca hiçbir imalat yapılmamış ve sözleşmedeki teslim tarihine uyulması artık fiilen mümkün görünmüyor olabilir.

Böyle bir durumda arsa sahibinin, konkordato başvurusundan bağımsız olarak müteahhidin temerrüdünü ve sözleşmeye aykırılığını değerlendirmesi gerekir.

İİK m. 296, borçluyu sırf konkordato talep ettiği için sözleşmenin kaybından korur. Ancak bu düzenlemenin yükleniciye sözleşmeden doğan edimlerini hiç yerine getirmeme hakkı verdiği söylenemez. Konkordato mühletinde devam eden sözleşmeler bakımından karşılıklı ifa ilkesinin kanunda ayrıca düzenlenmiş olması da bunu göstermektedir. (Türkiye Büyük Millet Meclisi)

Bu nedenle müteahhidin fiilî olarak inşaatı terk etmesi hâlinde TBK’nın temerrüt ve eser sözleşmesine ilişkin hükümleri ile İİK’nın konkordato hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

Sözleşmenin Feshi İçin Konkordato Mahkemesinden İzin Almak Gerekir mi?

Bu soruya bütün kat karşılığı inşaat sözleşmeleri için tek bir cevap vermek mümkün değildir.

Öncelikle sona erdirme sebebinin belirlenmesi gerekir.

Arsa sahibi yalnızca;

“Müteahhit konkordatoya başvurdu.”

diyorsa İİK m. 296’nın sözleşmenin devamını koruyan hükümleri gündeme gelir.

Buna karşılık;

“Müteahhit teslim süresini geçti, şantiyeyi terk etti ve uzun süredir hiçbir edimini yerine getirmiyor.”

şeklinde konkordatodan bağımsız bir borca aykırılık ileri sürülüyorsa farklı bir hukuki değerlendirme gerekir.

Ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin sona ermesinin tapu üzerindeki etkileri nedeniyle, taraflar sona erme konusunda anlaşmıyorsa fesih veya dönmenin ve tapusal tasfiyenin yargısal olarak belirlenmesi gerekebilir.

Bu sebeple konkordato sürecindeki müteahhide noter aracılığıyla tek taraflı bir bildirim yapıp hemen başka bir müteahhitle sözleşme imzalamak önemli risk taşır.

Müteahhit Konkordato Nedeniyle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Kendisi Feshedebilir mi?

İİK m. 296 borçluya da özel bir imkân tanımaktadır.

Kanuna göre borçlu, konkordatonun amacına ulaşmasını engelleyen aşırı külfetli sürekli borç ilişkilerini, komiserin izniyle sona erdirebilir. Bu sona erme nedeniyle karşı tarafa ödenmesi gereken tazminat konkordato projesine tabi olur. 7327 sayılı Kanun’la hükme “aşırı külfetli” ölçütü eklenmiş ve fesih bakımından komiserin izni aranmıştır. (Türkiye Büyük Millet Meclisi)

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin somut olayda bu düzenleme kapsamında bir sürekli borç ilişkisi olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceği ayrıca hukuki inceleme gerektirir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki yapısı özelliklidir. Bu nedenle müteahhidin yalnızca;

“Bu proje bana zarar ettiriyor, konkordatodayım, sözleşmeyi feshettim.”

şeklindeki iradesinin otomatik olarak sonuç doğuracağı söylenemez.

Konkordato Sürecinde Arsa Sahibinin Tapuları Daha Güvende midir?

Belirli ölçüde koruma sağlanabilir; ancak bütün riskler ortadan kalkmaz.

İİK m. 297, konkordato mühleti içerisinde borçlunun taşınmazlarını mahkeme izni olmaksızın devretmesini veya takyit etmesini sınırlamaktadır. Bu, müteahhidin adına kayıtlı arsa paylarının konkordato mühleti içerisinde kontrolsüz şekilde el değiştirmesini önlemeye yönelik önemli bir mekanizmadır. (Türkiye Büyük Millet Meclisi)

Ancak müteahhit konkordatoya başvurmadan önce payları satmış veya ipotek etmişse bu koruma geçmiş işlemleri otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle arsa sahibinin konkordato kararını öğrendiği anda güncel tapu kayıtlarını alması önemlidir.

Konkordato Sürecinde Tapu İptali ve Tescil Talep Edilebilir mi?

Müteahhide daha önce devredilmiş arsa paylarının geri alınması isteniyorsa öncelikle talebin hukuki dayanağı belirlenmelidir.

Arsa sahibinin sözleşmenin sona ermesi nedeniyle müteahhit üzerindeki payların kendisine dönmesini istemesi, sıradan bir para alacağından farklıdır.

Bu nedenle konkordato mühletindeki takip yasağının bulunması, tapu iptali ve tescile ilişkin uyuşmazlığın kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez. Ancak sözleşmenin hâlen devam edip etmediği, yüklenicinin hangi paylara hak kazandığı, konkordato sürecindeki tasarruf sınırlamaları ve üçüncü kişilerin mevcut olup olmadığı ayrı ayrı değerlendirilmelidir. İİK’nın 294-297. maddeleri konkordato mühletinde alacaklıların takibi, sözleşmeler ve borçlunun tasarruf yetkisi bakımından farklı hükümler getirmektedir. (Adalet Bakanlığı)

Konkordato Başarısız Olursa Ne Olur?

Konkordato sürecinin sonunda mutlaka konkordatonun tasdik edilmesi gerekmez.

Borçlunun mali durumunun düzelmesinin mümkün olmadığı, konkordatonun başarıya ulaşamayacağı veya kanunda belirtilen diğer koşulların oluştuğu durumlarda konkordato talebi reddedilebilir; iflasa tabi bir borçlu bakımından şartların gerçekleşmesi hâlinde iflas sonucu da ortaya çıkabilir.

7327 sayılı Kanun, konkordato sürecinin iflasla sonuçlanması ihtimaline ilişkin iflas tasfiyesi hükümlerinde de değişiklik yapmıştır. (Türkiye Büyük Millet Meclisi)

Müteahhidin iflas etmesi hâlinde artık konkordato rejiminden farklı bir hukuki dönem başlar. İflas masası, arsa sahibinin para alacakları, aynî hak talepleri ve müteahhide ait mal varlığının tasfiyesi ayrı esaslara tabi olur.

Bu nedenle arsa sahibinin konkordato sürecinin nasıl sonuçlandığını takip etmesi gerekir.

Konkordato Sürecinde Arsa Sahibinin En Büyük Riski Nedir?

En önemli risk, sürecin aylarca takip edilmemesi ve arsa sahibinin yalnızca müteahhidin;

“Finansman bulacağız.”

“Banka kredisi çıkacak.”

“Konkordatodan çıkınca inşaat devam edecek.”

şeklindeki açıklamalarına dayanarak hukuki durumunu kontrol etmemesidir.

Konkordato süreci mahkeme ve komiser denetiminde yürütülür. Bu nedenle arsa sahibi açısından sözlü açıklamalardan çok;

konkordato dosyasındaki kararlar, komiser raporları, inşaatın fiilî seviyesi, güncel tapu kayıtları ve sözleşmedeki teslim-tapu devir hükümleri önemlidir.

Müteahhidin Konkordatoya Girmesi Hâlinde Arsa Sahibi Nasıl Hareket Etmelidir?

Arsa sahibinin hak kaybını azaltabilmesi için özellikle şu hususlar kontrol edilmelidir:

1. Konkordato dosyasının hangi aşamada olduğu belirlenmelidir. Yalnızca başvuru mu yapılmıştır, geçici mühlet mi verilmiştir, kesin mühlete mi geçilmiştir, yoksa konkordato tasdik edilmiş midir?
2. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelenmelidir. Teslim tarihi, tapu devir takvimi, fesih hükümleri, ceza koşulu ve mücbir sebep düzenlemeleri belirlenmelidir.
3. İnşaatın mevcut seviyesi tespit edilmelidir. Gerekirse delil tespiti veya teknik bilirkişi raporu alınması değerlendirilmelidir.
4. Güncel tapu kayıtları kontrol edilmelidir. Müteahhit adına kayıtlı paylar, üçüncü kişilere satışlar, ipotekler ve diğer takyidatlar belirlenmelidir.
5. Konkordato komiserine gerekli bildirimler yapılmalıdır. Arsa sahibinin sözleşmeden ve varsa para alacaklarından kaynaklanan haklarının konkordato dosyasında göz ardı edilmemesi sağlanmalıdır.
6. Müteahhidin inşaata gerçekten devam edip etmediği takip edilmelidir. Konkordato başvurusu ile bağımsız sözleşme ihlalleri birbirinden ayrılmalıdır.
7. Yeni tapu devri yapılmadan önce hukuki durum yeniden değerlendirilmelidir. Müteahhidin ilgili tapuyu hak edip etmediği ve konkordato sürecindeki karşılıklı ifa kuralları incelenmelidir.
8. Mevcut sözleşme hukuken sona ermeden yeni müteahhitle işlem yapılmamalıdır. Aksi hâlde aynı taşınmaz üzerinde birbiriyle çatışan sözleşmesel haklar ortaya çıkabilir.

Müteahhit Konkordatodayken Yeni Tapu Devri Yapılması Riskli midir?

Özellikle dikkatle değerlendirilmelidir.

Arsa sahibi, müteahhidin mali durumunun ciddi biçimde bozulduğunu ve konkordato korumasına ihtiyaç duyduğunu artık bilmektedir. Bu aşamada henüz hak edilmemiş arsa paylarının müteahhide devredilmesi, projenin daha sonra tamamen durması hâlinde arsa sahibi açısından önemli zararlar doğurabilir.

Buna karşılık müteahhit sözleşmede belirlenen aşamayı tamamlamış ve ilgili tapuya sözleşme gereğince hak kazanmış olabilir. İİK m. 296 kapsamında devam eden sözleşmelerde karşılıklı edimlerin yerine getirilmesi gerektiği de unutulmamalıdır. (Türkiye Büyük Millet Meclisi)

Dolayısıyla “konkordatoda olduğu için hiçbir tapu verilmez” veya “sözleşme var diye bütün tapular verilir” şeklindeki iki yaklaşım da doğru değildir.

Her tapu bakımından hakediş, sözleşme ve konkordato hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

Konkordato Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teslim Süresini Otomatik Olarak Uzatır mı?

Hayır.

Müteahhidin konkordato talebinde bulunması, sözleşmedeki teslim süresini kendiliğinden uzatan bir mücbir sebep değildir.

Teslim süresinin uzayıp uzamadığı;

sözleşmedeki mücbir sebep ve ek süre hükümlerine, konkordatonun inşaat üzerindeki gerçek etkisine, gecikmenin nedenine ve tarafların davranışlarına göre değerlendirilmelidir.

İİK m. 296’nın sözleşmenin devamını koruması, yüklenicinin teslim borcunun belirsiz bir tarihe kadar ertelendiği anlamına gelmez. Tam tersine, 7327 sayılı Kanun’la devam eden sözleşmeler nedeniyle borçlanılan edimlerin karşılıklı ifa edilmesi açıkça düzenlenmiştir. (Türkiye Büyük Millet Meclisi)

Dolayısıyla yalnızca konkordato başvurusuna dayanarak altı aylık veya bir yıllık otomatik teslim süresi kazanıldığı söylenemez.

Arsa Sahibi Konkordato Komiserine Başvurmalı mıdır?

Çoğu durumda konkordato dosyasının aktif şekilde takip edilmesi önemlidir.

Konkordato komiseri, borçlunun faaliyetlerini ve konkordato projesinin yürütülmesini denetleyen temel organlardan biridir. İİK m. 296 ve 297’de de sözleşmeler ve borçlunun bazı tasarrufları bakımından komiserin rolü açıkça düzenlenmiştir. (Türkiye Büyük Millet Meclisi)

Arsa sahibinin özellikle;

mevcut sözleşmeyi, inşaat seviyesini, teslim gecikmesini, varsa alacaklarını ve tapu devrine ilişkin ihtilafları konkordato dosyasında zamanında gündeme getirmesi faydalı olabilir.

Arsa sahibinin dosyaya hiç müdahil olmadan yalnızca müteahhitten gelecek açıklamaları beklemesi, özellikle konkordato projesinin şekillenmesi sırasında hak kaybı riskini artırabilir.

Sonuç

Müteahhidin konkordato ilan etmesi veya daha doğru hukuki ifadeyle konkordato talebinde bulunarak mühlet alması, kat karşılığı inşaat sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

İcra ve İflas Kanunu’nun 296. maddesi uyarınca, borçlunun işletmesinin faaliyetinin devamı açısından önem taşıyan sözleşmelerin devamı esastır. Konkordato başvurusunun sözleşmeye aykırılık oluşturacağına, haklı fesih sebebi sayılacağına veya borcu muaccel hâle getireceğine ilişkin sözleşme hükümleri de kanundaki kapsam ve koşullar altında uygulanmaz. (Mevzuat)

Bu nedenle arsa sahibi yalnızca müteahhidin konkordato başvurusu yapmış olmasına dayanarak sözleşmenin kesin olarak sona erdiği kabulüyle hareket etmemelidir.

Ancak konkordato, müteahhidin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz. 7327 sayılı Kanun’la İİK m. 296’ya eklenen hüküm, geçici ve kesin mühlet sırasında devam eden sözleşmelerden doğan edimlerin karşılıklı olarak ifa edilmesini açıkça öngörmektedir. (Türkiye Büyük Millet Meclisi)

Dolayısıyla müteahhit konkordato sürecindeyken inşaatı tamamen durdurmuş, teslim tarihini aşmış veya başka bir temel sözleşme borcunu yerine getirmemişse arsa sahibinin bu bağımsız sözleşme ihlallerine dayanan hakları ayrıca değerlendirilmelidir. Konkordato başvurusu ile yüklenicinin temerrüdü aynı hukuki mesele değildir.

Konkordato mühleti arsa sahibinin icra yoluyla tahsil imkânlarını da etkiler. İİK m. 294 uyarınca mühlet içerisinde borçluya karşı kural olarak takip yapılamaz ve başlamış takipler durur. Bu nedenle kira kaybı, gecikme tazminatı ve benzeri para alacaklarının hangi tarihte doğduğu ve konkordatoya ne şekilde tabi olacağı ayrıca belirlenmelidir. (Adalet Bakanlığı)

Öte yandan İİK m. 297 uyarınca konkordato mühleti içerisindeki müteahhit, mahkeme izni olmadan taşınmazlarını devredemez veya takyit edemez. Bu düzenleme, müteahhide daha önce devredilmiş arsa payları bakımından arsa sahibine dolaylı bir koruma sağlamakla birlikte konkordato öncesinde gerçekleştirilmiş satış ve ipotekleri ortadan kaldırmaz. (Türkiye Büyük Millet Meclisi)

Özellikle müteahhidin daha önce üçüncü kişilere tapu devri yapmış olması hâlinde 16.05.2025 tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı da dikkate alınmalıdır. Güncel içtihada göre tapuya güvenerek ve iyi niyetle aynî hak kazanan üçüncü kişinin mülkiyet veya ipotek hakkı belirli koşullarda korunabilir. (Türkiye Barolar Birliği)

Bu nedenle müteahhidin konkordato sürecine girdiğinin öğrenilmesi üzerine arsa sahibinin ilk olarak konkordato dosyasını, güncel tapu kayıtlarını, inşaat seviyesini ve kat karşılığı inşaat sözleşmesini birlikte incelemesi gerekir.

Özellikle müteahhide henüz devredilmemiş arsa paylarının bulunması, inşaatın ciddi biçimde durmuş olması veya müteahhide devredilmiş bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere geçirilme ihtimali bulunması hâlinde gecikmeden hukuki durum tespiti yapılması önemlidir.

Sonuç olarak konkordato, kat karşılığı inşaat sözleşmesini doğrudan sona erdiren bir kurum değil; sözleşmenin ifasını, fesih imkânlarını, tapu işlemlerini ve arsa sahibinin para alacaklarını özel konkordato kurallarına tabi hâle getiren bir süreçtir. Bu nedenle arsa sahibinin izleyeceği hukuki yol, yalnızca “müteahhit konkordatoya girdi” olgusuna göre değil; konkordatonun aşaması, inşaatın seviyesi, tapu hareketleri ve müteahhidin somut sözleşme ihlalleri birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.