Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandıktan sonra müteahhidin iflas etmesi, arsa sahibi açısından projenin geleceğini doğrudan etkileyen en ciddi hukuki sorunlardan biridir. Özellikle mevcut bina yıkılmış, inşaat yarım kalmış veya müteahhide belirli arsa payları önceden devredilmişse iflasın sonuçları yalnızca yarım kalan inşaattan ibaret değildir.

Müteahhidin iflası hâlinde arsa sahibinin öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin durumunu, inşaatın gerçekleşme seviyesini, müteahhide devredilmiş tapuları, üçüncü kişilere yapılan satışları, ipotek ve hacizleri ve iflas masasından talep edilebilecek alacakları birlikte değerlendirmesi gerekir.

Önemle belirtmek gerekir ki müteahhidin iflas etmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesini tek başına ve kendiliğinden sona erdirmez. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 05.05.2011 tarihli, E. 2010/2052, K. 2011/2753 sayılı kararında da yüklenicinin iflası hâlinde eser sözleşmesi ilişkisinin kendiliğinden sona ermeyeceği kabul edilmiştir. Aynı kararda arsa sahibinin, koşullarının bulunması hâlinde sözleşmenin sona erdirilmesini ve mülkiyet hakkına dayanarak tapu iptali ile tescil talebinde bulunabileceği belirtilmiştir.

Bunun yanında İcra ve İflas Kanunu’nun 198. maddesi gereğince konusu para olmayan alacakların kural olarak para alacağına çevrilmesi söz konusu olmakla birlikte, iflas idaresinin taahhüdün aynen ifasını üstlenmesi de mümkündür. Aynı düzenleme kapsamında ayni haklara dayanan talepler ile yalnızca şahsi hak niteliğindeki talepler arasında önemli bir ayrım bulunmaktadır.

Bu nedenle “müteahhit iflas etti, artık hiçbir şey yapılamaz” şeklindeki yaklaşım doğru olmadığı gibi, “iflas ettiği anda sözleşme otomatik olarak iptal olur ve bütün tapular arsa sahibine döner” düşüncesi de hukuken doğru değildir.

Müteahhidin İflas Etmesi Ne Demektir?

Öncelikle ekonomik sıkıntı, konkordato, haciz ve iflas kavramlarının birbirinden ayrılması gerekir.

Bir inşaat şirketinin borçlarını ödemekte zorlanması veya hakkında çok sayıda icra takibi bulunması, tek başına şirketin iflas ettiği anlamına gelmez. Hukuki anlamda iflastan söz edilebilmesi için yetkili mahkeme tarafından iflas kararı verilmesi gerekir.

İflas açıldığında, İcra ve İflas Kanunu’nun 184. maddesi uyarınca müflisin haczi mümkün olan mal ve hakları bir iflas masası oluşturur ve bunlar alacaklıların tatminine tahsis edilir.

Bu nedenle müteahhit şirketin iflas etmesiyle birlikte şirketin mal varlığı üzerindeki işlemler artık sıradan ticari faaliyet döneminden farklı bir hukuki rejime tabi olur.

Arsa sahibi açısından da karşısındaki muhatap yalnızca eski şirket yönetimi değildir. İflas masasının ve iflas idaresinin hukuki konumu önem kazanır.

Müteahhidin İflası Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Kendiliğinden Sona Erdirir mi?

Hayır.

Müteahhidin iflası önemli bir ifa güçsüzlüğü göstergesi olmasına rağmen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yalnızca iflas kararı verilmesi nedeniyle otomatik olarak ortadan kalktığı söylenemez.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 05.05.2011 tarihli kararında açık biçimde yüklenicinin iflası hâlinde eser sözleşmesi ilişkisinin sona ermeyeceği belirtilmiştir.

Ancak bunun anlamı arsa sahibinin sözleşmeyle süresiz biçimde bağlı kalmak zorunda olması değildir.

Müteahhidin iflası;

• inşaatın tamamlanmasını tehlikeye düşürebilir,
• sözleşmeden doğan karşı edimin yerine getirilmesini imkânsız veya son derece güç hâle getirebilir,
• arsa sahibinin güvence istemesine,
• henüz yerine getirmediği edimlerden kaçınmasına,
• şartları varsa sözleşmeden dönmesine veya sözleşmenin sona erdirilmesini talep etmesine

imkân verebilir.

Bu noktada Türk Borçlar Kanunu’nun ifa güçsüzlüğünü düzenleyen 98. maddesi özellikle önemlidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 98. Maddesi Arsa Sahibine Ne Sağlar?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmedir.

Arsa sahibi belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi, yüklenici ise bunun karşılığında binayı meydana getirmeyi üstlenmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 98. maddesine göre karşılıklı borç yükleyen sözleşmede taraflardan birinin borcunu ifada güçsüzlüğe düşmesi ve özellikle iflas etmesi nedeniyle diğer tarafın hakkı tehlikeye düşerse, hakkı tehlikeye düşen taraf karşı edimin ifası güvence altına alınıncaya kadar kendi edimini yerine getirmekten kaçınabilir. Uygun süre içerisinde istenilen güvence verilmezse sözleşmeden dönme imkânı da gündeme gelir.

Bu düzenleme kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde özellikle şu bakımdan önemlidir:

Arsa sahibinin müteahhide henüz devretmediği arsa payları varsa, müteahhidin iflasına rağmen bu tapuların hiçbir değerlendirme yapılmaksızın devredilmesi gerekmeyebilir.

Arsa sahibi, koşulları mevcutsa önce karşı edimin güvence altına alınmasını isteyebilir.

Müteahhit İflas Ettiğinde Arsa Sahibi Kalan Tapuları Vermek Zorunda mıdır?

Her durumda hayır.

Örneğin sözleşmede müteahhide toplam beş bağımsız bölüm bırakılacağı, tapuların inşaatın ilerlemesine göre kademeli devredileceği kararlaştırılmış olabilir.

Müteahhit ilk iki tapuyu aldıktan sonra iflas etmiş ve inşaat durmuşsa arsa sahibinin kalan üç tapuyu otomatik biçimde iflas masasının veya müteahhidin adına devretmek zorunda olduğu söylenemez.

Türk Borçlar Kanunu’nun 98. maddesindeki ifa güçsüzlüğü hükümleri bu noktada arsa sahibinin korunması açısından önem taşır. Karşı edimin gerçekleşmesi ciddi biçimde tehlikeye girmişse arsa sahibi güvence verilinceye kadar kendi ediminin ifasından kaçınabilir.

Ayrıca sözleşmede kademeli tapu devri bulunuyorsa, müteahhidin ilgili tapuya hak kazanabilmesi için sözleşmede o tapunun devri bakımından öngörülen inşaat seviyesine gerçekten ulaşıp ulaşmadığı da incelenmelidir.

Dolayısıyla müteahhidin iflasından sonra henüz devredilmemiş tapuların aceleyle devredilmemesi, öncelikle sözleşmenin ve mevcut inşaat seviyesinin teknik ve hukuki olarak incelenmesi önemlidir.

İflas İdaresi İnşaatı Tamamlamaya Devam Edebilir mi?

İcra ve İflas Kanunu’nun 198. maddesi burada önem taşımaktadır.

Kanun uyarınca konusu para olmayan alacaklar kural olarak ona eşit değerde bir para alacağına çevrilir. Ancak iflas idaresi taahhüdün aynen ifasını üstlenebilir. Alacaklının talebi hâlinde bu durumda teminat gösterilmesi de gündeme gelebilir.

Bu nedenle müteahhit şirketin iflas etmiş olması, inşaatın hiçbir koşulda devam edemeyeceği anlamına gelmez.

İflas idaresinin sözleşmenin aynen ifasını üstlenmesinin ekonomik olarak iflas masasının yararına olup olmadığı ayrıca değerlendirilir.

Örneğin inşaat yüzde 90 seviyesindeyse ve kalan işlerin tamamlanması sonucunda müteahhide ait bağımsız bölümlerin değeri önemli ölçüde artacaksa sözleşmenin devamının masa açısından ekonomik bir anlam taşıyıp taşımadığı gündeme gelebilir.

Buna karşılık inşaat henüz yüzde 10 seviyesinde ve projenin tamamlanması için çok yüksek finansman gerekiyorsa farklı bir değerlendirme yapılabilir.

Bu nedenle iflas sonrasında arsa sahibinin öncelikle iflas idaresinin sözleşmenin aynen ifası konusunda nasıl bir tutum alacağını araştırması önemlidir.

İflas İdaresi İnşaatı Tamamlamazsa Arsa Sahibinin Hakkı Ne Olur?

İİK m. 198 gereğince konusu para olmayan şahsi hakların kural olarak para alacağına çevrilmesi gündeme gelir.

Örneğin arsa sahibinin yalnızca “müteahhit binayı tamamlasın” şeklindeki şahsi nitelikteki ifa talebi, iflas hukukunun özel hükümleri nedeniyle farklı bir yapıya dönüşebilir.

Ancak burada çok önemli bir ayrım bulunmaktadır:

Şahsi hak ile ayni hak aynı şey değildir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 05.05.2011 tarihli kararında da İİK m. 198’in esasen şahsi haklara ilişkin olduğu; mülkiyet hakkı gibi ayni hakların ise aynı şekilde para alacağına dönüşmediği belirtilmiştir.

Bu ayrım, arsa sahibinin müteahhide daha önce devrettiği tapuları geri istemesi bakımından son derece önemlidir.

Müteahhide Devredilmiş Tapular Geri Alınabilir mi?

Müteahhit iflas etmeden önce arsa sahibinden belirli arsa paylarını veya bağımsız bölümleri tapuda devralmış olabilir.

Bu durumda arsa sahibinin ilk düşüncesi çoğu zaman;

“İnşaat yapılmadığına göre verdiğim tapuları geri alırım.”

şeklindedir.

Ancak tapular kendiliğinden arsa sahibine dönmez.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki akıbetinin ve tapu devirlerinin hangi sebeple yapıldığının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 05.05.2011 tarihli, E. 2010/2052, K. 2011/2753 sayılı kararında, yüklenicinin iflasının sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmediği belirtilmekle birlikte, arsa sahibinin koşulları mevcutsa sözleşmenin sona erdirilmesini ve mülkiyet hakkına dayanarak tapu iptali ile tescil talebinde bulunabileceği kabul edilmiştir.

Bu nedenle tapu hâlen iflas eden müteahhit şirket üzerinde bulunuyorsa tapu iptali ve tescil seçeneği mutlaka değerlendirilmelidir.

Ancak tapular üçüncü kişilere devredilmişse durum çok daha farklıdır.

Müteahhit İflastan Önce Tapuları Üçüncü Kişilere Satmışsa Ne Olur?

Bu konuda 16.05.2025 tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı son derece önemlidir.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı 18.07.2025 tarihli ve 32959 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Yeni içtihada göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında tapuda yükleniciye devredilen taşınmazın daha sonra üçüncü kişiye devredilmesi veya üzerinde üçüncü kişi lehine ayni hak kurulması hâlinde, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin sonradan geçersizliğinin tespit edilmesi veya geriye etkili biçimde sona erdirilmesi, iyi niyetli üçüncü kişinin tapu kazanımını otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle müteahhidin iflas etmiş olması da üçüncü kişinin iyi niyetle kazandığı tapuyu kendiliğinden arsa sahibine döndürmez.

Üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispat edilmesi hâlinde ise farklı bir sonuç ortaya çıkabilir.

Dolayısıyla arsa sahibi açısından artık şu ayrım yapılmalıdır:

Tapu hâlen iflas eden müteahhit üzerinde ise:
Sözleşmenin sona erdirilmesi ve tapu iptali ile tescil talepleri değerlendirilebilir.

Tapu üçüncü kişiye geçmiş ise:
Üçüncü kişinin tapu siciline güveni ve iyi niyeti ayrıca incelenmelidir.

Bu ayrım özellikle 2025 tarihli içtihat değişikliğinden sonra büyük önem taşımaktadır.

Müteahhit Tapuları Bankaya İpotek Etmişse Ne Olur?

İflas eden müteahhit, kendisine devredilmiş arsa paylarını proje finansmanı için bankaya veya başka bir üçüncü kişiye ipotek etmiş olabilir.

2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı yalnızca üçüncü kişilere yapılan satışları değil, yükleniciye devredilmiş taşınmaz üzerinde üçüncü kişi lehine kurulan ayni hakları da kapsamaktadır. İyi niyetli üçüncü kişinin kazanımının Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline güvene ilişkin hükümleri kapsamında korunması mümkün olabilir.

Bu nedenle müteahhidin iflas ettiği dosyalarda yalnızca tapunun kimin adına kayıtlı olduğuna bakmak yeterli değildir.

Tapuda;

• ipotek,
• haciz,
• ihtiyati haciz,
• tedbir,
• şerh ve
• diğer takyidatların

bulunup bulunmadığı da ayrıntılı şekilde incelenmelidir.

Müteahhidin Alacaklılarının Hacizleri Arsa Sahibini Etkiler mi?

Müteahhide önceden devredilmiş taşınmazların müteahhit adına kayıtlı olduğu dönemde şirketin alacaklıları tarafından haciz uygulanmış olabilir.

İflasın açılması, borçlu aleyhine yürütülen haciz yoluyla takipler bakımından İcra ve İflas Kanunu’nun özel sonuçlarını doğurur; Kanunun 193. maddesi, iflasın açılmasının haciz yoluyla takipleri durdurduğunu ve iflas kararının kesinleşmesiyle bu takiplerin düşeceğini düzenlemektedir.

Ancak bir taşınmaz üzerindeki haciz veya diğer takyidatın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesi sonucunda ne olacağı, hakkın kazanılma tarihi, tapu kayıtları ve üçüncü kişilerin hukuki konumuna göre ayrıca incelenmelidir.

Bu nedenle iflas dosyasında güncel ve tarihçeli tapu kayıtlarının alınması önemlidir.

Arsa Sahibi İflas Masasına Alacağını Kaydettirmeli midir?

Arsa sahibinin müteahhitten para olarak talep edebileceği alacakları varsa iflas masasına alacak kaydı yapılması gündeme gelir.

Örneğin;

• gecikme tazminatı,
• kira kaybı,
• sözleşmede kararlaştırılmış ceza koşulu,
• tamamlanmayan işlerden kaynaklanan belirli zararlar,
• yapılan fazla ödeme veya mahsuplaşmadan doğan para alacağı

iflas masasına bildirilebilecek talepler arasında değerlendirilebilir.

İcra ve İflas Kanunu’nun 219. maddesi uyarınca adi tasfiyede yapılan ilanda alacaklılar ile istihkak iddiasında bulunan kişilerden, alacak ve iddialarını ilan tarihinden itibaren bir ay içerisinde kaydettirmeleri ve dayanak belgelerini sunmaları istenir.

Bu nedenle müteahhidin iflas ettiğini öğrenen arsa sahibinin iflas dosyasını takip etmesi ve yalnızca hukuk davasının sonucunu beklememesi önemlidir.

Hangi Alacaklar İflas Masasına Kaydedilebilir?

Her talep aynı hukuki niteliğe sahip değildir.

Örneğin:

Para alacağı:
Kira kaybı, tazminat veya ceza koşulu gibi talepler iflas masasına kayıt konusu yapılabilir.

İnşaatın tamamlanması talebi:
Konusu para olmayan şahsi hak bakımından İİK m. 198’deki para alacağına dönüşüm ve iflas idaresinin aynen ifayı üstlenme seçeneği gündeme gelir.

Mülkiyet hakkına dayanan tapu talebi:
Ayni hak niteliğindeki uyuşmazlıklar yalnızca para alacağı gibi değerlendirilmez. Yargıtay da ayni hakların İİK m. 198 kapsamında para alacağına dönüşmediğini kabul etmektedir.

Dolayısıyla arsa sahibinin bütün taleplerini yalnızca “iflas masasına alacak yazdırma” şeklinde tek bir hukuki işlemle çözmesi mümkün değildir.

İnşaat Yarım Kalmışsa İlk Yapılması Gereken Nedir?

Müteahhidin iflası üzerine inşaat durmuşsa arsa sahibinin en önemli işlemlerinden biri inşaatın mevcut seviyesini delillendirmektir.

Özellikle;

• fiziksel gerçekleşme oranı,
• sözleşmeye uygun yapılan işler,
• eksik işler,
• ayıplı imalat,
• şantiyede bulunan malzemeler,
• tamamlanması gereken işlerin maliyeti,
• ruhsat ve proje durumu

tespit edilmelidir.

Bu amaçla mahkemeden delil tespiti talep edilmesi değerlendirilebilir.

İnşaat seviyesi belirlenmeden yeni bir müteahhidin şantiyeye girerek mevcut imalatı değiştirmesi, daha sonra iflas masasıyla yaşanabilecek hesaplaşmada ciddi ispat sorunları doğurabilir.

İnşaatın Tamamlanma Oranı Neden Önemlidir?

İnşaatın seviyesi, sözleşmenin nasıl tasfiye edileceğini doğrudan etkileyebilir.

Örneğin yüzde 15 seviyesinde terk edilmiş bir yapı ile yüzde 95 seviyesinde bulunan ve yalnızca bazı son imalatları eksik olan yapı aynı şekilde değerlendirilemez.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmenin sona erdirilmesinin geriye veya ileriye etkili sonuçları bakımından inşaat seviyesi Yargıtay uygulamasında uzun süredir dikkate alınmaktadır.

Müteahhidin iflası hâlinde de;

• yüklenicinin ne ölçüde edimini yerine getirdiği,
• aldığı tapuların yaptığı işle orantılı olup olmadığı,
• kalan işlerin maliyeti,
• projenin başka bir yükleniciyle tamamlanıp tamamlanamayacağı

araştırılmalıdır.

Müteahhit İflas Ettiğinde Arsa Sahibi Sözleşmeden Dönebilir mi?

Müteahhidin iflası tek başına sözleşmenin kendiliğinden sona ermesine neden olmamakla birlikte, arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkının doğması bakımından son derece önemli bir olgudur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 98. maddesi doğrudan iflası, karşı tarafın ifa güçsüzlüğünün örneklerinden biri olarak göstermektedir. Hakkı tehlikeye giren taraf, karşı edim güvence altına alınıncaya kadar kendi edimini yerine getirmekten kaçınabilir ve uygun sürede güvence sağlanmazsa sözleşmeden dönme yolunu değerlendirebilir.

Bunun dışında yüklenici iflas öncesinde zaten;

• inşaatı terk etmiş,
• teslim süresini aşmış,
• sözleşmeye ağır biçimde aykırı davranmış veya
• temerrüde düşmüş

olabilir.

Bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun temerrüt hükümleri de ayrıca gündeme gelebilir.

Hangi hukuki sebebe dayanılacağı somut dosyaya göre belirlenmelidir.

Arsa Sahibi Sözleşmeyi Tek Taraflı Bir İhtarla Sona Erdirebilir mi?

Bu konuda dikkatli olunmalıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sonuçlar doğurduğu için yalnızca;

“Müteahhit iflas etti, sözleşmeyi feshettim.”

şeklindeki bir noter ihtarnamesinin bütün tapusal sonuçları kendiliğinden doğurduğunu kabul etmek güvenli değildir.

Özellikle müteahhide tapu devredilmiş, iflas masası oluşmuş veya üçüncü kişilere satış yapılmışsa sözleşmenin sona ermesinin ve tapu kayıtlarının tasfiyesinin yargısal olarak belirlenmesi gerekebilir.

Yargıtayın müteahhidin iflasına ilişkin 05.05.2011 tarihli kararında da arsa sahibinin sözleşmenin sona erdirilmesini ve tapu iptali ile tescili talep edebileceği kabul edilmiş; iflasın tek başına sözleşmeyi sona erdirdiği yönünde bir yaklaşım benimsenmemiştir.

Arsa Sahibi Yeni Bir Müteahhitle Hemen Anlaşabilir mi?

İflas eden müteahhit ile yapılan sözleşmenin hukuki akıbeti açıklığa kavuşturulmadan aynı taşınmaz için başka bir müteahhitle yeni bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması riskli olabilir.

Öncelikle;

• eski sözleşmenin yürürlükte olup olmadığı,
• iflas idaresinin aynen ifayı üstlenip üstlenmeyeceği,
• şantiyedeki mevcut imalatın kime ait olduğu,
• müteahhidin hak ettiği bir arsa payının bulunup bulunmadığı,
• tapuların mevcut durumu

belirlenmelidir.

İİK m. 198 uyarınca iflas idaresinin taahhüdün aynen ifasını üstlenebilme imkânının bulunması da bu değerlendirmede göz ardı edilmemelidir.

Bu nedenle yeni yükleniciye geçiş, hukuki tasfiye planıyla birlikte yürütülmelidir.

Müteahhit İflas Etmiş Ancak İnşaat Neredeyse Bitmişse Ne Olur?

İnşaatın büyük ölçüde tamamlanmış olması, arsa sahibinin izleyeceği yöntemi değiştirebilir.

Örneğin yapının yüzde 95’i tamamlanmış ve yalnızca çevre düzenlemesi ile bazı ortak alan işleri kalmışsa, sözleşmenin tamamen tasfiye edilmesi yerine projenin nasıl tamamlanabileceği ekonomik olarak da değerlendirilmelidir.

İflas idaresinin aynen ifayı üstlenme ihtimali bu tür durumlarda özellikle önem taşıyabilir. İİK m. 198, iflas idaresine konusu para olmayan taahhüdün aynen ifasını üstlenme imkânı vermektedir.

Buna karşılık inşaat henüz başlangıç seviyesindeyse arsa sahibinin sözleşmenin sona erdirilmesi ve farklı bir yükleniciyle devam edilmesi yönündeki menfaati daha güçlü olabilir.

Her iki durumda da önce teknik tespit yapılmalıdır.

Müteahhide Hiç Tapu Devredilmemişse Arsa Sahibinin Durumu Daha Güvenli midir?

Genellikle evet.

Müteahhit iflas ettiği sırada arsa hâlen tamamen arsa sahipleri adına kayıtlıysa, taşınmazın kendisi müteahhidin mal varlığına dahil değildir.

İflas masasını oluşturan temel mal varlığı müflise ait haczedilebilir mal ve haklardır. İİK m. 184 bu sistemi düzenlemektedir.

Dolayısıyla arsa sahibinin kendi mülkiyetinde bulunan ve müteahhide devredilmemiş arsa payının sırf müteahhit iflas ettiği için iflas masasına girmesi söz konusu olmaz.

Bu durum, tapu devirlerinin inşaatın ilerlemesine bağlı kademeli yapılmasının neden önemli olduğunu da göstermektedir.

Müteahhide Tapuların Tamamı Önceden Verilmişse Risk Neden Artar?

Müteahhide tapuların tamamının veya büyük bölümünün inşaat henüz tamamlanmadan devredilmesi hâlinde iflas durumunda daha karmaşık bir tablo ortaya çıkabilir.

Arsa sahibi;

• iflas idaresi,
• yüklenicinin diğer alacaklıları,
• tapu satın alan üçüncü kişiler,
• ipotek hakkı sahipleri

ile aynı uyuşmazlık içerisinde karşılaşabilir.

Üstelik 2025 tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararı nedeniyle iyi niyetli üçüncü kişinin mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanımının korunabilmesi mümkündür.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ilk hazırlanması sırasında müteahhidin gelecekte iflas edebileceği ihtimali de risk planlamasına dahil edilmelidir.

Arsa Sahibi Hangi Belgeleri Toplamalıdır?

Müteahhit hakkında iflas kararı verildiğinin öğrenilmesi üzerine arsa sahibinin en kısa sürede şu belgeleri bir araya getirmesi faydalıdır:

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
2. Ek protokoller ve teknik şartname
3. Güncel ve tarihçeli tapu kayıtları
4. Müteahhide yapılan tapu devir belgeleri
5. Üçüncü kişilere yapılan devir kayıtları
6. İpotek, haciz ve diğer takyidat bilgileri
7. Yapı ruhsatı ve onaylı proje
8. Belediye işlem dosyası
9. Noter ihtarnameleri
10. İnşaat seviyesini gösteren fotoğraf ve videolar
11. Teknik bilirkişi veya ekspertiz raporları
12. Kira ve diğer zararları gösteren belgeler
13. İflas kararının ve iflas ilanının bilgileri

İflas ilanının özellikle takip edilmesi gerekir. Adi tasfiyede İİK m. 219 uyarınca alacaklılar ve istihkak iddiasında bulunanlar taleplerini ilan tarihinden itibaren bir aylık süre içerisinde bildirmeye çağrılırlar.

Müteahhidin İflası Hâlinde Arsa Sahibinin Başlıca Hakları

Arsa sahibinin sahip olduğu haklar her dosyada farklılaşmakla birlikte genel olarak şu hukuki yollar gündeme gelebilir:

Kalan Tapuları Devretmekten Kaçınma

Müteahhidin iflası nedeniyle karşı edim ciddi biçimde tehlikeye girmişse Türk Borçlar Kanunu’nun 98. maddesi kapsamında güvence verilinceye kadar arsa sahibinin henüz yerine getirmediği karşı edimleri bakımından ifadan kaçınması değerlendirilebilir.

Güvence Talep Etme

Arsa sahibi inşaatın tamamlanması veya karşı edimin yerine getirilmesi için yeterli güvence verilmesini isteyebilir. Uygun süre içerisinde güvence sağlanmaması hâlinde TBK m. 98 kapsamında sözleşmeden dönme imkânı gündeme gelebilir.

Sözleşmenin Sona Erdirilmesini Talep Etme

Yüklenicinin iflası, temerrüdü ve sözleşmeden doğan borçlarını yerine getiremeyecek durumda bulunması dikkate alınarak koşulları mevcutsa sözleşmenin sona erdirilmesi talep edilebilir. Yargıtay, yüklenicinin iflasının sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmediğini ancak arsa sahibinin fesih ve tapu taleplerinin bulunabileceğini kabul etmektedir.

Tapu İptali ve Tescil Talep Etme

Sözleşmenin hukuki tasfiyesinin sonucu olarak hâlen yüklenici adına bulunan arsa paylarının iptali ile arsa sahibi adına tescili gündeme gelebilir. Ayni hakka dayanan bu tür taleplerin İİK m. 198 kapsamındaki sıradan para alacaklarıyla aynı şekilde değerlendirilmediği Yargıtay tarafından kabul edilmektedir.

İflas Masasına Alacak Kaydı Yaptırma

Kira kaybı, tazminat, ceza koşulu veya başka para alacakları bakımından iflas masasına kayıt yaptırılması gerekebilir. İflas ilanında alacaklılardan taleplerini bir aylık süre içerisinde bildirmeleri istenir.

Delil Tespiti Talep Etme

Yarım kalan inşaatın seviyesinin, eksik ve ayıplı işlerin ve kalan maliyetin mahkeme aracılığıyla belirlenmesi talep edilebilir.

Üçüncü Kişilere Yapılan Devirlere Karşı Dava Açma

Müteahhidin üçüncü kişilere yaptığı tapu devirlerinde üçüncü kişinin iyi niyeti değerlendirilmelidir. Güncel Yargıtay içtihadına göre iyi niyetli üçüncü kişinin tapu kazanımı korunabilir; kötü niyetin ortaya konulması hâlinde ise tapu iptali ve tescil talebi farklı şekilde değerlendirilebilir.

Müteahhidin İflas Etmesi Durumunda Nasıl Bir Yol İzlenmelidir?

Müteahhidin iflas ettiğini öğrenen arsa sahibinin rastgele ve birbirinden kopuk işlemler yapmak yerine sözleşme, tapu ve iflas hukukunu birlikte değerlendiren bir yol izlemesi gerekir.

Pratik olarak şu sıra önem taşır:

Birinci olarak, iflas kararının ve iflas dosyasının bilgileri doğrulanmalıdır.

İkinci olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekleri incelenmelidir.

Üçüncü olarak, güncel ve tarihçeli tapu kayıtları alınarak müteahhide ve üçüncü kişilere yapılan bütün devirler ile takyidatlar tespit edilmelidir.

Dördüncü olarak, inşaatın mevcut seviyesi teknik rapor veya gerektiğinde delil tespiti yoluyla belirlenmelidir.

Beşinci olarak, iflas idaresinin sözleşmenin aynen ifasını üstlenip üstlenmeyeceği araştırılmalıdır. İİK m. 198 böyle bir imkân tanımaktadır.

Altıncı olarak, arsa sahibinin para alacaklarının iflas masasına kaydı değerlendirilmelidir. İİK m. 219 kapsamında ilandaki süreler takip edilmelidir.

Yedinci olarak, sözleşmenin sona erdirilmesi ve yüklenici adına kayıtlı tapuların geri alınması gerekiyorsa dava yolu değerlendirilmelidir.

Sekizinci olarak, üçüncü kişilere geçmiş tapular varsa 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı çerçevesinde her üçüncü kişinin iyi niyeti ayrı ayrı incelenmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Müteahhit iflas edince sözleşme otomatik olarak sona erer mi?

Hayır. Yargıtay, yüklenicinin iflası hâlinde eser sözleşmesi ilişkisinin kendiliğinden sona ermeyeceğini kabul etmektedir. Sözleşmenin nasıl sona erdirileceği ve tasfiye edileceği ayrıca değerlendirilmelidir.

Müteahhit iflas etti, kalan tapuları vermek zorunda mıyım?

Her durumda değil. Karşı edimin ifası tehlikeye düşmüşse TBK m. 98 kapsamında güvence sağlanıncaya kadar kendi ediminizi yerine getirmekten kaçınma hakkı gündeme gelebilir.

Müteahhide verdiğim tapuları geri alabilir miyim?

Tapular hâlen müteahhit üzerinde ise sözleşmenin sona erdirilmesinin sonuçlarına bağlı olarak tapu iptali ve tescil talebi değerlendirilebilir. Yargıtayın 2011 tarihli kararında arsa sahibinin mülkiyet hakkına dayanarak böyle bir talepte bulunabileceği kabul edilmiştir.

Müteahhit tapuyu başkasına sattıysa yine geri alabilir miyim?

Her durumda değil. 16.05.2025 tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararına göre tapuya güvenerek ve iyi niyetle ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunabilir.

Kira kaybımı veya tazminatımı kimden isteyeceğim?

Bu tür para alacaklarının iflas masasına kaydı gündeme gelebilir. İflas ilanının ve İİK m. 219’daki kayıt sürecinin takip edilmesi önemlidir.

İflas idaresi yarım kalan inşaatı tamamlayabilir mi?

Hukuken mümkündür. İİK m. 198, iflas idaresinin konusu para olmayan taahhüdün aynen ifasını üstlenebilmesine imkân tanımaktadır.

Hemen başka bir müteahhitle anlaşabilir miyim?

Mevcut sözleşmenin ve iflas masasının hukuki durumu açıklığa kavuşturulmadan yeni sözleşme yapılması risklidir. Önce sözleşmenin nasıl tasfiye edileceği, mevcut inşaat seviyesi ve tapuların durumu belirlenmelidir.

Sonuç

Müteahhidin iflas etmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin bütün haklarını kaybetmesi anlamına gelmez; ancak sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi sonucunu da doğurmaz.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 05.05.2011 tarihli, E. 2010/2052, K. 2011/2753 sayılı kararında yüklenicinin iflası hâlinde eser sözleşmesinin kendiliğinden son bulmayacağı açıkça kabul edilmiştir. Bununla birlikte arsa sahibinin şartları oluştuğunda sözleşmenin sona erdirilmesini ve mülkiyet hakkına dayanarak tapu iptali ile tescil talebinde bulunabileceği de belirtilmiştir.

Arsa sahibi bakımından ilk önemli güvence Türk Borçlar Kanunu’nun 98. maddesidir. Müteahhidin iflası nedeniyle karşı edimin gerçekleşmesi tehlikeye düşmüşse arsa sahibi, güvence verilinceye kadar henüz yerine getirmediği karşı edimini ifadan kaçınabilir; uygun sürede güvence verilmezse koşulları çerçevesinde sözleşmeden dönme imkânını değerlendirebilir.

İflasın açılmasıyla birlikte ayrıca İcra ve İflas Kanunu’nun özel hükümleri uygulanır. Müflisin haczedilebilir mal ve hakları iflas masasını oluşturur. Konusu para olmayan şahsi alacaklar İİK m. 198 kapsamında para alacağına çevrilebilir; ancak iflas idaresi taahhüdün aynen ifasını da üstlenebilir. Ayni haklara dayanan talepler ise aynı biçimde sıradan para alacağına dönüşmez.

Bu nedenle arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi ile gecikme tazminatı gibi para alacaklarını birbirinden ayırması gerekir. Para alacakları bakımından iflas masasına kayıt gündeme gelirken mülkiyet hakkına dayanan talepler ayrıca yargısal uyuşmazlığın konusu olabilir.

Özellikle müteahhide daha önce tapu devredilmişse güncel tapu kayıtlarının derhâl incelenmesi gerekir. Tapular hâlen iflas eden müteahhit üzerinde bulunuyorsa sözleşmenin sona erdirilmesiyle birlikte tapu iptali ve tescil talebi değerlendirilebilir. Ancak tapular üçüncü kişilere geçmişse 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı dikkate alınmalıdır. Güncel içtihada göre tapu siciline güvenerek ve iyi niyetle ayni hak kazanan üçüncü kişinin mülkiyet veya başka bir ayni hakkı korunabilir.

Müteahhidin iflası hâlinde arsa sahibinin en büyük hatası, yalnızca iflas kararını beklemek veya “nasıl olsa tapuları geri alırım” düşüncesiyle hareketsiz kalmak olabilir. İflas dosyası, tapu kayıtları, inşaat seviyesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi aynı anda incelenmelidir.

Özellikle yarım kalmış projelerde öncelikle inşaat seviyesinin delil tespiti yoluyla belirlenmesi; iflas idaresinin sözleşmeyi devam ettirip ettirmeyeceğinin öğrenilmesi; para alacaklarının iflas masasına kaydının yapılması; henüz devredilmemiş arsa paylarının korunması ve daha önce devredilmiş tapuların üçüncü kişilere geçip geçmediğinin araştırılması önem taşımaktadır.

Sonuç olarak müteahhidin iflası hâlinde arsa sahibinin hakkını koruyabilmesi, yalnızca iflas hukukuna değil; borçlar hukuku, tapu hukuku ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin Yargıtay içtihatlarının birlikte değerlendirilmesine bağlıdır.