Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Taşınmaz Artık Önce Mirasçılar Arasında mı Satılacak?

Miras kalan bir ev, arsa, tarla, dükkân veya başka bir taşınmazın mirasçılar arasında paylaşılamaması, Türkiye’de en sık karşılaşılan miras hukuku uyuşmazlıklarından biridir. Mirasçılardan biri taşınmazın satılmasını isterken başka bir mirasçı aileden kalan taşınmazın üçüncü kişilere geçmesine karşı çıkabilir. Tarafların anlaşamaması hâlinde ise uyuşmazlık çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davası, uygulamadaki diğer adıyla izale-i şüyu davası yoluyla çözümlenmektedir.

Ortaklığın giderilmesine karar verildiğinde taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse satış suretiyle paylaşma gündeme gelir. İşte kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen 7589 sayılı Kanun, miras kalan taşınmazların bu satış aşamasında son derece önemli bir değişiklik yapmıştır.

Yeni düzenlemeye göre bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması hâlinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır. Üstelik yalnız mirasçılar arasında gerçekleştirilecek bu özel artırma usulü bir defaya mahsus uygulanacaktır.

Bu nedenle “Ortaklığın giderilmesi davasında miras kalan taşınmaz artık önce mirasçılara mı satılacak?” sorusunun kısa cevabı, kanunda belirtilen şartlar gerçekleşiyorsa evettir.

Ancak bu cevap tek başına yeterli değildir. Yeni sistem bütün ortaklığın giderilmesi davalarında uygulanmamaktadır. Ayrıca mirasçıya taşınmazı doğrudan satın alma, rayiç bedelin altında edinme veya diğer mirasçılardan daha üstün bir mülkiyet hakkı tanınmamıştır.

Yeni düzenleme esas itibarıyla ilk açık artırmaya kimlerin katılabileceğini değiştirmiştir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin birlikte mülkiyet hakkının bulunması hâlinde paydaşlar her zaman bu mülkiyet ilişkisini sürdürmek zorunda değildir.

Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesine göre, kanunda belirtilen istisnalar dışında paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını talep edebilir. TMK m.699 ise paylaşmanın aynen bölüşme veya malın pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi suretiyle gerçekleştirilebileceğini düzenlemektedir. Malın önemli ölçüde değer kaybetmeden bölünmesi mümkün değilse açık artırmayla satışa karar verilmesi mümkündür.

Örneğin baba vefat etmiş ve geride tek bir konut bırakmış olabilir.

Konut dört çocuğa miras kalmışsa her mirasçı taşınmaz üzerinde hak sahibidir. Ancak konut fiziksel olarak dört bağımsız taşınmaza ayrılamıyorsa ve mirasçılar da taşınmazın kimde kalacağı konusunda anlaşamıyorsa ortaklığın satış suretiyle giderilmesi gündeme gelebilir.

Satış sonunda elde edilen para, paydaşların hakları ve satış dosyasındaki diğer hukuki unsurlar dikkate alınarak paylaştırılır.

12. Yargı Paketi bu temel sistemi ortadan kaldırmamıştır.

Mahkeme hâlen öncelikle ortaklığın ne şekilde giderileceğini değerlendirecek; satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi hâlinde ise yeni İİK m.114 sistemi satış aşamasında önem kazanacaktır.

Eski Sistemde Miras Kalan Taşınmaz Nasıl Satılıyordu?

Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesinde, satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilmesi bütün paydaşların rızasına bağlanmıştır. Bu nedenle klasik sistemde paydaşlardan birinin dahi yalnız paydaşlar arasında satışa rıza göstermemesi hâlinde, genel açık artırma sisteminin uygulanması gündeme gelebiliyordu.

Bu durum özellikle miras kalan taşınmazlarda önemli sonuçlar yaratabiliyordu.

Örneğin aileye elli yıldır ait bir ev üç kardeşe miras kalmış olsun.

Kardeşlerden ikisi evin aile içerisinde kalmasını istiyor, üçüncü kardeş ise satış bedelini almak istiyor olabilir.

Tarafların yalnız kendi aralarında satış konusunda anlaşamaması hâlinde taşınmaz genel açık artırmaya çıkabilir ve dışarıdan bir kişi ihaleye katılarak taşınmazı satın alabilirdi.

12. Yargı Paketi işte bu noktada özel bir sistem oluşturmuştur.

Belirli miras taşınmazlarında artık ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması kanundan kaynaklanan bir sonuç hâline gelmiştir.

Yeni Düzenleme Tam Olarak Ne Getirdi?

7589 sayılı Kanun’un 1. maddesi ile İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesine özel bir hüküm eklenmiştir.

Yeni hükmün uygulanabilmesi için iki temel şartın birlikte bulunması gerekir.

Birincisi, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olmalarıdır.

İkincisi ise mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmamasıdır.

Bu şartlar varsa ve ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmişse birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır. Bu özel usul yalnızca bir defa uygulanacaktır.

Dolayısıyla yeni sistem her hisseli taşınmazı kapsamamaktadır.

Örneğin dört kişinin birlikte satın aldığı bir arsa bakımından sırf malikler birbiriyle akraba diye bu özel sistem uygulanmaz.

Taşınmazın maliklerinin mülkiyet hakkını miras yoluyla edinmiş olması gerekmektedir.

Bütün Maliklerin Mirasçı Olması Ne Anlama Geliyor?

Kanunun lafzı oldukça önemlidir.

Düzenleme “taşınmazın geçmişte bir kişiden miras kalmış olması” ile yetinmemekte, tüm maliklerin miras yoluyla edinmiş olduğu taşınmazlardan söz etmektedir.

Bu nedenle satış aşamasına gelindiğinde tapu kaydı ve maliklerin edinim sebepleri dikkatle incelenmelidir.

Örneğin anne vefat etmiş ve taşınmaz dört çocuğuna miras yoluyla intikal etmişse şartın gerçekleşmesi mümkündür.

Ancak kardeşlerden biri payını daha sonra aile dışındaki bir kişiye satmışsa artık taşınmazda mirasçı olmayan üçüncü kişi malik bulunmaktadır.

Bu durumda yeni özel ilk artırma sisteminin temel şartlarından biri ortadan kalkar.

Aynı şekilde mirasçıların kendi aralarında sonradan gerçekleştirdikleri satış, bağış veya başka devirler de edinim sebebi bakımından ayrıca incelenmelidir. Yeni hüküm oldukça yeni olduğundan, bu tür karma mülkiyet yapılarının uygulamadaki sınırlarının yüksek mahkeme kararlarıyla daha ayrıntılı şekilde şekillenmesi beklenebilir.

Taşınmazda Mirasçı Olmayan Bir Kişinin Payı Varsa Ne Olur?

Yeni sistemin uygulanabilmesi için mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması gerekmektedir.

Dolayısıyla taşınmazın yüzde 99’u mirasçılara, yüzde 1’i mirasçı olmayan üçüncü bir kişiye ait olsa dahi kanundaki şart bakımından üçüncü kişi mülkiyeti bulunmaktadır.

Kanunda üçüncü kişinin payının belirli bir oranın altında olması hâlinde özel sistemin yine uygulanacağına ilişkin bir istisna düzenlenmemiştir.

Örneğin üç kardeşe miras kalan bir arsanın kardeşlerden birine ait yüzde 20 hissesi daha sonra dışarıdan bir yatırımcıya satılmışsa, taşınmaz artık yalnızca malik mirasçılardan oluşan bir mülkiyet yapısına sahip değildir.

Bu nedenle dava açılmadan ve özellikle satış aşamasına geçilmeden önce güncel tapu kaydının kontrol edilmesi önemlidir.

İpotek veya Haciz Bulunması Sistemi Engeller mi?

Kanun burada özellikle “mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı” bulunmaması şartını aramaktadır.

Bu nedenle üçüncü kişinin taşınmazın maliki olması ile taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya başka bir sınırlı ayni hak ya da kayıt bulunması aynı şey değildir.

Bununla birlikte taşınmaz üzerinde ipotek veya satış isteyenin alacağına göre öncelikli haklar bulunması, ihalenin hangi bedelden sonuçlanabileceği açısından ayrıca önem taşır.

Çünkü yeni İİK m.114 yalnızca muhammen kıymeti dikkate almamakta, taşınmaz üzerinde güvence altına alınmış ve satış isteyenin alacağına rüçhanlı alacakların toplamını da satış eşiği hesabına dâhil etmektedir.

İlk Açık Artırmaya Kimler Katılabilecek?

Şartları taşıyan miras taşınmazlarında ilk artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılabilecektir.

Bu nedenle ilk artırmaya;

taşınmaz yatırımcısı,

komşu taşınmaz sahibi,

emlak şirketi,

mirasçı olmayan başka bir akraba

veya taşınmazı satın almak isteyen herhangi bir üçüncü kişi

katılamaz.

Bu, yeni sistemin en önemli sonucudur.

Örneğin İstanbul’da 20 milyon TL değerindeki aile konutu dört kardeşe miras kalmışsa ve başka malik yoksa ilk açık artırmada yalnızca bu dört malik mirasçı yarışabilecektir.

Dışarıdan 25 milyon TL teklif vermek isteyen yatırımcı dahi ilk artırmaya katılamaz.

Ancak bu ayrıcalık sadece ilk artırma için geçerlidir.

Mirasçılar Arasındaki İlk Artırmada Yüzde 50 Kuralı Var mı?

Hayır.

Yeni düzenlemenin belki de en önemli ikinci bölümü satış bedeli eşiğidir.

İİK m.114’ün yeni sistemine göre ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılıyorsa, elektronik satış portalında verilecek tekliflerde muhammen kıymetin yüzde 100’ü esas alınacaktır. İkinci artırmada ise muhammen kıymetin yüzde 50’si temel eşik hâline gelir.

Dolayısıyla;

“İlk artırmaya yalnız mirasçılar katılıyor, o hâlde bir mirasçı taşınmazı yarı fiyatına alabilir.”

şeklindeki düşünce doğru değildir.

Kanun tam tersine ilk mirasçı artırmasında daha yüksek bir eşik oluşturmuştur.

Örnek: 10 Milyon TL Değerindeki Miras Evi Nasıl Satılacak?

Taşınmazın muhammen kıymetinin 10.000.000 TL olduğunu düşünelim.

Bütün malikler taşınmazı miras yoluyla edinmiş ve dışarıdan üçüncü kişi malik bulunmuyor olsun.

Mahkeme de ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar vermiş olsun.

Yeni sistemde ilk artırmaya yalnız malik mirasçılar katılır.

İlk artırmada temel muhammen kıymet eşiği yüzde 50 değil, yüzde 100’dür.

Dolayısıyla 5.000.000 TL seviyesindeki bir teklif ilk özel artırmanın satış eşiğini karşılamaz.

Ancak hesap yalnızca 10.000.000 TL’ye bakılarak yapılmamalıdır. Kanun, muhammen kıymetin yüzde 100’ü ile taşınmaz üzerinde güvence altına alınmış ve satış isteyenin alacağına rüçhanlı alacakların toplamından hangisi yüksekse onu ve buna ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma giderlerinin eklenmesini esas almaktadır.

Bu nedenle gerçek bir satış dosyasında kıymet takdiri, öncelikli alacaklar ve satış masrafları birlikte incelenmelidir.

Mirasçılardan Biri Taşınmazı Doğrudan Alabilir mi?

Hayır.

Yeni sistem mirasçılardan birine;

“Ben taşınmazı almak istiyorum.”

demesi üzerine taşınmazın mahkeme tarafından doğrudan verilmesini öngörmemektedir.

Satış yine açık artırma usulüyle gerçekleştirilecektir. Yeni düzenleme yalnızca birinci artırmanın katılımcı çevresini değiştirmektedir.

Örneğin üç kardeşten ikisi evi almak istiyorsa her iki mirasçı da artırmaya katılabilir.

Bir mirasçının taşınmazdaki payının diğerlerinden büyük olması ona otomatik satın alma önceliği vermez.

Yüzde 60 pay sahibi mirasçı ile yüzde 20 pay sahibi mirasçı ilk artırmada kanunun öngördüğü koşullarla teklif verebilir.

Yeni Sistem Mirasçıya Ön Alım Hakkı mı Veriyor?

Teknik olarak hayır.

Ön alım hakkı ile yeni açık artırma sistemi aynı şey değildir.

Yeni İİK m.114 düzenlemesi, taşınmaz üçüncü kişiye satıldıktan sonra mirasçının satış bedelini ödeyerek taşınmazı kendi üzerine geçirebilmesini sağlayan klasik anlamda bir ön alım hakkı getirmemiştir.

Getirilen düzenleme, satış gerçekleşmeden önce ilk artırmaya yalnız malik mirasçıların katılmasını sağlamaktadır.

Bu nedenle hukuken daha doğru ifade:

“Mirasçılara ilk artırmada özel katılım önceliği tanındı.”

şeklindedir.

Türk Medeni Kanunu’ndaki Oybirliği Kuralı Ne Olacak?

Türk Medeni Kanunu m.699’da satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesinin bütün paydaşların rızasına bağlı olduğu hükmü bulunmaktadır.

Yeni İİK m.114 ise belirli miras taşınmazlarında satış aşaması bakımından özel bir kural getirmektedir.

Başka bir anlatımla, mahkemenin genel olarak satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verdiği ve İİK m.114’teki miras taşınmazı şartlarının gerçekleştiği durumda birinci artırmanın yalnız malik mirasçılar arasında yapılması doğrudan kanundan kaynaklanmaktadır.

Bu nedenle artık böyle bir dosyada ilk artırmanın mirasçılarla sınırlandırılabilmesi için ayrıca bütün mirasçıların;

“İlk artırma yalnız aramızda yapılsın.”

şeklinde anlaşması gerektiği söylenemez.

Yeni düzenlemenin eski sisteme göre en önemli farklarından biri de budur.

İlk Artırmada Hiçbir Mirasçı Teklif Vermezse Ne Olur?

Kanun mirasçıları taşınmazı satın almaya zorlamamaktadır.

İlk artırma mirasçılara tanınmış bir imkândır.

Hiçbir mirasçı ihaleye katılmazsa veya ihalenin gerçekleşmesi için gerekli şartları karşılayan teklif verilmezse ilk artırmada satış yapılamaz.

Yeni hüküm mirasçılar arasındaki özel artırmanın bir defaya mahsus olduğunu açıkça düzenlemektedir.

Bu nedenle ikinci kez yine yalnız mirasçıların katıldığı özel bir açık artırma yapılması şeklinde sonsuz bir sistem bulunmamaktadır.

İkinci Açık Artırmada Ne Olacak?

Yeni düzenlemede yalnız birinci artırmanın malik mirasçılar arasında yapılacağı ve bu özel yöntemin bir defaya mahsus olduğu belirtilmektedir. İkinci artırmada ise muhammen kıymetin yüzde 50’si esas alınan genel satış eşiği düzenlenmiştir.

Bu nedenle ilk özel artırmada taşınmaz satılamazsa ikinci artırmada mirasçılara özgü katılım sınırlaması devam etmez.

Başka bir ifadeyle üçüncü kişiler ikinci artırmaya katılabilir.

Dolayısıyla yeni düzenleme;

“Miras kalan taşınmaz artık hiçbir şartta yabancıya satılamaz.”

anlamına gelmemektedir.

Mirasçılara yalnızca üçüncü kişilerden önce bir satın alma fırsatı tanınmaktadır.

İkinci Artırmada Taşınmaz Yarı Fiyatına Satılabilir mi?

İkinci artırmada muhammen kıymetin yüzde 50’si temel eşiklerden biri hâline gelmektedir. Ancak burada da “taşınmaz kesin olarak yarı fiyatına satılır” denilemez.

İİK m.114’e göre satış şartının hesaplanmasında muhammen kıymetin yüzde 50’si yanında rüçhanlı alacakların toplamı ve paraya çevirme ile paylaştırma masrafları da dikkate alınmaktadır.

Örneğin muhammen kıymeti 10 milyon TL olan bir taşınmaz bakımından 5 milyon TL rakamı teorik başlangıç unsurlarından biri olabilir. Ancak öncelikli alacakların toplamı daha yüksekse bu miktar önem kazanır.

Bu nedenle ihale dosyası görülmeden yalnızca yüzde 50 hesabıyla kesin satış bedeli belirlemek doğru değildir.

Bir Mirasçı Payını Daha Önce Üçüncü Kişiye Satmışsa Ne Olur?

Yeni düzenleme açısından en kritik konulardan biri budur.

Taşınmazın bütün malikleri başlangıçta mirasçı olabilir. Ancak mirasçılardan biri sonradan kendi hissesini mirasçı olmayan bir üçüncü kişiye satmış olabilir.

Bu durumda satış aşamasında taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunmaktadır.

Yeni İİK m.114 özel sistemi ise bunun bulunmamasını açık bir şart olarak aramaktadır.

Dolayısıyla böyle bir pay devri, yalnız mirasçılar arasında ilk artırma yapılması imkânını ortadan kaldırabilecek son derece önemli bir hukuki sonuç yaratır.

Özellikle ortaklığın giderilmesi davası devam ederken yapılan hisse satışlarının bu nedenle ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Mirasçılardan Biri Diğer Mirasçının Payını Satın Almışsa Ne Olur?

Bu konu, yeni kanunun lafzı bakımından daha dikkatli değerlendirilmelidir.

Kanun “tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri” taşınmazlardan söz etmektedir.

Örneğin üç kardeş miras yoluyla üçte birer pay edinmiş ancak daha sonra kardeşlerden biri diğer kardeşin payını satın almış olabilir.

Son durumda bütün malikler mirasçı olmakla birlikte maliklerden birinin taşınmazdaki hakkının bir bölümü mirasla, diğer bölümü hukuki işlemle kazanılmıştır.

Yeni hükmün bu tür karma edinim yapılarında nasıl uygulanacağı somut tapu kayıtları ve gelişecek yargı uygulaması çerçevesinde dikkatle değerlendirilmelidir.

Bu nedenle yalnız;

“Tapudaki herkes kardeş, o hâlde ilk ihale kesinlikle yalnız mirasçılar arasında yapılır.”

şeklinde hareket edilmemelidir.

Edinim sebeplerinin de incelenmesi gerekir.

Mirasçı Kendi Payı Nedeniyle İhalede Daha Az Para mı Öder?

Mirasçının zaten taşınmazda pay sahibi olması önemli bir ekonomik durumdur. Ancak açık artırmada teklif mekanizması ile satış bedelinin daha sonra paydaşlar arasında dağıtılması birbirinden farklı aşamalardır.

Örneğin yüzde 25 hissesi bulunan bir mirasçının;

“Taşınmazın değeri 20 milyon TL, benim 5 milyon TL payım zaten var; ihalede sadece 15 milyon TL teklif ederim.”

şeklinde düşünmesi satış sistemini doğru yansıtmaz.

İhaleye ilişkin teklif ve ödeme yükümlülüğü satış mevzuatına göre yerine getirilir.

Mirasçının pay sahipliğinden doğan ekonomik karşılığı ise satış bedelinin paylaştırılması aşamasında ayrıca sonuç doğurur.

Bu nedenle ihaleye katılacak mirasçının satış şartnamesini ve satış memurluğundaki dosyayı önceden incelemesi önemlidir.

İhaleyi Kazanan Mirasçı Bedeli Ödemezse Ne Olur?

12. Yargı Paketi bu konuda da ciddi yaptırımlar getirmiştir.

Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en yüksek teklifi verdiği hâlde ihale bedelini süresinde yatırmayan ihale alıcısından alınan teminat kendisine iade edilmez. Satış masrafları düşüldükten sonra kalan kısım paydaşlara payları oranında ödenir.

Bedeli yatırmayan kişi aynı zamanda paydaş ise alınan teminatın tamamının diğer pay sahiplerine payları oranında ödenmesi öngörülmüştür.

Bunun yanında en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan ihale alıcısına teklif ettiği bedelin yüzde 5’i oranında idari para cezası verilmesi düzenlenmiştir.

Dolayısıyla ihaleye yalnızca taşınmazın başkasına gitmesini engellemek amacıyla yüksek teklif verip sonradan ödeme yapmamak son derece ciddi mali sonuç doğurabilir.

Mirasçılar İlk Artırmada Birbirlerinin Fiyatını Yükseltebilir mi?

İlk artırma açık artırma niteliğindedir.

Birden fazla malik mirasçı taşınmazı satın almak istiyorsa tekliflerin yükselmesi mümkündür.

Bu nedenle yeni sistem;

“Taşınmazı almak isteyen ilk mirasçı muhammen bedelden alır.”

şeklinde bir satın alma opsiyonu değildir.

Örneğin taşınmazın muhammen kıymeti 12 milyon TL ve iki mirasçı taşınmazı almak istiyorsa teklifler 12 milyon TL’nin üzerinde devam edebilir.

Kanun yalnızca üçüncü kişileri ilk turdan çıkarmaktadır.

Mirasçıların kendi aralarındaki teklif rekabetini kaldırmamaktadır.

Yeni Sistem Taşınmazı Satmak İstemeyen Mirasçıyı Koruyor mu?

Belirli ölçüde evet.

Aileden kalan taşınmazın yabancı bir kişiye geçmesini istemeyen mirasçı için ilk artırmanın sadece malik mirasçılara açılması önemli bir fırsattır.

Mirasçı gerekli finansmanı sağlayabiliyorsa taşınmazı aile içerisinde tutmaya çalışabilir.

Ancak bu bir veto hakkı değildir.

Mirasçı sırf;

“Ben taşınmaz satılsın istemiyorum.”

dediği için satış sürecini sonsuza kadar durduramaz.

İlk özel artırmada taşınmaz alınmazsa ikinci artırmada üçüncü kişiler de devreye girebilir.

Dolayısıyla düzenleme satışa karşı çıkma hakkı değil, ilk satın alma fırsatını kullanma imkânı sağlamaktadır.

Taşınmazı Satın Almak İstemeyen Mirasçı Açısından Yeni Sistem Avantajlı mı?

Yeni düzenleme yalnız taşınmazı edinmek isteyen mirasçıyı korumamaktadır.

Taşınmazı almak istemeyen ve payının parasını almak isteyen mirasçı bakımından da ilk artırmadaki yüzde 100 muhammen kıymet eşiği önemli bir güvencedir.

Çünkü ilk artırmaya yalnız mirasçıların katılması hâlinde satış eşiği yüzde 50 olsaydı, taşınmazı satın alan bir mirasçının diğerlerinin paylarını oldukça düşük bir ihale değeri üzerinden dolaylı olarak edinmesi gündeme gelebilirdi.

Kanun bu nedenle ilk özel artırmada muhammen kıymetin yüzde 100’ünü esas alan daha yüksek bir eşik belirlemiştir.

Bu durum taşınmazı almak istemeyen mirasçıların ekonomik menfaatini de korumaktadır.

Kıymet Takdiri Artık Daha mı Önemli?

Evet.

Yeni sistemde ilk artırmanın temel eşiği doğrudan muhammen kıymete bağlıdır.

Bu nedenle taşınmazın gerçek piyasa değerine yakın şekilde kıymet takdiri yapılması son derece önemlidir.

Örneğin gerçekte 20 milyon TL değerindeki bir taşınmazın muhammen kıymeti ciddi biçimde düşük belirlenmişse ilk artırmadaki yüzde 100 koruması tek başına yeterli olmayabilir.

Bu nedenle tarafların;

taşınmazın konumunu,

imar durumunu,

yüzölçümünü,

yapı niteliğini,

emsal satışları,

kullanım biçimini

ve değerini etkileyen diğer özellikleri

kıymet takdiri aşamasında dikkatle takip etmeleri gerekir.

Yeni Düzenleme Dava Açmadan Mirasçıların Anlaşmasını Engeller mi?

Hayır.

Mirasçılar taşınmazı kendi aralarında anlaşarak paylaşabilir veya satabilirler.

Yeni İİK m.114 düzenlemesi, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi üzerine yürütülen açık artırma sürecini düzenlemektedir.

Dolayısıyla bütün mirasçılar anlaşırsa mahkeme satışını beklemek zorunda değildir.

Örneğin üç kardeşten biri taşınmazı almak, diğer ikisi ise para almak istiyorsa taraflar tapuda veya hukuken uygun başka bir paylaşım modeliyle anlaşmaya varabilir.

Ayrıca ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar bakımından dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru dava şartı kapsamında uygulanmaktadır. Adalet Bakanlığı da ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sisteminin 1 Eylül 2023 itibarıyla yürürlüğe girdiğini açıklamıştır.

Bu nedenle mahkeme satışından önce tarafların anlaşma ihtimali mutlaka değerlendirilmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Eski Tarihliyse Yeni Sistem Uygulanacak mı?

Yeni düzenlemenin geçiş hükmü bu konuda son derece önemlidir.

7589 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesine göre İİK m.114’te yapılan değişiklikler, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar bakımından uygulanmayacaktır. Bu artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam edecektir.

Dolayısıyla belirleyici olan yalnızca davanın hangi tarihte açıldığı değildir.

Örneğin ortaklığın giderilmesi davası 2023 yılında açılmış olabilir.

Dava 2025 yılında sonuçlanmış, satış işlemleri ise Ağustos 2026’da başlamış olabilir.

Eğer açık artırma ilanı yeni düzenleme yürürlüğe girdikten sonra yapılmışsa yeni İİK m.114 hükümlerinin uygulanması gündeme gelir.

Buna karşılık açık artırma ilanı değişiklik yürürlüğe girmeden önce yapılmışsa eski sistem devam eder.

Bu nedenle devam eden ortaklığın giderilmesi dosyalarında yalnız mahkeme esas numarasının yılına bakılması yeterli değildir.

Satış ilanının tarihi mutlaka kontrol edilmelidir.

Yeni Sistem Ne Zaman Yürürlüğe Girdi?

7589 sayılı Kanun 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Resmî Gazete’nin o tarihe ilişkin fihristinde 7589 sayılı Kanun yer almaktadır.

Kanun’un 26. maddesine göre özel olarak ertelenmiş yürürlük öngörülmeyen hükümler yayım tarihinde yürürlüğe girmiştir. İİK m.114 değişikliği de bu kapsamda olduğundan yeni sistem 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Ancak tekrar belirtmek gerekir ki bu tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder.

2025 Yılında Açılan Ortaklığın Giderilmesi Davasında Mirasçılar Arası İlk Artırma Yapılabilir mi?

Evet, diğer koşullar gerçekleşiyorsa yapılabilir.

Davanın 2025 yılında açılmış olması tek başına eski sistemi uygulanabilir hâle getirmez.

Örneğin dava 2025 yılında açılmış, satış kararı 2026 yılında kesinleşmiş ve açık artırma ilanı 10 Ağustos 2026 tarihinde yapılmış olabilir.

Bu durumda ilan yeni düzenlemenin yürürlüğe girmesinden sonra yapıldığından ve malik yapısı da kanundaki miras şartlarını taşıyorsa yeni sistem uygulanabilir.

Buna karşılık aynı dosyada ihale ilanı 20 Temmuz 2026 tarihinde yapılmışsa geçiş hükmü nedeniyle eski satış kuralları uygulanmaya devam eder.

Aileden Kalan Tarla da Yeni Sisteme Girer mi?

Kanun yalnızca konut veya evlerden söz etmemektedir.

Düzenleme genel olarak taşınmazları kapsamaktadır.

Dolayısıyla gerekli şartlar bulunuyorsa;

aile konutu,

arsa,

tarla,

dükkân,

iş yeri,

bağımsız bölüm

ve diğer taşınmazlar bakımından özel mirasçı artırması gündeme gelebilir.

Belirleyici olan taşınmazın kullanım türü değil, mülkiyetin miras yoluyla edinilmiş olması ve üçüncü kişi malik bulunmamasıdır.

Bir Mirasçı İhaleye Katılmak İstemiyorsa Zorunlu mu?

Hayır.

Mirasçının ilk artırmaya katılması zorunlu değildir.

Yeni düzenleme bir hak ve fırsat tanımaktadır.

Taşınmazı satın almak istemeyen mirasçı artırmaya katılmayabilir.

Ancak diğer mirasçılardan biri şartları karşılayan teklif verir ve ihaleyi kazanırsa taşınmazın o mirasçıya geçmesi mümkün olacaktır.

İlk artırmada hiç satış olmazsa ikinci artırmaya geçilmesi gündeme gelir.

Mirasçıların Hepsi Satışa Karşıysa Ne Olur?

Bütün mirasçıların uyuşmazlığı anlaşmayla sona erdirmesi mümkündür.

Ortaklığın giderilmesi davasındaki satış süreci, tarafların kendi aralarında geçerli bir paylaşım veya devir konusunda anlaşamayacağı anlamına gelmez.

Tarafların sulh veya başka hukuken geçerli bir çözüm üretmesi hâlinde mahkeme ve satış sürecinin bulunduğu aşamaya göre gerekli işlemler gerçekleştirilebilir.

Bu nedenle özellikle aileden kalan ve manevi değeri bulunan taşınmazlarda açık artırmaya gidilmeden önce anlaşma yolunun ekonomik açıdan karşılaştırılması önemlidir.

Yeni Sistemin En Önemli Avantajı Nedir?

Yeni sistemin en önemli avantajı, mirasçıların aileden kalan taşınmazı yabancı kişilere karşı ilk anda kaybetme riskini azaltmasıdır.

İlk artırmada yalnız malik mirasçıların bulunması, taşınmazın aile içerisinde tutulması için gerçek bir fırsat sağlamaktadır.

Ancak kanun bu fırsatı diğer mirasçıların ekonomik zararına oluşturmak istememiş ve ilk artırmadaki muhammen kıymet oranını yüzde 100 olarak belirlemiştir.

Bu nedenle düzenleme iki farklı menfaat arasında denge kurmaktadır:

Taşınmazı ailede tutmak isteyen mirasçıya öncelikli fırsat verilmekte, taşınmazı istemeyen mirasçının payının ise çok düşük ihale bedeli üzerinden erimesi önlenmeye çalışılmaktadır.

Yeni Sistemin En Büyük Riski Nedir?

Mirasçı açısından en önemli risklerden biri ihale şartlarını ve finansmanı yeterince değerlendirmeden teklif vermektir.

Çünkü ihaleyi kazanan kişinin bedeli süresinde yatırmaması hâlinde yalnızca ihale iptal olmakla kalmaz.

Teminatın iade edilmemesi ve yüzde 5 oranında idari para cezası gibi ağır ekonomik sonuçlar gündeme gelebilir.

Örneğin 20 milyon TL teklif veren mirasçı açısından yüzde 5 idari para cezası matematiksel olarak 1 milyon TL’ye karşılık gelebilir.

Bu nedenle ihaleye katılacak mirasçının kredi, nakit veya diğer finansman seçeneklerini önceden kesinleştirmesi son derece önemlidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yeni Dönemde Nelere Dikkat Edilmeli?

Yeni sistemde artık ortaklığın giderilmesi dosyasına yalnızca;

“Mahkeme satış kararı verdi mi?”

sorusu üzerinden bakmak yeterli değildir.

Tapu maliklerinin kim olduğu, maliklerin hangi hukuki sebeple pay sahibi olduğu, üçüncü kişi malik bulunup bulunmadığı, açık artırma ilanının tarihi, muhammen kıymet, rüçhanlı alacaklar, satış giderleri, ilk artırmaya katılacak mirasçılar ve ihale finansmanı birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle taşınmazı almak isteyen mirasçı açısından ilk artırma kaçırılmaması gereken kritik bir aşamadır.

Çünkü ilk artırmanın başarısız olması hâlinde yalnız mirasçılara tanınan özel katılım sistemi sona ermekte ve ikinci artırmada üçüncü kişilere de satış ihtimali doğmaktadır.

Sonuç: Ortaklığın Giderilmesinde Miras Kalan Taşınmaz Gerçekten Önce Mirasçılar Arasında Satılacak mı?

12. Yargı Paketi ile bu konuda önemli ve doğrudan uygulanabilir bir sistem değişikliği yapılmıştır.

7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesine eklenen hükme göre, bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmişse birinci açık artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacaktır.

Dolayısıyla sorunun cevabı belirli şartlarla evettir.

Ancak yeni sistemi doğru anlayabilmek için birkaç önemli nokta birlikte değerlendirilmelidir.

İlk olarak, düzenleme bütün ortaklığın giderilmesi davalarına uygulanmaz.

Taşınmaz maliklerinin tamamının miras yoluyla edinmiş olması gerekir.

İkinci olarak, mirasçı olmayan üçüncü bir kişinin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunmamalıdır.

Üçüncü olarak, mirasçılar arasındaki özel açık artırma yalnızca bir defa yapılacaktır.

Dördüncü olarak, ilk artırmada taşınmazı mirasçıların yarı fiyatına alabilmesi şeklinde bir ayrıcalık bulunmamaktadır.

Tam tersine ilk mirasçı artırmasında muhammen kıymetin yüzde 100’ü temel satış eşiği olarak düzenlenmiştir. İkinci artırmada ise yüzde 50’lik genel eşik uygulanmaktadır.

Beşinci olarak, yeni düzenleme mirasçıya klasik anlamda ön alım hakkı vermemektedir.

Mirasçı ihaleye katılmak, diğer mirasçılarla teklif yarışına girmek ve kanundaki satış koşullarını yerine getirmek zorundadır.

Altıncı olarak, ilk artırmada taşınmaz satılmazsa mirasçıların özel konumu sona erer ve ikinci artırmada üçüncü kişilerin de katılabileceği genel satış sistemine geçilir.

Bu nedenle yeni sistemin özünü şu şekilde ifade etmek mümkündür:

Mirasçıya taşınmazı ucuza satın alma hakkı değil, üçüncü kişilerden önce satın alma fırsatı verilmiştir.

Yeni düzenlemenin en güçlü yönü de budur.

Örneğin aileden kalan bir evin üçüncü kişiye satılmasını istemeyen kardeş, artık şartlar mevcutsa dışarıdan yatırımcılarla ilk artırmada yarışmak zorunda kalmayacaktır.

Önce yalnız diğer malik mirasçılarla yarışacaktır.

Ancak evi almak istiyorsa muhammen kıymete dayalı yüksek satış eşiğini karşılaması gerekir.

Bu yönüyle yeni sistem hem aile malvarlığının korunması hem de taşınmazı almak istemeyen mirasçıların ekonomik paylarının korunması arasında bir denge oluşturmaktadır.

Geçiş döneminde ise özellikle satış ilanı tarihi kritik önemdedir.

Kanun 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir; ancak bu tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar bakımından eski hükümler uygulanmaya devam edecektir.

Dolayısıyla örneğin ortaklığın giderilmesi davasının 2022 veya 2025 yılında açılmış olması tek başına belirleyici değildir.

Satış ilanı yeni düzenleme yürürlüğe girdikten sonra yapılmışsa ve taşınmazın malik yapısı yeni kanundaki şartları taşıyorsa mirasçılar arasındaki özel ilk artırma sistemi gündeme gelebilir.

Bu nedenle hâlen devam eden ortaklığın giderilmesi dosyalarında şu sorunun cevaplanması son derece önemlidir:

Açık artırma ilanı 31 Temmuz 2026’dan önce mi, sonra mı yapıldı?

Bunun yanında taşınmazın güncel tapu kaydı da mutlaka incelenmelidir.

Çünkü mirasçı olmayan bir üçüncü kişinin pay sahibi hâline gelmesi, özel satış sisteminin uygulanmasına engel olabilir.

Sonuç olarak 12. Yargı Paketi sonrası ortaklığın giderilmesi davalarında miras kalan taşınmazların satış sistemi önemli ölçüde değişmiştir.

Yeni dönemin kısa formülü şöyledir:

Tüm malikler miras yoluyla edinmiş + üçüncü kişi malik yok + satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş = ilk açık artırma yalnız malik mirasçılar arasında.

İlk artırmada satış gerçekleşmezse ise mirasçılara tanınan bu özel fırsat sona erecek ve ikinci artırmada genel satış sistemi devreye girecektir.

Bu nedenle özellikle aileden kalan yüksek değerli konut, arsa, tarla ve iş yerleri bakımından mirasçıların dava kesinleştikten sonraki satış aşamasını aktif şekilde takip etmeleri, kıymet takdirini incelemeleri ve taşınmazı satın almak istiyorlarsa finansmanlarını ilk artırmadan önce hazırlamaları büyük önem taşımaktadır.