ALMANYADA OTURUM-Almanya’da Gayrimenkul Alımı Oturum Sağlar mı? Efsaneler, Gerçekler ve Alternatif Yollar
Almanya’da ev/işyeri satın almak, özellikle Türkiye’de “ev al, oturum al” şeklinde dolaşan bir inanış nedeniyle sıkça oturum izniyle karıştırılıyor. Oysa Almanya’da gayrimenkul edinimi (mülkiyet hukuku) ile ikamet hakkı (yabancılar hukuku / Aufenthaltsrecht) iki ayrı kulvardır. Almanya, bazı ülkelerdeki “Golden Visa” benzeri, sırf gayrimenkul satın alındı diye otomatik oturum veren bir modele sahip değildir. Bunu doğru konumlandırmak, hem yanlış yatırım kararlarını hem de hatalı göç planlamasını baştan önler. (Wise)
Aşağıda; piyasada sık görülen efsaneleri, hukuki gerçekliği, gayrimenkul alımının hangi noktalarda dolaylı fayda sağlayabileceğini ve “oturum hedefi” olanlar için gerçekçi alternatif yol haritasını sistematik biçimde ele alıyorum.
1) Efsaneler: “Tapu = Oturum” Yanılgısı Neden Bu Kadar Yaygın?
Efsane 1: “Almanya’da ev alırsam oturum alırım.”
Gerçek: Almanya’da gayrimenkul satın almak, tek başına oturum hakkı doğurmaz. Mülkiyet edinimi, hukuken “satın alma işlemi”dir; ikamet hakkı ise Amaç-odaklı oturum mantığıyla (çalışma, eğitim, aile birleşimi, girişimcilik vb.) kurulur. Bu nedenle “ev aldım” olgusu, başlı başına “oturum gerekçesi” değildir. (Wise)
Efsane 2: “Kira geliri oturum verir.”
Gerçek: Kira geliri, finansal yeterlilik açısından bir veri olabilir; fakat Almanya’da oturumun dayandığı temel, oturum amacının varlığı ve mevzuata uygunluğudur. Sırf “kira geliri var” diye otomatik bir oturum kategorisi oluşmaz. Bazı değerlendirmelerde düzenli gelir/varlık göstergesi önem kazanabilir; ancak bu, “gayrimenkul = oturum” sonucunu doğurmaz. (Rechtsanwaltskanzlei Tieben)
Efsane 3: “Şu kadar Euro’luk ev alınca otomatik ‘yatırımcı oturumu’ çıkar.”
Gerçek: Almanya’da oturum, gayrimenkul bedelinden ziyade hukuki kategoriye bağlıdır. “Yatırım” kavramı, daha çok şirket kurma / serbest meslek / istihdam yaratma gibi §21 AufenthG ekseninde değerlendirilir; taşınmaz satın almak tek başına bu testleri karşılamaz. (Make it in Germany)
2) Hukuki Çerçeve: Almanya’da Oturum Mantığı “Amaç Odaklıdır”
Almanya’da 90 günden uzun kalışlar bakımından ana ilke şudur: Ülkede bulunmanın bir hukuki amacı ve buna uygun oturum izni gerekir. “Aile birleşimi”, “nitelikli istihdam”, “AB Mavi Kart”, “öğrenim”, “serbest meslek / girişimcilik” gibi başlıklar, bu amacın tipik örnekleridir. (Almanya Bilgi Merkezi)
Bu nedenle Almanya’da gayrimenkul edinimi; (i) satın alma serbestisi açısından mümkün olabilir, fakat (ii) oturum izni bakımından “kendiliğinden bir hak” üretmez. Nitekim yabancıların Almanya’da gayrimenkul satın alabilmesi mümkündür; hatta pratikte ikamet statünüz, daha çok finansman/mortgage erişimini etkiler. (Expatrio)
3) Peki Gayrimenkul Almanın Hiç mi Oturumla İlgisi Yok?
Doğrudan “oturum hakkı” yaratmasa da, gayrimenkul ediniminin dolaylı etkileri olabilir. Buradaki kritik nokta: Bu etkiler oturumun yerine geçmez, sadece bazı dosyalarda “tamamlayıcı unsur” gibi çalışabilir.
3.1 Barınma (adres) ve yerleşiklik göstergesi
Bazı başvurularda (özellikle uzatma/süreklilik değerlendirmelerinde) kişinin Almanya’daki yerleşiklik düzeyi tartışılabilir. Mülkiyet, “barınma” boyutunda bir veri sunar; ancak tek başına oturum amacı testini karşılamaz. (Wise)
3.2 Finansal yeterlilik tartışmalarında “destekleyici veri”
Bazı oturum türlerinde (özellikle serbest meslek/girişim) kişinin finansmanı güvence altına alması ve geçimini sağlayabilmesi önemlidir. Gayrimenkul (veya kira geliri), finansal tabloda bir bileşen olabilir; yine de belirleyici olan, başvurunun dayandığı oturum kategorisinin şartlarıdır. (Make it in Germany)
3.3 Bankacılık/finansman ve uyum süreçleri
Fiilen gayrimenkul alımı; bankacılık işlemleri, para transferleri, kaynağın ispatı ve AML/KYC kontrolleri gibi süreçleri tetikleyebilir. Bu süreçler oturum hukukundan ayrı olmakla birlikte, göç planlamasında zamanlama/evrak düzeni açısından önemlidir. (Bu başlık, özellikle “oturum hedefiyle” yatırım yapanlar için kritik olur.) (GTAI)
4) Almanya’da Gayrimenkul Alımı Nasıl Yapılır? (Kısa ve Hukuken Doğru Özet)
Oturum açısından yanlış beklentiyi temizledikten sonra, gayrimenkul alımının hukuki prosedürünü de doğru bilmek gerekir:
- Noter zorunluluğu: Almanya’da gayrimenkul satın alımı kural olarak noter onaylı yapılır; noter sözleşmeyi açıklar, süreci ve başvuruları yönetir. (Expatrio)
- Tapu sicili (Grundbuch) / tescil adımları: Mülkiyetin devri, sicil tesciliyle tamamlanır; süreç noterin sicil işlemleriyle ilerler. (Expatrio)
- Devir vergisi (Grunderwerbsteuer): Eyalete göre değişen “gayrimenkul devir vergisi” vardır; oranlar federal eyaletlere göre farklılaşır ve genellikle alıcı tarafından ödenir. (GTAI)
Bu çerçeve şunu gösterir: Almanya’da gayrimenkul edinimi, ciddi biçimde şekil şartı olan, “kurumsal güvenlik” içeren bir süreçtir; ancak bu süreç, oturum hukuku kategorisi değildir.
5) Oturum Hedefi Olanlar İçin Gerçekçi Alternatif Yollar
Gayrimenkul alımı “oturum” sağlamıyorsa, oturum hedefi olan kişi hangi yollara bakmalı? Almanya pratiğinde en sık karşılaşılan ve hukuken oturan ana yollar şunlardır:
5.1 Nitelikli İstihdam (Skilled Worker) – §18a / §18b
Mesleki eğitim veya akademik eğitim temelli nitelikli istihdam izinleri, Almanya’nın temel göç kanallarındandır. Şartlar; mesleki yeterlilik, iş teklifi ve bazı hallerde denklik/uygunluk süreçlerini içerir. (Make it in Germany)
Gayrimenkul burada ne yapar? Neredeyse hiçbir şey. En iyi ihtimalle barınma planı veya finansal düzen gibi yan konularda “düzen” görüntüsü verir; ama ana omurga, iş ve yeterliliktir.
5.2 AB Mavi Kart (EU Blue Card) – §18g AufenthG
AB Mavi Kart, yüksek nitelikli istihdam için güçlü bir yoldur. Genel çerçevede; en az 6 aylık iş teklifi ve belirli bir asgari ücret eşiği gibi şartlar öne çıkar. BAMF ve AB portalları, kartın süre, sözleşme ve genel mantığını açıklar. (BAMF)
Make-it-in-Germany, 2026 için örnek bir brüt yıllık maaş eşiğini de ayrıca belirtmektedir (sektöre/istisnalara göre değişebilecek bir alan olduğundan somut dosyada güncel teyit önemlidir). (Make it in Germany)
5.3 “Opportunity Card / Chancenkarte” – §20a AufenthG (Puan Sistemiyle İş Arama)
Yeni dönemde öne çıkan kanallardan biri de iş arama amaçlı Opportunity Card’dır. Make-it-in-Germany bunu §20a kapsamında anlatır; bazı başvurularda tanınmış yeterlilikle, bazılarında ise puan sistemiyle ilerlenir. (Make it in Germany)
Dış temsilciliklerin çevrim içi başvuru portalı (digital.diplo) da bunun bir “iş arama için Almanya’ya giriş” oturumu olduğunu belirtir. (digital.diplo.de)
Berlin ServicePortal, bunun “kazanç getirici istihdam arama” veya denklik/uyum önlemleri gibi amaçlarla ilişkilendirilebilen bir ikamet izni olduğunu ayrıca açıklar. (ServicePortal Berlin)
Gayrimenkul burada ne yapar? En fazla “geçim temini” ve planlama tarafında dolaylı katkı sağlayabilir; ama kartın esası, nitelik/puan ve iş arama amacıdır.
5.4 Serbest Meslek / Freiberufler – §21(5) AufenthG
Serbest meslek (özellikle liberal meslekler) için Almanya’da ayrı bir düzen vardır. Dışişleri Bakanlığı’nın (Auswärtiges Amt) SSS içeriği; serbest meslek oturumunda finansman, geçim ve mesleği icra izni gibi noktaları vurgular; 45 yaş üstü için yaşlılık güvencesi şartından da bahseder. (Auswärtiges Amt)
Make-it-in-Germany de serbest meslek başlığında finansal ispat ve gerekli lisanslar gibi unsurları özetler. (Make it in Germany)
Gayrimenkul burada ne yapar? Gelir planı ve finansal ispatta yardımcı veri olabilir; fakat serbest mesleğin “pazar/iş mantığı” ve kişisel yeterlilikleri asıl belirleyicidir.
5.5 Şirket Kurma / Girişimcilik – §21 AufenthG (Ekonomik Menfaat Testi)
Girişimci oturumunda kilit kavramlar; ekonomik menfaat veya bölgesel ihtiyaç, ekonomiye olumlu etki ve finansmanın güvence altına alınmasıdır. Make-it-in-Germany bunu açıkça çerçeveler. (Make it in Germany)
Dış temsilciliklerin sayfaları da benzer kriterleri tekrarlar. (uk.diplo.de)
BAMF, serbest çalışma/iş kurma kapsamında verilen iznin süresi ve şartlar oluştuğunda süresiz oturum ihtimali gibi noktalara değinir. (BAMF)
Gayrimenkul burada ne yapar? Bir şirketin ofis/tesis ihtiyacı varsa taşınmaz kullanımı operasyonel bir parça olabilir; ama “taşınmaz aldım” demek, §21’in ekonomik menfaat testini otomatik karşılamaz.
6) Süresiz Oturum (Niederlassungserlaubnis) Perspektifi: “Yatırım” mı “İşleyen Model” mi?
Birçok kişi aslında “ilk oturum”dan çok süresiz oturum hedefler. Burada Almanya pratiğinde kritik olan şey, satın alınan gayrimenkul değil; oturum türünün başarıyla sürdürülmesi ve geçimin güvence altına alınmasıdır.
Örneğin §21 kapsamında self-employment oturumu olanların, şartları sağladıklarında 3 yıl sonra süresiz oturum talep edebilmesinden bahsedilir. (Make it in Germany)
Bu, “parayı koydum” yaklaşımından ziyade “işleyen, sürdürülebilir, vergi ve geçim uyumlu bir model kurdum” yaklaşımının öne çıktığı anlamına gelir.
7) Sık Sorulan Sorular (Kısa ve Net)
Soru: Almanya’da ev aldım; en azından 1 yıllık oturum verirler mi?
Cevap: Oturum, “oturum amacı”na göre verilir. Gayrimenkul alımı tek başına amaç değildir. (Wise)
Soru: Ev alıp kira geliriyle yaşayacağım; bu “geçim” sayılmaz mı?
Cevap: “Geçim” unsuru önemlidir; ancak tek başına “geçim var” demek, uygun oturum kategorisi yoksa yetmez. Oturumun hukuki dayanağı ayrıca kurulmalıdır. (Rechtsanwaltskanzlei Tieben)
Soru: “Golden Visa” Almanya’da var mı?
Cevap: Almanya’da, doğrudan “gayrimenkul satın alana oturum” şeklinde bir modelin bulunmadığı sıklıkla vurgulanır; Almanya’da yatırım/iş kurma yolu daha çok §21 üzerinden yürür. (Wise)
Soru: Oturum için en pratik alternatif hangisi?
Cevap: Dosyanın profilinə göre değişir: nitelikli iş + Blue Card, iş arama Chancenkarte, serbest meslek, girişimcilik veya eğitim rotası. Her birinin koşulları farklıdır. (Make it in Germany)
8) Sonuç: Doğru Hedef, Doğru Hukuki Kanal
Almanya’da gayrimenkul almak; yatırım, barınma veya portföy planlaması açısından anlamlı olabilir. Ancak oturum ayrı bir oyundur: Almanya, ikamet iznini amaç temelli kurgular; bu nedenle “tapu” otomatik bir göç anahtarı değildir. (Wise)
Eğer hedefiniz gerçekten Almanya’da yaşam/çalışma düzeni kurmaksa, en sağlıklı yaklaşım şudur:
- Önce oturum amacınızı (iş, girişim, serbest meslek, eğitim, aile) netleştirin,
- O amaca uygun yasal kategori üzerinden plan yapın,
- Gayrimenkulü ise (alınacaksa) bu planın yan unsuru olarak konumlandırın.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayın ülke, eyalet, meslek, denklik, gelir ve aile durumuna göre değerlendirilmesi gerekir.
About Post Author
